토지보상 베스트 12가지 질문

토지보상 베스트 12가지 질문

 

1. 보상금은 언제 받을 수 있나?

☞ 해당 사업별로 다르다. 도로나 공원과 같은 도시계획시설사업의 경우에 심한 경우 20년이상 사업이 지연된 경우도 있다. 다만, 모든 공공사업의 경우 보상 전 보상계획공고라는 절차를 거치게 되는데, 보상계획공고 이후 통상적으로 4~6개월 후에는 보상금을 받아 볼 수 있다.

2. 보상금을 많이 받을 수 있는 방법은?

☞ 감정평가에 앞서 토지 및 지장물에 대한 조서를 작성하게 되는데, 감정평가사는 시행자가 작성한 조서를 기초로 하여 감정평가업자 2인 이상의 평가결과를 산술평균하여 보상금을 결정한다. 토지 및 물건조서에 작성된 물건내역을 하나로 더 추가한다거나 토지보상가를 결정하는데 영향을 미칠 수 있는 시세등과 같은 충분한 설명과 자료를 제출한다면 보상평가에 많은 도움이 될 것이다. 그리고 영업자의 경우 세무서에 신고한 소득과 실제 소득과의 차이가 있다면 실제소득을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 제출하거나 최소한 매출장부라도 제시하여 평가사들을 설득함으로서 본인이 원하는 대로 평가를 받는 것이다.    

3. 개별공시지가 보다 높은 가격으로 보상되나?

☞ 토지보상평가는 개별공시지가와는 무관하다. 토지의 보상평가는 표준지공시지가를 기준으로 당해토지의 도로접근조건, 환경조건 등을 종합적으로 비교하여 토지보상금을 산정하게 된다. 간혹 공시지가보다 낮게 평가되는 사례가 있으나 통상적으로 공시지가보다 높게 평가되고 있다. 굳이 공시지가와 시가의 차이를 설명하고자 한다면 감정평가업계에서 이름만 되면 알 수 있는 감정평가사의 말을 인용하면 서울,경기지역의 경우 공시지가와 시가와의 차이를 1.2배에서 1.5배정도 차이가 난다고 한다. 그리고 지방으로 내려갈수록 그 차이가 더 벌어진다고 한다.

4. 보상금에 대한 불만이 있을 경우 어떻게 재평가를 받을 수 있나?

☞ 특수한 경우를 제외하고는 단순히 보상금의 저렴등의 이유로 재평가된 사례는 찾아보기 어렵다. 수용재결에 따른 재평가가 대부분이고, 수용재결 이후 이의재결 및 행정소송에서 다시 재평가를 받아 볼 수 있다.

시행자가 흔히 하는 말 중에서 보상금을 공탁하고 강제로 수용할 수 있다는 말들을 들어봤을 것이다. 이것이 바로 수용재결이라는 절차를 거쳐 시행자가 공탁을 걸고 토지수용을 할 수 있다는 것이다.  재결이라는 불복절차를 거쳐 재평가를 받고자 한다면 주의하여야 할 점이 있는데, 지방(중앙)토지수용위원회에 수용재결신청이 되고 소유자 의견수렴과정 등에서 소요되는 시간이 5~6개월 정도 소유되고, 사업별로 이주대책 및 생활대책이 수립된 공공사업의 경우 협의불성립으로 인한 불이익을 받을 수 있으므로 어느 것이 유리한가를 신중히 선택하여 재평가를 할 것인 협의에 응해야 할 것인지를 결정하여야 한다.     

5. 주민추천감정평가사는 어떻게 선정하여야 하나?

☞ 토지소유자가 사업시행자에게 주민추천감정평가업자를 요청하는 경우에는 감정평가업자 1인을 추가로 선정하여 평가를 의뢰할 수 있고, 추천요건은 보상계획에서 동일한 시기에 보상하기로 공고 또는 통지한 보상대상 토지면적의 1/2 이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의와 추천기한은 보상계획일부터 44일(열람기간 14일, 열람기간 만료 후 30일)이내에 하여야 한다.

6. 현실이용상황과 공부상 지목이 다른 경우 어떻게 보상이 되나?

☞ 토지의 보상평가의 원칙은 공부상 지목과 무관하게 실제이용상황을 기준으로 평가하여 보상함이 원칙이다. 예를 들어 현실이용토지가 적법한 허가 등을 받았으나 지목변경이 안 된 경우와 ‘89.1.24이전부터 주택부지로 사용되고,  경우와 도로구거로 사용 되고 있는 토지, 3년이상(GB지구내 임야일 경우 GB지구지정이전부터) 농지로 사용되고 있는 임야토지 등은 현실이용상황 대로 평가보상 된다.

7. 영업보상은 어떻게 보상이 되나?

☞ 사업인정고시 이전부터 일정한 장소에서 인적물적 시설을 갖추고 영리를 목적으로 영업을 영위하고 있는 영업자가 영업권 보상대상에 해당되며, 통상적으로 3개월의 영업이익과 영업시설물의 이전에 소요되는 비용을 더한 금액으로 보상 평가된다.

8. 폐업보상과 휴업보상은 차이점은?

☞ 결론부터 말하자면 2년간의 영업이익과 영업시설물의 매각손실액을 받는 폐업보상과 통상적으로 3개월의 영업이익과 영업시설의 이전비를 보상받는 휴업보상과의 차이점이다. 폐업보상은 당해 영업의 특수성으로 인하여 다른 인접 시,군,구로 이전하여서는 영업을 할 수 없거나, 동일 영업에 대한 허가 등을 받을 수 없는 경우 등의 객관적인 사유가 있을 때에 폐업보상이 이루어진다.  휴업보상은 폐업보상에 해당하지 않는 영업에 대하여 통상 3개월의 영업이익과 영업시설물의 이전에 소요되는 비용을 더한 금액으로 보상평가 된다.

9. 무허가건물의 세입자와 무허가건물 임차영업자에게는 아무런 보상이 없는 것이지?

☞ 공익사업에 관한 고시 등이 있기 1년 이전부터 거주하고 있는 무허가주택 세입자에 대하여도 4개월분의 주거이전비를 지급하고, 무허가건물에서 임차한 영업자에게도 사업인정고시일 1년 이전부터 사업자등록을 하고 정상적으로 행하고 있는 영업에 대하여는 1천만원 한도내 영업보상금을 지급된다.

10.토지를 임차하여 경작하고 있는 경우에 농업손실보상(영농보상)은 누구에게 지급되는지?

☞ 자경농지가 아닌 농지에 대한 농업손실은 농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민인 경우에 농지의 소유자와 실제의 경작자(사업인정고시일등 당시 타인소유의 농지를 임대차 등 적법한 원인에 의하여 점유하고 자기 소유의 농작물을 경작하는 자를 말함)간에 협의가 성립된 경우에는 협의내용에 따라 보상을 한다.

다만, 토지소유자가 당해지역에 거주하는 농민일 경우에는 협의가 성립되지 아니하는 경우에는 각각 1/2씩 보상금이 지급되고, 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하지 아니하거나 당해 지역에 거주하더라도 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 영농보상금이 지급된다.

※ 당해지역이란?

당해 토지의 소재지와 동일한 면, 당해 토지 소재지의 면과 연접한 시·구·읍·면, 당해 토지로부터 직선거리 20㎞ 이내의 지역을 말하고, 농민이란 1천 제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년성 식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자와 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 기타 농림부령이 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자를 말한다.

11. 공공사업에 편입되고 남은 잔여지(짜투리땅)를 시행자에게 청구할 수 없는지?

☞ 잔여지란 함은 동일한 토지소유자에게 속하는 일단의 토지중 일부만 공공사업용지에 편입되고 남은 토지로서 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 토지를 말한다.

공공사업에 편입되는 잔여지의 토지소유자는 사업시행자에게 매수하여 줄 것을 청구할 수 있다. 

잔여지 매수청구요건은

첫째, 대지로서 면적이 과소하거나 부정형등을 사유로 건축물을 건축할 수 없을 경우

둘째, 농지로서 폭이 좁고 길게 남거나 부정형등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우

셋째, 공익사업시행으로 교통이 두절되어 토지의 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우

넷째, 기타 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우 등에 해당될 때 소유자의 잔여지 매수청구에 의해 보상을 받을 수 있다.

단, 매수청구시기는 공사완료일까지 잔여지매수청구권을 행사할 수 있으며, 주의할 점은 협의가 성립된 이후에는 잔여지매수청구권을 행사할 수 없다.

12. 공익사업에 편입된 토지소유자등에 대한 양도소득세 감면혜택은 어떻게 있나?

☞ 공익사업용으로 수용되는 부동산에 대해서는 현금보상분에 대해서는 10%, 채권보상분에 대해서는 15%(해당 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 20)양도세의 감면혜택을 부여된다.

※ 양도소득세 예정신고 자진납부에 따른 세액의 10% 공제 : 토지등의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월이내에 양도소득 과세표준의 예정신고와 함께 자진납부하는 경우 납부할 세액의 10% 상당 금액 공제된다.