시오지오 보물이가득한곳

□ 지리적위치

(가) 표준지의 위치 및 소재를 명확히 알 수 있도록 목표물을 정하고 목표물과의 방향 및 거리를 표기한 것임
(나) 목표물은 지명, 지형 · 지물, 공공기관 및 공공시설 등 표준지의 위치의 확인이 용이한 것으로 표기함
  예) 시청, 도청, 농협, 은행, 읍 · 면사무소, 학교, 다리, 역 등
(다) 방향은 8방위를 기준으로 표기함
  예) 동향, 서향, 남향, 남동향, 남서향, 북향, 북동향, 북서향
(라) 거리는 목표물의 경계로부터 표준지까지의 직선거리 표기함
  예) 인근(500m내), 근거리(500m이상 1㎞이내), 원거리(1㎞초과)

□ 지목구분  

(1) 일련번호 : 행정자치부 행정전산망 지역코드를 기준으로 지번순서 등에 따라 일련번호를 표기함
(2) 소재지 및 면적 : 토지(임야)대장에 기재된 1월 1일 기준의 소재지 및 면적을 표기함
(3) 지목 : 공시기준일 현재의 토지(임야)대장에 표시된 지목을 표기함

 < 지 목 구 분 >

1. 전
물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물. 원예작물(과수류 제외). 야초. 뽕나무. 닥나무. 묘목. 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위하여 죽순을 재배하는 토지
2. 답
물을 상시적으로 직접 이용하여 벼. 연. 미나리. 왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지
3. 과수원
사과. 배. 밤. 호도. 귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설의 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 “대”로 한다.
4. 목장용지
㉠ 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지
㉡ 축산법에 의한 가축을 사육하는 축사 등의 부지
㉢ ㉠및㉡의 토지와 접속된 부속시설물의 부지
5. 임야
수림지. 죽림지. 암석지. 자갈땅. 모래땅. 습지. 황무지 등의 토지
6. 광천지
지하에서 온수. 약수. 석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지 (온수. 약수. 석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관. 송유관 및 저장시설부지 제외)
7. 염전
바닷물을 끌어 들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물이 부지 (천일제염방식에 의하지 아니하고 동력에 의하여 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지를 제외)  
8. 대
㉠ 영구적 건축물중 주거. 사무실. 점포와 박물관. 극장. 미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지
㉡ 도시계획법 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지
9. 공장용지
㉠ 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지
㉡ 공원배치 및 공장설립에 관한 법률 등 관계법령에 의한 공장부지 조성공사가 준공된 토지
㉢ ㉠및㉡의 토지와 같은 구역 안에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지
10. 학교용지
학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지
11. 주차장
자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지. 그러나 주차장법에 의한 노상주차장 및 부설서주차장. 자동차 등의 판매목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장의 부지는 제외
12. 주유소용지
(자동차. 선박. 기차 등의 제작. 정비공장안에 설치된 급유. 송유시설 등의 부지 제외)
㉠ 석유. 석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지
㉡ 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
13. 창고용지
물건 등을 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
14. 도로
(아파트. 공장 등 단일용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등 제외)
㉠ 고속도로 안의 휴게소 부지
㉡ 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지
㉢ 도로법 등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 토지
㉣ 일반 공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지
15. 철도용지
교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사. 차고. 발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지
16. 제방
방조제. 방수제. 방사제. 방파제 등의 부지
17. 하천
자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지
18. 구거
용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로. 둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지
19. 유지
물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐. 저수지. 소류지. 호수. 연못 등의 토지와 연. 왕골 등이 자생하는 배수가 잘되지 아니하는 토지
20. 양어장
육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
21. 수도용지
물을 정수하여 공급하기 위한 착수. 저수. 도수. 정수. 송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지
22. 공원
일반 공중의 보건. 휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 도시계획법에 의하여 공원 또는 녹지로 결정. 고시된 토지
23. 체육용지
국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장. 실내체육관. 야구장. 골프장. 스키장. 승마장. 경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지(체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장. 골프연습장. 실내수영장 및 체육도장. 유수를 이용한 요트장 및 카누장. 산림안의 야영장 등의 토지를 제외)
24. 유원지
일반 공중의 위락. 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장. 유선장. 낚시터. 어린이놀이터. 동물원. 식물원. 민속촌. 경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지(이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천. 구거 또는 유지(공유)의 것에 한한다로 분류되는 것을 제외)
25. 종교용지
일반 공중의 종교의식을 위하여 예배. 법요. 설교. 제사 등을 하기 위한 교회. 사찰. 향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
26. 사적지
문화재로 지정된 역사적인 유적. 고적. 기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지 (학교용지. 공원. 종교용지 등 다른 지목으로 된 토지 안에 있는 유적. 고적. 기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지를 제외)  
27. 묘지
사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 도시공원법에 의한 묘지공원으로 결정. 고시된 토지 및 장사 등에 관한 법률에 의한 납골시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 “대”로 한다.
28. 잡종지
(원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지를 제외)
㉠ 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아 두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물
㉡ 영구적 건축물중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지
㉢ 기타 다른 지목에 속하지 아니하는 토지

□ 토지이용상황

(가) 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 다음과 같이 구분하여 표기하였으며 일시적인 이용상황은 고려되지 아니함
※ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 그 토지 등을 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한됨으로 인하여 그 본래의 용도이외의 다른 용도로 이용되고 있거나, 그 토지의 주위환경이나 공법상 제한사항 등으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 의미함
(나) 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되는 토지가 불가피하게 표준지로 선정된 경우에는 용도별 면적과 토지의 효용가치를 고려하여 주된 용도를 기재하되, 주된 용도와 부수적인 용도를 구분하기 어려운 경우에는 지가가 더 높게 형성되는 용도를 주된 용도로 봄

(다) 각 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 용도미지정지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성·주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전, 답, 임야 등으로 기재

< 이 용 상 황 구 분 >

□ 용도지역 
국토의계획및이용에관한법률 제36조, 제79조에 의한 표준지의 용도지역을 표기하였으며 개발제한구역은 용도지역은 아니나 그 규제정도가 강하므로 용도지역으로 분류하되, 다른 용도지역과 함께 지정되어 있는 경우에는 개발제한구역을 먼저 기재하고 다른 용도지역도 같이 기재함

 <용 도 지 역 구 분 >

□ 도로교통 

표준지가 접한 도로를 다음과 같이 구분하였으며, 표준지가 각지 또는 2면에 접한 경우에는 넓은 도로가 기준임

< 도 로 접 면 구 분 >

□ 지형지세(고저)

토지의 고저는 간선도로를 기준으로 판단하되 간선도로가 주위의 지형지세보다 현저히 높거나 낮아 간선도로를 기준으로 하는 것이 부적절한 경우나, 간선도로가 원거리에 있어 고저 비교가 적절하지 않는 경우에는 주위의 지형지세를 기준으로 함

< 지 형 지 세 구 분 >

□ 지형지세(형상) 

다음의 유형중에서 가장 비슷한 표준지의 형상을 표기함

< 형 상 구 분 > 

□ 주위환경

표준지가 위치한 주변의 환경을 표기함

나의 토지보상금이 적게 평가되었다고 생각된다면 먼저 감정평가서의 검토가 먼저 선행되어야 한다.

※ 공익사업에 편입되는 토지등의 취득에 따른 평가는 부동산가격 및 감정평가에 관한 법률 제9조에 따라 대상토지와 유사한 이용가치를 지닌 인근지역내 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 토지의 이용계획, 지가변동률, 생산자 물가상승률 및 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황, 인근지역의 보상선례 및 적정 지가수준등을 종합적으로 참작하여 감정평가 2~3인이(사업시행자가2인, 토지면적과 소유자의 과반수 이상 추천시 주민추천감정평가업자1인)평가한 산술 평균한 금액을 결정하게 된다(법 제70조). 

※ 토지평가가격(단가)산식＝표준지공시지가×지가변동률(시점수정)×지역요인비교×개별요인비교×기타요인

 ex) 감정평가산출표  

우선 감정평가서를 입수하여 비교표준지 선정의 타당성, 시점수정에 있어 지가변동율 적용의 타당성, 지역 및 개별요인 비교의 적합성 및 기타 사항에 있어 보정율의 적정성에 대한 세부적인 검토가 필요로 하다.

그러나 중요한 것은 다시 재평가를 받지 않고서는 나의 보상금은 한품도 증액이 되지 않는다는 것이다. 나의 입장에서 보상금이 현시세에 비해 저렴한 이유가 재평가 사유가 될 수 있으나, 현실무에서는 단순히 현시세에 비해 저렴하다는 이유만으로는 사업시행자가 나의 주장을 받아들여 재평가되는 사례는 그의 찾아보기 어렵다.

대개 수용재결의 절차를 밝지 않고 다시 재평가를 받는 사례는 용도지역이 잘못된 선정되었거나 현실이용상황등이 잘못된 판단된 경우와 같이 관계법령에 위반하여 재평가되는 경우로서 극히 제한적인 것이 현실이다.

대부분의 보상금이 증액되는 경우는 수용재결에 따른 재평가와 수용재결 이후 이의재결 및 행정소송에서 다시 재평가를 받아 보상금이 증액되는 것이 일반적이고, 협의불성립 인하여 사업시행자가 재결의 신청하여 재평가된 보상금을 통지 받는 기간은 대개 4개월이내 이고, 수용재결에 따른 불복절차를 거칠 경우에도 이의신청한 날로부터 대개 4개월정도 소요되는 것이 일반적이다.

따라서 나의 보상금에 대한 감정평가분석결과가 단순히 보상금저렴의 이유라고 한다면 수용재결이라는 절차를 거쳐 다시 재평가를 받아 볼 것인지 아니면 협의에 응해야 할 것인지를 결정하여야 할 것이다.

※ 재평가(규칙 제17조)의 재평가 사유중에서 다른 2인 이상의 감정평가업자간의 최고평가액과 최저평가액의 110%를 초과하는 경우에 재평가 사유에 해당하기는 하나, 협의보상과 수용재결에서의 최고평가액과 최저평가액의 차이를 설명하는 것이 아니다. 

토지보상 베스트 12가지 질문

1. 보상금은 언제 받을 수 있나?

☞ 해당 사업별로 다르다. 도로나 공원과 같은 도시계획시설사업의 경우에 심한 경우 20년이상 사업이 지연된 경우도 있다. 다만, 모든 공공사업의 경우 보상 전 보상계획공고라는 절차를 거치게 되는데, 보상계획공고 이후 통상적으로 4~6개월 후에는 보상금을 받아 볼 수 있다.

2. 보상금을 많이 받을 수 있는 방법은?

☞ 감정평가에 앞서 토지 및 지장물에 대한 조서를 작성하게 되는데, 감정평가사는 시행자가 작성한 조서를 기초로 하여 감정평가업자 2인 이상의 평가결과를 산술평균하여 보상금을 결정한다. 토지 및 물건조서에 작성된 물건내역을 하나로 더 추가한다거나 토지보상가를 결정하는데 영향을 미칠 수 있는 시세등과 같은 충분한 설명과 자료를 제출한다면 보상평가에 많은 도움이 될 것이다. 그리고 영업자의 경우 세무서에 신고한 소득과 실제 소득과의 차이가 있다면 실제소득을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 제출하거나 최소한 매출장부라도 제시하여 평가사들을 설득함으로서 본인이 원하는 대로 평가를 받는 것이다.    

3. 개별공시지가 보다 높은 가격으로 보상되나?

☞ 토지보상평가는 개별공시지가와는 무관하다. 토지의 보상평가는 표준지공시지가를 기준으로 당해토지의 도로접근조건, 환경조건 등을 종합적으로 비교하여 토지보상금을 산정하게 된다. 간혹 공시지가보다 낮게 평가되는 사례가 있으나 통상적으로 공시지가보다 높게 평가되고 있다. 굳이 공시지가와 시가의 차이를 설명하고자 한다면 감정평가업계에서 이름만 되면 알 수 있는 감정평가사의 말을 인용하면 서울,경기지역의 경우 공시지가와 시가와의 차이를 1.2배에서 1.5배정도 차이가 난다고 한다. 그리고 지방으로 내려갈수록 그 차이가 더 벌어진다고 한다.

4. 보상금에 대한 불만이 있을 경우 어떻게 재평가를 받을 수 있나?

☞ 특수한 경우를 제외하고는 단순히 보상금의 저렴등의 이유로 재평가된 사례는 찾아보기 어렵다. 수용재결에 따른 재평가가 대부분이고, 수용재결 이후 이의재결 및 행정소송에서 다시 재평가를 받아 볼 수 있다.

시행자가 흔히 하는 말 중에서 보상금을 공탁하고 강제로 수용할 수 있다는 말들을 들어봤을 것이다. 이것이 바로 수용재결이라는 절차를 거쳐 시행자가 공탁을 걸고 토지수용을 할 수 있다는 것이다.  재결이라는 불복절차를 거쳐 재평가를 받고자 한다면 주의하여야 할 점이 있는데, 지방(중앙)토지수용위원회에 수용재결신청이 되고 소유자 의견수렴과정 등에서 소요되는 시간이 5~6개월 정도 소유되고, 사업별로 이주대책 및 생활대책이 수립된 공공사업의 경우 협의불성립으로 인한 불이익을 받을 수 있으므로 어느 것이 유리한가를 신중히 선택하여 재평가를 할 것인 협의에 응해야 할 것인지를 결정하여야 한다.     

5. 주민추천감정평가사는 어떻게 선정하여야 하나?

☞ 토지소유자가 사업시행자에게 주민추천감정평가업자를 요청하는 경우에는 감정평가업자 1인을 추가로 선정하여 평가를 의뢰할 수 있고, 추천요건은 보상계획에서 동일한 시기에 보상하기로 공고 또는 통지한 보상대상 토지면적의 1/2 이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의와 추천기한은 보상계획일부터 44일(열람기간 14일, 열람기간 만료 후 30일)이내에 하여야 한다.

6. 현실이용상황과 공부상 지목이 다른 경우 어떻게 보상이 되나?

☞ 토지의 보상평가의 원칙은 공부상 지목과 무관하게 실제이용상황을 기준으로 평가하여 보상함이 원칙이다. 예를 들어 현실이용토지가 적법한 허가 등을 받았으나 지목변경이 안 된 경우와 ‘89.1.24이전부터 주택부지로 사용되고,  경우와 도로구거로 사용 되고 있는 토지, 3년이상(GB지구내 임야일 경우 GB지구지정이전부터) 농지로 사용되고 있는 임야토지 등은 현실이용상황 대로 평가보상 된다.

7. 영업보상은 어떻게 보상이 되나?

☞ 사업인정고시 이전부터 일정한 장소에서 인적물적 시설을 갖추고 영리를 목적으로 영업을 영위하고 있는 영업자가 영업권 보상대상에 해당되며, 통상적으로 3개월의 영업이익과 영업시설물의 이전에 소요되는 비용을 더한 금액으로 보상 평가된다.

8. 폐업보상과 휴업보상은 차이점은?

☞ 결론부터 말하자면 2년간의 영업이익과 영업시설물의 매각손실액을 받는 폐업보상과 통상적으로 3개월의 영업이익과 영업시설의 이전비를 보상받는 휴업보상과의 차이점이다. 폐업보상은 당해 영업의 특수성으로 인하여 다른 인접 시,군,구로 이전하여서는 영업을 할 수 없거나, 동일 영업에 대한 허가 등을 받을 수 없는 경우 등의 객관적인 사유가 있을 때에 폐업보상이 이루어진다.  휴업보상은 폐업보상에 해당하지 않는 영업에 대하여 통상 3개월의 영업이익과 영업시설물의 이전에 소요되는 비용을 더한 금액으로 보상평가 된다.

9. 무허가건물의 세입자와 무허가건물 임차영업자에게는 아무런 보상이 없는 것이지?

☞ 공익사업에 관한 고시 등이 있기 1년 이전부터 거주하고 있는 무허가주택 세입자에 대하여도 4개월분의 주거이전비를 지급하고, 무허가건물에서 임차한 영업자에게도 사업인정고시일 1년 이전부터 사업자등록을 하고 정상적으로 행하고 있는 영업에 대하여는 1천만원 한도내 영업보상금을 지급된다.

10.토지를 임차하여 경작하고 있는 경우에 농업손실보상(영농보상)은 누구에게 지급되는지?

☞ 자경농지가 아닌 농지에 대한 농업손실은 농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민인 경우에 농지의 소유자와 실제의 경작자(사업인정고시일등 당시 타인소유의 농지를 임대차 등 적법한 원인에 의하여 점유하고 자기 소유의 농작물을 경작하는 자를 말함)간에 협의가 성립된 경우에는 협의내용에 따라 보상을 한다.

다만, 토지소유자가 당해지역에 거주하는 농민일 경우에는 협의가 성립되지 아니하는 경우에는 각각 1/2씩 보상금이 지급되고, 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하지 아니하거나 당해 지역에 거주하더라도 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 영농보상금이 지급된다.

※ 당해지역이란?

당해 토지의 소재지와 동일한 면, 당해 토지 소재지의 면과 연접한 시·구·읍·면, 당해 토지로부터 직선거리 20㎞ 이내의 지역을 말하고, 농민이란 1천 제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년성 식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자와 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 기타 농림부령이 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자를 말한다.

11. 공공사업에 편입되고 남은 잔여지(짜투리땅)를 시행자에게 청구할 수 없는지?

☞ 잔여지란 함은 동일한 토지소유자에게 속하는 일단의 토지중 일부만 공공사업용지에 편입되고 남은 토지로서 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 토지를 말한다.

공공사업에 편입되는 잔여지의 토지소유자는 사업시행자에게 매수하여 줄 것을 청구할 수 있다. 

잔여지 매수청구요건은

첫째, 대지로서 면적이 과소하거나 부정형등을 사유로 건축물을 건축할 수 없을 경우

둘째, 농지로서 폭이 좁고 길게 남거나 부정형등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우

셋째, 공익사업시행으로 교통이 두절되어 토지의 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우

넷째, 기타 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우 등에 해당될 때 소유자의 잔여지 매수청구에 의해 보상을 받을 수 있다.

단, 매수청구시기는 공사완료일까지 잔여지매수청구권을 행사할 수 있으며, 주의할 점은 협의가 성립된 이후에는 잔여지매수청구권을 행사할 수 없다.

12. 공익사업에 편입된 토지소유자등에 대한 양도소득세 감면혜택은 어떻게 있나?

☞ 공익사업용으로 수용되는 부동산에 대해서는 현금보상분에 대해서는 10%, 채권보상분에 대해서는 15%(해당 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 20)양도세의 감면혜택을 부여된다.

※ 양도소득세 예정신고 자진납부에 따른 세액의 10% 공제 : 토지등의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월이내에 양도소득 과세표준의 예정신고와 함께 자진납부하는 경우 납부할 세액의 10% 상당 금액 공제된다.

보상계획공고 및 보상협의회

■ 보상계획공고 열람

사업시행자는 사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기·방법 및 절차 등을 기재한 보상계획을 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하고 내용을 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 합니다. 내용에 대하여 이의가 있는 토지소유자 또는 관계인은 이의를 제기할 수 있습니다.

■ 보상협의회

공익사업이 시행되는 해당 지자체(시·군 또는 구)의 장은 필요할 경우 보상계획의 열람기간 만료 후 30일 이내에 토지소유자 또는 관계인이 3분의 1 이상이 포함된 보상협의회를 설치할 수 있습니다.

보상종류 및 보상금결정방법

■ 보상의 일반원칙

대상토지 및 물건등에 대한 보상가격은 [부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률]에 의거 공인된 감정평가업자 2~3인이 (사업시행자2인, 토지면적과 소유자 과반수 이상 추천시 추가 1인) 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 결정합니다.

(단, 이사비, 주거이전비, 이장비 및 실농보상비 등은 관련법 규정에 따라 우리공사가 산정하여 지급합니다.)

■ 취득하는 토지 보상

2~3인의 감정평가업자가 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률 및 평가대상토지의 위치·형상·환경·이용상황 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다. 

일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 기준으로 평가하며, 토지소유자가 갖는 주관적인 가치나 그 토지 등을 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 않습니다. 

당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도 변경되기 전의 용도지역 등을 기준으로 평가합니다. 

불법으로 형질변경 된 토지 또는 '89. 1. 24 이후 건축된 무허가건물 등의 부지는 형질변경 전 또는 건축 당시의 이용 상황을 상정하여 평가합니다.

■ 개간비 보상

국가 또는 지방자치단체 소유의 토지에 대하여 개간(매립·간척 등을 포함)허가·인가 등을 받은 자가 현재까지 허가·인가 등의 목적대로 계속 사용하고 있는 경우에 한하여 개간에 소요된 비용을 평가하여 보상합니다. 이 경우 보상액은 개간후의 토지가격에서 개간 전 토지가격을 뺀 금액을 초과할 수 없습니다. 

■ 건물등의 보상 

건물 등의 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성·이전가능성 및 이전의 난이도 기타 가격형성상의 제요인 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다. 과수 및 입·죽목의 이식보상 

수종·수령·수량이나 식수된 면적, 그 관리상태 등 제요인을 고려하여 이식으로 인한 손실을 평가한 금액으로 보상합니다. 

■ 분묘에 대한 보상

사업지구 내 분묘에 대하여 분묘개장신고필증을 교부받아 분묘를 개장하고 필요서류를 제 출한 자(개장신고증, 이장확인서, 연고자확인서 등)에 대하여 다음과 같이 분묘보상비를 지급해 드립니다. 

분묘보상비는 종류는 다음과 같습니다. 

1) 분묘이전비 : ① 4분판 1매 ②마포 2필 ③전지 5권 ④제례비 ⑤인부임 5인분 ⑥운구차량비의 합계액으로 하되 합장인 경우는 ①~⑤ 해당비용의 50% 가산 지급

2) 석물이전비 :비석·상석 및 망주석 등의 이전실비 

3) 잡비 : 분묘이전비 및 석물이전비에 의하여 산정한 액의 30%에 해당하는 액 

4) 이전보조비 : 장사 등에 관한 법률 제16조에 의한 1기당 묘지면적에 당해지역 또는 인근시·군·구에 소재한 법인묘지의 단위면적당 사용료를 곱한 금액으로 100만원 이하의 금액

■ 폐농시 농기구보상 

농경지의 2/3이상이 본 사업지구에 편입되어 농업을 폐지하는 경우는 농기구(경운기, 탈곡기 등)에 대하여는 매각손실액을 평가하여 보상합니다. 단, 호미, 낫, 괭이 등 소모성 단순농기구 또는 인력을 사용하는 소농기구는 보상에서 제외됩니다. 

■ 영업보상

사업인정고시일 이전부터 보상계획공고일 현재, 관계법령에 의거 허가·등록·면허 또는 신고를 요하는 경우 이를 필한 영업으로서 본 사업의 시행으로 인하여 휴업하는 경우, 휴업기간3개월 내)의 범위 내에서 휴업기간중의 영업손실액과 시설이전비 등을 평가한 금액으로 보상합니다.

예정지구지정고시일 이후에 관계법령에 의하여 금지된 행위를 하거나, 허가·등록·면허 또는 신고 등을 이행하지 않았거나 자격 없이 행하고 있는 경우는 영업보상의 대상이 되지 않으며, 그 시설물 등의 이전비만 보상합니다.

※무허가건물 안에서 행한 영업은 영업보상의 대상이 되지 않으나, 공익사업에 관한 고시 등이 있기 1년 이전부터 거주하고 있는 무허가주택 세입자에 대하여도 주거이전비를 지급. 다만, 무허가건축물 임차 영업자에게도 사업인정고시일 1년 이전부터 사업자등록을 하고 정상적으로 행하고 있는 영업에 대하여는 1천만원 한도내 영업보상금을 지급하여 사회적 약자인 영세영업자의 생활지원을 하게 됨.

■ 농업손실액 보상 

사업지구에 편입되는 농지면적에 통계청장이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출된 『도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 조수입』의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 산정, 보상합니다. (재배작물의 종류와 무관함) 다만 건설교통부장관이 관보에 고시하는 실제 소득인정기준에서 정하는 바에 따라 실제소득을 입증하는 경우 실제 소득을 기준으로 보상할 수 있습니다.

보상금의 지급대상자는 당해 농지의 소유자 또는 실경작자입니다.

※ 다음의 경우에는 농지가 아니므로 농업손실액 보상을 하지 않습니다. 

1) 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지

2) 주위환경 등으로 보아 일시적으로 농경지로 이용되고 있는 토지

3) 무단개간 또는 무단경작토지 및 농민이 아닌 자가 경작하는 토지

4) 토지보상 이후에 우리공사에서 2년 이상 계속하여 경작을 허용한 경우 

■ 축산보상

다음에 해당하는 축산업 등은 영업보상을 준용(휴업손실액, 시설이전비,가축운반비)하여 보상합니다. (손실보상 대상이 되지 아니하는 가축에 대해서는 시설이전비와 가축운반비만 지급) 

1) 축산법에 의하여 등록 또는 허가받은 부화업 또는 종축업

2) 기준마리수(닭200마리, 토끼 및 오리150마리, 돼지, 염소, 양 20마리, 소 5마리, 사슴 15마리, 꿀벌 20군) 이상의 가축을 기르는 경우

3) 기준마리수 미만의 가축 또는 가금을 함께 기르는 경우로서 기준마리수에 대한 실제 사육마리수의 비율의 합계가 1 이상인 경우 

■ 휴직보상

사업인정고시일 현재 공장 등에서 3월 이상 근무한 근로자 (소득세법에 의한 소득세가 원천징수 된 자에 한함)로서 근무 장소의 이전으로 인하여 일정기간 휴직하게 된 자에게 휴직보상금을 지급합니다. 다만 실제 근무하지 아니한 자는 지급대상에서 제외됩니다.

휴직보상금은 휴직일수(휴직일수가 90일을 넘는 경우에는 90일로 봄)에 근로기준법에 의한 평균임금의 70/100을 곱한 금액으로 보상합니다. 

근로 장소의 폐지 등으로 인하여 직업을 상실하게 된 경우에는 근로기준법에 의한 평균임금의 90일분에 해당하는 금액 입니다. 

이주정착금등의 보상

■ 이주정착금 지급

대상자 : 이주대책대상자로서 부득이한 사유로 이주대책을 수립할 수 없거나 사업시행자가 제공하는 이주정착지가 아닌 다른 지역으로 이주하고자 하는 자 입니다.

지급금액 : 주거용 건축물 평가액의 30%(최저 5백만원, 최고 1천만원) 

■ 가옥소유자에 대한 주거이전비

대상자 : 사업인정고시일 현재 당해 사업지구 내 주거용 건물을 소유하고 실제 거주 후 본사업시행으로 인하여 이주하는 자. 다만, 건물소유자가 실제 거주하고 있지 아니하나 '89.1.24 이후 건축된 무허가건물에 거주한 자는 제외 됩니다.

지급금액 : 통계작성기관이 조사 발표하는 도시가계 조사통계의 근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 × 2월분 (동일 주민등록상에 등록된 가족수를 기준으로 산정)

■ 가옥 세입자에 대한 주거이전비 

대상자 : 지구지정공람공고일 3월 이전부터 사업지구내 거주한 자로서 사업시행으로 이주하게 되는 주거용건물의 세입자 입니다.

다만, '89.1.24 이후 건축된 무허가건물에 거주하거나 다른 법령에 의하여 주택입주권을 받은 세입자는 제외 됩니다.

지급금액 : 통계작성기관이 조사 발표하는 도시가계 조사통계의 근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 × 3월분 (동일 주민등록상에 등록된 가족수를 기준으로 산정)

■ 동산의 이전비(이사비) 

대상자 : 보상계획공고일 현재 주거용 건물에 거주하는 자로서 사업시행으로 인하여 이주하게 되는 자 입니다.

지급금액 : 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 실비로 하되 주택 건평(점유면적) 기준에 의하여 노임, 차량운임, 포장비의 합계액으로 지급합니다.

택지등의 공급

■ 이주자택지(가옥소유자) 

대상자 : 지구지정공람공고일 이전부터(수도권의 경우에는 지구지정공람공고일 1년 이전부터) 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 사업지구내의 가옥을 소유하고 그 가옥에 계속 거주한 자로서 손실보상을 받은 자 입니다.

공급기준 : 1세대 1필지 ⇒ 생계를 같이하는 동일세대가 2이상의 가옥을 소유한 때에도 1필지 공급 합니다.

공급가격 : 조성원가 80%이하 수준. 다만, 획지분할 여건상 불가피하게 공급면적이 265㎡를 초과한 경우 그 초과면적은 감정가격 수준으로 산정 합니다.

■ 분양아파트 입주권 부여(주택특별공급) 

대상자 

1) 이주자택지공급대상자 중 이주자택지 공급받을 권리를 포기하고 주택 특별공급을 요청한 자

2) 지구지정공람공고일 이전부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 사업지구내의 가옥을 소유하고 그 가옥에 계속 거주한 자로서 손실보상을 받은 자

공급가격 : 일반 분양가격 세부적인 사항은 주택공급에 관한 규칙 등이 정하는 바에 따릅니다. 

■ 임대아파트 입주권 부여(세입자) 

대상자 : 지구지정공람공고일 3개월 이전부터 사업지구내 거주한 자로서 본 사업의 시행으로 이주하게 되는 세입자로서 주거이전비 지급대상자 중 주거이전비의 지급을 원치 않고 임대아파트의 입주를 희망하는 자 입니다.

공급규모 : 전용면적 60㎡이하

대상자 : 지구지정공람공고일 이전부터 사업지구 내 토지를 소유하여온 자로서 본인의 모든 토지 및 지장물 등을 협의에 의하여 공사에 양도한 자 중 다음 각호의 1에 해당하는 자(법인 또는 단체는 공급대상자에서 제외)

1) 협의양도한 토지면적이 다음 기준에 적정하여야 합니다.

가. 수도권지역 : 1,000㎡이상

나. 수도권이외의 지역 : 400㎡이상

2) 공유자 전원이 협의한 공유의 토지 중 공유지분 면적이 기준면적 미만인 경우는 그 미만소유자전원(제1항에 해당하는 자를 제외)의 지분면적의 합계가 기준면적 이상인 전원 입니다.

- 공급기준 : 공유공급토지 포함하여 1세대 1필지

- 공급규모 : 165㎡ ~ 230㎡(50~70평 기준)

- 공급가격 : 조성원가의 110%(수도권 지역은 감정가격 기준)

- 공급위치 : 추첨으로 결정

보상금 지급방법

■ 토지를 제외한 각종 보상금 : 현금보상

■ 토지보상금

현지인 : 전액 현금보상

외지인 : 1억원까지 현금보상후, 초과분은 용지보상용(Ⅲ)채권으로 지급하고 있습니다.

단) 양도 소득세(주민세,농어촌특별세 포함)상당금액을 세무사의 확인을 받아 현금으로 지급하여 줄 것을 요청한 경우 1억원과 양도소득세 상당금액을 현금으로 지급합니다.

※ 사업인정고시일로부터 다음의 지역에 계속하여 주민등록하지 아니한 자가 외지인(부재부동산소유자)에 해당됩니다.   

당해 토지의 소재지와 동일한 시, 구 또는 읍, 면과 이에 인접하는 시, 구 또는 읍, 면 

수용재결

■ 재결의 신청

협의가 성립되지 아니하거나 협의할 수 없는 경우에는 사업시행자가 중앙토지수용위원회에 재결을 신청합니다. 토지소유자 및 관계인도 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청 할 것을 청구할 수 있습니다.

※ 재결이 확정된 경우 협의에 의하여 토지 등이 양도된 경우에 해당하지 아니하므로 협의양도인택지 공급대상자에서 제외됩니다.

■ 이의의 신청

중앙토지수용위원회의 재결에 대하여 이의가 있는 경우에는 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다.

■ 행정소송의 제기

재결에 대하여 불복이 있는 때에는 재결서를 받은 날부터 60일 이내에, 이의신청을 거친 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 30일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있습니다. 

1. 농업의 손실보상이란?

농업의 손실에 대한 보상은 공익사업시행지구 안에서 사업인정고시일등 당시 영농을 하는 농민에게 당해 공공사업용지에 편입되는 농지에 대하여 도별 연간 농가평균 농작물 수입을 기준으로 2년분의 소득을 영농손실액으로 지급하는 것을 말한다.

[재결대상인지의 여부]

관할 토지수용위원회는 손실의 보상에 관하여 재결하도록 되어 있으므로 농업의 손실에 대한 보상금의 다툼에 관한 사항은 재결대상에 해당된다고 보나, 이 경우 재결신청의 상대방(피보상자)이 누구인지 여부는 재결신청대상에 해당되지 아니하고, 이는 사업시행자가 사실관계를 조사하여 결정할 사항이라고 보며, 재결대상에 해당되는 사항에 대하여 재결신청의 청구가 있는 경우에는 가산금지급 대상에 해당된다는 유권해석이 있다(2001.12.21 토관 58342-1980).

2. 요 건

공익사업시행지구에 편입되는 농지(농지법 제2조제1호 가목에 해당하는 토지를 말한다)에 대하여는 그 면적에 통계법 제3조제4호의 규정에 의한 통계작성기관이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물조수입(서울특별시·인천광역시는 경기도, 대전광역시는 충청남도, 광주광역시는 전라남도, 대구광역시는 경상북도, 부산광역시·울산광역시는 경상남도의 통계를 각각 적용한다)의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상한다(규칙48조1항).

다음 각 호의 경우는 보상에서 제외된다(시행규칙 제48조제3항).

1호. 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지

2호. 토지이용계획·주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지

3호. 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지

4호. 농민(「농지법」 제2조제3호의 규정에 의한 농업법인 또는 「농지법 시행령」 제3조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 농업인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 아닌 자가 경작하고 있는 토지

5호. 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지

3. 농업대상자

가. 종전에는 농지의 소유자가 농민이 아닌 경우에는 실제경작자에게 보상을 했고, 농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민인 경우에는 농지의 소유자와 실제의 경작자가 협의 하는 바에 따라 보상을 하여, 협의 불성립시 해결 방안이 없었다. 그래서 토지보상법은 이를 입법적으로 해결하고자 다음과 같이 규정하고 있다(시행규칙48조4항). 한편 이하에서의 실제경작자는 반드시 당해 지역에 거주하는 농민이어야 지급대상자가 되는 것은 아니다(2002. 6. 14. 선고 2000두3450).

나. 농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민인 경우

(1) 농지의 소유자와 실제의 경작자(사업인정고시일등 당시 타인소유의 농지를 임대차 등 적법한 원인에 의하여 점유하고 자기소유의 농작물을 경작하는 자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)간에 협의가 성립된 경우 : 협의내용에 따라 보상

(2) 농지의 소유자와 실제의 경작자간에 협의가 성립되지 아니하는 경우 : 농지의 소유자와 실제의 경작자에게 각각 영농손실액의 50퍼센트에 해당하는 금액을 보상

(3) 농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민이 아닌 경우 : 실제의 경작자에게 보상

(4) 실제의 경작자가 자의에 의한 이농, 당해 농지의 소유권 이전에 따른 임대차계약의 해지 등의 사유로 인하여 보상협의일 또는 수용재결일 당시에 경작을 하고 있지 아니하는 경우의 영농손실액은 농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민인 경우에 한하여 농지의 소유자에게 보상한다(규칙48조5항).

위에서 당해지역이라 함은 다음 중 하나의 지역이어야 한다(영 제26조제1항 각호의 1의 지역).

① 당해 토지의 소재지와 동일한 시·구(자치구를 말한다. 이하 같다) 또는 읍·면(도농복합형태인 시의 읍·면을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)

② 위 ①의 지역과 연접한 시·구 또는 읍·면

③ <2006.3.24>삭제

4. 농업의 손실보상금 산정

농업손실보상은 보상계획공고 또는 사업인정고시 당시 “편입농지면적×도별 평균농작물 수입”으로 보상함이 원칙이지만, 예외적으로 건설교통부장관이 농림부장관과의 협의를 거쳐 관보에 고시하는 농작물(다년생식물을 포함한다. 이하 같다)실제소득인정기준(2003.2.25. 건설교통부고시 제2003-44호, 농작물실제소득인정기준)에서 정하는 바에 따라 실제소득입증자에 대해서는 “단위경작면적당 실제소득의 2년분”을 보상하고,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 시행일(‘03.1.1) 이전에 예정지구 고시된 사업지구의 경우에는 종전 공특법상의 규정에 의한 보상액과 현행 토지보상법상의 규정에 의한 보상액을 비교하여 더 큰 금액으로 보상하도록 되어 있어 사업구역 편입당시 "농경지"에 대한 상세한 재배작물 조사가 진행되어야 한다(시행규칙 제48조 제1항 및 제2항, 동 규칙 부칙 제7조).

[실제소득의 산정방법]

연간 단위경작면적당 실제소득=농작물 총수입÷경작농지 전체면적×소득률

5. 농기구의 매각손실에 대한 보상

농지의 3분의 2 이상에 해당하는 면적이 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 당해지역에서 영농을 계속할 수 없게 된 경우 농기구에 대하여는 매각손실액을 평가하여 보상하여야 한다. 다만, 매각손실액의 평가가 현실적으로 곤란한 경우에는 원가법에 의하여 산정한 가격의 60퍼센트 이내에서 매각손실액을 정할 수 있다(규칙48조6항).

수목은 토지위에 식생하고 있는 모든 식물군을 뜻하는 것이나 보상에 있어서는 관상수, 수익수, 묘목, 입목 및 죽림등으로 분류하며, 조경용으로 식재된 수목을 포함한다. 수목의 수량은 보상대상이 되는 수목에 대하여 매 그루마다 조사하여 산정하나, 매 그루마다 조사하여 산정할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우에는 단위면적을 기준으로 하는 표본추출방식에 의하여 산정한다(시행규칙 제40조).

※ 보상평가의 원칙

수목의 손실에 대한 보상액은 정상식(경제적으로 식재목적에 부합되고 정상적인 생육이 가능한 수목의 식재상태를 말한다)을 기준으로 한 평가액을 초과하지 못한다(규칙40조2항).

이식비를 지급하는 것이 원칙이고, 이식이 부적합하거나 이식비가 당해 입목의 취득비를 초과하는 경우에는 취득비로 보상한다. 대법원은 과수목이 이전 가능한 것인지의 여부는 기술적이 아니라 경제적으로 판단하여야 하고(1991. 1. 29. 선고 90누3775), 따라서 과수목이 기술적으로는 이식이 가능하다 하더라도 경제적으로 이식가능수령을 초과하여 이식이 불가능하다면 이전료를 보상하고 이전케 할 것이 아니라 동종물건의 인근에 있어서의 거래가액 등을 고려한 적정가격을 보상하고 수용하여야 한다고 판시한바 있다(1984. 5. 29. 선고 83누635).

□  수익수, 관상수(시행규칙 제37조)

수종·규격·수령·수량·식수면적·관리상태·수익성·이식가능성 및 이식의 난이도 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.

※ 과수의 보상평가

지장물인 과수에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 평가한다. 이 경우 이식가능성․이식적기․고손율 및 감수율에 관하여는 시행규칙 별표2의 기준을 참작하여야 한다.

1. 이식이 가능한 과수

가. 결실기에 있는 과수

- 계절적으로 이식적기인 경우 : 이전비 + 고손액 + 감수액

- 계절적으로 이식적기가 아닌 경우 : 이전비와 (1)의 고손액의 2배 이내의 금액 및 감수액의 합계액

나. 결실기에 이르지 아니한 과수

- 계절적으로 이식적기인 경우 : 이전비 + 고손액

- 계절적으로 이식적기가 아닌 경우 : 이전비 + 고손액의 2배이내

2. 이식이 불가능한 과수

가. 거래사례가 있는 경우 : 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액

나. 거래사례가 없는 경우

- 결실기에 있는 과수 : 식재상황·수세·잔존수확가능연수 및 수익성 등을 감안하여 평가한 금액

- 결실기에 이르지 아니한 과수 : 가격시점까지 소요된 비용을 현재의 가격으로 평가한 금액(이하 "현가액"이라 한다)

□ 묘 목(시행규칙 제38조)

- 상품화할 수 있는 묘목으로서 토지를 취득 사용할 수 있는 시기에 가격에 영향을 받지 아니하고 현장에서 매매할 수 있는 묘목은 손실이 없는 것으로 간주하여 보상의 대상이 되지 아니한다.

- 시기적으로 상품화가 곤란하거나 상품화를 할 수 있는 시기에 이르지 아니한 묘목에 대하여는 이전비와 고손율을 감안한 고손액의 합계액으로 평가한다. 이 경우 이전비는 임시로 옮겨 심는데 필요한 비용으로 평가하며, 고손율은 1퍼센트 이하의 범위안에서 정하되 주위의 환경 또는 계절적 사정 등 특별한 사유가 있는 경우에는 2퍼센트까지로 할 수 있다.

- 파종 또는 발아 중에 있는 묘목에 대하여는 가격시점까지 소요된 비용의 현가액으로 평가한다.

- 물건의 가격으로 보상하는 묘목에 대하여는 거래사례가 있는 경우에는 거래사례비교법에 의하여 평가하고, 거래사례가 없는 경우에는 가격시점까지 소요된 비용의 현가액으로 평가한다.

□ 입 목(시행규칙 제39조)  

1. 보상대상

입목이라 함은 토지에 정착하여 토지와 별개로 독립하여 경제적 가치가 있는 개개의 수목 및 수목의 집단을 말한다. 따라서 보상대상이 되는 입목은 조림된 용재림, 조림된 용재림과 유사한 자연림, 연료림등 경제적 가치가 있는 것에 한하며, 자연적으로 식생하는 입목과 같이 토지와 같이 거래되는 관행이 있는 경우에는 별도의 보상대상이 되지 않는다.

※ 임야상에 자연적으로 성장하고 있는 잡목은 토지에 화체 평가하므로 별도의 물건으로 작성하지 아니한다.

2. 조림된 용재림 및 이와 유사한 자연림의 보상평가 기준

조림된 용재림은 관계기관에 미리 조회하여 산림법에 의한 영림계획을 받았거나 산림의 생산요소를 기업적으로 경영․관리하는 산림으로서 「입목에 관한 법률」 제8조의 규정에 의하여 등록된 입목의 집단으로서 확인되었을 때 이를 조사하게 되고, 등록된 입목은 토지(임야)대장의 사유란에 입목등록 명의인과 등록일자가 기재되어 있으므로 시․군에 비치된 입목등록원부 또는 등기소에 비치된 입목등기부등본을 발급받아 식재시기와 수량 등을 파악하게 된다.

가. 벌기령에 달한 경우

손실이 없는 것으로 보게 되고 일시에 벌채하게 되어 벌채 및 발출에 통상 소요되는 비용이 증가되거나 목재가격의 하락이 있는 경우에는 이에 대한 손실액을 평가하여 보상하게 된다.

이 경우 벌기령의 9/10 이상을 경과하였거나 나무의 성장 및 관리상태가 양호하여 벌기령에 달한 나무와 유사한 경우에는 벌기령에 달한 것으로 본다(시행규칙 제39조제5항).

나. 벌기령에 달하지 않는 경우

(1) 당해 용재림의 목재가 인근시장에서 거래되는 경우 : 거래가격에서 벌채비용과 운반비를 뺀 금액. 이 경우 벌기령에 달하지 아니한 상태에서의 매각에 따른 손실액이 있는 경우에는 이를 포함한다.

(2) 당해 용재림의 목재가 인근시장에서 거래되지 않는 경우 : 가격시점까지 소요된 비용의 현가액. 이 경우 보상액은 당해 용재림의 예상총수입의 현가액에서 장래 투하비용의 현가액을 뺀 금액을 초과하지 못한다(시행규칙 제39조).

※ 참고사항

자연림의 경우 수종·규격·수령·수량·식수면적·관리상태·성장정도·수익성등 조림된 용재림과 유사한 것은 지장물인 조림된 용재림의 보상평가방법에 준하여 평가한 금액으로 보상하게 된다는 견해도 있으나, 자연적으로 식생하는 입목으로 보아 별도의 경제적 가치를 인정하지 않고 토지에 포함하여 평가한다.

실제소득을 입증한 농업손실에 대한 보상

농업손실보상은 보상계획공고 또는 사업인정고시 당시 “편입농지면적×도별 평균농작물 수입”으로 보상함이 원칙이지만, 예외적으로 건설교통부장관이 농림부장관과의 협의를 거쳐 관보에 고시하는 농작물실제소득인정기준(2003.2.25. 건설교통부고시 제2003-44호, 농작물실제소득인정기준)에서 정한 도매시장을 비롯해 7가지의 실제소득을 입증하는 자가 경작하는 편입농지에 대하여는 당해 사업의 보상계획의 공고 또는 사업인정의 고시가 있은 날 이전 2년간의 단위 경작면적당 실제소득의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상한다.

[실제소득의 산정방법]

연간 단위경작면적당 실제소득=농작물 총수입÷경작농지 전체면적×소득률

[질의회신] 2004.03.31 토관-1517 칙 제48조

질의≫ 농업의 손실에 대한 보상을 함에 있어, 실제소득 인정기준에서 표준정산서 및 거래사실을 증명하는 서류 외 직거래 입증자료를 인정할 수 있는지 여부

회신≫ 시행규칙 제48조제2항의 규정에 의하면 ‘농작물(다년생 식물을 포함)실제소득 인정기준에서 정하는 바에 따라 실제소득을 입증하는 자가 경작하는 편입농지에 대하여는 그 면적에 단위 경작면적당 실제소득의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상’하며, 농작물실제소득인정기준(제정 2003.2.25 건설교통부고시 제2003-44호)제4조 내지 7조의 규정에 의한 입증자료에 의하여 실제소득을 산정하여 보상하여야 한다고 봄.

▶ “농작물실제소득인정기준”에 따른 농작물 총수입의 입증자료 7가지

1. “농수산물유통및가격안정에관한법률”(이하 이 조에서 “농안법”이라 한다) 제21조제1항의 규정에 의한 도매시장관리사무소시장관리자, 동법 제22조의 규정에 의한 도매시장법인시장도매인, 동법 제24조의 규정에 의한 공공출자법인 또는 동법 제48조의 규정에 의한 민영도매시장의 개설자시장도매인이 발급한 표준정산서(농안법 제41조제2항의 규정에 의한 표준정산서를 말한다) 또는 거래실적을 증명하는 서류(출하자의 성명주소, 출하일, 출하품목, 수량, 판매금액, 판매경비, 정산액 및  대금지급일 등을 기재한 계산서거래계약서 또는 거래명세서 등으로서 당해 대표자가 거래사실과 같다는 것을 증명한 서류를 말한다. 이하 이 조에서 같다)

2. “농안법” 제43조의 규정에 의한 농수산물공판장·동법 제51조의 규정에 의한 농수산물산지유통센터 또는 동법 제69조의 규정에 의한 종합유통센터가 발급한 거래실적을 증명하는 서류

3. “유통산업발전법”시행령 별표 1의 규정에 의한 대규모 점포 중  대형점 또는 백화점이 발급한 거래실적을 증명하는 서류

4. “관광진흥법” 제3조제1항제2호가목의 규정에 의한 호텔업을 영위하는 업체가 발급한 거래실적을 증명하는 서류

5. “식품위생법”시행령 제7조제1호의 규정에 의한 식품제조가공업을 영위하는 업체가 발급한 거래실적을 증명하는 서류

6. “관세법” 제248조제1항의 규정에 의하여 세관장이 교부한 수출신고필증

7. 국가·지방자치단체공공단체 또는 농안법 제43조의 규정에 의하여 농수산물공판장을 개설할 수 있는 생산자단체와 공익법인이 발급한 거래실적을 증명하는 서류

[영농손실보상 관련법령]

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙

[일부개정 2007. 4. 12 건설교통부령 제126호]

제48조 (농업의 손실에 대한 보상) ①공익사업시행지구에 편입되는 농지(「농지법」 제2조제1호 가목에 해당하는 토지를 말한다. 이하 이 조와 제65조에서 같다)에 대하여는 그 면적에 「통계법」 제3조제4호에 따른 통계작성기관이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계의 도별 농업총수입 중 농작물수입을 도별 표본농가현황 중 경지면적으로 나누어 산정한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입(서울특별시·인천광역시는 경기도, 대전광역시는 충청남도, 광주광역시는 전라남도, 대구광역시는 경상북도, 부산광역시·울산광역시는 경상남도의 통계를 각각 적용한다)의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상한다. <개정 2005.2.5, 2007.4.12>

② 건설교통부장관이 농림부장관과의 협의를 거쳐 관보에 고시하는 농작물(다년생식물을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)실제소득인정기준에서 정하는 바에 따라 실제소득을 입증하는 자가 경작하는 편입농지에 대하여는 제1항의 규정에 불구하고 그 면적에 단위경작면적당 실제소득의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상한다.

제56조 (이농비 또는 이어비의 보상) ①법 제78조제6항에서 "건설교통부령이 정하는 금액"이라 함은 「통계법」 제3조제4호에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 농가경제조사통계

의 연간 전국평균 가계지출비 및 농업기본통계조사의 가구당 전국평균 농가인구를 기준으로 다음 산식에 의하여 산정한 가구원수에 따른 1년분의 평균생계비를 말한다. <개정 2005.2.5, 2007.4.12>

가구원수에 따른 1년분의 평균생계비 = 연간 전국평균 가계지출비 ÷ 가구당 전국평균 농가인구 × 이주가구원수

②제1항에 따른 이농비 또는 이어비(離漁費)는 공익사업의 시행으로 인하여 영위하던 농·어업을 계속할 수 없게 되어 다음 각 호의 어느 하나 외의 지역으로 이주하는 농민(「농지법 시행령」 제3조제1호에 따른 농업인으로서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 자를 말한다) 또는 어민(연간 200일 이상 어업에 종사하는 자를 말한다)에게 보상한다. <신설 2007.4.12>

1. 공익사업에 편입되는 농지의 소재지(어민인 경우에는 주소지를 말한다)와 동일한 시·군 또는 구

2. 제1호의 지역과 인접한 시·군 또는 구

「통계법」

제3조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

4. "통계작성기관"이라 함은 중앙행정기관·지방자치단체 또는 제4조의 규정에 의하여 지정을 받은 기관(이하 "지정기관"이라 한다)을 말한다.

협의보상 불성립 후 수용재결 및 이의재결 제도안내

□ 토지수용신청 후 절차

가. 토지수용위원회 및 토지소재지 시ㆍ군ㆍ구가 하는 일

ㅇ 토지수용위원회의 열람공고지시

사업시행자가 협의매수가 되지 않은 토지등에 대하여 토지수용위원회에 수용재결신청을 하게되면 토지수용위원회는 수용신청토지 소재지의 시ㆍ군ㆍ구 에 관련서류를 송부하여 열람공고 지시를 하게 된다.

ㅇ 시ㆍ군ㆍ구의 열람공고

시ㆍ군ㆍ구의 장은 토지수용위원회로 부터 열람공고 지시를 받으면 이를 게시판에 14일간 게시공고함과 아울러 토지소유자에게 개별적으로 공고내용을 통지하여 열람하도록 하고 있다.

나. 토지소유자가 할 수 있는 일

ㅇ 의견서제출

토지소유자는 열람공고기간중에 수용신청 서류를 열람하고 의견서를 토지수용위원회나 열람공고한 시ㆍ군ㆍ구에 제출한다.

의견서의 내용은 수용과 관련된 희망이나 요구사항 (예를 들면 보상 가격, 잔여지 수용청구, 물건의 누락, 기타 권리주장등)을 기재하면 된다.

※ 토지수용위원회에서는 소유자가 제출한 의견내용을 토대로 감정평가 할때 참고하고 법적 다툼이 있을때에는 이를 검토 심사한 후에 수용재결을 하게 되므로 의견내용은 가급적 구체적으로 자세히 기재하여야 한다.

□ 수용재결에 따른 보상금의 결정

수용보상금은 2개의 감정평가기관이 토지소유자가 제출한 의견서를 참고하여 평가한 평가액(협의매수시 평가한 평가자는 제외)을 산술평균하여 결정한다.

다만 수용평가금액이 협의매수시에 사업시행자가 협의가격으로 제시한 금액보다 낮을 때에는 당초 협의하였던 가격으로 수용보상금을 결정하게 된다.

□ 수용재결에 따른 효과

가. 사업시행자의 권리, 의무

ㅇ 토지등에 대한 소유권 취득

수용재결이 되어 보상금을 지급하거나 공탁하면 사업시행자는 토지수용위원회가 정한 수용시기에 그 토지등에 대한 소유권을 취득하게 되고 그 토지등에 있던 다른 권리도 소멸된다.

ㅇ 보상금 지불의무

사업시행자는 토지수용위원회에서 정한 보상금을 수용의 개시일까지 토지소유자에게 지불하여야 하고 토지소유자가 보상금 수령은 거부할때에는 보상금을 공탁하여햐 한다.

만약 사업시행자가 수용의 개시일까지 보상금을 지불하거나 공탁하지 아니하면 그 수용 재결은 효력을 잃게 되며 보상금을 공탁할 경우에도 공탁서에 반대급부조건을 기재하였을 때에는 그 공탁은 무효가 된다.

나. 토지소유자의 권리, 의무

ㅇ 보상금을 받을 권리

수용재결이 되면 토지소유자는 토지수용위원회에서 정한 보상금을 사업시행자로부터 받을 권리가 생긴다.

ㅇ 토지등의 인도와 이전의무

사업시행자가 수용시기까지 보상금을 지불하거나 공탁을 하게되면 토지소유자는 수용된 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전을 하여야 한다.

□ 수용재결에 따른 토지소유자의 권리구제 제도

토지수용제도는 공익사업의 시행을 위하여 부득이 둔 제도이나 수용대상 토지소유자의 권익을 보장하기 위하여 토지소유자에게도 다음과 같이 권리구제를 받을 수 있다.

가. 수용신청전에 할 수 있는 일

ㅇ 수용재결신청 청구

- 재결신청 청구제도를 둔 이유

수용재결 신청은 사업시행자만이 할 수 있도록 되어 있으므로 만약, 사업시행자가 고의로 수용재결신청을 지연시킴으로서 토지소유자가 손해를 보게 되는 일이 없도록 토지소유자는 사업시행자에 대하여 조속히 수용재결신청 할 것을 청구할 수 있다.

- 재결신청 청구의 절차

재결신청 청구는 언제나 할 수 있는 것은 아니고 사업시행자가 제시한 보상협의 기간을 경과하여야 하며 사업시행자가 재결신청 청구를 받으면 청구를 받은 날로부터 60일이내에 관할 토지수용위원회에 수용재결 신청을 하여야 한다.

- 재결신청 청구의 효과

만약 사업시행자가 재결신청 청구를 받고도 재결 신청을 지연하게 되면 재결신청 청구서를 받은 날을 기준하여 60일이 경과된 날로부터 지체된 기간에 대하여 관계 법령에서 정하는 해당이자액을 보상금에 가산하여 지급하게 된다.

- 재결신청 청구의 방법

재결신청 청구는 서면으로 제출하여야 하며 우편으로 제출할 때에는 배달증명우편으로 하여야 한다.

나. 수용신청후에 할 수 있는 일

- 잔여지 수용청구

토지의 일부가 수용되고 남는 잔여토지(자투리땅)가 종래의 목적대로 이용이 곤란하거나 건물의 일부가 철거되어 잔여부분으로는 종래의 용도로 사용이 곤란할 때에는 토지 소유자나 건물소유자는 그 토지나 건물 전부에 대한 수용을 청구할 수 있으며 토지수용위원회에서는 청구내용을 검토하여 가ㆍ부를 결정하게 된다.

- 잔여지 수용청구는 그 일단의 토지의 일부 수용에 대한 토지수용위원회의 재결이 있기 전까지 의견서로서 제출하여야 한다.

다. 수용재결후에 할 수 있는 일

ㅇ 이의신청 및 행정소송

- 이의신청 및 행정소송 방법

· 수용재결에 대하여 이의가 있는 토지소유자는 수용재결서를 받은 날부터 30일이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있으며, 이의신청과 관계없이 수용재결서를 받은 날부터 60일이내에 관할 법원에 행정소송을 제기할 수 있다.

· 지방토지수용위원회의 재결에 대해 이의신청을 하고자 하는 경우 반드시 수용재결을 한 지방 토지수용위원회에 이의신청서를 제출하여야 하고 그 지방토지수용위원회는 제출된 이의 신청서를 중앙토지수용위원회에 이송하게 된다.

- 이의신청때 지켜야 할 사항

이의 신청은 보상금을 수령하거나 공탁금을 수령한 후에도 제기할 수 있지만 이 경우에는 반드시 수용보상금 청구서나 공탁금 출급청구서에 "이의를 유보하고 보상금의 일부로 수령한다."라는 조건을 달고 보상금을 수령하여야 하며, 만약 조건없이 보상금을 수령하고 이의신청을 하게 되면 그 이의신청은 각하 된다.

- 이의신청에 대한 처리

이의신청이 제기되면 중앙토지수용위원회에서는 이의 신청내용을 검토한 후에 다시 평가 (협의매수와 수용때 평가하지 않은 다른 2개 평가기관을 선정함)를 하며 다시 평가한 금액이 수용재결 보상금보다 높은 경우에는 다시 평가한 금액으로 보상금을 변경하게 된다.

라. 이의신청 재결후에 할수 있는 일

ㅇ 행정소송

- 행정소송 제기기간과 제기하는 법원

· 이의신청 재결에도 불복이 있는 경우에는 이의신청 재결서를 받은 날부터 30일이내에 관할법원에 행정소송을 제기할 수 있다.

- 행정소송의 종류

· 이의신청 재결 자체에 대한 취소소송은 이의신청 재결중에서 불복하는 내용이 보상금 다툼이 아닌 이의재결 자체의 위법함을 다투는 내용으로서 이의신청재결의 취소를 구하는 소송일 때에는 중앙토지수용위원회를 피고로하여 소송을 제기하여야 한다.

· 보상금 다툼 소송

불복하는 내용이 보상금의 증ㆍ감에 대한 다툼일 때에는 사업시행자(사업 시행자가 소송을 제기할 때에는 토지소유자나 관계인)를 피고로 하여야 하고, 이 경우에는 법원에서 직접 보상금을 결정하게 된다.

- 행정소송은 사업시행자도 제기할수 있으나 만약 사업시행자가 패소할 경우에는 소송기간에 대하여 관계 법령에서 정하는 해당이자액을 보상금에 가산하여 토지소유자에게 지급하여야 한다.

토지등 손실보상 절차

☞ 손실보상 유형과 보상기준  

□ 재산권 보상

 □ 실비변상적 보상

 □ 일실손실보상

 □ 생활보상

 □ 사업손실보상

▶ 한국토지정보시스템 www.onnara.go.kr

    - 토지이용계획확인원 열람 가능

    - 지적도 조회, 프린트 가능

    - 지도 인쇄 및 보기 가능

▶ 등기닷컴 www.deungki.com

   - 나홀로 등기

   - 등기 서식- 등기에 드는 비용 확인

▶ 부동산 테크 www.ret.co.kr

   - 개별공시지가

   - 평수

1. 국토해양부 지적도 조회 및 출력

www.onnara.go.kr  (한국토지정보 시스템)

2. 건교부 토지이용계획 정보조회

http://luris.moct.go.kr/web/actreg/arservice/ArLandUsePrint.jsp

    -. 활용가능 규정을 알수 있다.

3. 대법원 인터넷등기소

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

   -. 소유주 성명의 처음 두라리를 알수있다.

저같은 경우 www.onnara.go.kr에서 많은 정보를 얻습니다.

등고선 지도 지적도 그리고 등기연람과 연동하여 국유림, 사유림여부 등