부담증여와 양도소득세

■ 부담부증여란

증여시 부동산등의 증여 재산에 이미 담보권이 설정된 재산을 증여하는것으로 해당 부동산과 함께 금융기관의 대출금으로 부동산에 설정된 채무나 임차인에게 돌려주어야 하는 전세보증금도 함께 증여 하는 것을 말합니다.

 

 

■ 부담부증여의 증여세 와 양도소득세

부담보증여시 증여세는 증여재산에서 수증자가 인수하는 채무를 공제한 금액에 증여세를 과세하게 됩니다.  

또한 중요한 것은 채무의 이전으로 인해 증여자에게는 양도세소득세가 부과됩니다.

수증자(증여받는 자) => 증여세 부과

증여자(증여하는 자) => 양도세 부과

 

 

아례의 증여 사례로 부담부증여로 인한 증여세와 양도소득세에 대해 자세히 알아 보겠습니다.

 

ex) 8억원의 아파트를 자녀에게 증여하는 예

8억원의 아파트를 부담부 증여가 아닌 일반 증여로 하는 경우 증여세는 증여가액인 8억원에 대해 부과하게 됩니다.

여기에 기본공제 5000만원을 공제하면 증여세 과세표준금액은 7억5천만원이 됩니다.

7억5천만이 속한 구간의 증여세율은 30%이고 여기에 해당 누진공제금액 뺀 금액이 증여세로 부과 되므로 증여세는 1억6500만원이 되며, 증여가 있는 날로 부터 3개월내  자진신고 와 납부를 하는 경우 10% 세액공제 (증여세감면)가 가능하므로 이경우 1억4850만원의 증여세를 부과하게 됩니다.

 

증여세 계산을 위한 과세표준 금액 과과세구간 별 증여세율 및 누진공제 금액은 아래 표를 참고 하시기 바랍니다.

 

 

* 증여세가 부과되는 과세표준금액 은 증여하는 재산의 증여가액에서 공제금액 을 차감한 금액이며, 증여세는 [ (과세표준금액 x 증여세율) - 누진공제금액 ] 이 됩니다.

 

이제 위의 사례에서 부담보증여를 한 경우에 증여세와 양도세를 알아 보겠습니다.

해당 증여 아파트에 2억에 은행대출 있다고 가정을 하는 경우

증여가액이 8억원에서 채무 2억을 뺀 6억원중 기본공제 5천만원의 차감한 5억5천만원이 증여세 과세표준금액 이 됩니다. 여기세 해당 구간 증여세율인 30%를 적용하면 1억6500만원엑서 누진공제 6천만원을 차감하면 1억500만원의 증여세가 부과되며 3개월내 신고시 10%의 증여세를 감면받아 9,450만원의 증여세가 부과 됩니다.

 

하지만 이 경우 부담부증여 이므로 증여자에게는 채무 증여분에 대해서도 양도소득세과 부과되므로 양도소득세도 함께 계산해 주어야 합니다.

만일 증여자가 1가구1주택인경우 양도소득세는 면제되며, 1가구 2주택일때 양도소득세가 부과 되므로 2주택자로 가정하면 채무 2억원이 양도가액이 되고 최초 아파트를 6억원에 구입했다면 취득가액은 [ 4억원 x (2억원/8억원) ] 이 되며 따라서 취득가액은 1억원이 됩니다.

* 양도세 부과 과세표준이 되는 취득가액은 최초 구입가격에서 채무를 뺀 4억원이 아니라 채무를 증여한 시점의 시세를 나누어 최초 취득가액에 곱해주어서 구합니다.

 

여기에 장기보유특별공제 3천만원을 공제하고 양도소득세 기본공제 250만원을 차감하면 양도소득세 과세표준 금액은 6,750만원이 되며 산출세액은 1200만원 정도가 됩니다.

따라서 부담보 증여시 총 증여세와 양도소득세를 합한 금액은 9,450만원 과1,200만원 을 더해 1억650만원이 되므로

부담부증여로 4,200만원을 절세 할수 있고 1가구1주택인 경우 5,400만원을 절세할 수 있습니다.

 

증여시 절세의 방법으로 증여가액에 서 채무금액을 차감하여 증여세를 부과하는 부담부증여가 절대적으로 유리한 것을 알 수 있습니다. 1가구2택의 경우에도 양도세율은 장기보유특별공제를 받을 수 있으며 세율도 증여세율보다 낮아 여기 유리한 것을 알 수 있습니다.

 

ex) 아들이 아버지의 아파트에 전세로 살다가 부담부증여로 인정받은 경우

아들이 아버지에게 전세보증금을 지급한 객관적 사실 증빙이 가능한 경우 부담부증여로 인정해 아들이 아버지에 게 지불한 전세보증금액을 증여가액에 빼준 사례 : 이경우 당사자간에 보증금이 오고간 사실이 금융기관등의 이체 거래 내역등으로 증빙이 가능해야 합니다.

 

증여와 상속의 관계 무었이 더 유리할까..

일단 재산을 물려줄 계획이라면 증여시점이 빠를 수록 좋다고 합니다.

이유는 상속시점에서 상속인에게 10년내 증여한 사실이 있는 경우 증여재산은 상속재산에 합산하여 상속세가 부과되기때문입니다. 증여재산이 합산되는 경우 상속세율 또한 높아지게 됩니다. 이 때 이미 낸 증여세는 상속시점의 상속세에서 차감하여 상속세를 부과 합니다.

상속은 사망한 사람의 재산에 대한 전체 상속세를 계산한 뒤에 각 상속받은사람의 상속지분에 따라 상속세를 부과 합니다.하지만 증여세는 증여받은 재산에댈한 세금을 따로 계산합니다.

예를 들 40억원의 재산을 2명의 자녀에세 상속시 40억원에 해당하는 과세표준구간의 상속세율이 적용되어 2명의 자녀가 나누어 내지만 증여의 경우 각 20억에 해당하는 과세표준구간의 세율이 적용되므로 던 낮은 세율이 적용되어 세금을 덜 내게 됩니다.

따라서 증여를 한 후 10년이 되지 않아 상속을 하게되는 경우라면 증여재산은 상속재산에 합산하여 상속세가 부과되므로  이 경우 증여를 통한 절세효과가 거의 없게 됩니다.

특히 직계비속 (아들,딸)이 아닌 손자, 며느리, 에게 증여시에는 5년만 지난면 상속재산에 합산되지 않습니다.

 

부동산과 금융자산, 무었부터 증여하는 것이 유리할까..

만일 증여가 있고나서 10년이 되지않아 상속을 한다면 상속재산에 합산되는 증여한 재산은 증여시점의 가치로 상속가액을 산정합니다. 따라서 현재 3억원의 아파트 증여 후 5년후 파트가 4억원으로 상승한 경우 상속재산은 증여시점의 아파트 시세 3억원만 상속재산에 포함하므로 향후 가치 상승이 클 것으로 예상되는 것을 먼저 증여하는 것이 절세에 유리하고 따라서 증여는 가치상승분에 대한 이익을 수증자가 고스란히 가져갈 수 있습니다.

상속의 경우 상가, 토지 등 현금화가 당장 어려운 재산의 경우 상속세때문에 풍요속에 빈곤에 빠질 수 있으며, 거액의 상속세는 상속자에게는 큰 부담이 될 수 있으므로 미리 증여와 상속을 계획하는 것이 중요합니다.

 

* 10억원까지는 상속세를 내지 않아...

10억원이하의 상속은 상속공제로 상속세를 내지 않습니다. 따라서 10억원이하를 가진 경우 상속세를 절세하기 위해

증여세를 낼 필요는 없습니다. 상속의 경우에도 배우자 공제와 상속공제 액수가 크므로 유불리를 따져본 후에 결정해야 합니다

 

* 추정상속재산

상속개시전 재산을 처분하거나 채무를 부담하고 현금, 채권등으로 바꿔 은닉하여 과세자료가 노출되지 않는경우 그 돈의 용처의 입증을 하도록 하고 있으며, 사망시점  1년 내 2억원, 2년내 5억원의 피상속인의 자산의 처분이나 피상속인의 재산에서 인출한 경우 피상속인은 돈의 사용출처를 증빙해야 합니다 이경우 사용출처를 증빙하지 못하면 고스란히 상속세를 물어야 하는데 이것을 추청상속재산 이라고 하며, 자녀명의의 차명계좌의 경우 추정상속재산에 해당되므로 주의 해야 합니다.  

[출처] 부담부증여와 증여세 사례 정리. |작성자 jissu123