시오지오 보물이가득한곳

지상권,법정지상권,분묘지기권..등이 있겠죠?

유치권은 이전 시간에 배우셨고 이번시간에는 지상권 입니다.

no.10 지상권이란 무엇이고 지상권은 왜 설정하는가?

(지상권,법정지상권,승아의랜드스쿨)

지상권이란 무엇인가?

?민법 제 279조

지상권자는 타인의 토지에 건물 또는 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리가 있다.

여기서 말하는 '타인의 토지'는 지표나 지상에 뿐만아니라 지하까지 포함된다고 볼 수도 있다.

지상권은 왜 설정하는 것인가?

은행권에서 나대지(아무것도 없는 토지)를 대상으로 대출을 받을때 은행에서 근저당을 설정하고 지상권도 같이 설정한다.
만약 근저당설정후 땅주인이 은행 몰래 건물을 지어버리면 은행은 상당한 불이익을 받게 된다. 그렇기 때문에

은행에서는 근저당 설정과 동시에 토지위에 어떠한 건물이 들어오지 못하도록 지상권 설정을 하는 것이다.

지상권 설정의 예
어떤 지역에 땅이 맘에 들어 매매를 하기 위해 일주일 뒤에 내려갔는데 떡하니 건물이 올라가고 있다면

토지를 필요로 했던 사람들에게는 토지의 가격이 떨어지고 말것이다. 이럴경우 토지에 근저당만 설정해 놓은 은행은

건물에 대해서 철거를 청구하거나 관여할수가 없다. 하지만 지상권을 설정해 놓았다면

그 지상권의 영향으로 건물의 담보가치까지 포함하여 근저당권의 권리를 보호받을수있다.

지상권의 존속기간은 언제까지 인가?

1.견고한건물(석조,연회조,연와조),수목 = 30년
2.1번 제시외 건물 = 15년
3.공작물 = 5년

지상권으로는 어떤 한 것들을 할수있을까?

지상권자는 소유자의 동의 없이 타인에게 권리의 양도 및 임대가 가능합니다.

지상권 기간이 지나 소멸하였는데 땅위에 건물이나 수목이 남아있다면?

지상권자는 계약 연장을 청구할수 있다.

만약 거절한다면 건물이나 공작물의 금액을 평가해 소유권자에게 매수해 줄것을 요구할수있다.

지상권의 소멸 청구

지상권자가 2년이상 지료를 지급하지 않으면 지상권 설정자가 지상권의 소멸을 청구 할수있다.
이 부분을 잘 이용 한다면 큰 수익률을 올릴수도 있습니다.

최근 산지나 농지를 전용하여 건축행위를 할 수 있도록 만드는 지목변경이 일반인들에게 큰 관심을 받고 있다. 이는 토지 주변의 개발호재 없이 용도만 변경하면 땅의 가치를 높일 수 있기 때문이다. 토지투자의 기본인 지목변경에 대해 알아본다.

지목변경 전, 토지이용계획서 확인
지목에 따라 땅의 가치 결정

지목변경은 땅의 주된 용도를 변경하는 것으로 실지지목과 지적공부상의 지목이 다를 때, 사실 지목대로 지적공부의 변경, 등록하는 것을 말한다. 여기서 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록하는 것이다. 지적법에서 지목은 논(전), 밭(답), 과수원(과), 목장용지(목), 임야(임), 광천지(광), 염전(염), 대지(대), 공장용지(공), 주유소(주), 잡종지(잡) 등 28가지로 구분하고 있다.

토지에서 지목은 가치를 판단하는 가장 중요한 요소이다. 지목에 따라 건축행위 여부와 건축물의 종류가 결정되기 때문이다. 이에 많은 사람들은 싼 값에 토지를 매입해 지목변경 하는 것을 재테크 수단으로 삼고 있다.

지목변경 전 확인해야 할 사항은 매입한 땅에 어떤 건축물을 지을 수 있는지를 알아보는 것이다. 따라서 땅을 사려는 사람들은 토지 매입 전 시•군•구청에서 토지이용계획확인서를 발급받아 용도지역을 확인하고 도시계획조례를 통해 해당 토지의 들어설 수 있는 건축물을 확인해야 한다.

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도•건폐율•용적률•높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적•효율적으로 이용하기 위해 도시관리계획으로 결정된 지역이다. 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 4종류로 구분한다. 지목변경의 경우 개발행위가 이뤄져야 하기 때문에 대부분 관리지역에서 행해지게 된다.

지목변경시 연접개발제한 불리
농지전용허가만으로 땅값‘高高’

‘지목변경’은 농지전용(산지전용)허가, 형질변경(토목공사, 부지조성), 건축물건축, 지목변경 등의 절차를 따라야 한다.

우선 농지전용이란 농지를 농업생산이나 농지개량의 목적이 아닌 그 외의 용도로 사용하는 것이다. 농지전용을 하기 위해선 먼저 농지를 취득해야 한다. 그러나 비농업인이 농지를 소유하기 위해서는 몇가지 제한요소가 있다. 현재 농지법에서는 비농업인의 경우 주말ㆍ체험농장 정도의 소규모(1,000㎡미만) 농지, 상속에 의한 취득이나 담보농지, 농지전용허가를 받은 농지 등에 한해 취득할 수 있도록 했다. 연천군 D공인 대표는 “보통 비농업인이 농지전용을 받을 수 있는 토지의 규모는 1,000㎡ 이하로 제한돼 있다”며 “비농업인이 토지를 매입할 때, 규모가 제한돼 있다보니 타인의 명의로 지분을 분산 취득해 전용허가를 받는 경우가 있다”고 말했다.

여기에 지난해 1월부터 시행된 농지법에서는 비농업인들이 농지를 매입한 뒤 이를 한국농촌공사를 통해 전업농 등에게 5년 이상 임대하면 크기에 제한 없이 소유할 수 있게 허용했다. 이처럼 비농업인들이 농지를 취득하기 위해선 까다로운 요건을 갖추어야 한다.

농지 취득 후 전용신청을 하기 위해선 해당토지의 경지정리 및 용수개발과 연접개발제한접촉여부 등을 확인하는 것이 중요하다. 해당 토지 주변에 경지정리 및 용수개발 등이 미비한 경우 전용비(농지보전부담금)가 높아지기 때문이다.

또 농지 주변으로 연접개발 접촉여부도 신중히 알아봐야 한다. 연천군 지적과 관계자는 “연접개발제한은 개발행위의 허가 규모를 용도지역(녹지, 관리, 농림, 자연환경보전 등)마다 제한을 둔 것”이라며 “농림, 공업, 관리지역은 3만㎡ 미만, 생산녹지 지역 1만㎡ 미만, 보전관리지역 5,000㎡ 미만 등으로 이 범위 안에서 각 지자체마다 개발규모를 정해놓고 있다”고 말했다.

농지 취득과 개발규제 등을 확인한 뒤 농지전용허가신청서를 작성하여 농지관리위원회에 제출한다. 농지관리위원회는 사업목적이 타당한지, 유해시설인지, 건축용도의 기반시설은 다 갖춰져 있는지 등을 확인하고 시장, 군수에게 신청서류확인서를 제출한다. 시장•군수 등 관할관청에서는 농지전용허가심사를 하게 된다. 이 때 허가가 통과하면 토지 형질변경 공사를 하면 된다.

단, 농지보전부담금의 납입을 조건으로 하는 농지전용허가를 한 경우에는 농지보전 부담금의 납입을 확인한 후에 농지전용허가증을 교부하게 된다.

의정부 G공인 대표는 “꼭 지목변경까지 마무리 짓지 않아도 전용허가가 떨어지면 지목변경이 완료된거나 다름없다”며 “전용허가가 떨어진 것만으로도 전용허가비와 프리미엄이 반영돼 가격이 두 배 이상 오른다”고 말했다.

농지전용 후에는 형질변경을 하게 된다. 형질변경은 경사진 임야를 평지로 만들거나 수로와 구렁으로 돼 있는 논을 흙으로 메워 건축을 할 수 있는 용지로 만드는 것으로 부지조성공사를 말한다. 형질변경 후에는 시•군•구청에서 건축허가를 받고 해당 토지 용도, 용적률, 건폐율 등에 따라 건물을 지으면 된다.

건축물이 완공되면 관할 행정처에서 지목변경을 신청한다. 예를 들어 지목이 답이었던 농지에 공장을 지었다면 공장부지(공)로 지목을 변경하면 되는 것이다. 지목변경 신청을 받은 관할 행정처는 건물의 이용현황이나 관계법령에 적합한지 여부 등을 조사한 후, 지목변경을 허가하게 된다.

☆☆☆☆   지목변경 절차 및 방법   ☆☆☆☆

토지를 이용하거나 개발하는 과정에서 대부분의 경우에

지목변경이 일어남으로 농지전용허가 및 산지전용허가 등의

행위와 수반되는 지목변경에 대해 알아보겠습니다.

지목변경이란?​

지적공부(토지대장.임야대장 등)에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어

등록하는 것을 말한다.

토지의 주된 사용목적과 용도에 따라 산지(임야)를 개간하면 전(밭)으로

지목이 변경되며 토지 위에 건물이 새로 들어서면 준공 후에는 부지의

지목이 부지의 주된 용도에 따라서 대(垈)로 지목이 변경된다.

지목변경은 어떤때 하는가?

농지나 임야(건축행위가 가능한 지역)에 전원주택을 짓는 것을 예를 들면.

농지에 전원주택을 짓게 된다면 농지전용을 받아 형질변경과 주택을 신축하게되면

지목변경 신청에 의해 농지를 대지로 지목변경을 할수있다.

이처럼 지목변경은 아무때나 할 수 있는 것이 아니라 토지의 형질변경 등의 공사가

준공된 경우. 도시개발사업 등의 시행사업자가 공사 준공 전에 토지의 합병을

신청하는 경우에 일어납니다.

즉. 형질변경, 용도변경, 건축 등의 개발행위 없이 먼저 지목만을 바꿀 수는 없습니다.

또.땅의 가치와 활용도를 높이고자 의도적으로 지목변경을 하기도 합니다.

개발업자들이 가격이 싼 임야를 형질변경 등의 행위를 거쳐 산지전용을 한후에

전원주택 부지로 만들어 토지를 분할 매각하면 대체산림자원조성비와 부대비용을

제하더라도 부동산 경기가 호황일 때는 상당한 수익을 기대 할 수 있다.

♥ 지목변경 절차

토지소유자는 토지의 지목변경 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에

지목변경을 신청하여야 하며 이때 지목변경의 증빙서류로는

1. 관계법령에 따라 토지의 형질변경 등의 공사가 준공되었음을 증명한는 서류의 사본

2. 국유지*공유지의 경우에는 용도폐지 되었거나 사실상 공공용으로 사용되고 있지

    아니함을 증명하는 서류의 사본

3. 토지 또는 건축물의 용도가 변경되었음을 증명하는 서류의 사본

​

★. 개발행위허가*농지전용허가*보전산지전용허가 등 지목변경과 관련된 규제를

      받지 아니하는 토지의 지목변경이나 전*답*과수원 상호간의 지목변경인 경우에는

      서류의 첨부를 생략할 수 있으며.서류를 해당 지적소관청의 확인으로 그 서류의

      제출을 갈음할 수 있다.

​

지목변경 절차

산지전용(농지전용)허가

              ↓↓

         형질변경

(토목공사 또는 부지조성등)

              ↓↓

        건축물의 건축

(신축, 건축물 용도변경 등의 사용승인 후)

              ↓↓

         지목변경

(토지이동 신청서에 지목변경 사유 기재 후 신청/토지이동정리결의서 작성으로 관계 공부 정리)

☆☆☆☆ 관련 법 조항 ☆☆☆  

측량*수로조사 및 지적에 관한 법률 제2조 33항.제81조

동법 시행령 제67조

동법 시행 규칙 제84조

당진시 토지 문의 :  010 - 2002 - 9300

현재, 비사업용토지 양도세는 참여정부시절 부동산 투기 억제책으로 중과안이 마련되어 시행되고 있습니다.

내용은, 비사업용토지에 대해..

양도소득에 대한 60% 단일세율로 적용하고, 여기에 '장기보유특별공제'를 적용하지 않는 내용입니다.

MB정부의 부동산 활성화 대책의 일환으로.. 올해 말(2013년 12월 31일)까지..

일반 양도소득세 세율을 그대로 적용하는 것으로.. 일시적으로 중과가 유예되기는 했습니다만..

장기보유특별공제의 경우 여전히 배제가 됨으로..

토지의 양도시 사업용토지와 비사업용토지를 구분하고.. 이에따라 절세방법을 찾는 것은 여전히 중요한 세테크 이슈입니다.

우리나라의 세법에서 토지는 세가지 종류로 나누어 그 세금을 달리하고 있는데요..

바로, 주택부수토지, 사업용토지, 비사업용 토지 입니다.

우선, 기본적으로..

양도소득세의 부과는 아래의 세율에 가감하여, 중과하거나 공제를 해 주는 제도로 운영이 되는데요..

우리나라에서 부동산은 아주 중요한 재산적 가치를 지니는 재화이기 때문에..

중과와 공제 부문이 다양하고.. 이에 따라.. 내게 정확한 상황을 찾는 것 자체가 다소 난해한 측면이 있습니다.

<출처 : 국세청>

여기서, 주택부수토지는 구분이 쉽지만(도시지역의 경우 건물정착면적의 5배, 기타지역은 10배)..

문제는 사업용토지와 비사업용토지의 구분은 꽤 까다롭다는 점이에요..

사업용토지는 아래와 같은 토지를 이야기 하는데..

1. 토지 소재지 혹은 바로 옆 시군구 또는 농지로부터 직선거리로 20km이내에 살면서 농업을 주업으로 하는 농지

2. 임야 소재지에 살거나 임업 또는 축산업을 주업으로 하는 임야 또는 목장용지

3. 양도일까지의 토지 보유기간 중 80% 이상 직접 사업에 사용한 토지

이러한 토지를 사업용토지로 구분하며..

이외의 토지는 비사업용토지로 보아 중과세 하는 것입니다.

비사업용토지의 세율이야..

현재 일시적으로 유예가 됐다고는 하지만.. 장기보유특별공제가 적용되지 않음으로.. 경우에 따라 상당히 큰 세금부담을 갖을 수 밖에 없는데요..

우선, 비사업용토지의 예외사항에 들어가는지를 먼저 검토해야 합니다.

비록, 비사업용토지처럼 보여도.. 이는 예외사항이 꽤나 많기 때문에 꼼꼼히 점검해 봐야 하는데요..

비사업용토지 양도세 부과에 제외되는 경우는 아래와 같습니다.

1. 직계존속이 8년 이상 토지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지, 임야, 목장용지로 상속받거나 증여받은 토지(도시제외)

2. 주말 및 체험농장용 토지(세대별 1,000㎡ 이내)

3. 2005년 12월 31일 이전 종중명의로 취득한 토지

4. 상속받은 농지로 상속개시일 기준 3년이 경과하지 않은 토지

5. 공익사업을 위한 토지로 사업인정 고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일이 5년 이전인 토지

6. 기타 공익 및 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한 등.. 부득이한 사유에 해당되는 토지

내 토지가 사업용인지 비사업용인지.. 비사업용의 제외사항에 속하는지를 구분하는 것 자체가..

기술적으로 난해한 검토가 필요하기 때문에.. 직접 판단하기 보다는 세무전문가와 이야기 해 보는게 더 적절합니다.

또한.. 비록, 비사업용토지의 예외에 속한다고 하더라도..

상속과 같이 예외가 한시적인 경우도 있으니.. 이런 부분 역시.. 잘 체크해 둬야 하는 부분이기도 합니다.

다음으로, 생각해 볼 수 있는 비사업용토지 양도세 절세 방법으로..

비사업용에서 사업용으로 전환할 수 있는지 여부를 검토해 보는 것인데요..

쉬운 예로.. 일반 나대지를 주차장으로 활용함으로서 사업용으로 전환하는 방법을 들 수 있습니다.

하지만..

이러한 부분도, 꼼꼼한 검토가 필요한데요..

단순히, 사업용으로 전환한다고 무조건 비사업용토지에서 벗어나는 것이 아니라..

처음 이야기 한 것처럼.. 전체 1. 소유기간 중 80% 이상을 사업목적으로 써야 하고.. 또한 주차장의 경우 2. 매출액이 토지가액의 3% 이상이 되어야 인정을 받기 때문에.. 이러한 부분도 유념해 둬야 합니다.

간단하게 사업용토지와 비사업용토지 양도세에 대해 간단하게 살펴봤는데요..

부동산과 관련된 부분은.. 세법이 복잡하고 난해한 측면이 있죠..

따라서, 세법에 비교적 밝은 분들도.. 사업용토지를 비사업용으로 오판하는 경우도 있고..

비사업용토지를 사업용으로 전환하는게 충분히 가능한데도.. 그렇게 하지 못해 세금을 더 내는 경우도 많이 발생을 합니다.

따라서, 세무전문가와 함께.. 꼼꼼하게 검토하시어.. 불필요한 세금을 내는 일이 없도록 해야 겠습니다.

토지보상이 예정된 지역의 주민이나 토지보상 예정지역에 투자하려는 투자자들은 반드시 ‘사업인정고시일’이란 용어를 알아야 한다. 이 용어는 전문가들은 물론 토지보상에 이해관계가 있는 사람이라면 필히 숙지해야 한다. 왜냐하면 사업인정고시일은 토지보상에 있어서 각종 기준일이 되기 때문이다.



사업인정고시일은 공익사업을 위해 토지 등을 수용 또는 사용할 사업으로 결정한 날을 말한다. 사업인정고시일은 앞서 언급한 대로 중요하기에 전자관보 등을 통해 고시된다. 따라서 사업인정고시일을 알려면 각 사업지구에 대하여 전자관보 등을 열람하거나 간단하게 사업시행자에게 질의하면 된다.

사업인정고시일이 중요한 이유는 먼저 사업인정고시일에 가장 가까운 표준지공시지가를 바탕으로 토지의 감정평가가 이루어 지기 때문이다.

소위 ‘부재지주’에게는 각종 불이익이 따르는데 부재지주는 사업인정고시일 1년전부터 계속하여 토지소재지가 있는 해당 시∙구∙읍∙면 또는 연접 시∙구∙읍∙면 지역에 주민등록을 하지 아니하거나 주민등록을 한 경우라도 사실상 거주하고 있지 아니한 거주자를 말한다.

영업손실 보상의 경우, 원칙은 사업인정고시일 전부터 적법한 장소에서 허가∙면허∙신고를 하여 영업하는 경우만 대상이나 무허가건축물 임차인이 사업인정고시일 1년 이전부터 사업자 등록을 하고 정상적으로 영업을 하고 있는 경우에는 1천만원 한도로 보상한다.

이주대책 중 하나인 주거이전비는 사업인정고시일 현재 주거용 건물을 소유하고 실제 거주 후 사업 시행으로 이주하는 사람에게 지급한다.

사업인정고시일은 보상은 물론 세법에서도 중요하다. 먼저 공익사업감면(조세특례제한법 제77조), 대토보상에 따른 과세이연(조세특례제한법 제77조의2), 공익사업 수용 등에 따른 공장 이전시 과세특례(조세특례제한법 제85조의7) 등의 혜택을 받으려면 거주자는 사업인정고시일부터 2년 이전에 토지 등을 취득해야 한다.

세법상 비사업용토지 판정에서 거주자가 사업인정고시일부터 5년 이전에 취득한 토지는 무조건 사업용 토지로 보아 장기보유특별공제가 적용 가능하다.


※이 칼럼의 내용은 정보제공의 목적으로 기술한 것이지, 세법적 ∙ 기타 법적 자문이나 해석을 위해 제공된 것이 아닙니다. 혹여 독자들이 기술된 내용에 따라 실행하여 발생하는 세금 또는 법적 결과에 대해 필자는 책임이 없음을 알려드립니다.

출처: 전국개발정보 지존  www.gzonei.com 

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사업시행자가 공익사업을 위해 토지를 수용하려면 국토교통부장관의 사업인정을 받아야 한다

사업인정고시는 토지보상에서 아주 중요한 의미를 가진다. 

사업인정고시는 대토보상등 여러가지 혜택이나 제도를 적용할 때 기준이되기 때문이다..

공공의 이익을 위하여 하는 사업인 공익사업을 할 목적으로 토지 등을 수용 및 사용할 사업으로 결정하는 것을 사업인정이라 말합니다. 더불어 사업인정은 사업이 토지 등을 수용 및 사용할 수 있는 공익사업인지 그 여부를 판단하여 결정하는 행정처분이라 말할 수 있는데요.

사업시행자는 이러한 사업인정을 받으려면 사업시행자의 성명 또는 명칭 및 주소, 사업의 종류 및 명칭, 사업예정지, 사업인정을 신청하는 사유 등을 기재하여 특별시장, 광역시장, 도지사 또는 특별자치도지사를 거쳐 국토교통부장관으로부터 사업인정을 받아야 적법하게 이뤄질 수 있는 사항입니다.

사업인정은 공익사업의 절차에서 우선적으로 행해지는 일이라고도 볼 수 있습니다. 이에 국토교통부장관은 사업인정을 하면 지체 없이 그 내용을 사업시행자나 토지소유자 및 관계인, 관계 시, 도지사에게 통지해야 하는데요.

이는 사업시행자의 성명이나 명칭, 사업의 종류, 사업지역 및 수용 또는 사용할 토지의 세목을 관보에 고시하여야 하는 것이며, 사업인정의 사실을 통지받은 시, 도지사는 관계 시장, 군수 및 구청장에게 이를 통지 해야 유효합니다. 이에 따라 적법한 절차로 사업인정권자가 사업인정을 했더라도 이를 관보에 의해 고시하지 않는다면 그 효력이 발생하지 않는 특징을 가지고 있습니다.

사업인정고시를 진행할 때 토지세목을 함께 고시하도록 하고 있는 사항도 확인할 수 있습니다. 따라서 사업인정이 고시되면 수용이나 사용할 토지의 범위가 특정되는데요. 이 경우 사업시행자는 토지의 위치와 예정 면적의 범위가 정해지면, 그 범위 내 공익사업의 시행에 따른 권리를 행사할 수 있으며 현재 또는 장래의 권리자에게 대항할 수도 있는 사항이 존재합니다.

사업인정이 고시 되면 토지소유자 등에게는 그  고시 범위에 포함되어 있는 토지 등에 대하여 보전의무가 발생합니다. 사업인정고시가 있은 후에는 토지 등의 보전의무가 부여되는 이유는 사업시행자에게 손실을 가할 목적으로 행하는 악의의 투자를 금지하는 것을 목적으로 하는 것입니다.

이에 따른 사업인정고시가 이뤄진 후에는 사업시행자 또는 감정평가를 의뢰받은 감정평가업자는 사업의 준비를 위해 출입의 허가 등에 관련한 규정에 국한되지 않고, 해당 토지나 물건에 출입하여 측량하거나 조사를 이행할 수 있는데요. 이 경우에 출입의 통제나 토지점유자의 인용의무 및 증표 등의 규정을 표준으로 삼아 적용해야 합니다.

오늘은 공익사업 사업인정고시일 등과 관련한 내용을 살펴보았는데요. 이러한 사업인정의 고시일은 국토개발법에 따라 공식적으로 사업이 시작되는 날로 관공서의 게시판이나 공인기관의 문서로 고시되는 사항도 확인할 수 있습니다.

앞서 언급한 공익사업 사업인정에 대한 사항에 궁금한 점이 있다거나 이과 관련해서 의도치 않는 분쟁상황을 겪고 있다면 토지보상법률센터가 그 문제에 대한 법률적 자문을 통해 실질적인 해결책을 찾는 데에 도움을 드리도록 하겠습니다

■ 부담부증여란

증여시 부동산등의 증여 재산에 이미 담보권이 설정된 재산을 증여하는것으로 해당 부동산과 함께 금융기관의 대출금으로 부동산에 설정된 채무나 임차인에게 돌려주어야 하는 전세보증금도 함께 증여 하는 것을 말합니다.

■ 부담부증여의 증여세 와 양도소득세

부담보증여시 증여세는 증여재산에서 수증자가 인수하는 채무를 공제한 금액에 증여세를 과세하게 됩니다.  

또한 중요한 것은 채무의 이전으로 인해 증여자에게는 양도세소득세가 부과됩니다.

수증자(증여받는 자) => 증여세 부과

증여자(증여하는 자) => 양도세 부과

아례의 증여 사례로 부담부증여로 인한 증여세와 양도소득세에 대해 자세히 알아 보겠습니다.

ex) 8억원의 아파트를 자녀에게 증여하는 예

8억원의 아파트를 부담부 증여가 아닌 일반 증여로 하는 경우 증여세는 증여가액인 8억원에 대해 부과하게 됩니다.

여기에 기본공제 5000만원을 공제하면 증여세 과세표준금액은 7억5천만원이 됩니다.

7억5천만이 속한 구간의 증여세율은 30%이고 여기에 해당 누진공제금액 뺀 금액이 증여세로 부과 되므로 증여세는 1억6500만원이 되며, 증여가 있는 날로 부터 3개월내  자진신고 와 납부를 하는 경우 10% 세액공제 (증여세감면)가 가능하므로 이경우 1억4850만원의 증여세를 부과하게 됩니다.

증여세 계산을 위한 과세표준 금액 과과세구간 별 증여세율 및 누진공제 금액은 아래 표를 참고 하시기 바랍니다.

* 증여세가 부과되는 과세표준금액 은 증여하는 재산의 증여가액에서 공제금액 을 차감한 금액이며, 증여세는 [ (과세표준금액 x 증여세율) - 누진공제금액 ] 이 됩니다.

이제 위의 사례에서 부담보증여를 한 경우에 증여세와 양도세를 알아 보겠습니다.

해당 증여 아파트에 2억에 은행대출 있다고 가정을 하는 경우

증여가액이 8억원에서 채무 2억을 뺀 6억원중 기본공제 5천만원의 차감한 5억5천만원이 증여세 과세표준금액 이 됩니다. 여기세 해당 구간 증여세율인 30%를 적용하면 1억6500만원엑서 누진공제 6천만원을 차감하면 1억500만원의 증여세가 부과되며 3개월내 신고시 10%의 증여세를 감면받아 9,450만원의 증여세가 부과 됩니다.

하지만 이 경우 부담부증여 이므로 증여자에게는 채무 증여분에 대해서도 양도소득세과 부과되므로 양도소득세도 함께 계산해 주어야 합니다.

만일 증여자가 1가구1주택인경우 양도소득세는 면제되며, 1가구 2주택일때 양도소득세가 부과 되므로 2주택자로 가정하면 채무 2억원이 양도가액이 되고 최초 아파트를 6억원에 구입했다면 취득가액은 [ 4억원 x (2억원/8억원) ] 이 되며 따라서 취득가액은 1억원이 됩니다.

* 양도세 부과 과세표준이 되는 취득가액은 최초 구입가격에서 채무를 뺀 4억원이 아니라 채무를 증여한 시점의 시세를 나누어 최초 취득가액에 곱해주어서 구합니다.

여기에 장기보유특별공제 3천만원을 공제하고 양도소득세 기본공제 250만원을 차감하면 양도소득세 과세표준 금액은 6,750만원이 되며 산출세액은 1200만원 정도가 됩니다.

따라서 부담보 증여시 총 증여세와 양도소득세를 합한 금액은 9,450만원 과1,200만원 을 더해 1억650만원이 되므로

부담부증여로 4,200만원을 절세 할수 있고 1가구1주택인 경우 5,400만원을 절세할 수 있습니다.

증여시 절세의 방법으로 증여가액에 서 채무금액을 차감하여 증여세를 부과하는 부담부증여가 절대적으로 유리한 것을 알 수 있습니다. 1가구2택의 경우에도 양도세율은 장기보유특별공제를 받을 수 있으며 세율도 증여세율보다 낮아 여기 유리한 것을 알 수 있습니다.

증여와 상속의 관계 무었이 더 유리할까..

일단 재산을 물려줄 계획이라면 증여시점이 빠를 수록 좋다고 합니다.

이유는 상속시점에서 상속인에게 10년내 증여한 사실이 있는 경우 증여재산은 상속재산에 합산하여 상속세가 부과되기때문입니다. 증여재산이 합산되는 경우 상속세율 또한 높아지게 됩니다. 이 때 이미 낸 증여세는 상속시점의 상속세에서 차감하여 상속세를 부과 합니다.

상속은 사망한 사람의 재산에 대한 전체 상속세를 계산한 뒤에 각 상속받은사람의 상속지분에 따라 상속세를 부과 합니다.하지만 증여세는 증여받은 재산에댈한 세금을 따로 계산합니다.

예를 들 40억원의 재산을 2명의 자녀에세 상속시 40억원에 해당하는 과세표준구간의 상속세율이 적용되어 2명의 자녀가 나누어 내지만 증여의 경우 각 20억에 해당하는 과세표준구간의 세율이 적용되므로 던 낮은 세율이 적용되어 세금을 덜 내게 됩니다.

따라서 증여를 한 후 10년이 되지 않아 상속을 하게되는 경우라면 증여재산은 상속재산에 합산하여 상속세가 부과되므로  이 경우 증여를 통한 절세효과가 거의 없게 됩니다.

특히 직계비속 (아들,딸)이 아닌 손자, 며느리, 에게 증여시에는 5년만 지난면 상속재산에 합산되지 않습니다.

부동산과 금융자산, 무었부터 증여하는 것이 유리할까..

만일 증여가 있고나서 10년이 되지않아 상속을 한다면 상속재산에 합산되는 증여한 재산은 증여시점의 가치로 상속가액을 산정합니다. 따라서 현재 3억원의 아파트 증여 후 5년후 파트가 4억원으로 상승한 경우 상속재산은 증여시점의 아파트 시세 3억원만 상속재산에 포함하므로 향후 가치 상승이 클 것으로 예상되는 것을 먼저 증여하는 것이 절세에 유리하고 따라서 증여는 가치상승분에 대한 이익을 수증자가 고스란히 가져갈 수 있습니다.

상속의 경우 상가, 토지 등 현금화가 당장 어려운 재산의 경우 상속세때문에 풍요속에 빈곤에 빠질 수 있으며, 거액의 상속세는 상속자에게는 큰 부담이 될 수 있으므로 미리 증여와 상속을 계획하는 것이 중요합니다.

* 10억원까지는 상속세를 내지 않아...

10억원이하의 상속은 상속공제로 상속세를 내지 않습니다. 따라서 10억원이하를 가진 경우 상속세를 절세하기 위해

증여세를 낼 필요는 없습니다. 상속의 경우에도 배우자 공제와 상속공제 액수가 크므로 유불리를 따져본 후에 결정해야 합니다

* 추정상속재산

상속개시전 재산을 처분하거나 채무를 부담하고 현금, 채권등으로 바꿔 은닉하여 과세자료가 노출되지 않는경우 그 돈의 용처의 입증을 하도록 하고 있으며, 사망시점  1년 내 2억원, 2년내 5억원의 피상속인의 자산의 처분이나 피상속인의 재산에서 인출한 경우 피상속인은 돈의 사용출처를 증빙해야 합니다 이경우 사용출처를 증빙하지 못하면 고스란히 상속세를 물어야 하는데 이것을 추청상속재산 이라고 하며, 자녀명의의 차명계좌의 경우 추정상속재산에 해당되므로 주의 해야 합니다.  

[농지의 양도세 감면]농지의 양도세 감면에 대한 정리입니다.                                                                                                

┌─────────────┬─────────────┐
│       1994.12.31 이전    │       1995.1.1 이후      │
├─────────────┼─────────────┤
│○대토·분합한 농지가 수용│○대토·교환·분합 전후의 │
│  된 경우→대토시점부터 수│  경작기간을 합산하여 8년 │
│  용시까지 8년 이상 자경하│  이상 경작한 경우 면제   │
│  여야 비과세             │                          │
└─────────────┴─────────────┘
 ※ 자경입증을 위한 서류예시 

오늘은 부동산취등록세 계산기 사용 방법에 대해서 알아보겠습니다.

최근 정부에서는 얼어붙은 부동산 경기를 살리기 위한 조치로 지난 2002년과 2005년도에 각각 도입된 대표적인 부동산 투기 억제책인 주택담보대출비율(LTV; Loan To Value ratio)과 총부채상환비율(DTI; Debt To Income ratio)을 조정하기로 검토하면서 관련 업계에서는 내심 부동산 거래 활성화에 대한 기대감으로 들뜬 상황인데요. 이미 여기저기에서 부동산 매매가 살아나는 조짐이 보이는 곳도 있습니다.

본론으로 들어와서, 부동산은 매매 뿐만 아니라 신축, 교환, 상속, 증여 등을 통해서 부동산의 소유권이 이전되면, 부동산 소유권을 취득한 사람이 취득일부터 60일 이내에(상속은 상속개시일부터 6개월 이내) 부동산 취등록세를 관할 시군구청에 신고·납부해야합니다. 이 기한을 넘기면 신고불성실가산세(20%)와 납부불성실가산세(하루에 3/10000)를 내야하므로 반드시 기한을 지키는 것이 좋습니다.

그렇다면 이렇게 부동산 취득시 내야하는 세금과 관련하여 2014년 부동산 취등록세율과 취득세 계산의 기준이 되는 과세표준액 산정방법에 대해서 간단히 살펴본 다음, 부동산 취등록세 계산기를 사용해서 간편하게 계산하는 방법을 차례대로 소개해드릴까 합니다.

아래 표는 부동산 취득시 내야하는 취득세, 농특세, 지방교육세 등의 세율인데요. 과세대상 부동산의 과세표준액과 면적에 따라 취득세를 포함한 합계세율은 최소 1.1%부터 최대 4.6%까지 다양하게 부과합니다.

부동산 취등록세를 계산하기 위한 취득세 과세표준액은 다음과 같습니다.

● 개인간의 유상거래(매매, 분양, 경매 등) : 신고가액(실제 거래가격, 다만 신고를 하지 않거나 신고 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고 가액 표시가 없는 경우 시가표준액으로 계산)

● 무상거래(상속, 증여 등) : 시가표준액

● 취득가격이 증명되는 거래(국가, 법인 등) : 취득가격

※ 시가표준액 : 주택은 "개별 주택 공시가격", 주택 이외 건물은 "지자체장이 결정한 가액", 토지는 "개별공시지가"

부동산 취득세는 지방세에 속하므로 개인간 유상 거래인 경우에는 지방세 홈페이지인 "위택스"를 통해 제공하는 취득세 계산기를 이용하시면 편리합니다. 그럼 간단한 사용 방법을 살펴보겠습니다.

위택스 홈페이지에 접속하셨으면 홈페이지 가장 우측의 Quick Menu 중에 "세액미리계산"을 클릭하세요.

그러면 부동산 취등록세 계산 페이지가 나오는데요.

1차적으로 취등록원인, 과세표준액, 취득일자, 거래유형을 넣으시면 됩니다. 네 가지 입력 항목에 대한 구체적인 설명은 아래 도움말의 [입력방법]을 보시면 자세히 설명돼 있으니 참고하시기 바랍니다.

가령 취득원인이 농지외 유상취득(매매, 분양 등)이고 실거래가가 4억원인 전용면적 85㎡ 이하 주택을 2014년 4월 20일에 취득했다고 가정하면(현재시점은 취득 후 약 3개월이 지난 7월 15일), 아래처럼 모든 항목을 입력한 후 "세액미리계산하기"를 누릅니다.

그러면 1차 계산 결과 화면이 나오는데요. 부동산 취득일부터 60일이 지났으므로 가산세를 내야하는 상황이므로, 아래처럼 가산세구분을 선택해 달라는 팝업메시지가 뜹니다. "확인"을 눌러서 팝업창을 닫습니다.

추가 입력난이 아래처럼 생겼는데요. 취득세감면여부와 가산세 등을 입력하는 곳입니다.

만약 취득세감면 대상이 아니고, 이중장부 작성으로 부정무신고가산세를 내야하는 상황이라면 아래처럼 가산세 구분과 부정신고사유를 선택한 다음 "세액미리계산하기"를 누릅니다.

그러면 최종 취득록세 등이 아래처럼 상세하게 나옵니다.(6억원/전용면적 85㎡이하 주택이라 농특세는 면제)

상기 도움말에도 나오지만, 이 계산결과는 물건 종류 및 감면, 납부기한 경과시 가산세 적용 등의 사유로 실제세액과 다소 차이가 발생할 수 있다는 점 유념하시고요.

이상 부동산취등록세 계산기 사용방법에 대해서 간략하게 살펴보았습니다.

농지원부

농지원부에 대해서 알아볼까요?​

​

[네이버 지식백과] 농지법 [農地法] (두산백과, 두산백과)

  그래서 농지법을 봤더니 농지에 대한 관리를 위해 운영하는

장부라는 것을 알수 있었다.

  그러니까 농업인이 주가 아니라 농지를 관리하기 쉽게 농지를 대상으로

작성하도록된 장부인 것이다. 농-지원부 가 아니 농지-원부인 것이다.

지원정책을 할때 농지원부를 제시하라고 하는것은 실제로 농사를 짓고

있는지 파악하기 위함이다.

​그러면 농지원부를 어떻게 취득은 어떻게 하는가?

한 가지 조건을 만족시키고 실제로 농사를 지으면 된다. 나중에 실사가 나온다고 하니 알아 두자.

 농지원부의 신청서는 다음과 같다.

​

등기부등본은 토지에 대한것이다.

자기 소유가 아닌경우에는 임대차계약서도 같이 가지고 가면 되겠다. 농지원부등록을 위한 한가지 조건은 농지가 1,000㎡ 이상이여야 한다 약 303평정도.

농지원부는 취득하는게 아니라 토지에 대한 장부이므로

등록의 심사는 그리 까다롭지 않다.

다만 농지원부에 등록이 된 토지가 여러가지 지원정책의 기초가 되므로 본인의 농지원부등록 여부는 중요하다. 한가지 알아 두어야

 할 사실은 농지원부가 농업인을 증명하는것은 아니라는 것이다.

각종 농림사업의 혜택을 받는 농업인으로서 인정을 받으려면

농업경영체등록을 해야한다.

농지원부를 신청할 수 있으면 해야 합니다

농지원부를 신청하면 혜택을 많이 받았습니다

제일 큰거는 건강보혐료가 감면 됩니다.

농업인 감면인데 25% 정도 감면되어

짭짤했습니다

또한 농협에 조합원으로 가입하여 비료나 기름 그리고 농협 배당금까지 받습니다

농협 출자금은 아마도 많이 내지 않아도 되는 방법이 있을 것입니다

농협에 전화하시어 가입 담당자를 찾아 자세히 알아보세요

토지가 농사를 짓는 토지로 인정이 될 경우에 자경(임대말고자기 농사) 8년이면

양도세를 전액

감면 받을 수 있습니다

농지원부 신청은 주소지 시구읍면에서 합니다.

그리고 지금은 국림농산물품질관리원 지소에

농업경영체 등록을 신청하셔야 합니다.

앞으로는 농지원부가 아닌 농업경영체 등록이 더 중요하니

반드시 신청하시기 바랍니다.

신청서는 대부분 특별한 서류는 없으나

구입시 발급 받은 등기부 등본과 주민등록만 있으면 가능합니다.

경우에 따라서는 농약,비료등 영수증을 요구하기도 합니다.

직접 해당시구읍면에  농지원부 신청하시고

농업경영체도 신청을 하시기 바랍니다.

농업경영체에 대해서는 다음

포스팅에서 알아보기로 해요

​

​농지원부의 혜택

​

1. 주소지가 토지소재지 및 연접지역에 2년간 농지보유시 소유권이전 등기시 취등록세 50%감면,

채권면제.

​

2. 대출할 때 근저당 설정하면 등록세, 채권 전부 면제.

​

3. 농지원부 보유하고 8년이상 재촌 및 자경이 입증되면 당해농지 양도시

양도소득세 2억원까지 감면(5년간  3억원까지).

​

    (농지원부를 8년이상 보유하고 있다고해서 무조건 비과세 되는 것은 아님. 자경을 입증해야함).

* 자경여부 입증서류.

       (1) 농지원부 사본.

       (2) 농지위원장이 확인한 자경농지사실확인서(자경농지증명원).

       (3) 실보상 확인서 : 농업손실 보상금을 자경한 본인이 100% 받아야 함.

       (4) 쌀소득등 보전직접지불금 등록(변경)신청서.

       (5) 농지이용 및 경작현황 확인서.

       (6) 인우보증서, 농민일지 등.

       (7) 농협 등의 조합원인 경우 조합원 증명원.

       (8) 농약 및 비료와 종자, 면세유, 농기계 등 구입영수증.

       (9) 농약 등 판매확인서.

       (10) 추곡 또는 하곡수매 확인증, 비료 등 영농자재 구입 확인서.

​

4. 개발제한구역내 농업인의 혜택 부여시 확인서류로 사용. 농기계 및 비닐하우스 시설구입 등을 지원.

​

5. 농지를 전용하는 경우 농지전용부담금 m2당 개별공시지가의 30%를 부담해야하지만,

농업인의 지위를 인정 받으면 농지전용부담금이 면제

(농가주택이나 농업용 축사 등을 보다 저렴하게 전용할 수 있음).

​

6. 농업인의 자격증명.

​

7. 토지거래허가구역내 농지 구입요건시 유리.

​

8. 농촌 일부 세금 및 공과금, 보험료, 준조세 등 감면혜택.

​

9. 농업인 대상 자금 및 대출지원시 확인 서류.

​

10. 농어촌 자녀 대학 장학금 우선지원.

​

11. 농업용 농기계 면세유 구입 가능.

​

12. 만 5세이하 영유아보육시설에 보낼 경우 보조금 지원.