감정평가서 검토

나의 토지보상금이 적게 평가되었다고 생각된다면 먼저 감정평가서의 검토가 먼저 선행되어야 한다.

 

※ 공익사업에 편입되는 토지등의 취득에 따른 평가는 부동산가격 및 감정평가에 관한 법률 제9조에 따라 대상토지와 유사한 이용가치를 지닌 인근지역내 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 토지의 이용계획, 지가변동률, 생산자 물가상승률 및 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황, 인근지역의 보상선례 및 적정 지가수준등을 종합적으로 참작하여 감정평가 2~3인이(사업시행자가2인, 토지면적과 소유자의 과반수 이상 추천시 주민추천감정평가업자1인)평가한 산술 평균한 금액을 결정하게 된다(법 제70조). 

 

※ 토지평가가격(단가)산식＝표준지공시지가×지가변동률(시점수정)×지역요인비교×개별요인비교×기타요인

 ex) 감정평가산출표  

표준지 공지시가	시점수정	지역 요인	개별요인							기타 요인	적용단가 (원)
			가로	접근	환경	획지	행정	기타	누계
700,000	1.03976	1	1.0	0.9	0.95	0.9	1.0	1.20	0.923	2.0	1.344.160

 

우선 감정평가서를 입수하여 비교표준지 선정의 타당성, 시점수정에 있어 지가변동율 적용의 타당성, 지역 및 개별요인 비교의 적합성 및 기타 사항에 있어 보정율의 적정성에 대한 세부적인 검토가 필요로 하다.

 

그러나 중요한 것은 다시 재평가를 받지 않고서는 나의 보상금은 한품도 증액이 되지 않는다는 것이다. 나의 입장에서 보상금이 현시세에 비해 저렴한 이유가 재평가 사유가 될 수 있으나, 현실무에서는 단순히 현시세에 비해 저렴하다는 이유만으로는 사업시행자가 나의 주장을 받아들여 재평가되는 사례는 그의 찾아보기 어렵다.

대개 수용재결의 절차를 밝지 않고 다시 재평가를 받는 사례는 용도지역이 잘못된 선정되었거나 현실이용상황등이 잘못된 판단된 경우와 같이 관계법령에 위반하여 재평가되는 경우로서 극히 제한적인 것이 현실이다.

대부분의 보상금이 증액되는 경우는 수용재결에 따른 재평가와 수용재결 이후 이의재결 및 행정소송에서 다시 재평가를 받아 보상금이 증액되는 것이 일반적이고, 협의불성립 인하여 사업시행자가 재결의 신청하여 재평가된 보상금을 통지 받는 기간은 대개 4개월이내 이고, 수용재결에 따른 불복절차를 거칠 경우에도 이의신청한 날로부터 대개 4개월정도 소요되는 것이 일반적이다.

    

따라서 나의 보상금에 대한 감정평가분석결과가 단순히 보상금저렴의 이유라고 한다면 수용재결이라는 절차를 거쳐 다시 재평가를 받아 볼 것인지 아니면 협의에 응해야 할 것인지를 결정하여야 할 것이다.

※ 재평가(규칙 제17조)의 재평가 사유중에서 다른 2인 이상의 감정평가업자간의 최고평가액과 최저평가액의 110%를 초과하는 경우에 재평가 사유에 해당하기는 하나, 협의보상과 수용재결에서의 최고평가액과 최저평가액의 차이를 설명하는 것이 아니다.