자경 이란 거주자가 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 실물의 재배에 항시 종사하거나 농작물의 2분의1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말하는 것으로서
이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실관계를 종합하여 관할 세무서장이 사실판단할 사항이며,
타인이 경작(대리경작, 등)하는 경우에는 상기의 감면규정을 적용받을 수 없는 것입니다.
2. 아래의 내용에 의하여 비사업용 토지에 해당하는 경우 양도소득세 중과세율(60%)이 적용되는 것입니다.
양도하는 토지가 농지인 경우, 「소득세법」 제104조의 3 제1항 제1호 가목 규정에 의하여 농지소유자가 농지소재지의 시, 군, 구(자치구인 구를 말함)와 그와 연접된 시, 군, 구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하면서 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 재촌자경한 농지에 해당되고, 「소득세법」 제104조의 3 제1항 제1호 나목 규정에 의하여 특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍,면지역 제외) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역을 제외함, 이하 같은) 편입일로부터 소급하여 1년 이상 재촌 자경하던 농지가 도시지역에 편입된 날부터 2년이 종료되지 아니한 도시지역 안의 농지로서 아래 요건 중 어느 하나에 해당되는 경우 사업용 토지로 보는 것이나, 어느 하나에도 해당되지 아니하는 경우에는 비사업용 토지에 해당되는 것입니다.
2007년 1월1일부터는 1가구 3주택자와 마찬가지로 비사업용 토지에도 양도세가 중과돼 땅 가진 사람들의 고민이 가중되어 왔다. 부동산 시장이 침체돼 잘 팔리지도 않는데다 팔린다 해도 세금 부담이 너무 크기 때문이었다. 비사업용 토지는 양도세율이 60%나 되는데다, 장기보유특별공제도 받지 못한다. 하지만 2009년 3월16일 양도하는 분부터 비사업용 토지라 해도 6∼35%의 일반세율로 과세돼 세금 폭탄에서 벗어나게 됐다. 그러나 10년 이상 보유 시 30%까지 공제해주는 장기보유특별공제를 여전히 배제하기로 해 오래 보유한 소유자들의 절세 효과는 상대적으로 높지 않다. 따라서 장기 보유자인 경우에는 사업용 토지로 전환한 후 양도하는 것이 절세 효과가 높다.
게다가 농지는 부재지주에 대한 단속이 강화돼 적발될 경우, 1년 안에 매각하도록 통지받는다. 만약 1년 안에 처분하지 못하면 처분명령이 떨어지고, 처분명령 6개월 후부터 매년 공시지가의 20%를 이행강제금으로 내야 한다. 강제로 땅을 팔거나 이행강제금을 내지 않으려면 *한국농촌공사(농지은행)에 위탁해야 한다.
1996년 이후 취득한 토지는 개인 간 임대가 금지돼 있다. 다만 1만㎡ 이하의 상속받은 농지(1만㎡ 초과~2만㎡ 이하까지는 농지은행에 위탁해야 임대 가능), 8년 이상 자경 후 이농한 1만㎡ 이하 농지(1만㎡ 초과는 농지은행에 위탁해야 임대 가능), 5년 이상 자경한 60세 이상자가 농지가 있는 시·군 또는 연접 시·군에 소재하는 경우, 질병・징집・취학・선거에 따른 공직취임을 비롯해 부상으로 3월 이상 치료를 요하는 경우와 3월 이상 국외여행을 하는 경우에는 임대차 또는 사용대차가 허용된다.
*농지은행은 한국농촌공사가 농지를 효율적으로 이용하기 위해 임대 및 매도 수탁 사업을 하는 기관이다. 농지은행에 임대를 의뢰하면 법적 문제 없이 누구나 농지를 소유할 수 있으며 임대료도 받을 수 있다. 하지만 투기방지를 위해 개발계획구역 및 예정지 내의 농지, 소규모 농지(농업진흥지역 안 1,000㎡ 미만, 밖 1500㎡ 미만) 등은 임대차 대상에서 제외된다. 임대료는 농지 소유자 및 임차할 사람이 협의해서 결정하며 위탁수수료는 8~12% 수준이다. 최소 5년 이상은 맡겨야 한다. 자세한 문의는 홈페이지(www.fbo.or.kr)나 전화(1577-7770)를 통해 확인할 수 있다.
비사업용 토지인지 먼저 판정
주말・체험영농 농지(1,000㎡ 이하)를 제외한 농지(전ㆍ답ㆍ과수원)는 재촌과 자경 요건을, 임야는 재촌 요건을 갖춰야 사업용 토지로 인정된다. 그러나 도시지역 안의 농지는 재촌과 자경을 하더라도 비사업용 토지가 된다(개발제한구역 및 녹지지역은 제외). 나대지와 잡종지, 별장 부지는 재촌 여부와 관계없이 거의 다 비사업용 토지로 간주된다.
재촌은 토지 소유자가 토지 소재지나 연접 시ㆍ군ㆍ구에 거주해야 인정된다(농지는 토지경계로부터 직선거리 20㎞ 이내 거주해도 인정). 예를 들어 포천군에 토지가 소재한다면 포천군이나 화천군, 철원군, 연천군, 가평군, 의정부시, 동두천시, 남양주시 등 연접한 곳에 거주해야 한다. 그러나 서울시처럼 행정구역이 구로 구분돼 있는 지역은 구와 연접해 있어야 인정된다. 서울시 전체가 의정부시와 연접해 있는 것이 아니고 도봉구나 노원구가 연접지역이 된다.
자경은 농작업의 2분의1 이상 또는 1년 중 90일 이상을 직접 농사에 종사해야 인정된다. 본인 이름으로 *농지원부가 있어야 함은 물론이다. 2008년 2월22일부터는 한국농촌공사(농지은행)가 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한함)하여 임대하거나 사용대한 경우도 자경으로 인정된다(소득세법 시행령 제168조의8 제2항 9호).
*농지원부가 없을 때는 농협 등의 조합원인 경우 조합원증명원, 농약 및 비료구입 영수증, 농약 등 판매확인서, 농지소재지 농지위원장이 있는 경우 농지위원장이 확인한 자경농지사실확인서, 인우보증서 등을 제출하면 관할 세무서장이 사실 확인해서 자경 여부를 판단하게 된다.
재촌과 자경은 전체 보유기간 중 일정 기간 이상을 충족해야
▶보유기간이 5년 이상일 때
양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 양도일 직전 5년 중 3년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나만 충족해도 인정된다.
▶보유기간이 3년 이상 5년 미만일 때
양도일 직전 3년 이상 또는 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나만 충족해도 재촌 및 자경한 것이 된다.
▶보유기간이 3년 미만일 때
보유기간 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 2가지 요건 중에서 하나를 충족하면 사업용 토지가 된다.
재촌 및 자경으로 사업용 토지로 전환하려면
예를 들어, 다음 토지가 비사업용 토지에 해당되는지 판정해보자.
-’00.11.1 농지A 취득
-’00.11.1~’03.4.30 재촌하면서 직접 경작에 사용
-’03.5.1~’05.10.31 이농하여 재촌 및 자경하지 않음
-’05.11.1~’06.11.31 재촌하면서 직접 경작에 사용
-’07.11.1 농지A 양도
농지A는 양도일 직전 3년 중 1년만 재촌 및 자경에 사용하였으므로 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용하지 않았고, 양도일 직전 5년 중 2년 6개월만 재촌 및 자경하였으므로 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용하지 않은 것에 해당되며, 토지의 보유기간 6년 중 3년 6개월(보유기간의 60% 미만)만 재촌 및 자경에 사용하였으므로 토지의 보유기간 중 80% 이상을 사업에 사용하지 않았다. 따라서 농지A는 비사업용 토지가 된다.
농지A를 양도 시 사업용 토지로 인정받으려면 지금이라도 토지 소유자가 토지 소재지나 연접 시군구에 거주지를 옮기고 자경하면서 2년이 지난 후 양도하면 된다. 양도일 직전 3년 중 2년 이상 재촌 및 자경 요건을 충족하는 셈이 되기 때문이다.
재촌ㆍ자경이 아니어도 사업용 토지로 인정되는 경우
•무주택 1세대가 소유하는 1필지의 나지로서 660㎡ 이내의 토지-이 때는 무주택 기간이 양도일 직전 2년 이상이어야 한다.
•2006년 12월31일 이전에 상속받은 농지, 임야 및 목장용지로서 2009년 12월31일까지 양도하는 토지-2007년 1월1일 이후 상속받은 경우에는 상속개시일부터 5년 이내에 양도하면 된다.
•2006년 12월31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지, 임야 및 목장용지로서 2009년 12월31일까지 양도하는 토지
•2005년12월31일 이전에 취득한 종중이 소유한 농지, 임야 및 목장용지
•공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월31일 이전인 토지 또는 사업인정고시일로부터 5년 전에 취득한 토지
•공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황・취득사유 또는 이용 상황 등을 감안하여 비사업용 토지로 보지 않는 경우 등
건축물을 지어도 사업용 토지로 전환돼
재촌 및 자경을 충족하기가 곤란한 사람들은 건축물을 지어도 사업용 토지로 전환된다. 주택을 짓게 되면 비도시지역이면 건축 바닥면적의 10배, 도시지역은 5배까지 부수토지로 인정된다. 예컨대, 건축 바닥면적이 100㎡ 라면 관리지역이나 농림지역, 자연환경보존지역에서는 1,000㎡까지, 도시지역에서는 500㎡까지 부수토지로 인정된다. 건축물을 짓더라도 준공 후 2년이 지나서 양도해야 사업용 토지로 간주된다. 나대지는 주차장으로 활용해도 사업용 토지로 인정될 수 있다.
나대지는 건축허가만 얻으면 되지만 임야나 농지는 먼저 전용허가를 얻어야 한다. 농지나 임야를 전용해서 건축물을 짓는 것은 개인이 하기가 어려운 점이 많아 건축설계사에게 의뢰하는 것이 편리하다. 전용허가는 토지 소재지 관할 행정청에 가서 신청해야 한다. 이때 농지는 농지보전부담금을, 임야는 대체산림자원조성비를 선납해야 한다. 대체산림자원조성비는 준보전산지일 경우 3.3㎡ 당 5,610원에 불과하지만, 농지보전부담금은 전용농지의 개별공시지가×30%×전용면적(상한액 3.3㎡ 당 16만5,000원)으로 산출하므로 부담이 만만치 않다. 예를 들어, 1,000㎡의 토지를 전용할 때, 임야는 168만3,000원이 들지만 개별공시지가가 1㎡ 당 5만 원인 농지는 1,500만 원이나 소요된다.
여기에 건축설계비용과 기반시설부담금(연면적 60㎡ 이하는 면제), 경계측량비용, 토목 및 건축공사비(3.3㎡ 당 250만∼500만 원), 면허세 등 기타 공과금 등이 들어간다. 지역과 건축물의 종류에 따라 편차는 심하지만 대략 농지나 임야를 전용해서 주택을 짓는 데는 3.3㎡ 당 350만 원에서 600만 원 정도의 비용이 소요된다. 건축물이 신축되면 취득세와 국민주택채권매입 등의 비용도 발생한다. 전용하여 건축물을 짓게 되면 지가가 상승하여 양도차익이 많아지고 양도세 절감효과가 생기는 것은 분명하나 전용비용 등을 제외하고도 이익이 더 많을지의 여부는 꼼꼼히 따져봐야 할 것이다.
족집게과외
▶외지인이 농지나 임야를 보유하다가 팔면 장기보유특별공제는 받지 못한다.
▶사업용 토지로 전환하면 일반세율로 과세되고 장기보유특별공제도 받으므로 절세 효과가 크다.
▶사업용 토지로 전환하려면 건축물을 짓고 2년 후 파는 게 가장 부가가치가 높다.
2007년부터는 농지나 임야의 외지 소유자들은 비투기지역에서도 양도세를 실거래가로 내야 하며, 양도세율이 9∼36%에서 60%로 올라갔고 장기보유 특별공제(10∼30%)도 받을 수 없다.
이런 불이익을 피하려면 농지는 일정기간의 ‘재촌(在村)’과 ‘자경(自耕)’,임야는 일정기간 ‘재촌’ 규정을 지켜야 한다.
그래야 사업용 토지로 인정받아 세금 중과를 피할 수 있다. 그런데 이 규정이 꽤 까다롭다.
우선 농지를 보자. 농지에서 ‘재촌’은 양도일(잔금지급일이나 등기신청일 중 빠른날) 현재 농지 소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 살고 있어야 한다.
서울 거주자는 이곳에서 연접한 과천·의정부·김포·성남등에 농지가 있을 경우 ‘재촌’으로 인정받을 수 있다.
‘자경’으로 인정받기 위해선 농업에 상시 종사시킬 농사의 2분의 1 이상을 자신의 노동력으로 충당해야 한다.
하지만 양도일 현재 ‘재촌’과 ‘자경’ 요건을 갖췄다고 해서 모두 사업용 토지로 인정받지 않는다.
보유기간 중 사업용(농지는 농사용)으로 사용된 기간을 고려키로 했기 때문이다.
즉 양도일 현재 ▶3년 이상 보유기간 중 2년 이상을 직접 사업(농업)에 사용했거나 ▶5년 이상 보유기간 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ▶보유기간 중 80% 이상(2년이라면 19개월 이상)을 직접 사업에 사용한 경우에만 사업용 토지로 인정받을 수 있다.
다만 가구당 300평(1000㎡) 이하의 주말·체험 영농의 경우 ‘재촌’규정을 지키지 않아도 사업용으로 인정받을 수 있다.
임야는 ‘재촌’규정만 갖추면 된다.
양도일 현재 ▶3년 이상 보유기간 중 2년 이상 ▶5년 이상 보유기간 중 3년 이상 ▶보유기간 중 80% 이상 임야 소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 거주해야 한다.
1)행정관서에서 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 이를 효율적으로 이용,관리하기 위하여 작성 배치
2)농지원부는 농지행정, 농정시책의 효율적인 추진에 필요한 기초자료로 활용하기 위한 것으로 농지의 소유권확인,
세금감면 증명, 농협대출 등을 위해 작성하는 것이 아니다.
2.활용분야
1)농지 소유 및 임대차 현황파악 등 농지관리 업무의 기초자료
2)농업관련 자금지원 대상농가 선정 등 농정시책 추진을 위한 기초자료
3)기타 농업인, 자경 여부 등 확인
3.작성대상
1)농지에서 농작물을 재배하는 농업인 또는 농업법인
1000제곱미터이상(비닐하우스 등 시설인 경우 330제곱미터)의 농지에서 농작물을 경작하거나 다년성식물을 경작 또는 재배하는 경우이다.
2)준농업법인
직접 농지에 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 국가기관, 지방자치단체, 농지법 시행규칙 별표1에 의한 학교, 공공단체, 농업생산자단체, 농업연구기관, 또는 농업기자재를 생산하는 자이다.
예)1세대에 2인이상의 농업인이 있을 경우 농업경영을 주로 하는 자를 대상으로 농가주로 등재
예)1000제곱미터(비닐하우스 등 330제곱미터)이상의 농지를 소유하고 있으면서 자경을 하지 않으면 농지 소유주는 작 성할 수 없고 임차인이 작성할 수 있음
예)농업경영이라 함은 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것으로 단순히 농작업을 도와주는 경우에는 농업경영에 해당되지 않으므로 농지원부는 책임을 맞고 있는 사람 명의로 작성
예)경작하는 농지가 여러 시, 구, 읍, 면에 소재하더라도 그 면적이 1천제곱미터 이상이면 농지원부 작성이 가능
4.농지원부 작성 관리기관
1)농업인
주소지 시, 구, 읍, 면, 동사무소
2)농업법인 또는 준농업법인
주사무소의 소재지 시, 구, 읍, 면, 동사무소
5.작성방법
1)농지원부의 신규작성은 시, 구, 읍, 면의 공무원이 농지의 소유 및 이용상황을 파악하며 작성하는 것이 원칙이나 그 작 성 및 변동사항의 정리가 누락된 경우에는 대상 농업인 등의 신청에 의하여 작성하거나 변동사항을 정리한다.
2)대상 농업인 등의 농지원부의 작성이나 변경사항의 정리를 신청할 때에는 특별한 절차나 서식이 없이 방문하거나 전 화를 이용하여 구두로 할 수 있으며 서신으로도 가능하다.
3)이 경우 특별한 서류가 필요하지는 않지만 임대차계약에 의하여 농지를 경작하는 경우에는 임차권이 있음을 증명하는 서류(임대차계약서 사본 등)등 권리관계를 입증하는 서류를 제출한다.
4)토지 소재지가 관내일 경우에는 직접 확인 후 작성하나 토지 소재지가 타 시, 군, 구일경우 경작현황을 토지 소재재 시, 구,읍,면, 동사무소 조회 후 세대별로 작성한다
5)등재사항 : 농업인 인적사항 및 가족사항, 소유농지현황, 임차농지현황, 농지일반현황 등이다.
6)자경증명서(토지 소재지에서 발급)를 제출하면 경작 조회 없이 바로 작성 가능하다.
7)농가주 승계: 한 세대에서 "동거(비동거)가족"이 농가주와 함께 농업경영을 영위하던 중 농가주의 사망, 이농, 탈농 등 의 이유로 더 이상 농업경영을 영위하지 않을 경우에는 가족 중 1인이 승계하여 농업경영을 계속하는 사실이 확인되고 농업승계인이 원할 경우에는 농가주 승계 처리가 가능하고 최초 작성일자는 그대로 적용한다.
예)농가주와 함께 농업경영을 하지 아니한 비동거가족은 농지원부를 승계할 수 없음.
6.작성시점
농지를 취득 또는 임차한후 농업경영을 하고 있는 것이 확인되는 시점이다.
예)임대차기간 연장신고를 하였다하여도 시기상 영농철이 아닌 경우 경작 현황을 확인할 수 없으므로 지금까지의 영농 사실이 입증되지 않으면 영농에 착수하여 야만 농지원부를 작성할 수 있음
예)신규로 농지를 취득한 후 영농의사는 있으나 아직 영농시기가 도래하지 않아 영농에 착수하지 않았다면 농업인으로 볼 수 없으므로 농지원부를 작성할 수 없음
예)농지소재지에 경작현황 파악이 곤란하다는 취지로 회신이 온 경우에는 당해 농지에 대한 경작현황은 농지원부에 등 재할 수 없음
예)겨울철 등 농한기에 일시 휴경하는 경우에는 농업경영관행상 경작하는 것으로 볼 수 있으므로 쌀소득 등 보전직접지 불금 관련자료, 농협에서 발행하는 객관적인 증빙서류 등 영농사실을 확인할 수 있는 자료나 농지소재지 농지관리위 원, 이장에 의하여 경작사실을 확인 받아 농지원부를 등재할 수 있음
예)수리조합비 등 과거의 증빙자료를 제출한다 하더라도 과거 경작사실을 확인하는 것은 현실적으로 확인이 곤란하여 농지원부를 소급 작성할 수 없음
7.발급처리기간
1)관내 농지
즉시
2)관외 농지
10일
예)농지원부 등본 발급시 그 경작 사실을 확인하여 발급하도록 하고 있으므로 또다시 농지원부 등본을 발급 신청하는 경 우에도 경작사실을 확인하여야 함
예)농번기나 동일 건으로 단기간 내에 여러번 발급신청시 담당자가 경작사실 확인이 필요 없다고 판단할 경우에는 경작 사실조회를 생략할 수 있음
8.근거법령
농지법 제51조, 동법 시행령 제71조
9.자경증명
자경하고 있는 농업인 또는 농업법인의 신청에 의하여 자경하는 것이 확인되는 경우 발급한다.
예)농업인이 자기 소유 농지에서 자경하는 경우에는 "자경증명" 발급을 할 수 있으나 임차 농지에 대해서는 발급할 수 없음
예)1000제곱미터 미만의 농지에서 연간 농산물 판매액이 100만원 이상인 농업인이 자기 소유 농지에서 농작물을 경작 하는 경우 자경에 해당되어 자경증명 발급
예)처분대상 농지도 자기 소유 농지에서 농작물이나 다년성식물을 경작 또는 재배하는 경우에는 자경증명 발급이 가능 함
예)농막은 자경증명 발급대상이 아님
10.자주하는 질문
1)농지원부는 농지의 소유여부가 아닌 경작사실을 기준으로 작성하고 있으므로 세대(주소지)가 다른 경우 각각 1000제곱미터(시설 330제곱미터)이상씩의 농지에서 농작물을 경작하고 있다면 경작자 모두가 농업인이 되므로 각각의 농지원부 작성이 가능하나, 동일세대에서 가족이 농업경영에 종사할 경우 그세대를 기준으로 작성
2)1000제곱미터 이상의 농지에서 조경수 판매를 목적으로 재배하는 것이 확인되면 농지원부 작성가능
3)조경수나 관상수의 판매목적의 경우 사업자등록을 하지 않더라도 영수증 등으로 판매실적이 확인되면 작성 가능
4)지목이 임야인 토지를 형질변경하지 않고 수종 갱신만 한 경우 농지법상 농지가 아니므로 농지원부에 등재할 수 없음
5)형질변경허가를 거치지 않고 토지의 형질을 변경하여 3년 이상 과수 등을 재배한 경우에도 농지원부 등재 가능
6)산지관리법에 의한 형질변경절차를 거치지 않고 토지의 형질을 변경하여 3년 이상 과수등을 재배한 경우에도 농지원 부에 등재할 수 있음
7)공부상 지목이 대지이나 실제로 농작물의 경작 또는 재배지로 3년이상 이용될경우 농지법상 사실상 농지에 해당하여 농지원부에 등재 가능
8)법적 지목이 하천이라도 사실상 농지인 경우(3년이상 경작확인) 농지원부 작성대상
9)임대차 계약시 반드시 인감증명을 첨부할 필요은 없고 종중 소유 농지의 경우 임대차계약서를 작성할 수 없을 경우, 마을 이장등의 확인을 받아 등재할 수 있음
10)종중소유의 농지를 임차한 경우 중중 대표자나 총무와 임대차 계약 후 임차농지로 등재
11)콩나물 재배사 부지는 농지가 아니므로 농지원부 작성 대상이 아니나 콩나물도 농산물이므로 이를 생산하여 연간 판 매액이 100만원 이상이면 농업인에 해당함
1. 농지취득자격증명으로의 대용 여부 ----------------------------------- 농지의 소유권이전등기 신청함에 있어서 농지취득자격증명이 필요할 경우 그에 대신하여 농지원부를 첨부할 수 없다.
2. 동지원부의 활용 용도 ---------------------- 0.농업인으로 추정되고 법상 농업인 자격요구시 그 원부 사본 제출.
0. 토지거래허가구역에서의 추가 농지 구입요긴시 유리
0.개발제한구역에서 농업인의 혜택 부여시 확인 서류 0.농촌의 일부 세금 및 공과금 보험료 준조세등 감면 헤택 0.농업인 대상 자금 및 대부 지원시 확인서류 0.농지전용시 농지부담금 면제 0.농어촌출신 대학생 장학금 신청 서류 0.농업용 유류 구입시 일정량 면세
◦농지원부의 신규 등록(등본발급) 시에는 작성대상이 되는 농업인·농업법인의 주소지 시·구·읍·면으로 신청하시면 됩니다. - 신규 등록 시 특별한 서류가 필요하지는 않지만 임대차계약에 의하여 농지를 경작하는 경우에는 임차인과 임대인의 임대차계약(구두, 서면) 내용을 확인할 수 있어야 합니다. ◦농지원부를 열람 신청하거나 등본을 발급받고자 하는 자는 구두 또는 서면(전자문서 포함)으로 신청하시면 됩니다. - 농지가 관할구역안(민원인의 주소지와 농지 소재지가 동일한 시·구·읍·면에 소재)인 경우는 즉시 처리하며, 농지가 관할구역밖인 경우에는 농지소재지에 경작사실을 의뢰하여 그 결과에 따라 처리하므로 처리기간이 10일입니다.
ㅇ 농지원부는 농지를 구입 또는 임차(사용대차 포함)하여 농업경영을 하고 있는 것이 확인되는 시점부터 농지원부를 작성하여야 하며, 농지원부상 최초작성일자는 해당 농가가 농업경영을 시작한 일자가 아닌 농지원부의 최초작성일자 임을 알려드립니다. ㅇ 또한, 농지원부에 등재된 농지의 소유나 임차농지의 변동사항에 따른 경작현황의 이력은 전산으로 관리되고 있어 농지원부 작성자 중 과거 소유농지나 임차농지에 등록되었던 자료의 이력(2004년 5월 이후) 발급 요청시 농지원부 이력자료를 등록하여 발급할 수 있습니다. (농촌행정시스템의 농지원부 발급관리 -> 농지원부 이력발급관리) ㅇ 아울러 농지원부는 농지행정, 농정시책의 효율적 추진에 필요한 기초자료를 활용하기 위함이며 농지의 소유권 확인, 세금감면 증명, 농협대출 증명 등을 위해 작성하는 것이 아니므로 농지원부의 세금감면 증빙자료 인정 여부는 세무기관에서 판단할 사항입니다. ㅇ 최근 농업인, 자경여부 확인용 기초자료로 농지원부가 많이 활용되고 있음을 감안하여 열람 및 등본교부 신청시 농업인의 신원 및 경작상황 등 농지원부 기재내용을 반드시 확인한 후 열람.교부하고 농지원부 발급대장에 기록.관리하여야 함을 알려드립니다.
조인스랜드 영상팀 2008년 12월 18일 수정 2007/12/09 12:22 도시선호, 농가부채 등으로 농촌의 인구밀도 감소. 이에 어려운 농업현실을 반영하여 영농자녀의 증여세 감면이 규정 됐다. 혜택중 하나인 영농자녀가 증여받은 농지에 대한 증여세 감면에 대해서 알아보도록 하자.
많이 들어서 친숙해진 문제에 대해 자신은 잘 안다고 생각하지만 막상 정확히 모르는 것들이 꽤 있다. 양도소득세 일반 과세도 그 대표적인 것 중의 하나다. 양도소득세에 대해 어려워하거나 오해하는 사람이 생기는 이유는, 우리나라는 단일 세율 체계와 누진세율 체계 두 가지를 동시에 적용하고 있기 때문이다.
단일 세율 체계란 간단하다. 양도소득이 얼마인지와 상관없이 일정 비율을 곱하면 되는 것이다. 예를 들어 세율이 40%라고 하고 양도소득이 1000만 원이면 400만 원을 세금으로 내면 되고, 양도소득이 1억 원이면 4000만 원을 세금으로 내면 되는 것이다. 우리나라 세법에서는 취득일로부터 1년 미만의 기간 안에 처분하는 경우 과세표준의 50%, 2년 미만일 때는 40%를 양도소득세로 내는 단일 세율 체계를 쓰고 있다.
올해 법이 바뀌기 전 다주택자에 대해서도 단일 세율이 적용됐다. 1가구 2주택자가 한 채를 처분하는 경우 50%, 1가구 3주택 이상 소유자가 주택을 처분하는 경우 60%의 단일 세율이 적용됐다. 소위 중과세라고 하는 것이다.
그런데 올해 4월 말 법이 개정되면서 올해와 내년 말 이전에 처분하는 주택에 한해 ‘일반과세’를 적용하게 됐다. 정부도 처음에는 ‘일반과세’라는 용어를 중과세가 아닌 것으로 넓게 해석한 것으로 보인다. 다시 말해 보유 기간과 상관없이 중과세가 아닌 것을 모두 일반과세로 본 것이다. 그러나 이렇게 일반과세 개념을 넓게 보면서 2년 미만 보유 시에도 세금을 적게 내도 되는 것으로 오해하는 사람들이 생겨났고, 정부는 부랴부랴 일반과세 개념을 좁게 적용하게 됐다. 결국 정부가 정의하는 일반과세의 개념은 ‘누진과세’라고 할 수 있다.
누진과세란 과세표준의 구간에 따라 세율이 달라지는 제도다.
<표1>은 올해 2009년에만 적용되는 세율표다. 과세표준이 1200만 원이라면 6%의 세율이 적용돼 양도소득세는 72만 원이 된다. 여기까지는 대부분 이해할 것이다. 그런데 최고 세율 35% 구간에 가면 누진과세라는 개념을 이해하지 못해 오해하는 사람들이 있다. 예를 들어 과세표준이 1억 원이라면 세율을 35%로 적용해 양도소득세를 3500만 원 내야 하는 것으로 알고 있는 사람들이 의외로 많다. 이렇게 계산하면 틀리게 된다.
과세표준이 1억 원이라고 할 때 처음 1200만 원까지는 6%를 적용하면 72만 원이 나온다. 그 다음 3400만 원(<표1>에서 4600만 원과 1200만 원의 차액)은 16%의 세율이 적용돼 544만 원이 나오고, 그 다음 4200만 원(<표1>에서 8800만 원과 4600만 원의 차액)은 25%의 세율이 적용돼 1050만 원이 나오게 된다. 그러면 과세표준 1억 원에서 8800만 원(=1200만 원+3400만 원+4200만 원) 구간까지는 세금 계산이 끝난 셈이다. 잔여 1200만 원에 대해서만 35%의 최고 세율이 적용돼 420만 원이 부과되는 것이다. 그러면 각 구간에서 계산된 72만 원, 544만 원, 1050만 원, 420만 원을 더하면 2086만 원이 되는 것이다.
그런데 이보다 간편하게 계산하는 방법이 있다. 과세표준이 1억 원이라고 하면 여기에 35%를 곱한 표의 왼쪽에 보이는 누진공제 1414만 원을 빼는 것이다. 3500만 원에서 1414만 원을 빼면 2086만 원으로, 앞에서 복잡하게 설명한 것과 같게 나온다.
그러면 ‘가산세’란 무엇일까. 올해와 내년 말까지 취득하는 주택에 대해서는 2년만 보유하면 언제 팔든지 일반과세가 된다. 지방에 소재하거나 서울에 소재하거나 구분하지 않고, 신축 주택이나 미분양 주택이 아닌 일반 주택이라도 2010년 12월 31일 이내에 잔금을 치르거나 등기를 하면 일반과세의 혜택을 준다는 의미다.
그런데 2년 이상 보유하는 경우 일반과세를 적용한다고 했는데, 매입 시기에는 투기과열지구가 아니더라도 양도 당시에 그 지역이 투기과열지구에 지정돼 있다면 10%의 가산세를 더 내야 한다. 현재는 강남3구(강남·서초·송파)만 투기과열지구에 지정돼 있지만 이것은 변동의 가능성이 있으므로 큰 의미는 없다. 양도 당시의 투기과열지구 지정 여부에 따라 세율이 달라지는 것이다.
가산세 내는 게 꼭 ‘나쁜 것’ 아니야
그런데 가산세를 낸다는 것이 꼭 나쁜 것만은 아니다. 투기 과열지구로 지정된다는 것은 다른 지역보다 집값 상승률이 높다는 의미이기 때문이다. 즉, 다른 지역보다 양도 차익이 많은 지역은 투기과열지구로 묶어서 세금을 더 내야 하는 것이고, 적게 오르는 지역은 투기과열지구에서 제외되니까 적은 세율을 적용하는 것이다. 결국 ‘가산세를 더 낼까봐 투자하지 못한다’는 논리는 ‘세금 내기 싫어서 돈을 벌지 않는다’는 논리와 같은 것이다. 세금 측면에서 따져보면 가산세는 세율에다 정확히 10%씩을 더 붙이는 것이다.
<표2>는 내년(2010년)부터 적용되는 양도세 세율 누진 공제표다. 하지만 이것은 일반 지역에 해당하는 표고 투기과열지구에 대해서는 각 구간이 16%, 25%, 34%, 43%가 적용되게 된다. 만약 과세표준이 1억 원이라면 일반지역의 경우 양도소득세는 1986만 원만 나오지만 투기과열지구의 경우 1000만 원이 더 나오게 돼 2986만 원을 내야 한다.
이때 가산세율은 3주택자 이상에만 적용된다. 그러므로 3주택자가 투기과열지구에 두 채, 일반지역에 한 채를 가지고 있을 경우 일반지역 매물을 먼저 팔면 1가구 2주택자가 되므로 그때 투기과열지구 매물을 팔더라도 가산세를 적용받지 않는다.
이렇듯 올해와 내년까지만 적용되는 양도세 특례 조항은 다주택을 파는 사람에게는 절세의 기회를, 여러 주택을 사는 사람에게는 상대적으로 높은 수익을 올릴 수 있는 좋은 기회를 제공하는 것이다.
1가구 3주택 이상 소유자의 경우 이번 특례 기간 동안 두 채를 팔아서 1가구 1주택을 만드는 것이 유리하다. 이때 주의해야 할 것은 한 해에 두 채를 파는 것보다 한 해에 한 채씩 두 해에 걸쳐 파는 것이 절세 차원에서 유리하다는 것이다. 우리나라 양도세가 누진 제도를 취하기 때문이다. 한 해에 두 채를 파는 경우 각각 1억 원씩 양도 차익이 있다고 하더라도 2억 원의 양도 차익이 있다고 보고 이에 대해 누진과세를 하는 것이다.
한 채에 1억 원씩 양도 차익이 나는 주택을 언제 파는지에 따라 세금이 어떻게 달라지는지 알아보자. <표3>에서 보듯이 한 채에 양도 차익이 1억 원이 나는 경우 언제 파느냐에 따라 세금이 달라져서 무려 1700만 원 이상 차이가 난다. 이 때문에 1가구 3주택 이상의 다주택자의 경우 올해 안에 가능한 한 한 채라도 처분하고 나머지는 내년에 처분하는 것이 유리하다.문제는 이러한 양도세 특례 조항의 구조적인 문제 때문에 시장이 영향을 받는다는 것이다. 매수자의 입장에서는 올해 사나, 내년에 사나 양도세 특례 규정에 따른 혜택(2년 보유 후 언제 팔아도 일반 과세가 되는 혜택)을 받을 수 있으므로 굳이 올해 안에 사려고 하지 않는다. 여기서 문제가 발생하는 것이다. 팔려는 사람은 올해 안에 파는 것이 유리하고 사려는 사람은 내년에 사도 되기 때문에 수급이 맞지 않고, 이에 따라 급매물이 나올 수도 있다. 특히 잠재 매물이 많이 나올 수 있는 지역의 경우는 이런 현상이 많이 벌어질 것이다.
다시 말해 양도세 특례 조항을 이용하려는 매물이 많이 나올수록 매수자로서는 상대적으로 싸게 살 수 있는 기회가 늘어난다는 의미다. 그러므로 몇 달 안에 매수하려고 생각한 사람이라면 연말 이전에 나올 수 있는 급매물을 노려보는 것도 좋은 투자 포인트라고 할 수 있다.
【제 목】 피상속인이 쟁점 토지에 8년 이상 거주하면서 직접 경작하였다 인정되는바 자경농지에 대한 양도소득세 감면대상이 아니라고 보아 양도소득세 환급을 위한 경정청구를 거부한 것은 부당하다고 본 사례
【사건번호】 조심2008서418, 2008.8.12.
【주문】 ○○○세무서장이 2007.10.22. 청구인의 2007년 귀속 양도소득세 6,011,100원의 환급을 위한 경정청구를 거부한 처분은 이를 취소한다.
【이유】 1. 처분개요 가. 청구인(1928년생)은 폐쇄등기부등본상 청구인의 남편 김○○○(이하 "피상속인"이라 한다)가 1972.2.5. 매매를 원인으로 취득한 것으로 되어 있는 경상남도 ○○○ (이하 "쟁점 토지"라 한다)의 3/8을 1989.11.15. 피상속인으로부터 상속받았다가 2007.5.18. 청구외 문○○○에게 양도하고 2007년 귀속 양도소득세를 예정신고ㆍ납부하였다. 나. 청구인은 쟁점 토지를 청구인의 남편이 취득한 후 경상남도 ○○○에 8년 이상 거주하면서 직접 경작하였으므로 쟁점 토지가 조세특례제한법상 8년 이상 자경농지에 해당한다는 이유로 2007.7.31. 기 신고ㆍ납부한 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. 다. 처분청은 피상속인이 1978.7.26.부터 ○○○때부터 경작하다가 피상속인의 부 김○○○이 1967.5.15. 사망함에 따라 피상속인이 상속취득한 농지로서, 장남인 피상속인이 1975년도에 공직생활을 퇴직한 이후 고향에 돌아와 노모를 봉양하며 정미소를 운영하면서 직접 자경한 농지인바, 처분청은 쟁점 토지의 폐쇄등기부등본을 근거로 피상속인이 쟁점 토지를 매매로 취득하였다는 의견이나, 피상속인이 쟁점 토지를 피상속인의 부친이 사망한 1967년도 보다 나중인 1972.5.5.에 취득하였다는 것은 이치에 맞지 않을 뿐만 아니라, 피상속인이 퇴직 후 쟁점 토지 소재지에 거주하였으나, 주소지만 피상속인이 광복 이후 소유자인 일본인(강전시주마)을 대신하여 관리하던 쟁점 주소지에 둔 것으로서, 이는 주민등록이 전산화되기 이전 피상속인의 ‘세대별 주민등록표’상에 1974.2.9. 피상속인이 모친이 거주하던 경상남도 ○○○로 퇴거한 것으로 기록된 것에 의하여 확인되는바, 청구인이 1974.2.9. 쟁점 토지 소재지에 전입한 것으로 볼 경우, 1989.11.15. 사망시까지 약 15년 9개월동안 쟁점 토지 소재지에 거주한 것이 되어, 쟁점 토지는 조세특례제한법에서 규정하는 8년 이상 자경한 농지에 대한 양도소득세 감면대상 토지에 해당된다. (2) 청구인이 쟁점 토지를 직접 경작하였다는 것을 입증할 객관적인 증빙은 오랜 시간의 경과로 인하여 제출할 수는 없으나, 당시 쟁점 토지 소재지에 거주하던 농민들이 피상속인의 거주 및 경작사실을 확인하고 있으며, 청구인과 청구인의 시모 및 피상속인이 집안대대로 운영하던 ○○○를 쟁점 토지 소재지에서 운영한 사실이 확인되고, 처분청에서도 쟁점 토지의 공동상속인인 청구인의 자(차남) 김○○○이 이 건과 같은 취지로 양도소득세 경정(환급)청구한 것에 대하여 처분청 재산세1과에서는 쟁점 토지가 8년 이상 자경에 따른 양도소득세 감면농지에 해당하는 것으로 보아 환급결정한 사실에 비추어, 청구인과 청구인의 자(장남) 김○○○의 경정청구에 대하여 청구인의 주소지를 관할하는 처분청 재산세2과에서 이를 거부통지한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견 (1) 주민등록등본상 피상속인의 퇴직 후 주소지는 쟁점 주소지○○○로 되어 있으며, 호적등본상 1989.11.15. 쟁점 주소지에서 사망신고를 한 것으로 기재되어 있으므로 피상속인이 쟁점 토지 소재지에 거주하지 아니한 것으로 판단되며, 피상속인이 쟁점 토지를 1967.5.15. 상속으로 취득하였다고 주장하나, 쟁점 토지의 폐쇄등기부등본상에는 피상속인이 쟁점 토지를 1972.5.5. 매매를 원인으로 취득한 것으로 1980.7.26. 접수된바, 피상속인이 쟁점 토지를 상속취득한 사실이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 피상속인이 쟁점 토지 소재지에 8년 이상 거주한 사실이 확인되지 아니하므로 청구인의 경정청구에 대하여 거부통지한 처분은 정당하다. (2) 청구인은 인우보증서 외에 농지원부 등 피상속인이 쟁점 토지를 직접 경작한 사실을 입증할 만한 객관적인 증빙은 제출하지 못하는바, 이건 경정청구 거부통지처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인이 상속받은 쟁점 농지가 조세특례제한법 제69조에서 규정하는 8년 이상 자경농지로서 양도소득세 감면대상 토지에 해당하는지 여부
나. 관련법령 (1) 조세특례제한법(2007.12.31. 법률 제8827호로 개정된 것) 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령이 정하는 경영이양직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를「농업기반공사 및 농지관리기금법」에 의한 농업기반공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령이 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (단서 생략)
(2) 조세특례제한법 시행령(2008.1.11. 대통령령 제20544호로 개정되기 전의 것) 제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 법 제69조 제1항 본문에서 "농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자"라 함은 8년[제3항의 규정에 의한 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를「한국농촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농촌공사(이하 이 조에서 "한국농촌공사"라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자를 말한다. 1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역 2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역 ④ 법 제69조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. ⑫ 법 제69조 제1항에서 "직접 경작"이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성(다년성)식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.
다. 사실관계 및 판단 조세특례제한법 제69조 및 같은 법 시행령 제66조의 규정에 의하면 양도소득세가 면제되는 자경농지는 첫째, 경작자가 농지 경작당시 농지소재지에 8년 이상 거주할 것, 둘째, 경작자가 농지취득일로부터 양도일까지 8년 이상 자경할 것, 셋째, 양도당시 농지일 것을 요건으로 하는바, 이 건은 쟁점 토지가 양도당시 농지인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 피상속인이 쟁점 토지 소재지에서 8년 이상 거주하면서 쟁점 토지를 직접 경작하였는지 여부에 대하여 다투고 있다. (1) 처분청의 경정청구 검토조서(2007.10.19)를 보면, 양도당시 쟁점 토지의 지목은 전이나, 피상속인이 쟁점 토지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 사실을 입증할 만한 객관적인 증빙이 부족하므로 경정청구를 수용할 수 없다고 되어 있다.
(2) 쟁점 토지의 등기부등본을 보면, 청구인과 청구인의 자 김○○○ 및 김○○○이 1989.11.15. 피상속인이 사망함에 따라 상속을 원인으로 쟁점 토지를 공동상속하였다가, 2007.4.19. 매매를 원인으로 청구외 문○○○에게 양도한 사실이 확인되고, 쟁점 토지의 폐쇄등기부등본에는 피상속인이 쟁점 토지를 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법(1977. 12.31. 법률 제3094호로 제정된 것)에 의거 1972.2.5. 매매를 원인으로 취득한 것으로 되어 있으나, 청구인은 실제로는 피상속인이 상속받은 농지라고 주장하고 있다.
(3) 피상속인이 쟁점 토지 소재지에서 8년 이상 거주하였는지 여부에 대하여 본다. (가) 청구인은 피상속인이 1974.2.9. 쟁점 토지 소재지로 퇴거한 이후부터 1989.11.15. 사망당시까지 쟁점 토지 소재지에 거주하였으며, 쟁점 주소지는 피상속인이 공직생활하는 동안 거주하던 곳으로서 1975년 상반기에 퇴직한 후에는 실지 거주한 사실이 없고, 단지 광복이후 일본인(강전시주마) 소유 주택에 대한 부산시의 관리방침에 따라 광복당시 전세거주자이었던 피상속인이 다른 가구 세입자들에게 임대를 주고 월세를 받아 온 주택이라고 주장하는바, 쟁점 주소지의 건물등기부등본에는 청구외 일본인(강전시주마가)이 1943. 3.18. 소유권을 취득한 것으로 나타난다. (나) 피상속인의 주민등록사항에 대하여 보면, 처분청에서 확인한 청구인의 주민등록정보(행정자치부장관, 2008.1.29)에는 청구인이 피상속인이 공직을 퇴직한 후인 1978.7.26. 현재 세대주로 되어 있는 쟁점 주소지○○○에 전입하였고, 1980.11.22.∼1982. 8.16. 약 1년 9개월 동안은 쟁점 토지 소재지에 거주하였으나, 1982. 8.17. 다시 쟁점 주소지로 전입하였다가 1986.7.15. 쟁점 토지 소재지로 전출한 것으로 나타나고 이는 청구인의 주민등록표 초본에 의하여 확인되며, 피상속인의 제적등본에는 피상속인이 1989.11.15. 쟁점 주소지에서 사망한 것으로 기재되어 있는 반면, 청구인이 제출한 주민등록 전산화 이전의 세대별 주민등록표에는 피상속인이 1974.2.9. 쟁점 주소지에서 쟁점 토지 소재지인 경상남도 ○○○로 퇴거된 것으로 나타나고, 피상속인의 제적등본에는 피상속인의 모친 이○○○이 쟁점 토지 소재지에서 1986.12.17. 사망한 것에 대하여 피상속인이 같은 달 18일 "동거하는 친족"으로서 신고하였다고 기재되어 있다. (다) 청구인○○○이 사업자등록이 되어 있는 용원정미소의 사업장 주소지는 쟁점 토지○○○와 같은 동 49번지이며, 1945.9.1. 개업하였다가 1988.5.25. 직권폐업된바, 청구인은 피상속인의 증조부때부터 조상대대로 운영하였으며, 피상속인이 공직에 재직할 당시에는 피상속인의 부친이 운영하다가 피상속인의 부친이 1967.5.15. 사망한 후로는 청구인이 같은 시 ○○○으로 이사하여 시모를 모시면서 머슴을 데리고 운영하였고, 피상속인이 공직을 퇴직한 후에는 청구인과 피상속인이 함께 운영하면서 농사를 지었으나, 피상속인이 사망하고 청구인이 1991년 서울특별시에 거주하는 자 김○○○과 합가하면서 폐업하게 된 것이라고 주장하고, 쟁점 토지 소재지○○○에 거주한 청구인 김○○○ 등의 인우보증인 3명은 거주확인서(2007년)에서, 피상속인이 퇴직 후 청구인과 쟁점 토지 소재지에 살면서 노모를 모시고 정미소를 운영하면서 전답을 경작하였음을 확인하고 있다. (라) 심판청구대리인은 2008.7.3. 조세심판관회의에 출석하여 쟁점 토지 폐쇄등기부등본에는 쟁점 토지를 피상속인이 매매로 취득하였다고 되어 있으나, 구 토지대장부상에는 피상속인의 증조부가 소유권을 갖고 있다가 피상속인에게 이전한 것으로 되어 있는바, 폐쇄등기부상에 매매로 되어 있는 이유는 당시 1977년도에 제정된 부동산소유권이전등기둥에관한특별조치법에 따라 소유권에 관한 등기를 함에 있어서 취득원인을 상속으로 하기 위하여는 관련 자손들의 상속포기서 등을 모두 받아 제출해야 하는 등 절차가 복잡하여 상속을 원인으로 하지 아니하고 형식상 매매를 원인으로 소유권을 이전하게 된 것이라고 의견진술한바, 쟁점 토지의 구 토지대장부에는 청구외 김○○○가 피상속인에게 매매를 원인으로 소유권을 이전한 것으로 나타나며, 청구외 김○○○가 피상속인의 증조부인 사실은 피상속인의 제적등본에 의하여 확인된다. (마) 위 사실관계 등을 종합하여 살펴보면, 처분청은 피상속인이 공직을 퇴직한 이후에도 사망시까지 쟁점 주소지에 거주한 것이 청구인의 주민등록정보 등에 의하여 확인된다는 의견이나, 쟁점 토지가 피상속인의 증조부로부터 피상속인에게 소유권이 이전된 농지인 점, 피상속인이 1974.2.9. 쟁점 토지 소재지로 퇴거한 사실이 구 세대별 주민등록표에 의하여 확인되고 있는 점, 피상속인의 제적등본에 의하면 피상속인이 쟁점 토지 소재지에서 모친과 동거하면서 1986.12.18. 모친의 사망신고를 한 것으로 기재된 점, 청구인이 1945.9.1. 개업한 용원정미소의 사업자로 등록된 점 및 청구외 김○○○ 등 인우보증인이 이와 같은 사실을 확인하고 있는 점 등에 비추어, 피상속인이 쟁점 주소지에서 공직을 마감한 후에는 청구인과 함께 쟁점 토지 소재지에 실제 거주하면서 쟁점 토지를 경작하였다는 청구주장에 신빙성이 있는 것으로 보는 것이 타당하다고 하겠다.
(4) 피상속인이 쟁점 토지를 8년 이상 직접 경작하였는지 여부에 대하여 본다. (가) 심판청구대리인은 2008.7.3. 조세심판관회의에 출석하여 피상속인이 거주하였던 쟁점 토지 소재지 마을이 1992년도에 수몰지구로 지정되어 마을이 없어지고 오랜 시간이 경과하여 피상속인이 쟁점 토지를 실지 경작한 사실을 객관적으로 증명하기에는 어려움이 있으나, 쟁점 토지가 조상대대로 물려받은 농지이며, 피상속인이 쟁점 토지 소재지에 거주하면서 1940년대부터 집안에서 운영하여 ○○○를 청구인과 함께 운영하면서 쟁점 토지를 직접 경작한 사실을 인우보증서를 통하여 확인할 수 있으므로 쟁점 토지를 피상속인이 경작한 것으로 인정하는 것이 타당하다고 의견진술하였다. (나) 청구인은 당시 쟁점 토지 소재지 거주자들로부터 거주 및 경작확인서를 받아 제출한바, 쟁점 토지 소재지 같은 동 통장 김○○○ 등 3명은 경작사실확인서(2007년 5월)에서 피상속인이 1960년대부터 쟁점 토지를 자경하여 오다가 사망한 이후에는 청구인이 자경한 사실이 있음을 확인하였다. (다) 청구인과 공동상속인인 피상속인의 자 청구외 김○○○이 쟁점 토지 양도와 관련하여 처분청에 대하여 이 건과 같은 취지로 한 경정청구에 대하여 처분청 재산세1과에서는 쟁점 토지가 8년 이상 자경에 따른 양도소득세 감면농지에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 환급결정을 한 사실이 확인된다. (라) 살피건대, 처분청은 농지원부 등 객관적인 증빙이 없다는 의견이나, 쟁점 토지가 양도당시 농지인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 청구인과 공동상속인인 피상속인의 자 김○○○의 경정청구에 대하여 처분청이 이미 환급결정한 사실이 있으며, 1945년도에 개업한 ○○○를 청구인이 운영한 사실이 확인되는 점, 청구외 김○○○ 등의 인우보증인이 이와 같은 사실을 확인하고 있는 점 및 쟁점 토지가 피상속인의 조상으로부터 물려받은 농지인 점에 비추어, 피상속인과 청구인이 쟁점 토지를 실지 경작하였다는 청구주장이 신빙성이 있는 것으로 판단하는 것이 타당성이 있다 하겠다.
(5) 따라서, 처분청이 피상속인이 쟁점 토지에 8년 이상 거주하면서 직접 경작한 사실이 확인되지 아니한다는 이유로 쟁점 토지에 대하여 조세특례제한법령에서 규정하는 자경농지에 대한 양도소득세 감면대상이 아니라고 보아, 2007.10.22. 청구인의 2007년 귀속 양도소득세 환급을 위한 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세 기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다
농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역이나 이와 연접한 시·군·구에 거주하면서 자기가 직접 8년 이상 경작한 사실이 있는 농지를 말합니다.
이러한 8년이상 재촌자경한 농지는 조세제한특례법
제69조 (자경농지에 대한 양도소득세의 감면)
①농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령이 정하는 경영이양직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령이 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 5년 이상,
대통령령이 정하는 경영이양직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 농업법인에 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년이상]
직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
다만, 당해 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 "주거지역등"이라 한다)에 편입되거나 「도시개발법」 그 밖의 법률에 의하여 환지처분전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령이 정하는 소득에 한하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
최초 작성된 농지원부와 포천농업협동조합의 조합원 확인증명서 및 농약 등 판매확인서 등을 청구인이 제시하고 있는 점, 쟁점 농지소재지 이장 등이 청구인의 자경사실을 확인하고 있는 점, 쟁점 농지 공동소유자의 지분양도에 대하여 처분청이 8년 자경농지로 인정하여 양도소득세를 감면결정한 점, 포천읍장 발행 농지원부에 현재에도 쟁점 농지소재지에 거주하면서 두류 및 벼 등을 자경하고 있는 것으로 나타나 있고, 출장 현지조사한 바로도 자경사실이 확인된다.
따라서 청구인이 쟁점 농지를 8년 이상 재촌(在村)•자경(自耕)한 것으로 인정되므로 양도소득세 면제대상인 쟁점 농지의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 취소함이 타당하다고 판단된다(심사 양도 2001-2227 2002.02.22).
② 농지의 일부가 이용현황 등이 불분명한 경우
청구인의 농지원부에는 쟁점 토지가 실제로 전(田)이라고 기재되어 있고, ○○농약사에서 1974년∼2001년 기간 농약을 구입한 사실을 확인하고 있는 점에 비추어 청구인은 쟁점 토지를 8년 이상 자경한 것으로 인정된다.
평택시 ○○동 농지위원장 등이 청구인은 ○○목장용 옥수수를 다른 토지를 경작하여 수확하였고 쟁점 토지를 과수원으로 사용하였다는 사실확인서를 제출하고 있으나, 항공측량지적도에 의하면 쟁점 토지는 1999년 당시 토지이용현황이 불분명하고, 신○○이 쟁점 토지를 임차할 당시인 1996년에는 방목초지 및 목장건물 등이 있었다는 확인내용과 쟁점 토지의 측량 결과 및 토지보상내역 등을 종합해 볼 때 쟁점 ① 토지 중 106㎡와 쟁점 ② 토지 중 286㎡만이 양도 당시 농지라고 판단된다(국심 2001중2890 2002.03.21).
③ 직장근무 중 여가활용하여 경작한 경우
서울시에서 쟁점 토지를 수용할 당시는 겨울철이라서 쟁점 토지에 농작물을 재배하지 않아 실농보상(實農補償)을 받을 이유가 없었던 점, 청구인이 비록 사업자등록한 사실이 있었으나 실제로는 사업실적이 없었던 점, 청구인이 청소원으로 근무한 적이 있었으나, 200평의 소규모 농지인 쟁점 토지를 여가를 활용하여서도 경작이 가능하다고 보여지는 점, 청구인이 제시하는 자경입증서류가 신빙성이 있어 보이는 점 등에 비추어 볼 때에 청구인은 쟁점 토지를 직접 경작한 것으로 판단된다.
따라서, 처분청에서 청구인이 실농보상받은 사실이 없고 사업자등록한 사실이 있다 하여 쟁점 토지의 자경사실을 인정하지 않고 쟁점 토지의 양도에 대하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 사실관계 조사 등을 소홀히 한 부당한 처분이라 할 것이므로, 쟁점 토지를 8년 이상 자경농지로 보아 양도소득세를 면제함이 타당하다(심사 양도 2002-23 2002.03.22).
④ 전세를 얻어 실제 거주한 경우
전세주택 소유자의 진술서, 대부분의 금융거래가 농지소재지 농협지점에서 이루어진 점, 농재소재지 마을주민 모임의 회칙과 주민들의 확인서, 청구인이 다니는 교회의 교적확인증, 전화가입증명원 등을 확인한바, 청구인이 쟁점 농지 보유기간 중에 부득이한 사정에 의하여 강화군으로 주민등록만 이전하였을 뿐 농지소재지인 인천광역시 남구에서 전세를 얻어 실제 거주한 것으로 판단된다.
또한, 쟁점 농지는 102평 정도의 소규모 밭으로서 청구인이 당구장을 운영하면서도 여가를 활용하여 채소 등을 심어 충분히 경작할 수 있다고 보여지고, 철도청 소속 공무원이 작성한 경작사실확인서 및 농지소재지 주민들의 경작확인서 등에 비추어 청구인이 쟁점 농지를 직접 경작한 것으로 판단되므로 8년 이상 자경농지에 해당된다(심사 양도 2001-2021 2001.04.13).
⑤ 주민등록지가 아닌 농지소재지의 관사(官舍)에서 경작한 경우
처분청은 청구인이 초등학교 교사로서 농지소재지에 8년 미만 거주하였다는 이유로 자경농지로 인정하지 않았으나, 청구인이 농지 취득 이전부터 농지소재지에 있는 학교 관사에 거주한 사실과 교사로 재직하면서 밤나무 등 유실수를 재배하는 것이 가능하다는 점 등을 고려하면 자경농지 감면요청을 충족한 것으로 보이므로 양도소득세를 감면하여야 한다(국심 2003중3601 2004.03.09).
5) 가까운 비(非)연접지역에 재촌자경한 경우
8년 이상 자경농지의 거주요건(居住要件)은 8년 이상 해당 농지소재지 혹은 연접지역에서 거주하여야 하는 것이고, 설령 해당 농지(農地)에서 가까운 거리에서 거주하였다 하더라도, 농지소재지와 행정구역상 연접하지 아니하였다면 거주요건을 충족한 것으로 볼 수 없다(심사 양도 2003 -3056 2003.12.08).
농지원부등재신청서.hwp
부동산.xlsm
