사업용 비사업용 토지 세금문제

오늘은 사업용토지와 비사업용토지 양도세 이야기를 해 볼까 하는데요..

현재, 비사업용토지 양도세는 참여정부시절 부동산 투기 억제책으로 중과안이 마련되어 시행되고 있습니다.

 

내용은, 비사업용토지에 대해..

양도소득에 대한 60% 단일세율로 적용하고, 여기에 '장기보유특별공제'를 적용하지 않는 내용입니다.

 

현재..

 

MB정부의 부동산 활성화 대책의 일환으로.. 올해 말(2013년 12월 31일)까지..

일반 양도소득세 세율을 그대로 적용하는 것으로.. 일시적으로 중과가 유예되기는 했습니다만..

 

장기보유특별공제의 경우 여전히 배제가 됨으로..

토지의 양도시 사업용토지와 비사업용토지를 구분하고.. 이에따라 절세방법을 찾는 것은 여전히 중요한 세테크 이슈입니다.

 

 

 

? 사업용토지 vs 비사업용토지.

 

우리나라의 세법에서 토지는 세가지 종류로 나누어 그 세금을 달리하고 있는데요..

바로, 주택부수토지, 사업용토지, 비사업용 토지 입니다.

 

우선, 기본적으로..

 

양도소득세의 부과는 아래의 세율에 가감하여, 중과하거나 공제를 해 주는 제도로 운영이 되는데요..

우리나라에서 부동산은 아주 중요한 재산적 가치를 지니는 재화이기 때문에..

중과와 공제 부문이 다양하고.. 이에 따라.. 내게 정확한 상황을 찾는 것 자체가 다소 난해한 측면이 있습니다.

 

 

<출처 : 국세청>

 

[양도세 누진세율]

 

1. 1,200만원↓ : 6%    2. 4,600만원↓ : 15%    3. 8,800만원↓ : 24%    4. 3억원↓ : 35%    5. 3억원↑ 38% 

 

여기서, 주택부수토지는 구분이 쉽지만(도시지역의 경우 건물정착면적의 5배, 기타지역은 10배)..

문제는 사업용토지와 비사업용토지의 구분은 꽤 까다롭다는 점이에요..

 

사업용토지는 아래와 같은 토지를 이야기 하는데..

 

1. 토지 소재지 혹은 바로 옆 시군구 또는 농지로부터 직선거리로 20km이내에 살면서 농업을 주업으로 하는 농지

2. 임야 소재지에 살거나 임업 또는 축산업을 주업으로 하는 임야 또는 목장용지

3. 양도일까지의 토지 보유기간 중 80% 이상 직접 사업에 사용한 토지

 

이러한 토지를 사업용토지로 구분하며..

이외의 토지는 비사업용토지로 보아 중과세 하는 것입니다.

 

 

 

? 비사업용토지 양도세 절세1 : 예외사항을 알아두자.

 

비사업용토지의 세율이야..

현재 일시적으로 유예가 됐다고는 하지만.. 장기보유특별공제가 적용되지 않음으로.. 경우에 따라 상당히 큰 세금부담을 갖을 수 밖에 없는데요..

 

우선, 비사업용토지의 예외사항에 들어가는지를 먼저 검토해야 합니다.

비록, 비사업용토지처럼 보여도.. 이는 예외사항이 꽤나 많기 때문에 꼼꼼히 점검해 봐야 하는데요..

 

비사업용토지 양도세 부과에 제외되는 경우는 아래와 같습니다.

 

1. 직계존속이 8년 이상 토지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지, 임야, 목장용지로 상속받거나 증여받은 토지(도시제외)

2. 주말 및 체험농장용 토지(세대별 1,000㎡ 이내)

3. 2005년 12월 31일 이전 종중명의로 취득한 토지

4. 상속받은 농지로 상속개시일 기준 3년이 경과하지 않은 토지

5. 공익사업을 위한 토지로 사업인정 고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일이 5년 이전인 토지

6. 기타 공익 및 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한 등.. 부득이한 사유에 해당되는 토지

 

그러나, 사실..

 

내 토지가 사업용인지 비사업용인지.. 비사업용의 제외사항에 속하는지를 구분하는 것 자체가..

기술적으로 난해한 검토가 필요하기 때문에.. 직접 판단하기 보다는 세무전문가와 이야기 해 보는게 더 적절합니다.

 

또한.. 비록, 비사업용토지의 예외에 속한다고 하더라도..

상속과 같이 예외가 한시적인 경우도 있으니.. 이런 부분 역시.. 잘 체크해 둬야 하는 부분이기도 합니다.

 

 

? 비사업용토지 양도세2 : 전환이 가능한지 검토하자.

 

다음으로, 생각해 볼 수 있는 비사업용토지 양도세 절세 방법으로..

비사업용에서 사업용으로 전환할 수 있는지 여부를 검토해 보는 것인데요..

 

쉬운 예로.. 일반 나대지를 주차장으로 활용함으로서 사업용으로 전환하는 방법을 들 수 있습니다.

 

하지만..

 

이러한 부분도, 꼼꼼한 검토가 필요한데요..

 

단순히, 사업용으로 전환한다고 무조건 비사업용토지에서 벗어나는 것이 아니라..

처음 이야기 한 것처럼.. 전체 1. 소유기간 중 80% 이상을 사업목적으로 써야 하고.. 또한 주차장의 경우 2. 매출액이 토지가액의 3% 이상이 되어야 인정을 받기 때문에.. 이러한 부분도 유념해 둬야 합니다.

 

오늘은..

 

간단하게 사업용토지와 비사업용토지 양도세에 대해 간단하게 살펴봤는데요..

 

부동산과 관련된 부분은.. 세법이 복잡하고 난해한 측면이 있죠..

따라서, 세법에 비교적 밝은 분들도.. 사업용토지를 비사업용으로 오판하는 경우도 있고..

비사업용토지를 사업용으로 전환하는게 충분히 가능한데도.. 그렇게 하지 못해 세금을 더 내는 경우도 많이 발생을 합니다.

 

따라서, 세무전문가와 함께.. 꼼꼼하게 검토하시어.. 불필요한 세금을 내는 일이 없도록 해야 겠습니다.