토지에 관심을 갖거나 매입하려다 보니 용도구역이란 말이 등장 합니다.
일반인들은 이 말이 생소하여 처음엔 어떤 용도의 땅을 사야 되나 하고 살펴보니
용도구역 아래 계획관리, 보전관리, 생산관리, 농림지역이라는 용어가 등장 합니다.
내가 만일 시골로 귀농, 귀촌한다고 가정할 때 토지의 용도구역이
나하고 어떠한 상관이 있을까라는 시각으로 본인의 생각을 정리해 보았습니다.
용도구역이란 국토의 이용및 계획이란 법률에 의거 토지를 어떻게 쓰라고 구분해 놓은 것입니다.
최상위 법으로 토지를 강제하는 대장 이죠.(별 네개)
국토의 이용및 개획이란 법은 토지를 개인의 재산권보호 차원에서 보는 것이 아니라
국가 위주로 잘 쓸 수 있도록 강제로 규제한(행위제한) 법 입니다.
토지를 규제하는 법은 서열이 맨 위로 용도구역이 있고
지역, 지구, 구역으로 분류하는데
다시 그 아래로 건축법, 도로법, 자치단체 조례 등등의 똘마니 법
(상위법은 대강의 범위를 잡은 것이고 하위법인 규칙과 조례 등에 의하여 세부적인 사항이 결정)이
있습니다.
농민이 아닌 도시민이라도 조건이 맞는다면
거의 대부분 당장이라도 건축허가나 신고를 하면 집을 지을 수 있는 땅인
계획관리지역,보전관리지역,생산관리지역에 대하여 어떤 장단점이 있는지 보겠습니다.
이 세 가지 관리지역은 그냥 국가에서 마음대로 선을 그어 지정한 것이 아니고
다 이유가 있어서 지정을 하였고 개개의 토지는 개별성이 강해서
어떤 토지가 좋고 나쁨을 말할 수 없으며
내가 무엇을 할 것인지, 나에게 맞는 토지가 있다면
그 지역에서 무엇을 할 수 있는지를 아는 것이 현명 하다고 하겠습니다.
유용하다고 생각하심
아래 추천 부탁드려요!!!
꾸욱~~~~
계획관리 지역
1. 대부분 토지를 찾는 분들이 가장 많이 찾습니다.
이 지역은 도시계획구역으로 지정되지 아니한 토지 중에서는 가장 개발이 수월한 곳입니다.
내가 귀농이나 귀촌하여 개발을 목적으로 하거나 요즘 유행하는 야영장, 캠핑장등을 생각하신다면
계획관리 지역을 찾으셔야 됩니다.
기획부동산이나 그 비슷한 사람들이 선호하는 토지이기도 하고요.
신문에 대문짝만하게 계획관리지역 이라고 선전하며
무엇이든 다할 수 있을것 같이 광고하지만 하위법인 건축법, 도로법등에 저촉되어
거의 쓸 수가 없는 땅인 경우가 허다 합니다.
야영장, 캠핑장의 경우 다른 지역의 토지는 대게 1,000㎡까지 허가가 가능할 수 있지만
계획관리 지역은 10,000㎡이하 까지는 수월하게 왕창 허가가 난다고 생각하시면 거의 틀림이 없습니다.
물론 다른 법에 저촉이 되는 사항이 없어야 하지만 계획관리지역 이라야
나머지 관련규제사항도 정리해 나갈 수 있으니까요.
시골 토지 중 가장 많은 개발 행위를 허용하는 토지입니다.
2. 건폐율40% 용적율100%로 도시지역을 제외하고는 가장 많은 수치의 개발을 허용 합니다.
건폐율이란 건물 등을 지을 때 바닥 면적이며 용적율이란 전층의 합계면적
예를 들면 내가 100평 토지에 1층 20평 2층 20평 3층 10평짜리 건물이라면
건폐율 20%에 용적율 50%입니다.
지하실이 있다손 치더라도 지하실은 용적율에 포함하지 않습니다.
도시지역이든 시골이든 토지에 많은 것을 하고 싶다면
당연히 건폐율과 용적율을 많이 주는 토지가 좋겠죠.
그런데 나뿐만 아니라 내 옆의 토지주인도 내 옆의 옆집도 자꾸 이것저것 짓고 한다면
쾌적성이나 주위의 풍광이라는 다른 가치를 잃을것 이라는것도 염두에 두어야 합니다.
대개의 전문가라는 분들은 거의가 계획관리가 투자가치가 있다고 운운
하지만 앞으로 가치가 있을땅은 과연 어떤 땅일까요?
예전엔 아파트가 부를 가져다 주었으므로
아파트를 사는 것이 지상목표 였지만
지금은 어떤 방향으로 가고 있는지 현 상황 그대로입니다.
부동산이 나아가는 길은 주식투자와 달리
정해진 수순대로 자기 갈길을 가고 있으며
경제상황과 인구분포및 추이를 살펴보면 답이 나옵니다.
3. 계획관리 지역으로 지정된곳을 살펴보면 거의가 강원도 지역일 경우
농지정리가 안 된 곳이나 마을 외곽 산자락아래
경관은 그리 뛰어나지 않고 유휴지나 농사를 짓지 않아
방치된 곳이 많이 지정되어 있슴을 알 수 있습니다.
한 가지 더 팁을 붙인다면 본인이 지금까지 본 계획관리 지역은
토심이나 토질이 좋은 곳 보다는
거의가 경사가 있고 돌이 많은 땅(돌이 어느 정도 있는토지는 좋습니다)이
다른 지역에 비해 많았습니다.
보전관리 지역
1. 우선 보존이 아니고 보전이라는 글자에 주목하시고
이 보전관리 지역이 생각 외로 주목해야 할 토지 입니다.
예전엔 동네 가깝게, 내 집 가깝게 있는 토지를 가장 좋은 토지로 손꼽았지만(門前沃畓)
지금은 그 시대가 지났으므로
첫 번째 고려할 사항은 그 토지의 위치와 환경이 최우선입니다.
도시화가 정점인 지금
자연환경과 힐링은 시대의 화두가 되었습니다.
보전관리지역은 자연환경보전지역으로 지정하려고 하나
그에 못 미치는 자연환경이 좋은 곳을 지정하는데
사실 말이지 우리가 가장 갖고 싶은 곳이 자연환경 보호지역이 아닐까요?
다도해지구, 국립공원등
그 멋진 곳의 토지나 집이 내 것이 라면 좋겠다는 찰라의 상상....
현실에서는 되지 않지만 누구나 그런 순간의 꿈은 가져 보셨으리라 생각합니다.
그러나 그곳은 자연환경은 너무나 우수하여
여러 사람이 보고 보존하고 후손에게 물려주어야할 지역이니 그럴 수는 없고
차순 위로 주목해야 할 곳이 보전관리지역입니다.
잘 보시면 보전관리 지역으로 지정된곳은 경관이 다 좋습니다.
더욱이 법으로 무분별하게 개발을 하는 것을 막아주니
자연히 앞으로도 쾌적한 환경이 보전 될 것이고요.
어디어디가 개발되어 호재가 있다는 등의
이야기나 정보에 주목할 것이 아니고
(이제는 인구가 늘지 않아 한물간 옛이야기입니다,
기획부동산 업자나 하는 이야기,
내가 알때는 다른 사람도 다 알고 있습니다.)
경관이 좋고 주위에 산림이 우거져 그 주위에 서면
숲의 향기가 코끝을 스치는 그런 자리가 최고의 자리입니다.
2. 건폐율 20%에 용적율80%인데 건폐율은 20%지만
각 시군의 조례에 의거 용적율이 낮게 조정되는곳이 많습니다.
건폐율과 용적율을 제한하니 자연히 주위의 환경과 쾌적함이 보장 됩니다.
3.만일 귀촌하여 살려고 한다면 저 개인적으로는 가장 추천할 지역이며
우리보다 먼저 발전된 외국의 사례를 보아도 확연한 사실입니다.
생산관리지역
1.생산관리지역으로 지정된 지역의 주위 토지의 환경을 보면
다른 곳보다는 농사짓는 토지의 연속된 필지가 있음을 볼수 있습니다.
이 토지들은 경지정리나 구획정리 논두렁바로잡기등의 사업을 하지않아
반듯하지는 않지만 현재 거의가 농사짓는 토지입니다.
만일 내가 귀농을 목적으로 한다면 어느 정도의 토지가 확보되어야 함으로
이 지역의 토지를 생각해 봄직 합니다.
이 지역은 거의가 하우스농사를 하는 곳이 많고
관개시설이나 농사를 짓는 분위기가 형성되어 있으니
아무래도 농사를 짓기에는 다른 지역보다 우위에 있는 곳이 많습니다.
농사도 하나의 기술과 경험이 축적되어야 하고
주위의 환경이 농사짓기에 적합해야 작품이 나오는 것이지
이론과 생각만으로는 실패한다는 평범한 사실을 이곳 시골에서 살면서 많이 보았습니다.
2.건폐율 20% 용적율 80%
결 론
이상의 3군데 용도지역을 볼 때 지역의 지정은 국가나 지방 자치단체가
마음대로 지정한 것이 아니고
토지를 효율적으로 이용하고자 정해놓았다는 것을 알수가 있으며
토지자체는 개별성이 워낙 강해서
좋고 나쁨과 선택이냐 아니냐의 결론이 쉽지는 않지만
용도지역을 이해한다면 좀 더 선택하는데 도움이 된다고 말씀 드릴 수 있습니다.
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한자 지방 
14. 파놓은 천광 맨 밑바닥에 참숯을 넣고 잘게 부숩니다. 참숯은 천광 밑바닥에 있는 습기를 머금었다 내놓았다 하는 습도 조절을 하게 됩니다.)
15. 14번 위에 혈토(황토)를 숯이 보이지 않을 정도로 깝니다.
16. 15번 위에 유황을 엷게 깝니다. 유황은 벌레 곤충들이 침범하지 못하게 하는 것입니다.
18. 그 위에 적벽돌로 석관을 만듭니다. 한 분만을 모실 때는 가로 2장 세로 8장을 맞추며,
합봉으로 두 분을 모실 때는 가로 3장, 세로 8장을 맞춥니다.
19. 18번 위에 시신, 또는 유골을 수습해 놓습니다. 
22. 21번 위에 통대(직경 5cm, 길이 100cm짜리) 55개를 횡으로 걸쳐 깝니다. 통대는 천개 역할을 합니다.
24. 22번 위에 기저귀 베나 한지를 천광의 넓이와 길이에 맞춰 깝니다. 이것은 흙이 동천개 아래로 흘러내려가는 것을 방지하는 역할을 합니다.
25. 24번 위에 혈토를 깝니다.
26. 25번 위에 유황을 엷게 깝니다.
27. 26번 위에 천광을 팔 때 속에서 나온 흙과 생석회를 섞어 천광의 깊이가 20cm 정도 남을 때까지 메웁니다. 이때는 잘 속을 다지면서 메워야 합니다.
29. 28번 위에 봉분을 만들면 되는데, 먼저 산소의 중심이 될 부분에 막대기를 꽂아 놓은 후 흙을 마저 땅과 평평하게 다집니다.
30. 29번에서 꽂아놓은 막대기에 묘의 크기에 따른 반지름 길이의 노끈을 묶어 괭이 끝 부분에 묶어 원형으로 줄을 긋습니다.
31. 30번에서 원형으로 그어놓은 선을 따라 잔디를 돌려 깝니다.
32. 원을 따라 삥 둘러 놓은 잔디 안쪽에 흙을 채워 넣습니다.
33. 31번과 32번을 연거푸 두 겹 정도 쌓은 후 잔디 위로 직경 5cm, 길이 50cm짜리 대나무를 반을 갈라 드문드문 산소 앞 쪽을 경계로 절반정도 걸쳐 놓습니다. 이것은 묘가 무너지는 것을 방지하는 역할을 합니다. 이때 대나무가 없으면 소나무가지를 꺾어다 올려놓아도 됩니다.
35. 다 만들어진 봉분 위에 혈토를 충분히 덮어주면서 잘 다져 마무리합니다.
36. 산소가 완성되고 나면 상석을 놓지 않을 경우에는 산소 앞에 상석 대용으로 토석을 만드는데, 이때는 방위를 잘 잡아 각을 잡아 높이 15cm정도로 만듭니다. 이때 봉분이 단봉인지 쌍봉인지를 잘 보아서 너무 크거나 작지 않게 만들어야 합니다.
37. 상석을 놓고자 한다면, 산소 앞에 놓을 자리를 평평하게 다지고 바닥석을 굴삭기를 이용하여 놓습니다.
38. 바닥석 위 네 귀퉁이에 기둥석을 놓습니다. 이때 반드시 수평이 잘 맞아야 하므로 수평계를 놓아가면서 수평을 맞춥니다.
39. 놓아 둔 기둥석 위의 움푹 파인 부분에 흙을 한움큼씩 놓습니다. 이는 상석이 접착이 되어 구르는 것을 방지하기 위함 입니다.
40. 39번 위에 굴삭기를 이용하여 상석을 잘 맞춰 놓으면 완성됩니다.
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