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양도소득세 주요사항 요약

양도소득세는 누가 어떤 경우에 부담하는 세금인가?

? 양도소득세는 토지나 건물 같은 부동산을 팔 때 발생한 소득에 대하여 과세되는 세금입니다. 하지만 부동산 이외에도 분양권, 골프회원권, 주식 등을 양도하는 경우에도 양도소득세가 과세됩니다
? 양도소득세는 위와 같은 양도소득세 과세대상 자산을 사실상 유상으로 양도하는 개인에게 과세됩니다
  - 사실상 유상으로 양도한다는 의미는 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자, 공매, 경매, 수용, 협의양도, 대물변제, 부담부 증여 등과 같이 양도자가 현금 또는 다른 자산으로 사실상 대금을 지급 받고 자산을 이전하는 것을 의미합니다
  - 자산이 무상으로 이전되는 경우에는 상속세 또는 증여세가 과세되고 양도소득세는 과세되지 않습니다
  - 자산을 취득하여 계속 가지고 있는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다

? 부동산 관련 주요 세금 종류

구분	부동산 취득시		부동산 보유시	부동산 양도시
국세(세무서)	유상취득	-	-	유상양도	양도소득세 (농특세)
	무상취득	상속세 증여세		무상양도	-
지방세 (지방자치단체)	취득세(농특세) 등록세(교육세)		재산세 종합토지세	(양도 소득세에 따른) 소득할주민세

? 양도소득세를 납부할 의무가 있는 자를 납세의무자라고 하는데, 납세의무자는 거주자와 비거주자로 나누어 그 납세의무를 달리 합니다.

  - 거주자라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말합니다
우리나라 국민은 거의 대부분 거주자에 해당됩니다
비거주자라 함은 개인 중 거주자 이외의 자를 말합니다
외국인 또는 재외동포도 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거주하는 경우에는 거주자로 봅니다

  - 거주자는 국내·외의 모든 자산에 대하여 양도소득세 납세의무를 지고, 비거주자는 국내의 자산에 대하여만 양도소득세 납세의무를 집니다

3년 이상 보유하지 않았어도 양도소득세가 과세되지 않는 경우는 어떤 사례인가 ?

양도일 현재 1주택으로서 이를 3년 이상 보유(서울·5대 신도시·과천 소재 주택의 경우에는 2002년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주)하다 양도하여야 양도소득세가 과세되지 않는 것이 원칙입니다

그러나, 다음의 경우에는 양도일 현재 1주택인 경우 3년 이상 보유(또는 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주)하지 않았어도 양도소득세가 과세되지 않습니다

  - 취학·1년 이상의 질병의 요양·근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군 지역으로 이사를 할 때

  - 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때

  - 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때

  - 임대주택법에 의하여 건설임대주택에 거주하다 이를 분양 받아 양도하는 경우로서 당해 주택의 임차일부터 양도일까지의 기간이 5년 이상인 때

  - 공공용지로 협의매수되거나 수용되는 경우

  - 재개발·재건축 사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축 기간중 일시 취득하여 살던 집을 재개발·재건축 아파트로 세대 전원이 이사하게 되어 팔게 될 때

이 경우 재개발·재건축 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일)부터 1년 이내에 재개발·재건축 기간 중에 취득한 주택을 양도하여야 합니다

재개발·재건축으로 2주택이 되었을 때 양도소득세는 어떻게 과세되는가 ?

1. 주택을 보유하던 1세대가 그 주택의 재개발·재건축사업 기간 중 다른 주택을 일시 취득하여 살다가 재개발·재건축 아파트로 세대전원이 이사하게 되어 다른 주택을 팔게 될 때 보유기간 및 거주기간의 제한없이 이에 대한 양도소득세가 과세되지 않습니다

- 이 경우 재개발·재건축 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일)부터 1년 이내에 재개발·재건축사업시행기간 중에 취득한 주택을 양도하여야 합니다

- 그러나, 재개발·재건축사업시행기간 중에 취득한 주택을 양도하지 않고 재개발·재건축 아파트를 양도하게 되면 양도일 현재 1세대 2주택으로 보아 양도소득세가 과세됩니다

2. 주택을 보유하다가 그 중 하나가 재개발·재건축 시행으로 인하여 멸실되어 1주택과 재개발·재건축 아파트 입주권을 보유한 상태에서 재개발·재건축 아파트가 완공되기 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우(3년 이상 보유한 경우에 한함. 다만, 서울·5대 신도시·과천 소재 주택의 경우에는 2002년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주한 경우에 한함) 이에 대한 양도소득세가 과세되지 않습니다

- 그러나, 이 경우 재개발·재건축 아파트 입주권을 양도하게 되면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되므로 양도소득세가 과세됩니다

1주택과 재개발·재건축 아파트 입주권을 보유하던 1세대가 재개발·재건축 아파트가 완공되어 1세대
2주택이 된 경우 재개발·재건축 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일)부터 1년 이내에 재개발·재건축 아파트 외의 나머지 주택을 양도하게 되면(3년 이상 보유한 경우에 한함. 다만, 서울·5대 신도시·과천 소재 주택의 경우에는 2002년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주한 경우에 한함) 이에 대한 양도소득세가 과세되지 않습니다

- 그러나, 이 경우 재개발·재건축 아파트를 양도하게 되면 양도일 현재 1세대 2주택으로 보아 양도소득세가 과세됩니다

「 9.4 주택시장 안정대책 」에 따라 2002. 10. 1 부터 개정되는 내용

? 시행일 : 2002. 10. 1 (대통령령 제 17751호)
? 주요 개정 내용

≫ 서울특별시, 5대 신도시, 과천시 소재 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 요건에 1년 이상
거주요건 추가

- 종전에는 3년 이상 보유하다 양도하여야 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였으나, 위의 지역에 소재한 주택의 경우에는 3년 이상 보유 요건에 1년 이상 거주 요건을 추가함
- 경과규정
다만, 2002.10.1 현재 2년을 초과하여 보유한 주택에 대하여는 경과규정을 두어 1년 이내 양도하는 경우 종전 규정을 적용하여 3년 이상 보유 요건만 충족하면 양도소득세를 비과세함

≫ 고급주택 면적기준 하향조정(전용면적 50평 이상 → 45평 이상)

- 아파트 등 공동주택에 대한 고급주택 면적기준을 2002.10.1부터 전용면적 50평 이상에서 45평 이상으로 하향조정함
현행 세법상 고급주택에 해당되면 1세대 1주택이라 하더라도 양도소득세가 과세되며, 실지거래가액을 적용하여 세금계산을 하게 됨

- 경과규정
다만, 개정규정에 의하여 새로 고급주택에 해당하게 되는 주택을 2002.9.30까지 매매를 위한 양도계약을 체결하고 2002.10.1부터 2개월 이내에 양도(잔금을 수령하거나 소유권 이전등기)를 하게 되면 종전 규정을 적용하여 1세대 1주택인 경우 양도소득세를 비과세하고, 1세대 2주택 이상인 경우에도 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세함

고급주택의 범위 - 단독주택으로서 그 주택에 대한 건물분 국세청 기준시가가 4천만원 이상이고, 실제 양도가액이 6억원을 초과하는 것으로서 (1)주택의 연면적(주거전용으로 사용하는 지하실 포함)이 264㎡(약 80평) 이상이거나 (2)토지면적이 495㎡(약 150평) 이상인 것 - 아파트, 연립주택 등 공동주택으로서 주택의 전용면적이 149㎡(약 45평) 이상이고, 실제 양도가액이 6억원을 초과하는 것 - 엘리베이터·에스컬레이터 또는 67㎡(약 20평) 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택은 고급주택에 해당됩니다

≫ 3주택 이상 보유자의 주택 양도에 대하여 기준시가 대신 실지거래가액으로 과세

- 3주택 이상 소유자가 양도하는 주택에 대하여 2002.10.1부터 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세함

- 경과규정
다만, 3주택 이상 소유자가 2002.9.30까지 매매를 위한 양도계약을 체결하고 2002.10.1부터 2개월 이내에 양도(잔금을 수령하거나 소유권 이전등기)를 하게 되면 종전 규정을 적용하여 실지거래가액 대신 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세함


? 5대 신도시의 범위

분당	일산	평촌	산본	중동
분당구 분당동 수내1,2,3동 정자1,2,3동 서현1,2동 율동 이매1,2동 야탑1,2,3동 구미동 금곡동(일부)	일산구 마두동 주엽동 대화동(일부) 일산동(일부) 장항동(일부) 백석동(일부)	안양시 비산동(일부) 관양동(일부) 평촌동(일부) 호계동(일부)	안양시 안양동(일부) 군포시 산본동(일부) 금정동(일부) 당동(일부)	부천시 원미구 중동(일부) 상동(일부) 약대동(일부) 부천시 소사구 송내동(일부) 오정구 삼정동(일부)

어떤 경우에 기준시가를 적용하고 어떤 경우에 실지거래가액을 적용하는가 ?

토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권 제외)의 양도가액 또는 취득가액은 원칙적으로 기준시가를 적용합니다

≫ 다만, 다음의 경우에는 실지거래가액을 적용합니다
- 고급주택
- 1세대 3주택 이상인 자가 주택을 양도하는 경우
- 미등기양도자산
- 부동산을 취득한 후 1년 이내 양도하는 경우
- 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우
- 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우


? 양도소득세의 비과세 면세

토지나 건물 등 부동산을 팔 때에는 세금문제를 먼저 생각해 보아야 생활설계에 도움이 되며 나중에 세금 때문에 당황하는 일이 없게 됩니다.

부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 면제하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세를 할 수도 있습니다.

1. 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세

◇ 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택

○ 1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택(고가주택을 제외함)만을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말합니다. 다만, 서울특별시, 과천시 및 5대신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동)지역에 소재하는 주택은 3년 이상 보유기간 중 1년 이상 거주하여야 합니다.

○ 이때 주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 주택 정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖에 있으면 1 0배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.

○ 여부의 판정은 주민등록표에 의하되, 주민등록이 실제 거주내용과 다른 경우에는 실질 내용에 따라 판정합니다.

※ 참고사항

□ 서울, 과천, 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된
5대 신도시 지역에 소재하는 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세요건에 1년 거주요건
추가 관련 경과조치

- 원칙 : 02. 10. 1 이후 최초로 양도하는 분부터 개정규정 적용
- 경과규정: 02. 10. 1 현재 2년 초과 보유한 경우에는 10. 1부터 1년 이내 양도시 종전규정을
적용함 (즉, 양도일 현재 3년 이상 보유요건을 충족시 비과세함)

□ 5대 신도시 범위

이 지번은 2002년 10월말 현재 건설교통부에서 택지개발예정지구로 지정한 지역으로 개별자산에 대한 구체적인 해당 여부는 관할구청에서 도시계획확인원을 발급 받아 직접 확인하셔야 합니다.

분당신도시 (성남시 분당구)	일산신도시 (고양시 일산구)	평촌신도시 (안양시)	산본신도시 (안양시)	중동신도시 (부천시 원미구)
분당동 수내1,2,3동 정자1,2,3동 서현1,2동 율 동 이매1,2동 야탑1,2,3동 구미동 금곡동(일부)	마두동 주엽동 대화동(일부) 일산동(일부) 장항동(일부) 백석동(일부)	비산동(일부) 관양동(일부) 평촌동(일부) 호계동(일부)	안양동(일부)	중동(일부) 상동(일부) 약대동(일부)
			산본신도시 (군포시)	중동신도시 부천시 소사구)
			산본동(일부) 금정동(일부) 당동(일부)	송내동(일부)
				중동신도시 (부천시 오정구)
				삼정동(일부)

◇ 다음의 경우에는 3년 이상 소유하지 않아도 양도소득세가 과세되지 않습니다.

○ 취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 때
○ 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
○ 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 때
○ 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축사업기간중 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축아파트로 세대전원이 이사하게 되어 팔게 될 때
다만, 이 경우에는 재개발·재건축된 주택의 준공일로부터 1년 이내에 양도하여야 합니다.
○ 임대주택법에 의한 임대주택을 분양받아 파는 경우로서 당해주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 때
○ 공공용지로 협의매수되거나 수용되는 때


◇ 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하시기 바랍니다.

○ 1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 이른바 ‘미등기전매’는 양도소득세를 물게 됩니다.
- 이 때는 양도차익의 60%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.
○ 1세대 1주택이라도‘고가주택’에 해당되면 양도소득세를 내야합니다.
○ 고가주택의 범위
- ‘고가주택’이란 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말합니다.
○ 1세대 1주택 고가주택에 대한 양도차익 계산

(양도가액-취득가액 등) x	양도가액 - 6억
	양도가액

즉, 고가주택에 해당되더라도 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

◇ 1세대 2주택예외
○ 1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.

【 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때 】
- 양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 1년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

【 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때】
- 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일반주택을 팔 때에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다.
다만, 2002. 12. 31 이전에 상속받은 주택을 2004. 12. 31까지 양도하는 경우에는 보유기간 및 양도시기에 상관없이 양도소득세를 과세하지 않습니다.
- 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.

【 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때 】
- 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. (단,고급주택의 범위에 해당되는 경우에는 과세)

【 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때 】
- 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.

【 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 때 】
- 1세대 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 6 0세(여자의 경우55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위하여 세대를 합친 후, 그 합친 날로부터 2년 이내에 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년이상 보유 및 1년이상 거주)하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

【 결혼으로 2채의 집이 될 때 】
- 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우, 결혼한 날로부터 2년 이내에 그 중 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년이상 보유 및 1년이상 거주) 하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

【 농어촌주택을 포함하여 두채의 집을 갖게 될 때 】
- 1주택을 소유한 자가 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면지역 (도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 때에는 농어촌주택 외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년 이상 보유 및 1년이상 거주)하다가 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

※ 농어촌 주택이라 함은 다음과 같은 경우를 말합니다.

- 상속주택：피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- 이농주택：농업, 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- 귀농주택：농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있다는 곳에 3 0 0평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 2 0 0평 내외)

◇ 이밖에도 다음과 같은 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

【 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때 】
- 1세대 1주택으로서 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년이상 보유 및 1년이상 거주)한 점포가 딸린 주택을 팔았을 때, 주택면적이 점포면적 보다 더 크면 그 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다. 그러나주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분만 양도소득세를 과세하지 않고, 나머지 점포부분은 양도소득세가 과세됩니다.

【 도시재개발사업으로 당초 조합원이 새로이 취득한 아파트를 팔았을 때 (주택건설 촉진법에 의한 재건축사업 포함) 】

- 1세대 1주택에 해당되는 주택이 도시재개발사업으로 헐린 후 재개발사업 시행자로부터 새로 지은 아파트를 분양받아 완공된후 이를 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 그러나 아파트가 완공되기 전에 아파트 입주권을 팔았을 때에는‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다.
- 단, 기존주택이 관리처분인가일 현재 1세대 1주택으로 비과세요건을 갖춘 주택인 경우 관리처분인가일 후 입주권으로 양도하더라도 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세 됩니다.


3. 기타 양도소득세가 감면되는 경우

(1) 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면

임대주택을 5호 이상 임대하는 자가 국민주택규모( 25 . 7평) 이하의주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간과 주택의 유형에 따라 양도소득세의 50 %또는 100 %를 감면합니다.

(2) 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

○ 감면대상
- 2000.11.1~2001.12.31 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축 국민주택을 취득한 경우(2001.1.1 이후 양도분부터 적용)
- 2001.5.23~2003.6.30 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축주택을 취득한 경우(2001.8.14 이후 양도분부터 적용)

※ 다만, 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역내 소재한 신축주택의 경우는 2003.1.1 이후 취득분부터 감면을 배제함.

○감면내용
- 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하고,
- 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득에서 차감하여 양도소득세를 계산합니다.

○ 감면배제
신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도하는 경우에는 감면을 해주지 않습니다.


(3) 공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면

다음 각호의 1에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 20003.12.31까지 양도하고 그 대금을 보상채권으로 받는 경우에는 양도소득세의 10 %를 감면합니다.

1. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률이 적용되는 공공사업에 필요한 토지 등을 당해 공공사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

2. 도시재개발법에 의한 재개발구역 안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

3. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

증여세 분석 1. 증여재산공제 <10년 이내 증여 받은 금액의 합계액이 아래 금액 이하인 경우 증여세는 면제된다.> ① 배우자로부터 증여를 받은 경우에는 3억원 (2003년 1월 1일부터) ② 직계존비속으로부터 증여를 받은 경우에는 3천만원 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 1천5백만원 ③ 배우자 및 직계존비속이 아닌 친족으로부터 증여를 받은 경우에는 5백만원 2. 친족의 범위 ① 6촌이내의 부계혈족과 4촌이내의 부계혈족의 처 ② 3촌이내의 부계혈족의 남편 및 자녀 ③ 3촌이내의 모계혈족과 그 배우자 및 자녀 ④ 처의 2촌이내의 부계혈족 및 그 배우자 ⑤ 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 말한다.) ⑥ 입양자의 생가의 직계존속 ⑦ 출양자 및 그 배우자와 출양자의 양가의 직계비속 ⑧ 혼인외의 출생자의생모 3. 세율 과세표준 세율 1억원 이하 과세표준의 10/100 1억원초과 5억원이하 1천만원 + 1억원을 초과하는 금액의 20/100 5억원초과 10억원이하 9천만원 + 5억원을 초과하는 금액의 30/100 10억원초과 30억원이하 2억4천만원 + 10억원을 초과하는 금액의 40/10 30억원초과 10억4천만원 + 30억원을 초과하는 금액의 50/100 4. 증여세 과세표준신고 ① 증여세납세의무가 있는 자는 증여받은 날부터 3월이내 납세지관할 세무서장에게 신고하여야한다. ② 신고서시 증여재산의 종류. 수량. 평가가액. 각종공제 등을 입증 할 수 있는 서류 첨부하여야 한다. 5. 신고공제 증여과세표준을 신고한 경우에는 증여세산출세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제한다.

Q. 는 1가구 2주택자여서 보유세 등 각종 세금 부담이 커서 고민이다. 그래서 현재 거주 중인 주택(시가 9억원)을 아들에게 증여하려는데, 이때 증여세를 줄일 수 있는 방법이 있는지 궁금하다.

A. 을 증여할 땐 가능하면 쪼개서 증여하는 것이 유리하다. 예컨대 공시지가 6억원 상당의 나대지를 증여하는 경우, 토지를 자녀 1명에게 증여하면 증여세를 1억2000만원 정도 내야 하지만, 땅을 둘로 쪼개 2명의 자녀에게 절반씩 증여하면 증여세를 줄일 수 있다. 자녀가 각각 3억원씩 증여받는 셈이므로, 각각 약 5000만원으로 총 부담은 1억원 정도가 된다. 자녀 2명에게 증여하면 1명에게 증여할 때보다 2000만원 정도 세금이 줄어드는 효과가 있는 것이다(증여공제 제외시).

동일한 부동산인데도 증여받는 사람 숫자를 두 명으로 늘리면 세금이 줄어드는 이유는, 증여세는 누진적으로 부과되기 때문이다. 과표 1억원 이하는 10%, 1억 초과~5억원은 20%, 5억 초과~10억원은 30%, 10억 초과~30억원은 40%, 30억원 초과는 50% 등 단계별로 10~50%가 누진 적용된다. 위의 경우, 만약 A씨가 아들 1명에게 주택을 모두 증여하면 과표 9억원에 해당해 2억원이 넘는 증여세를 내야 한다. 하지만 아들 부부에게 각각 2분의 1씩 지분 증여하게 되면 적용되는 세율이 낮아질 뿐 아니라 증여재산 공제도 부부가 각각 적용을 받게 된다. 아들 부부가 각자 4억5000만원에 해당하는 증여세를 부담하기 때문에 세액 합계는 5000만원 가량 줄어든 1억5300만원만 내면 되는 것이다. 또 나중에 아들 부부가 주택을 양도하게 되면 부부 공동소유로 양도차익도 쪼갤 수 있어서 양도세까지 줄일 수 있는 방안이 될 수 있다.

[이신규 하나은행 가계영업본부 세무사]

 

출처 : http://blog.daum.net/developerz/13672979

상속세분석 Ⅰ

1. 상속세 납부의무
상속인 또는 수유자는 상속재산 중 각자가 받았거나 받을 재산의 비율에 따라 상속인 또는 수유자 각자가 받았거나 받을 재산을 한도로 연대하여 납부할 의무를 진다. 다만, 수유자가 영리법인인 경우에는 당해 영리법인이 납부할 상속세를 면제한다.

2. 과세관할
① 상속세는 피상속인의 주소지를 관할하는 세무서장이 과세한다.
② 상속개시자가 국외인 때에는 국내에 있는 재산의 소재지를 관할하는 세무서장등이 과세한다.
③ 상속재산이 2이상 세무관할에 있을 경우에는 주된 재산의 소재지를 관할 세무서장이 과세한다.

3. 전사자에 대한 상속세 비과세
전사 및 이에 준하는 사망 또는 전쟁과 이에 준하는 공무의 수행중 입은 부상 또는 질병으로 인한 사망으로 상속이 개시되는 경우에는 상속세를 부과하지 아니한다.

4. 상속세 과세가액
※ 상속재산의 가액에 다음 재산가액을 가산한 금액에서 공제액을 차감한 금액으로 한다.

① 상속개시일전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액
② 상속개시일전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액

5. 상속개시일전 처분재산등의 상속추정
피상속인이 피상속인의 재산을 처분하였거나 채무를 부담한 경우로서 다음의 경우

① 피상속인이 재산을 처분하여 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 상속개시일전 1년 이내에 재산종류별로 계산하여 2억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우
② 부담한 채무의 합계액이 상속개시일전 1년 이내에 2억원 이상인 상기와 같은 경우

6. 세대를 건너 뛴 상속에 대한 할증과세
상속인 또는 수유자가 피상속인의 자녀를 제외한 직계존비속안 경우, 상속세산출액에 상속재산 중 그 상속인 또는 수유자가 받았거나 받을 재산이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액의 100분의 30에 상당하는 금액을 가산한다. 다만, 민법에 의한 대습상속의 경우에는 그러하지 아니하다.

※ 상속세는 상속받은 사람의 수와 분배내용에 관계없이 전체상속재산을 기준으로 계산합니다.


? 상속세분석 Ⅱ

1. 기초공제 : 일반 2억원 / 가입상속은 3억원 / 영농상속은 4억원

2. 배우자 상속공제 : 최대 30억원
거주자의 사망으로 인하여 배우자가 실제 상속받은 금액은 30억원 한도에서 과세가액에서 공제한다.

3. 인적공제
① 자녀 1인당 : 3천만원
② 상속인 (배우자제외) 및 동거가족 중 미성년자 : 500만원에 20세까지의 연수를 곱하여 계산한 금액
③ 상속인 및 동거가족 중 60세 이상인 자 : 3천만원
④ 상속인 및 동거가족 중 장애인 : 500만원에 75세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액

4. 일괄공제
① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에 상속인 또는 수유자는 기초공제 및 인적공제에 의한 공제액의 합계액과 5억원 중 큰 금액으로 공제할 수 있다.
다만, 상속신고가 없는 경우 5억원 공제

② 상기규정을 적용함에 있어서 피상속인의 배우자가 단독으로 상속받는 경우에는 기초공제 및
인적공제에 의한 공제액의 합계액으로 한다.

5. 금융재산 상속공제
거주자의사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우로서 금융재산이 있는 경우에는 다음기준에 의해 공제한다. 단, 그 금액이 2억원을 초과하는 경우에는 2억원을 공제한다.

① 순금융재산의 가액이 2천만원을 초과하는 경우 : 당해 순금융재산의 가액의 20% (최하 2천만원)
② 순금융재산의 가액이 2천만원 이하인 경우 : 당해 순금융재산의 가액

6. 재해손실공제
거주자의사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우로서 상속신고 기한 이내에 재난으로 인하여 상속재산이 멸실 훼손된 경우에는 그 손실가액을 상속세과세가액에서 공제한다. (보험금등이 없을 경우)

7. 공가금등 공제

거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우
① 공과금
② 장례비용
③ 채무 (특정 증여 채무는 제외)

비거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우
① 당해 상속재산에 관한 공과금
② 당해 상속재산을 목적으로 하는 유치권. 질권. 저당권으로 담보된 채무
③ 사망당시 국내사업장이 있는 경우로서 비치. 기장한 장부에 의하여 확인되는 사업상의 공과금 및 채무

8. 세율

과세표준	세율
1억원 이하	과세표준의 10/100
1억원초과 5억원이하	1천만원 + 1억원을 초과하는 금액의 20/100
5억원초과 10억원이하	9천만원 + 5억원을 초과하는 금액의 40/100
10억원초과 30억원이하	2억4천만원 + 10억원을 초과하는 금액의 40/10
30억원초과	10억4천만원 + 30억원을 초과하는 금액의 50/100

? 상속세 및 증여세법

상속세 세액계산 흐름도

1. 상속재산가액 : 실제 상속재산가액 + 의제 상속재산가액 - 비과세 상속재산가액
① 실제 상속재산 (상증법 7조) : 민법상 상속재산 (특별연고자에의 분여포함) + 유증재산 + 사인증여재산
② 의제상속재산 (상증법 8조 ~ 10조) : 보험금 + 신탁재산 + 퇴직수당 등

a. 보험금 : 피상속인의 사망으로 인하여 상속인과 상속인 이외의 자가 받은 생명보험금 또는
손해 보험금
b. 퇴직수당금 : 피상속인의 사망으로 인하여 지급되는 퇴직금. 퇴직수당. 공로금. 연금 등이며
유족연금. 유족보상금등은 상속재산으로 보지 아니한다.

③ 비과세 상속재산 (상증법 11조 ~ 12조) : 전사 등으로 상속 개시된 경우와 국가 등에 유증 및
분묘에 속하는 9,900㎡ 이내의 선산과 1980㎡ 이내의 묘토인 농지로서 2억원을 한도로 하는 토
지 등 은 상속세를 부과하지 아니한다. - 법조문 참조


2. 상속세 과세 가액
상속재산가액 + 합산증여재산가액 + 추정상속재산가액 - 과세가액불산입액 - 과세가액공제액

① 합산증여재산가액 (상증법 13조)
상속인에게는 상속개시 전 10년 이내에 상속인 이외의 자에게는 5년 내 증여한 재산가액이며 비과세증여재산 등은 포함하지 아니한다.

※ 합산증여재산에 해당하지 않는 재산 (상증법 13조 3항)
a. 비과세 증여재산
b. 공익법인등이 출연받은 재산
c. 공익신탁재산
d. 장애인이 증여받은 재산
② 추정상속재산(상증법 15조)
재산처분가액, 채무부담액이 상속개시일전 1년이내 재산 종류별로 2억원 이상(2년이내는 5억원이상)
으로 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우 (상증령 제 11조 2항)는 상속인이 상속받은 재산으로
추정한다.

※ 재산종류별 (상증령 제 11조 5항)
- 현금, 예금 및 유가증권
- 부동산 및 부동산에 관한 권리
- 현금, 예금 및 유가증권, 부동산 및 부동산에 관한 권리 이외의 기타자산

※ 상속 추정 배제 범위
- 용도불분명 금액이 재산처분 인출금액 또는 채무부담액의 20%와 2억원중 적은 금액에 미달하는
경우에는 상속재산으로 보지 아니한다.

③ 과세가액 불산입액 (상증법 16조 ~ 17조)
공익법인 등에 출연한 재산, 공익신탁재산

④ 과세가액 공재액 (상증법 14조 상증령 9조)
공과금, 장례비용, 채무

※ 장례비용
a .실제 소요비용 500만원 미만은 500만원, 500만원 이상 1000만원 이하는 증빙에 의한 지출액,1000천만원 초과 시는 1000만원을 공제한다.
b. 납골시설의 사용에 소요된 금액은 500만원 까지 증빙에 의해서 인정한다.

3. 상속세 과세표준 (상증법 제 25조) : 상속세 과세 가액 - 상속 공제액
① 기초공제
② 배우자공제
③ 기타 인적 공제
④ 금융재산 상속공재
⑤ 재해손실공재

① 기초공제 (상증법 18조)

a. 순수 기초 공제 ; 2억원(비주거자도 가능)
b. 추가 기초 공제

ⅰ) 가입상속공제
피상속인이 5년 이상 영위사업(숙박업, 부동산 입대업 등은 제외)을 18세 이상 상속인이 2년 전부터
가업에 종사하고 가업상속재산 전부를 상속받은 경우 1억원 한도에서 추가로 공제한다.
ⅱ) 영농 상속 공제
피상속인이 2년 이상 영농(양축. 영어 . 영림포함)에 종사하던 영농상속 재산을 18세 이상 상속인이
2년 전부터 직접 영농에 종사하고 영농상속 재산 전부를 상속받은 경우 2억원 한도에서 추가로 공제
한다.

※ 추징 : 5년 이내에 정당한 사유(상증령 15조 5항)없이 가업상속재산을 처분하거나 가업에 종사하지 않는 경우와 영농상속재산을 처분하거나 영농에 종사하지 않는 경우는 상속세를 추징한다.

② 배우자 상속공제 (상증법 19조)

a. 배우자 상속 공제는 상속재산을 분할(등기. 등록 등)하여 배우자 상속재산 분할 기한내(상속세 과세 표준신고 기한의 다음날부터 6개월 이내)에 배우자의 상속재산을 신고한 경우에 한하여 배우자가
실제 상속받은 금액으로 30억원 범위 내에서 다음의 산식을 한도로 한다.

공제한도 = 상속재산가액 * 배우자법정 상속비율 - 합산증여재산가액중 배우자에게
증여한 재산의 과세표준

※ 상속재산가액 : 상증법 19조 1항 + 상증령 17조 1항

b. 배우자가 상속받은 재산이 없거나 5억원 미만을 받아도 신고 여부에 상관없이 5억원을 공제한다.

③ 기타인적공제 (상증법 20조)

a. 자녀공제 : 자녀 1인당 3000만원
b. 미성년자 공제 : 상속인 (배우자 제외) 및 동거 가족중 미성년자 1인당 500만원 * 20세 달할
때까지의 연수
c. 연로자 공제 : 상속인 (배우자 제외) 및 동거 가족중 60세 이상 - 1인당 3,000만원
d. 장애인 공제 : 상속인 및 동거 가족 중 장애인 1인당 500만원 * 75세에 달할 때까지 연수

※ 동거가족의 범위 (상증령 18조 ①항)
상속개시일 현재 피상속인이 사실상 부양하고 있는 직계 존비속(배우자의 직계존속 포함) 및 형제자매
※ 기타인적공제는 상속인에 해당하는 자가 상속 포기를 하여도 적용한다.
※ 자녀공제와 미성년자공제, 장애인공제와 다른 인적공제(배우자공제, 기타 인적공제)의 중복공제가 가능하다.

※ 일괄공제의 범위(상증법 21조)

a. 순수 기초공제 2억원과 기타인적공제를 합한 금액이 5억원에 미달하는 경우 납세자의 선택에 의하
여 5억원을 일괄 공제 할 수 있다.
b. 일괄공제를 적용 받는 경우에도 추가 기초공제와 배우자공제는 별도로 적용 받을 수 있고 상속세
과표신고가 없는 경우에는 일괄공제를 적용하여 5억원을 공제한다.
c. 피상속인의 배우자가 단독으로 상속 받는 경우에는 일괄공제의 적용을 배제한다. 그러나 상증법
기본통칙에 의하면 배우자 이외의 상속인이 상속포기, 유증등으로 배우자가 단독으로 상속 받는 경
우에는 적용 받을 수 있다.

④ 금융재산 상속 공제(상증법 22조)

a. 거주자의 사망시 상속재산가액 중 순금융재산의가액(금융재산가액 - 금융채무액)이 포함되어 있는 경우 다음의 금액을 상속세 과세가액에서 공제하되, 2억원을 초과하는 경우 2억원을 공제한다.

순금융 재산 가액이

- 2천만원 이하는 : 당해 순금융 재산가액 전액
- 2천먼원 초과는 : 당해 순금융 재산가액의 20% (최하 2,000만원)

b. 금융재산의범위 (상증령 제 19조 ①항)

- 금융기관이 취급하는 예금. 적금. 부금. 계금. 금전신탁재산. 보험금. 공제금. 주식. 수익증권. 어음등 의 금전 및 유가증권을 말한다.

⑤ 재해 손실 공제 (상증법 제 23조)

상속세 과세표준 신고기한이내에 자연재해로 상속재산이 멸실.훼손 된 경우 그 손실가액을 상속세 과세표준에서 공제하되, 보험금 등의 수령 또는 구상권등의 행사로 손실가액에 상당하는 금액을 보상 받을 수 있는 경우에는 재해손실 공제를 적용하지 아니 한다.

※ 상속 공제의 적용한도(상증법 제24조)

상속세 과세 가액에서 다음에 해당하는 가액을 차감한 잔액을 한도로한다.

a. 상속인이 아닌자에게 유증등을 한 재산의 가액
b. 상속인의 상속 포기로 그 다음 순위의 상속인이 상속받은 재산의 가액
c. 상속세 과세 가액에 가산한 증여재산 가액
(증여재산가액에서 증여재산공재와 재해손실공제금액을 차감한 가액)

4. 산출세액 = 과세표준 * 세율
※ 세율은 과세표준 1억원 이하 10%부터 30억원 초과 50%까지 5단계의 초과누진세율
(증여세와 동일)

상속세 및 증여세 세율

과세표준	세율
1억원 이하	10%
1억원초과 5억원이하	1천만원 + 1억원 초과 금액의 20%
5억원초과 10억원이하	9천만원 + 5억원 초과 금액의 30%
10억원초과 30억원이하	2억 4천만원 + 10억원 초과 금액의 40%
30억원초과	10억 4천만원 + 30억원 초과 금액의 50%

※ 세대를 건너 뛴 상속에 대한 할증 과세(상증법 27조)
상속인 또는 수유자가 피상속인의 자녀를 제외한 직계비속인 경우에는 상속세 산출세액에 상속재산 중 그 상속인 도는 수유자가 받았거나 받을 재산이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액의 30%에 상당하는 금액을 가산한다.
단, 민법에 의한 대습상속의 경우는 할증과세를 적용하지 아니한다.

할증과세 = 상속세 산출세액 x	세대를 건너 뛴 상속.유증 재산	x 30%
	상속재산가액 + 상속인 수유자에 대한 증여재산가액

5 총상속세액 = 산출세액 - 공제 * 감면 세액 - 징수유예 + 가산세
① 세액공제

a. 증여 세액공제 (상증법 28조)

한도 = 상속세 산출세액 x	합산증여재산의 과세표준
	상속재산의 과세표준

b 외국납부세액공제(상증법 29조)

i) 한도 = 상속세 산출세액 x	외국의 법령에 의한 상속세 과세표준
	상속재산의 과세표준

ⅱ) 외국에서 부과된 상속 세액

c 단기 재상속에 대한 세액 공제(상증법 30조)
상.속 개시 후 10년 이내에 상속인 또는 수유자의 사망시

공제한도 = 전의 상속세 산출세액 x	재상속분의 재산가액x	전의 상속세 과세가액 전의 상속재산가액	x공제율
	전의 상속세 과세가액

※ 공제율은 1년 이내 100%부터 매년 10%씩 낮아져 10년 이내 10%까지이며 10년 경과하면 세액 공제는 없다.

d. 신고세액 공제 (상증법 69조)
자진신고를 유도하기 위하여 상속세 신고기한 이내에 과세표준신고서를 제출한 경우에 공제하며
상속세 납부여부와는 관계없이 적용한다.

공제액 = {상속세 산출세액(할증세액포함) - 문화재자료 등 징수 유예세액 - 공제.감면 세액} * 10%

② 징수유예 (상증법 74조)

상속재산에 문화재보호법에 의한 문화재자료, 등록문화재와 보호구역안의 토지 및 박물관자료(미술관자료 포함)로서 전시 또는 보관중에 있는 재산에 대하여는 담보를 제공 받고 징수를 유예한다.

징수유예세액 = 상속세 산출세액x	문화재 자료등의 가액
	상속재산가액(가산하는 증여재산가액 포함)

※ 상속받은 자가 유상 양도하거나 폐관등의 사유로 자료를 인출하는 경우에는 징수 유예한 상속세를
징수하고 징수유예기간중에 다시 상속이 개시되는 경우에는 징수유예한 상속세액의 부과결정을
철회하고 그 철회한 상속세액을 다시 부과하지 않는다.

③ 가산세

a. 신고불성실가산세 (상증법 78조 ①항)

무신고 또는 미달신고분에 해당하는 산출세액의 20% (합산증여재산가액을 가산하지않은 부분은 10%)이며 납부할 세액이 없는 경우 신고 불성실 가산세는 없다.

신고불성실가산세 = 상속세산출세액(할증세액포함)x	무신고, 미달신고 과세표준	x20%(10%)
	결정한 과세표준

b. 납부 불성실 가산세 (상증법 78조 ②항)

신고기한 이내에 무납부 또는 미달납부 세액의 20%에 상당하는 금액을 한도로 다음의 가산세액의 합계액으로 한다.

ⅰ) 신고기한 경과 후 1년이 되는 날까지 : 미납부세액의 10%
ⅱ) 신고기한 경과 후 1년 이후 : 미납부 세액 * 3/10,000 * 일수(자진납부일 또는 고지일까지의 일수)

c. 과세가액 불산입 재산의 사후관리 불성실 가산세 (상증법 78조 ③항)

공익법인등이 결산보고일 또는 법인세 과세표준 신고기한까지 제출하여야 할 보고서를 제출하지 아니하거나 제출된 보고서가 불분명한 경우에는 그에 해당하는 상속세액의 1%에 상당하는 금액을 가산세로 징수한다.

d. 공익법인의 보유기준 초과 주식에 대한 가산세(상증법 제 78조 ④항)

공익 법인등이 상속세 과세가액에 불 산입하는 재산을 출연 받음으로 인하여 동일한 내국법인의 주식을 당해 발행 주식 총 수의 5%를 초과하여 보유하게 되는 경우에는 그 보유기준을 초과하는 주식등에 대하여 매년말 현재 시가의 5%에 상당하는 금액을 가산세로 부과하며 가산세 부과기간은 10년을 초과하지 못한다.

6. 차감납부 상속세액 = 총상속세액 - 연부연납신청금액 - 물납 신청 금액

① 연부연납 (상증법 71조. 72조)

a. 상속세 납부세액이 1천만원을 초과시 신청에 의하여 허가 받아 담보를 제공하고 연부연납을 할 수
있다.
b. 연부연납기간은 허가를 받은 날로부터 3년을 원칙으로 하며 가업상속은 5년, 가업상속재산이 50%
이상인 경우 10년까지 적용한다.

② 물납 (상증법 제 73조)

a. 상속세 납부세액이 1천만원을 초과하고 부동산과 유가증권의 가액이 상속재산 가액의 50%를 초과
하는 경우 신청에 의하여 당해 부동산과 유가증권에 한하여 물납을 허가 할 수 있다.
b. 물납액은 원칙으로 부동산 및 유가증권에 대한 상속세 납부세액을 초과할 수 없다.

※ 상속재산의 평가 (상증법 제 60조 및 동령 제 49조)

상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가가 원칙이나 부동산은 시가 평가가 쉽지않다.

그래서 부동산의 경우는 주로 보충적으로
● 토지의 경우는 개별공시지가 (국세청장 지정지역은 배율적용)
● 건물은 국세청 기준시가에 의한다.

그러나 상속개시일 전.후 6월 이내의 기간 중 매매.감정.수용.경.공매가 있는 경우 그 매매가액.감정가액.수용가액.경.공매가액을 시가로 본다.
이 가액들은 대체로 보충적인 평가방법에 의한 평가가액보다 높다.

따라서 상속일 전.후 6개월 이내에는 부동산을 처분하거나 담보로 제공하지 않는것이 절세에 좋다.

※ 과세표준의 신고와결정

상속세 과세표준의 법정신고 기한은 상속개시일부터 6월이내(피상속인 또는 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 9월 이내)이고, 부과주의 국세인 상속세의 과세표준과 세액은 관할 세무서장이 법정신고 기한으로부터 6월 이내에 결정한다.

종합 토지세

- 종합토지세의 과세형태유형과 과세대상토지의 구분
1.종합토지세의 과세형태는 토지이용현황에 따라 전국의 토지를 소유자별로 합산하여 과세하는 ‘합산과세’와 종전과 같이 합산하지 않고 필지별로 과세하는 ‘분리과세’로 크게 나누어 집니다.

2.‘합산과세’에는 두가지 유형이 있는데 영업용 건축물 부속토지에 대해서만 적용하는 ‘별도합산과세’와 분리과세 및 별도합산과세 대상 이외의 모든 토지에 대해서 적용하는 ‘종합합산과세’의 두가지 유형이 있습니다.

1) 종합합산과세 대상토지
ㆍ주거용 건축물의 부속토지 (특별시, 광역시 경우 662㎡이내 기타지역은 993㎡이내)
ㆍ법인소유 및 부재지주 소유농지
ㆍ분리과세 대상이 아닌 임야
ㆍ기준면적 초과 목장용지
ㆍ나대지,잡종지
ㆍ기타 별도합산 및 분리과세대상 이외의 모든 토지
2) 별도합산과세 대상토지
ㆍ사무실,상가,백화점 등 일반영업용 건축물 및 공단,공업지역 이외의 공장 부속토지
3) 분리과세 대상토지
ㆍ자경농지,특수개발림,영림계획인가림,종중림 등 분리과세 대상임야
ㆍ기준면적이내 목장용지
ㆍ공단 및 공업지역 공장용지
ㆍ골프장,별장,고급오락장용 토지,기준면적초과 주거용 토지


- 근로자에게 종합토지세를 감면하는 경우의 요건은?
1.임대주택사업에 참여하는 토지소유자에 대한 감면
토지소유자가 전용면적 60㎡의 임대주택을 건축하고자 하는 임대주택건설업자에게 그가 소유한 토지를 임대하거나 임대주택건설업자와 공동으로 임대주택사업을 영위하고자 토지를 제공하는 경우에는 당해 토지에 대해 종합토지세 과세표준액의 50/100을 경감합니다. 이 경우 토지임대차계약이나 공동임대사업계약을 한 날로부터 2년이내에 임대주택을 건설하지 않은 경우에는 이미 경감한 종합토지세를 추징합니다.

2.임대주택사업자에 대한 감면
주택사업자가 임대할 목적으로 건축한 1가구당 건축면적이 전용면적 60㎡이하로 구획된 10세대 이상의 임대주택의 부속토지는 종합토지세 과세표준액의 50/100을 경감합니다. 다만, 주택업자가 임대주택의 준공검사일로부터 1월이내에 보존등기를 하지 않는 경우와 임대주택을 준공한후 5년이내에 양도하거나 임대주택 이외의 용도에 사용하는 경우에는 이미 감면된 종합토지세를 추징합니다.


- 종합토지세가 비과세되는 토지
1.국가등에 대한 비과세
국·도·시·군·지방자치단체조합 및 외국정부의 소유에 속하는 토지에 대하여는 종합토지세를 부과하지 않습니다. 국·도·시·군·지방자치단체조합 기타의 자와 연부로 계약체결하고 그 토지의 사용권을 무상으로 부여받은 매수계약자에게 납세의무가 있는 토지와 외국정부의 소유에 속하는 토지로서 당해 국가가 대한민국정부의 소유에 속하는 토지에 대하여 과세하는 경우는 비과세되지 않습니다.

2.용도구분에 의한 비과세
다음의 토지에 대하여는 종합토지세를 부과하지 않으나 당해 토지가 유료로 사용되고 있는 경우와 당해 토지의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 않는 경우 그 일부의 토지에 대해서는 비과세되지 않습니다.
- 국·도·시·군·지방자치단체조합이 공용 또는 공공용에 사용하는 토지
- 제사·종교·자선·학술·기예 기타 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지
- 마을회등 주민공동체 소유토지
- 교육법에 의하여 인가된 산업체부설 중·고등학교의 교육용에 직접 사용하는 토지
- 별정우체국이 공용 또는 공공용으로 사용하는 토지
- 관련법에 의한 도로·하천·제방·구거·유지·사적지 및 묘지
- 보안림 기타 공익상 종합토지세를 부과하지 아니할 이유가 있는 다음의 토지
- 사찰림,동유림
- 군사시설보호구역중 통제구역안에 있는 전·답·과수원 및 대지를 제외한 토지
- 산림법에 의하여 지정된 천연보호림·보안림·채종림·시험림
- 자연공원법에 의한 자연보존지구안의 임야
- 노인의 여가선용을 위하여 무상으로 사용되는 노인정용 건축물의 부속토지

- 종합토지세의 과세기준일과 납부기한은?
과세기준일은 매년 6월 1일로 하고 납기는 매년 10월 16일부터 10월 31까지로 합니다. 그러므로 종합토지세는 매년 6월 1일 현재를 기준으로 6월 1일 현재의 토지현황, 과세목표액을 매년 조사하여 세액을 산출한후 이를 당해년도 10월 16일부터 10월 31일까지 납부하여야 합니다.

- 소유권이 변동된 경우 종합토지세의 납세의무자는?
과세기준일이라 함은 과세대상,납세의무자 등의 과세요건이 확정되는 시점으로 종합토지세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.
따라서 과세기준일인 6월 1일 이후에 매매로 인하여 잔금이 지불되었거나 토지소유권이 변동되었을 경우에는 매도자인 전소유자가 당해년도의 종합토지세 납세의무자가 됩니다.

- 종합토지세의 납세의무자
과세기준일 현재 과세대상토지를 공부상의 명의자 여부에 불구하고 사실상으로 소유하고 있는자는 납세의무자가 됩니다. 공유토지인 경우에는 그 지분에 해당하는 면적(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 봄)에 대하여 그 지분권자가 납세의무자가 됩니다.
그러나 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 때에는 다음의 자를 납세의무자로 봅니다.

- 공부상의 소유자가 매매등의 사유로 소유권변동이 있었음에도 불구하고 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자
- 상속이 개시된 토지로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때에는 민법에서 정하는 주된 상속자(상속지분이 높은자, 호주상속자)
- 공부상에 개인등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중토지의 경우 공부상의 소유자가 종중토지임을 신고하지 아니한 때에는 공부상의 소유자
-국·도·시·군·지방자치단체 기타의 자와 조세대상토지를 연부로 매매계약을 체결하고 그 토지의 사용권을 무상으로 부여받은 경우에는 그 매수계약자
- 신탁법에 의하여 수탁자 명의로 등기된 신탁토지의 경우에는 위탁자
- 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 불분명하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자

- 종합토지세가 부과되는 토지에는 어떤 것이 있는가?
종합토지세는 지적법에 의한 모든 토지에 과세됩니다.여기서 지적법에 의한 모든 토지라 함은 지적법 제5조에 게기된 전,답,과수원,목장용지,임야,광천지,염전, 대,공장용지,학교용지,도로,철도용지,하천,제방,구거,유지,수도용지,공원, 체육용지,유원지,종교용지,사적지,묘지,잡종지,주차장,주유소용지,창고용지,양어장의 28개 지목을 말하는데 종합토지세 과세시 지목의 적용은 공부상의 지목에 불구하고 사실상 활용하고 있는 현황지목에 따라 과세됩니다.


? 재산세

재산세는 건축물 등에 대해 부과되는 세금으로 재산의 보유 사실에 대한 세금이다. 즉, 주택을 1채 가지고 있다고 가정할 때 건물 부분에 대해서는 재산세를 납부하고, 토지부분에 대해서는 종합토지세를 납부하게 된다. 재산세는 세수가 귀속되는 곳이 국가가 아닌 지방자치단체이기 때문에 지방세에 속한다.


- 재산세 과세 대상
1. 건축물, 중기, 선박 및 항공기 등
2. 이들 재산의 소유자는 당연히 납세의무자이다.
3. 하지만 원칙상으로는 재산세 과세 기준일 현재, 즉 매년 6월 1일을 기준으로 재산세 과세대장에 해당 재산의 소유자로 등재되어 있는 사람에게 납부의무가 있다고 본다.
4. 그러나 실제 적용 예에 있어 해당 재산에 대한 사실상 소유자가 따로 있는 경우에는 사실상의 소유자가, 소유권 귀속이 불분명한 경우에는 그 재산의 사용자가, 국가와 계약 후 무상 사용하는 경우에는 매수하기로 한 자가 각각 납세의무자가 된다.

- 재산세의 세율을 적용하게 될 건축물의 가액
1 .매년 일률적으로 산출
2. 매년 정해지는 건물 m2당 기준가액에 구조지수, 용도지수, 지역지수, 경과년수별 잔가율, 가감산율 등을 적용하여 산정한다.

- 재산세의 세율은 일반 세율과 중과세 세율로 분류되는데
1. 중과세 세율이란 골프장이나 별 장 등 사치성 재산에 대해 조세 부담을 크게 하기 위해 적용하는 세율이다.
2. 이 경우는 과세시가표준액의 5%를 적용해 세액을 산출한다.
3. 일반 세율 중 주택에 대한 세율은 과세표준 1,200만 원이하 일때 0.3%에서 시작, 과세표준의 범위가 한 단계 높아질 때마다 누진세율이 적용된다.

- 재산세 납부절차
1. 재산세 과세 기준일은 매년 6월 1일로 되어 있다.
2. 납기는 매년 7월 16일부터 7월 30일까지이다.
3. 납세기준일이 6월 1일이라는 것은 당해 년도에 계속 그 자산을 보유했든 직전에 취득했든 상관없이 6월 1일 현재의 소유자에게 세금을 매긴다.
4. 재산세의 납부는 소득세 등과 달리 자진신고 및 납부를 하지 않아도 되며,
5. 고지를 받은 후 기일내에 납부하는 것으로 납세 절차가 끝난다.

한편, 고지서를 발부받게 되는 납세의무자는 납세기일과 상관없이 과세 대상 재산에 변동이 생길 때마다 그 사항을 관할 시, 군, 구에 신고할 의무가 있는데, 미신고된 경우에는 관할 자치단체장이 사실을 실사해 직권으로 처리하도록 규정되어 있다.


? 종합 소득세

부동산임대에서 발생하는 소득에 대해서는 당해 소득자의 다른 이자, 배당, 근로, 사업소득 등과 합산하여 종합 과세된다.

종합소득세 계산방법
1. 소득금액 = 총수익금액 - 필요경비
2. 산출세액 = (소득금액 - 소득공제) × 세율
3. 결정세액 = 산출세액 - (세액공제 + 세액감면)
4. 납부세액 = 결정세액 - 이미 납부한 세액
(소득금액 계산시 표준소득률에 의할 경우에는 총수입금액 × 표준소득률)

취득세,등록세


- 등록세 절세방범은 없나
매입 한 아파트를 자기명의로 등기이전하기 전에 등록세를 부동산 소재지 시 .군에 먼저 납부하고 등기신청 때 '영수필통지서'와 '영수필확인서'를 첨부해서 제시해야 환다. 취득한 날로부터 60일 이내 소유권이전등기신청을 해야 한다. 내야할 등록세는 부동산 검인계약서상의 매매금액을 기준으로 계산된다.

- 잔금 청산 30일 이내에 취득세 내세요
보통의 경우 취득세는 등록세를 내고 소유권 이전등기 를 한 이후에 시 ,군.구청에 내도 되기 때문에 시간여유가 있다. 그러나 소유권이전등기를 한 후 30일 안에 취득세를 내면 되는 줄 잘못 알고 있다가 가산세 를 무는 사람이 적지 않다. 보통 기존주택이나 분양아파트의 경우 취득일을 잔금청산{잔금 지급}일 로 보기 때문에 기일을 잘 맞춰 서둘러 내는 것이 안심이 된다. 취득세{서울지역)는 시가표준액과 부동산매매계약서상 금액의 90% 중 큰 금액의 2%를 납부해야 한다.
취득일(잔금 청산일)로부터 30일 이내에 구청에 취득세를 납부하지 않으면 세액의 20%에 해당하는 가산세를 물어야 하는 불이익이 따른다.

- 세금도 함께 준비하라
취득세, 등록세 등 이 밖에 등기에 따른 인지세를 추가적으로 납부하게 된다.

- 국민주택채권 어떻게 파나
소유권이전등기를 위해 김씨는 등록세,교육세 납부영수증과 검인받은 부동산매매계약서 등을 아파트소재 관할 등기소에 제출해야 한다. 이 때 반드시 '국민주택채권'을 매입해야만 비로소 완벽한 집주인이 된다. 모든 부동산을 매입해 소유권 이전등기를 할 때 꼭 필요한 것이 국민주택채권 매입이다. 부동산의 시가표준액이 클수록 또 부동산이 특별시와 광역시에 소재할 수록 채권매입비율이 커진다. 증권사를 찾아 매도를 의뢰하면 국민주먹채권을 손해를 적게 보고 팔 수 있다.


? 취득세 및 등록세의 납부장소

- 부동산 소재지 관할 시·군·구.


? 취득세 및 등록세의 세율

1. 취득세의 세율
- 취득가액 또는 연부금액의 1000분의 20으로 합니다.
- 사치성재산 및 기업의 비업무용 토지에는 1000분의 150의 세율이 적용되며,
- 대도시내에 공장을 신설 또는 증설하기 위하여 과세물건을 취득하는 경우에는
1000분의 100의 세율이 적용됩니다.

2. 등록세의 세율
- 상속으로 인한 소유권의 취득시 농지는 1000분의 3, 기타 부동산은 1000분의 8의 세율이 적용되며
- 상속이외의 무상으로 취득하는 경우에는 1000분의 15
- 기타 유상취득에 의한 등록의 경우에는 농지는 1000분의 10 기타 부동산은

3. 1000분의 30
- 소유권보존은 1000분의 8
- 지상권,저당권,지역권,전세권,임차권,가압류·가처분 경매신청 등은 1000분의 2의 세율이 적용됩니다.


? 취득세의 납부방법 및 절차

취득세 과세대상이 되는 물건을 취득했을 경우 취득일로부터 30일이내에 이를 신고함과 아울러 산출세액을 자진납부하여야 하며, 납세지는 당해 취득물건 소재지의 시·군이 됩니다.


? 취득세의 과세표준을 사실상의 취득가액에 의하는 경우

취득세는 취득자의 신고에 의해 납부하며, 그 때의 과세표준은 시가표준액으로 합니다.(검인계약서상 금액의 70%금액 및 과세시가표준액중 높은 금액으로 결정)
그러나,
- 국·도·시·군과 지방자치단체,조합으로부터의 취득
- 외국으로부터의 수입에 의한 취득
- 판결문,법인장부 등에 의해서 취득가격이 입증되는 취득
- 공매방법에 의한 취득으로 그 취득가격이 입증되는 경우 등에는 그 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의합니다.


? 취득세의 과세표준

취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하고 연부취득일 경우에는 연부 금액으로 하며 과세표준액은 취득자의 신고에 의합니다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액으로 하되 국가, 법인등과의 거래의 경우에는 신고가액이 시가 표준액에 미달하더라도 사실상의 취득가액에 의합니다.
건축물을 증축한 경우 또는 건축물의 개축과 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그 증축에 소요된 비용이나 개축 또는 변경함으로 인해 증가한 가액을 과세표준으로 합니다.


? 취득의 시기

취득의 시기는 취득세의 신고납부기한, 가산세의 적용여부를 결정하는 중요한 요소입니다.

- 유상승계 취득일 때
ㆍ 계약상 잔금지급일(사실상 잔금지급일 : 국가,지자체,법인 등과 거래시, 공매에 의한 취득시)로 하되 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일로부터 30일이 경과되는 날
ㆍ 계약상의 잔금지급일 이전에 등기 또는 등록이 된 경우 : 등록일(접수일)

- 건축
ㆍ 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서교부일(사용승인서교부일 이전에 사실상 사용하거나 임시사용 승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용 승인일)
ㆍ 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물 : 사실상의 사용일

- 연부취득
ㆍ 계약상의 계약보증금 및 연부금 지급일(매회마다 독립적으로 계산)
ㆍ 실무적으로는 어느 경우에나 연부계약을 인정하지 아니하며 사실상의 취득가액을 인정하는 경우에만 한합니다.
(국가·지방자치단체 등으로부터 취득,판결,공증으로 장부확인이 가능한 취득 등)

- 토지의 지목변경 : 지목의 사실상 변경일
(사실상 변경일을 알 수 없는 경우에는 공부상 변경일)

- 매립·간척 등 : 준공검사일(그전에 사용승락이나 허가를 받은 경우에는 사용승락일 또는 허가일)


? 취득세의 과세대상 및 납세의무자

1. 취득세 과세대상은
- 부동산(토지,건축물,선박,광업권,어업권),차량,중기,입목,항공기,골프회원권 콘도미니엄회원권 및
종합체육시설이용회원권의 취득
- 건축물의 증·개축으로 인하여 당해 건축물의 가액이 증가한 경우
- 선박·차량과 중기의 종류변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우
- 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 때 등이고

2. 취득세의 납세의무자는
- 취득의 등기여부에 불구하고 과세대상물건의 사실상의 취득자

? 등기시 국민채권매입액

매입대상	매입금액
부동산등기(등기하고자 하는 부동산이 공유물인 때에는 공유지 분율에 따라 산정한 시가표준액을, 공동주택인 경우에는 세대당 시가표준액을 각각 기준으로 하며, 이 경우 공유지분율에 따라 시가표준액을 산정함에 있어서 2이상의 필지가 모여서 하나의 대지를 형성하고 있는 때에는 그 필지들을 합하여 하나의 필지로 본다) 가. 소유권의 보존(건축물의 경우를 제외한다) 또는 이전(공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우와 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 소유권이전등기를 하는 경우를 제외한다)
(1) 주거전용건축물
가) 시가표준액 500만원이상 2,000만원미만	시가표준액의 2%
나) 시가표준액 2,000만원이상 3,000만원미만 특별시 및 광역시	시가표준액의 3.5%
기타지역	시가표준액의 3%
다)시가표준액 3,000만원이상 4,000만원미만 특멸시 및 광역시	시가표준액의 4%
기타지역	시가표준액의 3.5%
라) 시가표준액 4,000만원이상 5,000만원미만 특멸시 및 광역시	시가표준액의 5%
기타지역	시가표준액의 4.5%
마) 시가표준액 5,000만원이상 1억원미만 특별시 및 광역시	시가표준액의 6%
기타지역	시가표준액의 5.5%
바) 시가표준액 1억원이상 특별시 및 광역시	시가표준액의 7%
기타지역	시가표준액의 6.5%
(2) 주거전용건축물 외의 부동산
가) 시가표준액 500만원이상 5,000만원미만 특별시 및 광역시	시가표준액의 2.5%
기타지역	시가표준액의 2%
나)시가표준액 5,000만원이상 1억원미만 특별시 및 광역시	시가표준액의 4%
기타지역	시가표준액의 3.5%
다)시가표준액 1억원이상 특별시 및 광역시	시가표준액의 5%
기타지역	시가표준액의 4.5%
나. 상속(증여 기타 무상으로 취득하는 경우를 포함한다)
(1) 시가표준액 1,000만원이상 3,000만원미만 특별시 및 광역시	시가표준액의 2.5%
기타지역	시가표준액의 2%
(2) 시가표준액 3,000만원이상 1억원미만 특별시 및 광역시	시가표준액의 4%
기타지역	시가표준액의 3.5%
(3) 시가표준액 1억원이상 특별시 및 광역시	시가표준액의 6%
기타지역	시가표준액의 5.5%
다. 저당권의 설정(중소기업기본법 제2조의 규정에 의한 중소기업이 부동산담보대출을 위하여 저당권을 설정하는 경우를제외한다) 및 이전 저당권설정금액 2천만원이상	저당권설정금액의 1% 다만, 매입금액이 10억원을 초과하는 경우에는 10억원으로 한다.

http://local.paran.com/map/mapsrch_land.php?X=126.95605&Y=37.55698&Z=3

전산망 완료로 찾기 쉬워져…불황여파도 한 몫

-->   경기도 수원에서 이동통신 대리점을 하는 황모(46)씨는 요즘 생업을 제쳐두고 대전의 국가기록원에 살다시피 한다. 대한제국 말 지방 관리였던 증조부가 남겼다는 논을 찾기 위해서다. 황씨가 이 땅의 존재를 알게 된 것은 지난 6월 한 '조상땅 찾아주기' 전문 대행 법무사사무실에서 알려왔기 때문이다. 당시 법무사 직원은 "경기도 화성에서 증조부 땅 3만㎡를 찾았다"며 수수료 조로 전체 땅값(감정평가액 기준)의 55%를 요구했다. 현재 황씨 증조부 소유로 추정되는 화성 땅 인근의 공시지가는 비슷한 크기의 논을 기준으로 30억원 선인 것으로 알려졌다. 브로커의 높은 수수료 요구에 망설이던 황씨는 최근 직접 땅을 찾아보기로 마음을 굳혔다. 그는 "성공하면 대박이라는 기대감에 가게 운영을 뒤로 미룬 채 매달리고 있다"고 말했다. 경기 침체의 그늘이 깊어지면서 '조상 땅 찾기' 바람이 다시 불고 있다. 경제 불황으로 생계가 어려워지고 미래가 불안해지자 혹시 있을지도 모르는 숨겨진 조상 땅을 찾아 팔자를 바꾸려는 서민들이 늘고 있는 것이다.    하루면 조회 가능…소유권 회복 본인이 해야 ◇너도 나도 조상땅 찾기 나서=대한민국에 조상땅 찾기 바람이 처음 일기 시작한 것은 1995년부터다. 당시 친일파 송병준의 증손자 송돈호씨가 국가를 상대로 증조할아버지 소유였던 인천 북구 산곡동 일대 4만㎡의 땅을 돌려 달라는 소송을 제기하면서 '혹시 나도'하는 기대감에 조상 땅 찾기에 나서는 사람들이 늘기 시작했다. 이 열풍은 2003년 무렵 최고조에 달했다. 이때 전문 브로커만 전국적으로 수만명에 달했다는 게 관련 전문가의 설명이다. 그러나 이를 둘러싼 사기 사건 등이 끊이지 않으면서 한동안 주춤했던 땅 찾기 열풍이 최근 경기 불황을 타고 다시 불고 있다. 경기도에 따르면 올 들어 10월까지 조상 땅을 찾아달라고 요청한 사람은 모두 3522건(5226명). 이는 지난해 같은 기간 2750건(4082명)보다 772건이 증가한 것이다. 2006년(1991건, 3307명)과 비교하면 77% 가량 늘었다. 지방의 상황도 비슷하다. 경남 진해시의 경우 올 들어 12월 초까지 신청 건수는 45건으로 2005년(18건)보다 급증했다. 일제시대 토지조사부 등을 포함한 각종 국가 문서 25만여건을 보유해 '조상땅 찾기의 메카'로 떠오른 국가기록원 나라기록 포털사이트에도 최근 열람자가 몰려들고 있다. 올 들어 9월까지 조상땅 찾기의 기본 서류에 해당하는 관보·토지조사부·임야조사부·분배농지부 등의 열람 건수는 18만5945건에 달한다. 열람 건수는 2005년 10만7454건, 2006년 15만655건, 2007년 25만7729건으로 해마다 급증하는 추세다. 이처럼 '조상 땅 찾기' 열풍이 불고 있는 것은 경기 불황이 첫번째 이유다. 신도시, 혁신도시 개발 등으로 전국 땅값이 급등하면서 찾기만 하면 그야말로 '횡재'할 수 있기 때문에 불황으로 미래가 불안해진 서민들이 생업을 제쳐둔 채 땅 찾기에 나서고 있는 것이다. 조상땅 찾기 전문가인 서동호씨는 "불황기 때면 복권과 같은 사행성 산업이 호황을 이루기 마련"이라며 "최근 불고 있는 '조상 땅 찾기' 바람도 비슷한 맥락"이라고 설명했다. 과거 소수의 브로커들이 독점하던 조상땅 찾기 통로가 다양해진 것도 한몫한다. 현재 각 시·군·구에서는 '지적 민원 센터'를 운영하고 있다. 이곳에 조상의 제적등본 등을 제출하면 1차적으로 후손들이 모르고 있는 조상 땅이 있는지 손쉽게 확인할 수 있다. 특히 조상 땅 찾기의 핵심이라고 할 수 있는 행정안정부의 지적 전산망 구축과 국가기록원의 일제시대 토지·임야 조사부 공개는 과거 1년 걸리던 일을 하루 만에 끝낼 수 있도록 도와주고 있다. 아직 주인 없는 땅이 많아 기대감이 큰 것도 이유다. 기획재정부에 따르면 2005년 현재 전 국토 중 주인이 없는 '무주(無主) 부동산'은 2억2695만㎡에 달한다. 필지 수로는 6만2286필지다. 이는 여의도 면적의 26배로, 판교신도시(929만㎡) 규모의 신도시를 4개 가량 만들 수 있는 크기다. 경기도에만 8282만㎡(2만2140필지)가 있다. 조상땅 찾기 전문가 서동호씨는 "무주부동산은 '노다지'라는 인식이 많아 별도의 시장을 형성한 상태"라고 설명했다. 높은 수수료 요구하며 접근하는 브로커 조심 ◇대행업체 성황=조상 땅 찾기 바람이 다시 불면서 조상 땅 찾기를 대신해 주는 대행업체가 성업이다. 전문적인 법률지식으로 무장한 변호사들도 이 대열에 뛰어들어 짭짤한 수입을 거두고 있다. 법무법인 성우는 지난해 초부터 조상 땅 찾기 대행업을 시작했다. 이 곳은 ^일제시대 조선총독부 토지·임야조사부 ^1937년 전국 지주목록 ^1949년 농지개혁 당시 전국 지주목록 등을 전산화해 조상 이름만 알면 땅을 찾을 수 있는 시스템을 구축해 놓았다. 법무법인 성우 관계자는 "일주일에 6∼7건 정도 의뢰가 들어오고 있으며, 성공률은 70∼80% 정도"라며 "성공하면 전체 땅값의 30∼40%가량을 수수료로 받는다"고 말했다. 전문 브로커들도 여전히 설치고 있다. 이들은 주로 정부가 신도시 등의 개발로 땅을 수용하게 될 때 보상을 위해 법원에 공탁하면 관련 서류를 뒤져 후손에게 접근한다. 후손이 조상땅 찾기에 응하면 브로커는 사전에 관계를 구축해 놓은 변호사를 통해 국가를 상대로 소유권 보존등기 말소 소송을 제기한다. 이 경우 대부분 원고가 승소해 땅을 되찾을 수 있다는 게 이들의 주장이다. 소유권 넘어간 땅ㆍ국가 환수된 땅은 못 찾아 ◇국가로 환수된 땅은 찾기 어려워=전문가들은 한때 조상 소유했더라도 이미 제3자에게 소유권이 넘어간 간 땅 등은 되찾기가 불가능해 과도한 집착은 피하라고 입을 모은다. 서울시 토지관리과 관계자는 "국가에 환수된 조상 땅도 찾을 수 있는 것으로 알고 억지를 부리는 민원인 때문에 골치가 아프다"고 말했다. 또 자치단체가 땅의 소유권 회복 등 법률 절차까지 도와주는 것으로 잘못 이해하는 민원인도 적지 않다. 하지만 현재 각 자치단체는 지적 민원 서비스를 통해 조상땅을 조회하는 수준에서만 관련 자료를 제공하고 있다. 자치단체가 법률 문제까지 해결해 과거 조상 소유 땅을 되찾아 주는 것은 아니라는 뜻이다. 후손들을 상대로 사기 행각을 벌이는 브로커가 여전히 많은 점에도 유의해야 한다. 이들은 존재하지도 않는 조상 땅을 찾았다며 착수금을 챙긴 뒤 사라진다. 실제로 서모씨는 최근 한 브로커로부터 서울 뉴타운지역에 시가 3억원 상당의 조상땅을 찾았으니 수수료 1000만원을 주면 도와주겠다는 연락을 받았다. 하지만 이 땅은 처음부터 아예 존재하지 않은 것으로 밝혀졌다. 서씨는 "번지수, 면적까지 구체적으로 제시하는 바람에 실제 돈을 준비했다"고 털어놨다. 이와 관련,서울시 관계자는 "브로커가 높은 수수료 등을 요구하며 접근할 때는 해당 자치단체에 반드시 확인해야 한다”고 말했다.   조상땅 찾으려면 지적 전산망 활용해 볼만 혹시 있을 지도 모르는 조상 땅을 찾으려면 우선 각 자치단체의 지적 전산망을 활용하면 된다. 조상의 사망일이 명기된 제적등본 등을 챙겨 시·군·구청 지적 민원 부서를 방문하면 알아볼 수 있다. 조상이 살아 있다면 자녀 등 후손은 관련 서류 열람을 신청할 수 없고 본인만 가능하다. 지적부서에서는 조상의 이름 등으로 땅 소유현황을 조회한다.  주민등록제도가 도입된 1975년 이후 조상이 사망한 경우 조상 명의의 땅을 쉽게 찾을 수 있다. 주민번호만 입력하면 곧바로 조회가 가능해서다.   조상의 주민등록번호가 없으면 조상 명의 땅이 있다고 추정되는 지역의 시ㆍ군ㆍ구청 지적 부서를 방문해 제적등본에 기재된 조상의 신원을 통해 조회해 본다. 물론 이 경우에도 지적 서류에 조상의 이름이 기재된 경우로만 한정돼  찾을 수 있는 땅이 제한적이다. 조상의 이름이 해당 토지의 최종 소유자로 등재된 경우만 찾을 수 있다는 얘기다.   국가·자치단체·제3자로 소유권이 넘어간 땅은 찾을 수 없다. 이때 조상 명의의 땅을 찾았더라도 본인이 직접 상속권을 입증하고, 소송을 제기해야 하는 불편이 있다.   자치단체의 지적 전산망에 조상의 이름이 나오지 않으면 정부의 무주 부동산 공고를 찾아본다. 무주 부동산이란 한국 전쟁 과정에서 토지 등기부 등본과 대장이 멸실한 땅을 말한다. 정부는 주인이 밝혀지지 않은 부동산에 대해 무주부동산 공고를 한 뒤 6개월이 경과할 때까지 후손이 나타나지 않을 경우 국가 소유로 임시 등기해두고 있다. 언제든지 소유권이 있는 사람이 찾으면 돌려주기 위해서다.  무주부동산 공고는 대부분 일간지와 관보 등을 통해 한다. 관보는 대전 국가기록원에 보관하고 있다. 이곳에는 일제 강점기에 토지조사 사업을 벌일 때 제작한 78만장에 이르는 지적원도도 보관돼 있다. 지적원도에는 당시 토지의 경계, 지번, 소유주 이름이 적혀 있어 조상 땅 찾기에 유용하게 쓰인다.   그래도 조상 땅이 나오지 않으면 토지·임야 조사부를 확인해 보면 된다. 토지·임야 조사부는 일제시대 때 작성된 토지 대장에 해당한다. 대부분 멸실된 상태이지만 일부 지자체에 아직 남아 있다. 경기도에서는 고양·평택·김포·부천 등에 있다. 나머지 지역은 일부 멸실된 상태로 보존돼 있거나 아예 없는 경우가 많다.   개인이 발품을 팔아 잊혀진 조상 땅을 찾기란 쉽지 않다. 옛 문서를 발굴하고 법률적 해석을 통해 소송을 진행하는 것은 여전이 일반인에게 쉬운 일이 아니기 때문이다. 이 경우 믿을 만한 전문 변호사 사무실을 이용해보는 것도 괜찮다.

출처 : http://blog.daum.net/developerz/13672979

인터넷 부동산 정보의 바다

부동산소유권이전 특별조치법 (일명 : 특조법)    

ꏚ 개   요

ㅇ 시행기간 : 2006. 1. 1 ~ 2007. 12. 31(2년간)

ㅇ 적용지역 및 대상

 - 읍.면동. 지역의 토지, 건물

  ․ 토지대장과 임야대장에 등록되어 있는 토지

  ․ 건축물대장에 등록되어 있는 건축물 (불법건축물은 제외)

 ※ 소송중에 있는 부동산은 제외

 - 광역시 및 시지역의 농지.임야 및 지가 1제곱미터당(㎡) 6만500원 이하의모든 토지, 다만, 광역시 및 인구 50만 이상의 시에 대하여는 1995년1월1일

   이후 광역시 또는 그 시에 편입된 지역에 한한다.

ㅇ 적용범위

 - 1995년 6월 30일 이전에 매매, 증여, 교환 등 법률행위로 인하여 사실상양도된 부동산

 - 상속받은 부동산

 - 소유권보존등기가 되어있지 아니한 부동산

 - 소유자 미복구 부동산

ㅇ 등기정리시한 : 2008년 6월 30일 까지

ꏚ 신청방법

ㅇ 신청장소 : 관할 시장,군청.구청

ㅇ 확인서 발급신청은 보증서에 3인이상 보증인(리마다 보증인 있음)의 날인을받아 확인서에 의거 신청

ㅇ 국,공유부동산을 매수하였음에도 소유권이전이 안된 부동산은 세무서장, 지방 국세청장,당해재산을 관리하는 관리청,국유재산법이나 지방재정법에 의하여 그 관리사무를 위임받은 자(시장,군수,구청장)가 발행하는 귀속(국공유)부동산

   매각 사실증명서에 의거 신청

ꏚ 처리절차

보증서 작성후 확인서 발급신청(신청인→군수) ⇒ 리별로 3~6명 보증인위촉(읍,면,동장) ⇒ 사실조사(시장,군수,구청장) ⇒ 읍면등에 2개월간 공고(읍,면,동장) ⇒ 공고 후 확인서

발급(시장,군수,구청장) ⇒ 등기권리증 송부 (등기소장→신청인) ⇒ 토지대장 및 건축물

관리대장 정리(시장,군수구청장)

『부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법』사무처리지침

ꊱ 법적근거

 ㅇ 법 제정 : 2005. 5. 26 법률 7500호(한시법 : 2006. 1. 1 ~ 2007. 12. 31)

 ㅇ 시행령 제정 : 2005. 12. 29

ꊲ 기본방침

 ㅇ 대민홍보를 적극적으로 실시하여 시행 기간내 적용대상 토지 전량 정리

 ㅇ 리별로 보증인의 위.해촉 및 관리 철저

 ㅇ 법정처리절차 및 기간을 준수하여 최단 기간내 처리

 ㅇ 부당한 보증으로 인한 이의신청 또는 소제기 등 민원발생방지

 ㅇ 대상토지전량 현지 조사하여 보증사실 및 소유자 등 확인

ꊳ 그동안 추진일정

 ㅇ 법 제정 : 2005. 5. 26 법률 7500호(한시법 : 2006. 1. 1 ~ 2007. 12. 31)

 ㅇ 시행령 제정 : 2005. 12. 29

ꊴ 추진개요

 ㅇ 시행기간 : 2006. 1. 1 ~ 2007. 12. 31(2년간)

 ㅇ 추진부서 : 시.군.구 종합민원실

 ㅇ 적용대상 부동산

  - 토지대장과 임야대장에 등록되어 있는 토지

  - 건축물대장에 등록되어 있는 건축물

   ※ 불법건축물(불법증축,개축,신축 등)은 적용대상에서 제외됨

 ㅇ 적용범위 및 대상

  - 1995년 6월 30일 이전에 매매,증여,교환 등 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산 및 상속받은 부동산

  - 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산 및 소유자 미 복구 부동산

 ㅇ 기능별 업무분장

 - 시장.군수.구청장

   ․ 보증인 위.해촉관리

   ․ 확인서발급 시청서 접수 및 현지조사

   ․ 공고 및 확인서발급 신청사실 통지

   ․ 지적공부 및 건축물대장 정리

   ․ 대민홍보

  - 읍.면.동

   ․ 보증인 위.해촉관리

   ․ 전담직원 지정

   ․ 공고(읍,면,동 및 리별 게시판에 첨부)

   ․ 대민홍보(리장 회의 등을 활용)

  - 대한지적공사

   ․ 대민홍보

   ․ 분할 등 토지이동측량 실시

ꊵ 보증인 위.해촉

 ㅇ 보증인 위.해촉권자

  - 보증인 위.해촉권자 : 읍.면.동장

  - 위촉인원 : 리별 3~6명 이내

   ※ 1개의 법정동 리가 2개 이상의 행정리로 분리되어 있는 경우에는 가급적 행정리별 안분되도록 보증인 위촉

  - 보증서 발급대장 관리인 지정

   ․ 보증인 중 가장 능력 있다고 인정되는 보증인 또는 리의 중심지역에 거주 하는 보증인 1명을 보증서발급대장 관리인으로 지정하고 발급번호 및 계인 을 기재날인 한 후 보증서 발급

 ㅇ 보증인 선정기준

  - 당해 리에서 10년이상 거주한 자로 주민으로부터 신망을 받는 자

  - 가급적 40세 이상인 자중 년장자 우선선정

 ㅇ 심사방법

  - 읍.면.동장은 이장이 추천하는 자중 다음과 같은 결격사유 여부를 실사하여 보증인 위촉 대상자 결정

   ․ 금치산자 또는 한정치산자

   ․ 파산자로서 복권되지 아니한 자

   ․ 금고이상의 형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기 로 확정된 후 3년이 경과되지 아니한 자

   ․ 금고이상의 형의 선고유예를 받고 2년이 경과되지 아니한 자

   ․ 징계에 의하여 파면의 처분을 받은 날부터 2년이 경과되지 아니한자

    ※ 기소중지자(사기,전과자 등)는 가급적 제외

 

ꊶ 보증인 관리

 ㅇ 보증인 의무

  - 사실상 토지소유자로부터 보증요청이 있을 경우에 한하여 연명으로 보증

  - 민원인으로부터 직무와 관련하여 직접 또는 간접을 불문하고 사례․증여 또는 향응을 받거나 물의를 야기하지 아니하도록 유의

 ㅇ 벌  칙

  - 1년이상 10년이하의 징역 또는 500만원 이상 1억원 이하의 벌금(법 제13조)

 ㅇ 보증인의 사퇴

  - 타지역으로 전출하거나 장기 출타시

  - 신병 발생으로 보증 불가능시

  - 기타 부득이한 경우

 ㅇ 보증인 위촉공고

  - 군 및 읍,면,동의 게시판에 별첨 제6호 서식에 의거 20일이상 게시

 ㅇ 보증인 해촉

  - 해촉방법 : 별지 제8호서식에 의거 해촉

  - 해촉사유

   ․ 불법사례가 발생된 때

  - 향응,금품 등을 받거나 물의를 야기한때

  - 기타 군수 및 읍,면,동장이 필요하다고 인정되는 때

  ※ 법시행 유효기간 만료시에는 자동해촉

  ※ 보증인 위촉.해촉대장에 날인된 인감만으로 보증서작성 (시행령 제8조)

  ◆ 보증인 위촉.해촉대장은 3부작성하여 1부는 읍.면에서 보관하고 2부는 지체 없이 군(지적관리담당 및 건축담당)에 통보

 ㅇ 보증인의 관리 및 예우

  - 별지 제9호 서식에 의한 보증인 위촉 및 해촉대장에 등록관리하고 인감날인

  ※ 보증인 위촉.해촉 대장에 날인된 인감만으로 보증서 작성

  - 예우 : 관내 유지로서 정중한 예우

ꊷ 토지이동 신청 등

 ㅇ 토지이동에 따른 측량신청

  - 대한지적공사 및 지적측량업자에게 신청

 ㅇ 토지이동 신청 : 별지 제1호 서식에 의거 군에 신청

 ㅇ 건축물표시변경 신청 : 별지 제2호 서식에 의거 군에 신청

 ㅇ 토지소유자에 관한 등록사항정정 신청(토지에 한함) : 별지 제3호 서삭에  의거 신청

 ㅇ 소유자명의인의 변경등록 또는 복구등록 신청(토지,건물) : 별지 제4호 서식 에 의거 신청

ꊸ 확인서 발급신청

 ㅇ 신청기관

  - 군 종합민원실(지적관리담당 및 건축담당)

 ㅇ 신청방법

  - 확인서 발급신청은 별지 제11호 서식에 의한 3인이상 보증인의 날인을 받아

    별지 제12호 서식에 의거 신청

  ※ 동시에 2부작성(1부는 보존용,  1부는 민원인 교부용으로 사용)

  - 미등기부동산은 보증서에 신청인 또는 법무사가 작성한 등기열람조서를 별첨 제2호 서식에 의한 미등기 사실증명 신청서를 첨부

  - 귀속부동산 및 국․공유산을 사실상 양도받은 자가 소유명의인 변경등록을 신청할 때에는 세무서장․지방국세청장․당해재산의 관리청․국유재산법이나 지 방재정법에 의하여 그 관리사무를 위임받은자(군수)가 발행하는 별지 제5호 서식에 의한 사실증명서 첨부

 ※ 구비서류 :  1. 보증인 3인 이상

                2. 부동산등기부등 ․초본,

                3. 미등기 토지일 경우는 법무사가 작성한 등기열람조서

                4. 확인서발급 신청서 2부

 ㅇ 접  수

  - 확인서발급신청을 받은 경우에는 별지 제13호 서식의 확인서 접수 및 발급대장에 기재

 ㅇ 보증취지 확인

  - 확인서 발급신청을 받은 경우에는 현장조사 전에 대장소관청이나 대장소관 청이 지정한 장소에 보증인을 출석시키거나 전화로 보증의 취지를 확인

  - 보증인을 출석시키거나 전화로 보증의 취지를 확인하는 때에는 보증인들에게 허위의 보증한 경우 법 제13조의 처벌을 받게됨을 경고하여야 함

  - 보증인의 출석요구는 별지 제14호서식의 출석요구서를 발송하여야 하며, 보      증의 취지를 확인은 별지 제15호서식을 작성하여 결재를 받아야함

 ㅇ 현장조사

  - 담당공무원이 반드시 현장조사하여 별지 제16호서식의 현장보고서를 작성하고 결재를 받아야함

  - 현장조사는 토지 및 건물의 소재, 등기상(대장상) 소유자와 실제 소유자, 주민 1인 이상의 부동산의 실제 소유자에 대한 의견 청취

  ※ 현장조사시 인근 거주 주민의 부재로 의견을 들을 수 없으면 그 취지를 기재하고 의견청취를 생략할 수 있음

  - 상속․불법건축․불법형질변경․불법개간여부 등을 조사 후 필요하다고 인정되는 경우에는 그 사실을 공고

 ㅇ 공고 및 통지

  - 사실조사를 완료한 경우에는 지체없이 별지 제17호서식에 의거 공고의 목적, 부동산의 표시, 대장상 명의인, 신청인의 주소․성명․등록번호, 취득사유및 공고 기간을 명시하여 공고한 후

  - 전 항의 공고를 한 때에는 지체없이 대장상 소유자 또는 직전의 전매자에게 확인서발급신청 사실을 제18호서식에 의거 통지, 다만 귀속부동산, 국․공유부 동산에 대한 사실증명서를 첨부한 때와 주소불명 등으로 통지할 수 없 때에는 전항의 공고문에 그 사유를 기재하여 공고

 ㅇ 공고방법

  - 인터넷 홈페이지 및 군․읍면․리 게시판에 공고

 ㅇ 공고기간

  - 2월(공고기간 만료 다음날에 제거)

 ㅇ 확인서 발급

  - 확인서 발급신청 사실에 관한 공고기간이 만료되면 지체없이 신청인에게 확인서 발급, 다만 소유자미복구 부동산 및 미등기부동산중 일본인․일본  기관(조선총독부)․일본법인(동양척식주․대일본영업주․삼정물산주․일본광업주․ 조선흥업주․조선농림주․일본식산주․각일산림주․삼양농림주․일해흥업주․조선실업 주․종연방적주․대사공업주 등)명의로 등록되어 있는 경우에는 당해 부동산이  무주부동산에 해당되는지를 재정경제부 소관 잡종재산의 관리사무를 위  임받은 군수에게 조회한 후 별지 제12호 서식에 의거 확인서 발급  (이 경우 보증서는 필요 없슴)

  - 확인서를 발급한 때에는 별지 제13호서식의 확인서접수 및 발급대장에 이를 기재하고 수령자의 날인을 하거나 우송관련 문서번호를 기재하도록 하고 확인 서 발급시에는 반드시 확인서를 첨부하여 소유권보존 또는 이전등기 등을신청하도록 유도

ꊹ 이의신청처리

 ㅇ 이의신청방법

  - 공고기간 만료일 이전까지 별지 제19호 서식에 이의의 사유를 소명함에 필 요한 관계증빙서류를 첨부하여 이의신청

 ㅇ 이의신청기관

  - 시장.군수.구청장(종합민원실)

 ㅇ 조사 및 처리방법

  - 법률상 이해관계인의 적법여부 조사

  - 이해관계인의 범위

   ․ 토지대장 또는 임야대장에 등록된 토지소유자․직전의 전매자 또는 소유권이 외의 기타 권리설정자

   ․ 이의신청인이 매도자라고 주장하는 자

   ․ 이의신청인이 전소유자라고 주장하는 자

  - 보증인의 보증사유조사

  - 신청인의 이의신청사유 조사

  - 이의신청사항을 조사하기 위하여 필요한 때에는 별지 제20호 서식에 의거 이의신청인․ 이해관계인․참고인 등의 출석요구를 할 수 있으며 필요한 질문 을 할 수 있음

  - 위 사항을 조사하여 보증인의 보증에 하자가 없다고 인정되는 경우에는 군 수의 결재를 받아 지체없이 별지 제12호 서식에 의거 확인서 발급하고 이의 신청인에게 별지 제21호 서식에 의거 이의신청 기각결정 통지서를 통지

  - 확인서를 발급하지 아니한 경우에는 별지 제22호 서식의 확인서 발급기각 결정통지서를 교부하여야 함

[ ] 지적공부 등 정리

ㅇ 명의변경 또는 복구등록신청대상

  - 미등기 부동산을 양도받은 자

  - 미등기부동산을 상속받은 자

  - 소유자 미복구부동산의 사실상 소유자

 ㅇ 신청방법

  - 확인서 첨부 군수에게 소유자 명의변경 또는 복구등록신청

  - 대장정리 후 등본첨부 등기신청토록 유도

 ㅇ 건축물관리대장 정리요령

  - 건축물대장 및 정비요령(건설교통부 2004. 2)에 의거 정리

[ ] 기타사항

 ㅇ 서류등의 보존

  - 장부 : 2007. 1. 1부터 10년간 조존

  - 서류 : 준영구 보존

 ㅇ 등록세 등 부과징수

  - 등기신청시에 납부