시오지오 보물이가득한곳

아직도 농지원부 타령하십니까?

시대에 엄청 뒤떨어지신 분들이군요~!

농업경영체등록을 찾거나 검색하시는 분들은 황막사회원님들~!

이제는 '농업경영체' 시대입니다~!

추진 배경

농업문제의 핵심인 구조개선과 농가소득 문제 등을 해결하기 위해서는 평준화된 지원정책에서 탈피, 맞춤형 농정 추진 필요

이를 제도적으로 뒷받침하기 위해 농업경영체 등록제 도입

  - 경영체 단위의 개별정보를 통합·관리함으로써 정책사업과 재정집행의 효율성 제고

추진 경위

'04. 2월 : 농림부「농업·농촌 발전 기본계획」

  - 개방에 따른 농가소득 문제를 해결하기 위하여「농가등록제 」, 「소득안정계정」도입 검토

'06. 12월 : 「농업경영체등록제 도입 방안」    

  - 고소득 취미농을 제외한 개인과 법인경영체가 등록 신청

‘08. 6월 : 농업경영체 등록 본사업 추진

  - 일괄등록(~‘09.12.31)과 상시관리(’10~)체제로 구분하여 추진

‘09. 10월 :「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」제정    

   - 융자·보조금을 지원받고자 하는 경영체는 경영정보 등록(제4조)

   - '10.1월 : 농업경영체 등록제 상시관리 체계 구축

추진 체계

상시관리는 신규등록, 변경등록, 등록정보 확인 단계로 추진

   - 신규등록은 예비·본등록 단계를 통합하여 단일단계로 등록

   - 변경등록은 중요정보 위주로 변경기준을 정하여 관리

   - 등록정보 확인은 일제검증과 현지조사·전산검증으로 구분추진

등록정보는 각종 농림사업 및 직접지불제도의 기초 자료로 활용

   - 우선 적용 가능한 사업부터 활용하고 단계적으로 확대
      ※ 등록제 정책지원 연계 농림사업:2014년 22개사업

   - 미등록 또는 변경등록을 하지 않은 경영체는 각종 지원의 전부 또는 일부를 제한(법 제8조)

신규등록

대상 경영체

   - 신규로 진입하는 창업 및 후계 경영체 등
      ※ 농축산물을 생산하지 않는 농산물 유통가공법인도 희망 시 등록 가능

신청자격

   - 경영 또는 경작농지가 1,000㎡이상, 농업물 연간 판매액이 120만원 이상, 1년중 90일이상 농업에 종사

등록대상 품목

   - 등록대상 품목은 전체 농산물 및 축산물

등록대상 농지

   - 등록대상 농지는 공부상 지목에 관계없이 실제농업에 이용되는 농지(단, 불법 점유 또는 불법 개간 등의 증명 필요)

등록 대상정보/인적정보, 농지 및 농작물생산정보, 가축정보 등 93개 항목

등록신청 기관

   - 농업인은 주민등록지의, 농업법인은 주사무소 소재지의 농관원 지원 또는 사무소(이하 ??사무소??라고 함)에 제출

신청 방법

   - 등록신청서를 작성하여 사무소 방문, 우편, 팩스 등의 방법으로 제출
      ※ 전화는 개인정보 활용 동의가 없는 상태임으로 신규신청 방법에서 제외

등록절차 및 요령

    - 등록을 희망하시는 경영체에서는 농업경영체 등록신청서(농업인용 혹은 농업법인용)와 함께 농업인임을 증명할 수

       있는 자료(농지원부, 임대차계약서, 농자재 구매 영수증, 생산농산물 출하증명서, 경작사실확인서)를 주민등록상

       주소지 관활 지원 품질관리원 혹은 사무소에 제출

변경 등록

대상 경영체

   - 변경된 등록정보를 자발적으로 변경하려는 경영체

   - 등록기관의 확인결과 등록내용이 사실과 달라 등록정보 변경요청을 받은 경영체

신청인    

   - 농업인 경영체는 경영주인 농업인, 법인 경영체는 대표자가 신청
   - 불가피한 경우 대리 신청(신원 확인) 가능(농가는 경영주의 배우자 등 농업인 또는 직계 존비속, 농업법인은 조합원

      또는 사원)

신청 시기 및 기간

   - 등록된 경영정보 중 변경등록 대상 중요정보를 변경하고자 하는 경영체는 중요정보가 변경된 날로부터 14일 이내에

      변경등록신청서 제출

변경등록 대상 중요정보

   - 인적정보
   - 농업인경영체는 농업인의 성명 및 주소
   - 법인경영체는 법인명 및 대표자의 성명·주소

농지정보
    - 농지의 소재지와 지목(공부 및 실제) 및 면적(공부상·실제관리 및 휴·폐경), 경영형태(자경·임차)
        ※ 임차에는 사용차 농지(대가나 보상 없이 빌려 쓰는 농지)를 포함하며 이하 같음

가축정보
   - 가축 사육시설의 지번·지목 및 면적, 경영형태(자영·수탁)

   - 생산정보(변경범위 : 농림축산식품부 고시 제 2012-291호) 

   - 농지소재지별로 등록한 농작물 품목이 바뀌거나 등록한 품목의 재배면적이 10%를 초과하여 변경되는 경우
      다만 10%를 초과하지 않더라도 다음의 규모를 초과하여 변경된 경우      

     가) 노지에서 재배되는 품목의 재배면적 : 660㎡

     나) 시설에서 재배되는 품목의 재배면적 : 330㎡

         단, 품목별 변경된 재배면적이 100㎡ 이하로 변경된 경우에는 대상 제외

   - 가축종류별 사육마리수는 상시 사육마릿수가 10% 초과하여 변경되는 경우      

       단, 가축 출하로 인해 일시적인 변경이 발생하거나 상시 사육마릿수의 변경이 다음과 같은 경우에는 대상 제외

       가) 소 : 3마리 이내

       나) 돼지 : 50마리 이내

       다) 닭 : 1,000마리 이내

       라) 오리 : 500마리 이내

   - 누에사육량은 사육량의 20%를 초과하여 변경되는 경우

   - 농작물의 품목별 수확면적, 가축종류별 출하량, 누에생산량이 등록한 정보의 20%를 초과하여 변경된 경우
      다만 20%를 초과하지 않더라도 다음의 규모를 초과하여 변경된 경우      

•    가) 소 : 3마리
•    나) 돼지 : 50마리
•    다) 닭 : 1,000마리
•    라) 오리 : 500마리
•    라) 젖소 납유량 : 10,000ℓ
• ※ 「변경등록 대상 중요정보」외의 정보라도 등록정보의 정확성 확보를 위해 경영체의 자발적 변경등록 권장

등록방법 및 절차

• 등록된 경영정보를 변경하고자 하는 경영체는 등록대상 중요 정보가 변경된 날로부터 14일 이내에 변경등록신청서를 작성하여 방문·우편·팩스 등의 방법으로 제출하거나 전화·전자민원(홈페이지) 등의 방법으로 사무소장에게 신청
• 사무소장은 전산등록이 완료된 경영체에 대하여 변경등록신청서 접수일로부터 30일 이내에「변경등록통지서」를 발급 하거나 전화로 변경등록통지서 내용을 통보

http://m.blog.daum.net/onanj/16739934?srchid=BR1http%3A%2F%2Fblog.daum.net%2Fonanj%2F16739934

토지에 관심을 갖거나 매입하려다 보니 용도구역이란 말이 등장 합니다.

일반인들은 이 말이 생소하여 처음엔 어떤 용도의 땅을 사야 되나 하고 살펴보니

용도구역 아래 계획관리, 보전관리, 생산관리, 농림지역이라는 용어가 등장 합니다.

내가 만일 시골로 귀농, 귀촌한다고 가정할 때 토지의 용도구역이

나하고 어떠한 상관이 있을까라는 시각으로 본인의 생각을 정리해 보았습니다.

용도구역이란 국토의 이용및 계획이란 법률에 의거 토지를 어떻게 쓰라고 구분해 놓은 것입니다.

최상위 법으로 토지를 강제하는 대장 이죠.(별 네개)

국토의 이용및 개획이란 법은 토지를 개인의 재산권보호 차원에서 보는 것이 아니라

국가 위주로 잘 쓸 수 있도록 강제로 규제한(행위제한) 법 입니다.

토지를 규제하는 법은 서열이 맨 위로 용도구역이 있고

지역, 지구, 구역으로 분류하는데

다시 그 아래로 건축법, 도로법, 자치단체 조례 등등의 똘마니 법

(상위법은 대강의 범위를 잡은 것이고 하위법인 규칙과 조례 등에 의하여 세부적인 사항이 결정)이

있습니다.

농민이 아닌 도시민이라도 조건이 맞는다면

거의 대부분 당장이라도 건축허가나 신고를 하면 집을 지을 수 있는 땅인

계획관리지역,보전관리지역,생산관리지역에 대하여 어떤 장단점이 있는지 보겠습니다.

이 세 가지 관리지역은 그냥 국가에서 마음대로 선을 그어 지정한 것이 아니고

다 이유가 있어서 지정을 하였고 개개의 토지는 개별성이 강해서

어떤 토지가 좋고 나쁨을 말할 수 없으며

내가 무엇을 할 것인지, 나에게 맞는 토지가 있다면

그 지역에서 무엇을 할 수 있는지를 아는 것이 현명 하다고 하겠습니다.

유용하다고 생각하심

아래 추천 부탁드려요!!!

       꾸욱~~~~

 계획관리 지역

1. 대부분 토지를 찾는 분들이 가장 많이 찾습니다.

이 지역은 도시계획구역으로 지정되지 아니한 토지 중에서는 가장 개발이 수월한 곳입니다.

내가 귀농이나 귀촌하여 개발을 목적으로 하거나 요즘 유행하는 야영장, 캠핑장등을 생각하신다면

계획관리 지역을 찾으셔야 됩니다.

기획부동산이나 그 비슷한 사람들이 선호하는 토지이기도 하고요.

신문에 대문짝만하게 계획관리지역 이라고 선전하며

무엇이든 다할 수 있을것 같이 광고하지만 하위법인 건축법, 도로법등에 저촉되어

거의 쓸 수가 없는 땅인 경우가 허다 합니다.

야영장, 캠핑장의 경우 다른 지역의 토지는 대게 1,000㎡까지 허가가 가능할 수 있지만

계획관리 지역은 10,000㎡이하 까지는 수월하게 왕창 허가가 난다고 생각하시면 거의 틀림이 없습니다.

물론 다른 법에 저촉이 되는 사항이 없어야 하지만 계획관리지역 이라야

나머지 관련규제사항도 정리해 나갈 수 있으니까요.

시골 토지 중 가장 많은 개발 행위를 허용하는 토지입니다.

2. 건폐율40% 용적율100%로 도시지역을 제외하고는 가장 많은 수치의 개발을 허용 합니다.

건폐율이란 건물 등을 지을 때 바닥 면적이며 용적율이란 전층의 합계면적

예를 들면 내가 100평 토지에 1층 20평 2층 20평 3층 10평짜리 건물이라면

건폐율 20%에 용적율 50%입니다.

지하실이 있다손 치더라도 지하실은 용적율에 포함하지 않습니다.

도시지역이든 시골이든 토지에 많은 것을 하고 싶다면

당연히 건폐율과 용적율을 많이 주는 토지가 좋겠죠.

그런데 나뿐만 아니라 내 옆의 토지주인도 내 옆의 옆집도 자꾸 이것저것 짓고 한다면

쾌적성이나 주위의 풍광이라는 다른 가치를 잃을것 이라는것도 염두에 두어야 합니다.

대개의 전문가라는 분들은 거의가 계획관리가 투자가치가 있다고 운운

하지만 앞으로 가치가 있을땅은 과연 어떤 땅일까요?

예전엔 아파트가 부를 가져다 주었으므로

아파트를 사는 것이 지상목표 였지만

지금은 어떤 방향으로 가고 있는지 현 상황 그대로입니다.

부동산이 나아가는 길은 주식투자와 달리

정해진 수순대로 자기 갈길을 가고 있으며

경제상황과 인구분포및 추이를 살펴보면 답이 나옵니다.

3. 계획관리 지역으로 지정된곳을 살펴보면 거의가 강원도 지역일 경우

농지정리가 안 된 곳이나 마을 외곽 산자락아래

경관은 그리 뛰어나지 않고 유휴지나 농사를 짓지 않아

방치된 곳이 많이 지정되어 있슴을 알 수 있습니다.

한 가지 더 팁을 붙인다면 본인이 지금까지 본 계획관리 지역은

토심이나 토질이 좋은 곳 보다는

거의가 경사가 있고 돌이 많은 땅(돌이 어느 정도 있는토지는 좋습니다)이

다른 지역에 비해 많았습니다.

 보전관리 지역

1. 우선 보존이 아니고 보전이라는 글자에 주목하시고

이 보전관리 지역이 생각 외로 주목해야 할 토지 입니다.

예전엔 동네 가깝게, 내 집 가깝게 있는 토지를 가장 좋은 토지로 손꼽았지만(門前沃畓)

지금은 그 시대가 지났으므로

첫 번째 고려할 사항은 그 토지의 위치와 환경이 최우선입니다.

도시화가 정점인 지금

자연환경과 힐링은 시대의 화두가 되었습니다.

보전관리지역은 자연환경보전지역으로 지정하려고 하나

그에 못 미치는 자연환경이 좋은 곳을 지정하는데

사실 말이지 우리가 가장 갖고 싶은 곳이 자연환경 보호지역이 아닐까요?

다도해지구, 국립공원등

그 멋진 곳의 토지나 집이 내 것이 라면 좋겠다는 찰라의 상상....

현실에서는 되지 않지만 누구나 그런 순간의 꿈은 가져 보셨으리라 생각합니다.

그러나 그곳은 자연환경은 너무나 우수하여

여러 사람이 보고 보존하고 후손에게 물려주어야할 지역이니 그럴 수는 없고

차순 위로 주목해야 할 곳이 보전관리지역입니다.

잘 보시면 보전관리 지역으로 지정된곳은 경관이 다 좋습니다.

더욱이 법으로 무분별하게 개발을 하는 것을 막아주니

자연히 앞으로도 쾌적한 환경이 보전 될 것이고요.

어디어디가 개발되어 호재가 있다는 등의

이야기나 정보에 주목할 것이 아니고

(이제는 인구가 늘지 않아 한물간 옛이야기입니다,

기획부동산 업자나 하는 이야기,

내가 알때는 다른 사람도 다 알고 있습니다.)

경관이 좋고 주위에 산림이 우거져 그 주위에 서면

숲의 향기가 코끝을 스치는 그런 자리가 최고의 자리입니다.

2. 건폐율 20%에 용적율80%인데 건폐율은 20%지만

각 시군의 조례에 의거 용적율이 낮게 조정되는곳이 많습니다.

건폐율과 용적율을 제한하니 자연히 주위의 환경과 쾌적함이 보장 됩니다.

3.만일 귀촌하여 살려고 한다면 저 개인적으로는 가장 추천할 지역이며

우리보다 먼저 발전된 외국의 사례를 보아도 확연한 사실입니다.

 생산관리지역

1.생산관리지역으로 지정된 지역의 주위 토지의 환경을 보면

다른 곳보다는 농사짓는 토지의 연속된 필지가 있음을 볼수 있습니다.

이 토지들은 경지정리나 구획정리 논두렁바로잡기등의 사업을 하지않아

반듯하지는 않지만 현재 거의가 농사짓는 토지입니다.

만일 내가 귀농을 목적으로 한다면 어느 정도의 토지가 확보되어야 함으로

이 지역의 토지를 생각해 봄직 합니다.

이 지역은 거의가 하우스농사를 하는 곳이 많고

관개시설이나 농사를 짓는 분위기가 형성되어 있으니

아무래도 농사를 짓기에는 다른 지역보다 우위에 있는 곳이 많습니다.

농사도 하나의 기술과 경험이 축적되어야 하고

주위의 환경이 농사짓기에 적합해야 작품이 나오는 것이지

이론과 생각만으로는 실패한다는 평범한 사실을 이곳 시골에서 살면서 많이 보았습니다.

2.건폐율 20% 용적율 80%

  결 론

이상의 3군데 용도지역을 볼 때 지역의 지정은 국가나 지방 자치단체가

마음대로 지정한 것이 아니고

토지를 효율적으로 이용하고자 정해놓았다는 것을 알수가 있으며

토지자체는 개별성이 워낙 강해서

좋고 나쁨과 선택이냐 아니냐의 결론이 쉽지는 않지만

용도지역을 이해한다면 좀 더 선택하는데 도움이 된다고 말씀 드릴 수 있습니다.

올해부터 다주택자도 10년 이상 보유하면 매매차익의 최대 30%까지 장기보유특별공제를 받게 된다. 9억원이 넘는 주택은 취득세 감면혜택이 끝나 4%의 취득세를 물어야 한다. 올 말까지 생애최초주택구입자금 대출을 받을 경우 종전 4.7%에서 0.5%포인트 낮아진 4.2% 대출금리가 적용된다.

이를 비롯해 올해에 수많은 부동산과 건설 관련 제도들이 바뀐다. 김규정 부동산114 본부장은 "부동산 관련제도는 재테크와 직결되는 것이기 때문에 새해부터 달라지는 제도를 잘 알아둘 필요가 있다"고 지적했다.

◆'생애최초구입' 연말까지 4.2%로 인하

우선 1주택자에 한해 적용되던 장기보유특별공제 혜택이 다주택자에게도 주어진다. 공제율은 보유기간에 따라 3년 보유시 10%, 4년 보유시 12%가 적용되고 그 이후론 1년에 3%포인트씩 높아져 10년 이상 보유하면 최고 30%까지 공제혜택을 받을 수 있다. 1가구1주택(9억원 이하)의 경우 3년 이상 거주하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어 어차피 장기보유특별공제는 의미가 없다. 하지만 1주택자라고 해도 9억원 초과 주택의 경우 양도세 면제가 안돼 비과세 요건이 중요하다. 다주택자의 경우 보유한 지 10년이 지나 양도차익이 1억원이라고 하면 30%를 뺀 7000만원에 대해서만 양도세가 부과된다.

취득세 감면혜택은 지난해 말로 끝났다. 취득세는 원래 매입가의 4%를 내야하는 데 3.22 부동산 대책에서 거래 활성화를 위해 작년 말까지 9억원 초과주택에 대해서는 2%, 9억원 이하 주택은 1%로 취득세율을 낮췄었다. 감면 혜택이 끝나 9억원 초과주택은 원래대로 4%의 취득세를 내야한다. 다만 9억원 이하 1주택자에 한해서는 서민 주거안정을 위해 2%를 내도록 혜택을 주기로 했다.

생애최초 주택구입자금의 금리가 지난달 26일부터 4.7%에서 4.2%로 인하됐다. 지원기간은 올해 말까지 1년 연장된다. 지원대상도 부부합산 연소득 4000만원 이하에서 5000만원 이하로 확대됐다. 일반 무주택자에 대한 주택구입자금 지원대상은 부부합산 연소득 2000만원 이하에서 3000만원 이하로 완화됐다.

◆민간임대 혜택 늘고 오피스텔도 전세대출

12.7대책에 따라 다주택자에 대한 양도세 중과는 7년 만에 폐지된다. 양도세 중과제도는 집값 급등의 원인인 투기수요를 차단하기 위해 지난 2006년 도입됐다. 3주택 이상 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 60%를, 2주택 보유자가 집을 팔 때는 양도차익의 50%를 부과하는 것이다. 올해 말까지 적용이 유예돼 있어 폐지가 되지 않더라도 올해 말까지는 사실상 똑같은 혜택을 받을 수 있다.

민간임대사업자들은 세제혜택이 늘어난다. 5년 이상 임대한 주택은 종합부동산세를 비과세하고 양도소득세도 기본세율(6~35%)을 적용한다. 더불어 1가구3주택 이상 보유 시, 전세보증금을 다 합친 액수가 3억원을 넘을 경우 초과분에 대해 발생하는 이자상당액의 소득세가 3년 간 한시적으로 과세대상에서 제외된다.

오피스텔도 전세자금 대출을 받을 수 있게 된다. 현재 전세자금 대출은 아파트나 다가구 정도만 된다. 1~2인 가구가 증가하면서 전세난이 심화되고 있는데 따른 조치다. 대출조건은 종전과 똑같다. 월소득이 최저생계비의 두배를 넘지 않는 경우 지방자치단체장의 추천을 받으면 된다. 대출 금리는 2%가 적용된다. 가구주 연소득이 3000만원 이하라면 근로자서민전세자금 대출(연 4%)을 받을 수 있다.

◆도시개발사업 숨통 트이나

오는 4월부터 도시개발사업을 할 때 해당 구역의 토지 소유자로부터 개발비용 대신 땅으로만 받을 수 있던 '환지제도'에 아파트 등 건축물도 포함된다. 이 경우 건축물 때문에 불가피하게 토지를 수용해야 했던 기존 방식보다 비용이 적게 들어 도시개발사업이 용이해질 전망이다.

사업성 없는 낙후지역과 수익 사업지역을 하나로 묶어 개발할 수 있는 결합개발 제도가 도입된다. 21층 이상 건물에 적용되는 사전승인 제도도 개선된다. 지금은 21층 이상 건물의 경우 건축허가 전에 도시계획, 구조안전 등을 검토하기 위해 시장·군수·구청장(허가권자)이 도지사의 사전승인을 받아야 한다. 올해부터는 사전승인 대상을 21층 이상, 10만㎡ 이상 건축물 중 도의 조례로 정하도록 했다.

국토부는 도시지역(제1종)과 비도시지역(제2종)으로 구분해 수립하던 지구단위계획 제도를 지정목적과 중심기능, 용도지역의 특성 등을 고려해 수립하도록 개선했다.

비도시지역 내 지구단위계획구역 면적의 50% 이상이 계획관리지역인 경우나 나머지 용도지역이 생산관리지역 등인 경우에도 구역 지정이 가능토록 대상지역을 확대했다.

또한 압축도시 개발을 위해 도시지역내 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 복합용도개발형 지구단위계획제도를 도입해 토지이용도를 높이도록 했다.

오는 7월31일부터 개발제한구역 저소득 원주민은 생활비용보조금을 사회복지통합전산망(행복e음)을 통해 편리하게 신청할 수 있다. 생활비용보조금은 가스료·전기료·건강보험료 등 생활비용으로 가구당 연 60만원이다.

2010년부터 사업을 시작했으나 그동안 대상자 선정(소득 확인)을 위해 신청인이 22종에 달하는 많은 서류를 제출하는 불편을 감수해야 했다.

오는 6월 말까지 개발제한구역 전산망과 행복e음의 시스템 연계 작업이 마무리되면 7월부터는 신청서류 없이 행정기관 보유 자료의 온라인 자격조사를 통해 보조금을 받을 수 있다.

주택청약통장 1순위 가입자 1000만명 시대를 맞이하면서 내집 마련을 위한 청약전략을 짜는 것도 더욱 어려워지고 있다. 저축이나 예·부금 등 활용할 수 있는 통장의 성격이 다르고 특별공급도 다양한데다 1순위 경쟁이 그 만큼 치열해졌기 때문이다.

9일 금융결제원에 따르면 지난 3월 말 기준 주택청약종합저축 가입자는 전국적으로 1091만59명에 달한다. 이 중 이 상품이 출시된 2009년 5월 가입자는 583만명이다. 여기에 청약저축 1순위 가입자 134만634명과 청약예금 1순위 가입자 186만6202명, 청약부금 1순위 가입자 46만5164명 등을 포함하면 청약통장 1순위 자격자는 약 950만명이다.

부동산 전문가들은 가입한 청약통장의 유형에 따라 주택청약종합저축 가입자는 공공보다는 민영, 일반공급보다는 특별공급, 기존 청약저축·청약예금·청약부금 가입자들은 공공주택이 유리하다고 입을 모으고 있다.

공공·민영주택 청약이 모두 가능한 종합저축의 경우, 공공주택은 같은 순위 안에서 경쟁이 있을 때에는 당첨자 선정방식이 무주택기간, 납입횟수, 저축총액에 의해 선정된다.

때문에 1순위라 하더라도 기존 청약저축에 가입한 사람들보다 가입기간이 짧아 납입횟수, 저축 총액면에서 밀려 보금자리주택 같은 인기단지 당첨 가능성은 낮다. 반면 민영주택은 추첨제이기 때문에 상대적 당첨확률이 높다.

민영주택은 1·2순위일 경우 일반공급 물량의 85㎡(전용면적) 이하 주택 75%가 가점제로, 25%가 추첨제로 공급된다. 85㎡ 이상은 가점제 비율이 50%까지 확대된다.

청약 가점제는 무주택기간과 부양가족수, 입주자 저축 가입기간 등에 따라 점수가 산정되는데 민영주택은 가점제에서 탈락해도 자동으로 추첨제 대상에 포함된다. 즉 가점제에서 떨어져도 추첨제로 한번 더 청약기회를 얻을 수 있어 공공주택보다는 당첨확률이 높다.

또 종합저축 1순위자들의 경우, 일반공급과 달리 납입횟수 및 가입기간 등이 적용되지 않는 특별공급도 노려볼 만하다.

닥터아파트 이영진 소장은 “종합저축 가입기간이 짧은 젊은 신혼부부층의 경우, 신혼부부·생애 최초 특별공급으로 당첨확률을 높일 수 있다”고 말했다.

종합저축 1순위 가입자가 쏟아져 나오지만 기존 청약저축·청약예금·청약부금 가입자에게 미치는 영향은 크지 않을 전망이다. 주택청약종합저축 1순위 가입자들의 가입기간이 2년에 불과해 기존 청약저축이나 청약예금 가입자들에 비해 경쟁력이 떨어지기 때문이다.

특히 공공주택은 같은 순위끼리 경쟁할 경우 무주택 기간과 납입 횟수, 저축 총액에 따라 당첨자가 선정되기 때문에 기존의 청약저축 가입자가 상대적으로 유리한 편이다.

더욱이 종합저축 1순위 가입자는 매월 인정되는 예치금이 10만원이라 2년을 채우더라도 예치금이 240만원에 불과하다. 지난해 3월 위례신도시 일반분양 사전예약에서 1순위 당첨자들의 청약통장 저축총액은 단지별로 다르지만 평균 940만~1990만원에 달했다.

따라서 저축 총액이 상대적으로 높은 기존 청약저축·청약예금 가입자들의 경우, 하반기 분양을 앞둔 위례신도시나 서울 강남권 보금자리주택 등을 노리는 것이 유리하다.

1. 민영주택 1순위 청약자격 제한 폐지 '99. 5. 8 [주택공급에 관한 규칙]

2. 민영주택 재당첨제한 전면 폐지

3. 민영주택 무주택우선공급제도 폐지

4. 민영주택 공급시 청약배수제 폐지

5. 국민주택 입주자 자격요건 완화

6. 국민주택 입주자 선정방법 간소화

김씨는 자신의 소유 부동산을 이씨에게 20억원에 매도하면서 양도소득세 산정과 관련하여 양도가액을 7억원으로 신고하기로 하되, 이를 초과하여 신고되는 경우에 양도세와 주민세 등 매매관련세금은 모두 매수인인 이씨가 부담하기로 약정하였다. 그리고 김씨는 20억원 중 위 7억원을 공제한 나머지 13억원에 대하여는 그 금원을 지급받음과 동시에 현금보관증을 작성하여 이씨에게 교부하여 주었다. 이후 김씨가 위 부동산 양도가액을 20억원으로 신고한 후 부동산 양도와 관련하여 부과된 양도소득세 및 주민세 합계 금 5억 7천여만원을 매수인인 이씨에게 청구하였다. 김씨의 청구는 받아들여질까.

양도소득세의 부담은 원래 양도인이 하는 것이 맞다. 다만 양도인과 양수인 사이의 약정으로 양도소득세의 부담주체를 양도인이 아닌 양수인으로 할 수 있다. 양도소득세를 탈루하고자 하는 것이 아닌 이상, 세금의 부담주체를 당사자들간의 합의에 의하여 변경하는 것이 사회질서에 반하는 것은 아니기 때문이다.

그런데 양도소득세를 덜 내기 위한 다운(down)계약서의 내용은 불법으로 인정되어 그 효력은 인정되지 않는다. 사안의 경우 양도가액을 7억으로 하여 신고하기로 한 약정은 그래서 효력이 없다. 이를 위배하여 김씨가 관세당국에 실거래가 20억원으로 신고하였다고 하여 잘못한 것으로 보지 않는다. 만일 이를 잘못한 것으로 보게 되면 양도소득세를 탈루하고자 하는 목적을 가지고 한 당사자간의 약정을 유효로 하겠다는 것이 되기 때문이다. 결국 김씨와 이씨의 약정 중 ‘양도가액을 7억원으로 신고’하기로 한 약정은 그 효력이 없는 셈이다.

그런데 ‘만일 이를 초과하여 신고되는 경우에 매매관련세금’의 약정은 효력이 없다고 볼 수만은 없다. ‘초과하여 신고되는 경우’는 실거래가로 신고되는 경우로 보아 실제 부과되는 양도소득세는 매수인인 이씨가 부담하기로 한 약정으로 해석되기 때문이다. 김씨가 비록 실거래가로 신고한 것은 도의적으로 이씨에게 미안할 일이지만, 법적으로 보면 사안의 5억 7천여만원의 세금은 이씨가 내는 것이 맞다. 그러므로 김씨의 청구는 받아들여지게 되는 것이다.(수원지방법원 2008가합2572)

한편 김씨가 원래 7억원을 신고하기로 하였는데, 이를 어기고 실거래가로 신고하였다는 이유로 이씨는 김씨를 상대로 위 매매계약을 해제할 수 있을까. 만일 현실적으로 이씨와 같은 입장에 처한 사람들이라면 매매계약을 해제하겠다는 내용증명우편을 매도인에게 발송할 확률은 매우 크다.

그러나 이러한 사유로 매매계약은 해제될 수는 없다. 앞서 본 바와 같이 양도가액을 7억원으로 신고하기로 한 약정은 효력이 없는 것이어서 그 약정을 지키지 않았다고 하여 김씨를 법적으로 탓할 수는 없기 때문이다. 법적으로 보면 김씨는 전혀 잘못한 것이 없으니 김씨가 그 약속을 지키지 않았다고 하여 매매계약을 해제할 수는 없는 노릇이다.(서울중앙지방법원 2006가합86257)

그렇다면 이씨의 입장에서 다운계약서가 그 효력이 없다고 하여 김씨와 이씨의 매매계약 또한 그 효력이 없다고 주장할 수는 없을까. 다운계약서가 그 효력이 없다고 하여도 매매계약 자체는 여전히 유효하다. 김씨와 이씨간에는 원래의 매매대금이 모두 지급된 것이 통례이고, 다운계약서상의 매매대금 외에 나머지 매매대금은 현금보관증과 같은 형태의 영수증을 통하여 수수되는 것이 보통의 경우이기 때문이다. 그래서 다운계약서, 정확히 말하면 양도가액을 낮춘 부분에 관한 약정만 그 효력이 없는 것으로 본다.

마지막으로 매수인인 이씨가 다운계약서가 작성된 이후 실거래가인 20억원으로 된 매매계약서를 새로이 작성하여야만 중도금 및 잔금을 지급하겠다고 하면서 실거래가로 된 매매계약서 작성을 매도인인 김씨가 거부하였다면 중도금 및 잔금을 지급하지 않아도 되는 것일까. 위 매매계약이 여전히 유효하므로 실거래가로 된 매매계약서를 작성해 주지 않는다고 하여 중도금 및 잔금지급을 안할 수는 없는 일이다.(수원지방법원 성남지원 2005가단32288)

이상에서 본 법리에 비추어 보면, 다운계약서로 인하여 이익을 볼 여지는 거의 없다고 보인다. 이 점 유념할 일이다.

김씨는 분양회사로부터 제과점을 권장업종으로 하여 상가 1채를 분양받았는데, 그 업종을 변경하려면 입점 전에는 분양회사의 사전승인을 받아야 하고, 입점 후에는 상가의 상가자치관리위원회 및 입주자대표회의의 사전승인을 받도록 특약을 정하였다.

이후 김씨는 인근 지역의 부동산거래가 활발해지자 분양회사의 승인없이 제과점을 폐업하고 부동산중개업으로 업종전환을 하였다. 분양회사는 김씨와의 매매계약을 해제하고, 해당 상가에 대하여 명도해줄 것을 요구하고 있다. 김씨는 과연 명도를 해 주어야 할까.

상가건물은 통상 집합건물에 속한다. 그러므로 한동의 건물에 있는 여러개의 상가는 구분되어 분양되어 질 수 있고, 분양받은 수분양자들은 개별로 소유권등기를 마칠 수가 있다. 이 경우 상가건물의 분양이 제대로 되기 위하여 분양회사로서는 상가활성화에 대한 전략이 잘 구비되어 있어야 한다. 상가활성화에 대한 전략은 어떤 업종을 지정업종으로 할 것인지, 아니면 권고업종으로 하여 분양할 것인지에 따라 명암이 엇갈릴 수 밖에 없다.

수분양자들의 경우, 상가를 분양받은 주된 목적이 수익성 확보에 있다고 할 것이므로, 수익성 있는 업종이 지정업종으로 된다면 높은 가격으로 분양을 받는데 주저할 리 없다. 지정업종은 결국 독점적 영업권이 보장되어 영업이익이 높을 수 밖에 없기 때문이다. 지정업종으로 분양받지 아니한 다른 상가의 수분양자는 그래서 지정업종으로 영업을 할 수는 없는 것이 된다. 낮은 가격에 분양을 받고서도 지정된 업종이라는 이유로 보다 높은 가격에 분양을 받은 다른 수분양자의 독점적 영업권을 현저히 침해하는 것이 되기 때문이다.

위와 같이 분양회사는 상가활성화를 통하여, 수분양자는 독점적 영업권의 확보를 통하여 각기 투자수익을 올리게 된다. 그러므로 지정업종 내지 권고업종 그리고 업종전환에 따르는 사전승인절차에 관한 내용은 분양회사와 수분양자들 모두에게 매우 중요한 의미를 지니게 되는 것이어서, 가령 사전승인절차를 거치지 아니하고 업종전환을 하는 경우는 허용될 수 없는 것은 자명하다.

이것이 다른 수분양자에게는 업종제한으로서 영업의 자유를 침해하는 것이 아닌가 하는 의문이 들 수는 있다. 그러나 분양계약에 있어서 업종제한을 둔 것은 상가 내 점포를 분양받아 영업하는 상인들의 공동이익을 증진하며, 상가의 원활한 기능을 유지한다는 합리적인 목적을 달성하기 위한 것이므로 불합리하다고 볼 수는 없다.

업종제한 약정에 관하여 기간의 정함이 있는 경우에는 그 정함에 따르면 된다. 기간의 정함이 없는 경우가 문제인데, 이 경우에는 상가의 수분양자들로 구성되는 관리단 집회를 통하여 관리규약이 정해질 때까지 분양계약에 의한 업종제한규정의 효력이 미친다고 본다.(대법원 2004다67011) 한편 관리규약으로써 제한업종을 변경하는 경우에도 수분양자의 독점적 권리는 침해되어서는 안된다. 독점적 권리에 대한 신뢰보호이익은 정당한 기득권으로서 보호되어야 하기 때문인데, 독점적 영업권에 대한 댓가로서 높은 분양가로 분양받은 것은 정당한 기득권으로 인정될 수 있는 중요한 요소임에는 틀림없다.

업종준수의무를 위배한 경우, 손해배상의 책임을 지는 것은 당연한 일이다. 나아가 영업을 못하게 하는 영업금지청구를 할 수도 있고, 분양자인 경우에는 업종준수의무를 위배한 수분양자에게 계약해제와 함께 분양받은 상가를 명도할 것을 요구할 수도 있다.

사안의 경우, 분양회사의 사전승인 없는 업종전환은 허용될 수 없다고 본다. 그러므로 김씨는 다시 이전의 제과점으로 업종을 변경하여야 한다. 김씨가 이를 받아들이지 않을 경우에는 분양계약을 해제할 수 있게 된다.

김씨는 그래서 상가의 명도에도 응해야 할 것이다.

출처 : http://www.wowlaw.co.kr/main/?Path=column&_bMode=bbs_view&_bUiq=51