양도소득세 주요사항 요약

양도소득세는 누가 어떤 경우에 부담하는 세금인가?

? 양도소득세는 토지나 건물 같은 부동산을 팔 때 발생한 소득에 대하여 과세되는 세금입니다. 하지만 부동산 이외에도 분양권, 골프회원권, 주식 등을 양도하는 경우에도 양도소득세가 과세됩니다
? 양도소득세는 위와 같은 양도소득세 과세대상 자산을 사실상 유상으로 양도하는 개인에게 과세됩니다
  - 사실상 유상으로 양도한다는 의미는 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자, 공매, 경매, 수용, 협의양도, 대물변제, 부담부 증여 등과 같이 양도자가 현금 또는 다른 자산으로 사실상 대금을 지급 받고 자산을 이전하는 것을 의미합니다
  - 자산이 무상으로 이전되는 경우에는 상속세 또는 증여세가 과세되고 양도소득세는 과세되지 않습니다
  - 자산을 취득하여 계속 가지고 있는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다

? 부동산 관련 주요 세금 종류

구분	부동산 취득시		부동산 보유시	부동산 양도시
국세(세무서)	유상취득	-	-	유상양도	양도소득세 (농특세)
	무상취득	상속세 증여세		무상양도	-
지방세 (지방자치단체)	취득세(농특세) 등록세(교육세)		재산세 종합토지세	(양도 소득세에 따른) 소득할주민세

? 양도소득세를 납부할 의무가 있는 자를 납세의무자라고 하는데, 납세의무자는 거주자와 비거주자로 나누어 그 납세의무를 달리 합니다.

  - 거주자라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말합니다
우리나라 국민은 거의 대부분 거주자에 해당됩니다
비거주자라 함은 개인 중 거주자 이외의 자를 말합니다
외국인 또는 재외동포도 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거주하는 경우에는 거주자로 봅니다

  - 거주자는 국내·외의 모든 자산에 대하여 양도소득세 납세의무를 지고, 비거주자는 국내의 자산에 대하여만 양도소득세 납세의무를 집니다

3년 이상 보유하지 않았어도 양도소득세가 과세되지 않는 경우는 어떤 사례인가 ?

양도일 현재 1주택으로서 이를 3년 이상 보유(서울·5대 신도시·과천 소재 주택의 경우에는 2002년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주)하다 양도하여야 양도소득세가 과세되지 않는 것이 원칙입니다

그러나, 다음의 경우에는 양도일 현재 1주택인 경우 3년 이상 보유(또는 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주)하지 않았어도 양도소득세가 과세되지 않습니다

  - 취학·1년 이상의 질병의 요양·근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군 지역으로 이사를 할 때

  - 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때

  - 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때

  - 임대주택법에 의하여 건설임대주택에 거주하다 이를 분양 받아 양도하는 경우로서 당해 주택의 임차일부터 양도일까지의 기간이 5년 이상인 때

  - 공공용지로 협의매수되거나 수용되는 경우

  - 재개발·재건축 사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축 기간중 일시 취득하여 살던 집을 재개발·재건축 아파트로 세대 전원이 이사하게 되어 팔게 될 때

이 경우 재개발·재건축 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일)부터 1년 이내에 재개발·재건축 기간 중에 취득한 주택을 양도하여야 합니다

재개발·재건축으로 2주택이 되었을 때 양도소득세는 어떻게 과세되는가 ?

1. 주택을 보유하던 1세대가 그 주택의 재개발·재건축사업 기간 중 다른 주택을 일시 취득하여 살다가 재개발·재건축 아파트로 세대전원이 이사하게 되어 다른 주택을 팔게 될 때 보유기간 및 거주기간의 제한없이 이에 대한 양도소득세가 과세되지 않습니다

- 이 경우 재개발·재건축 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일)부터 1년 이내에 재개발·재건축사업시행기간 중에 취득한 주택을 양도하여야 합니다

- 그러나, 재개발·재건축사업시행기간 중에 취득한 주택을 양도하지 않고 재개발·재건축 아파트를 양도하게 되면 양도일 현재 1세대 2주택으로 보아 양도소득세가 과세됩니다

2. 주택을 보유하다가 그 중 하나가 재개발·재건축 시행으로 인하여 멸실되어 1주택과 재개발·재건축 아파트 입주권을 보유한 상태에서 재개발·재건축 아파트가 완공되기 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우(3년 이상 보유한 경우에 한함. 다만, 서울·5대 신도시·과천 소재 주택의 경우에는 2002년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주한 경우에 한함) 이에 대한 양도소득세가 과세되지 않습니다

- 그러나, 이 경우 재개발·재건축 아파트 입주권을 양도하게 되면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되므로 양도소득세가 과세됩니다

1주택과 재개발·재건축 아파트 입주권을 보유하던 1세대가 재개발·재건축 아파트가 완공되어 1세대
2주택이 된 경우 재개발·재건축 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일)부터 1년 이내에 재개발·재건축 아파트 외의 나머지 주택을 양도하게 되면(3년 이상 보유한 경우에 한함. 다만, 서울·5대 신도시·과천 소재 주택의 경우에는 2002년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주한 경우에 한함) 이에 대한 양도소득세가 과세되지 않습니다

- 그러나, 이 경우 재개발·재건축 아파트를 양도하게 되면 양도일 현재 1세대 2주택으로 보아 양도소득세가 과세됩니다

「 9.4 주택시장 안정대책 」에 따라 2002. 10. 1 부터 개정되는 내용

? 시행일 : 2002. 10. 1 (대통령령 제 17751호)
? 주요 개정 내용

≫ 서울특별시, 5대 신도시, 과천시 소재 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 요건에 1년 이상
거주요건 추가

- 종전에는 3년 이상 보유하다 양도하여야 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였으나, 위의 지역에 소재한 주택의 경우에는 3년 이상 보유 요건에 1년 이상 거주 요건을 추가함
- 경과규정
다만, 2002.10.1 현재 2년을 초과하여 보유한 주택에 대하여는 경과규정을 두어 1년 이내 양도하는 경우 종전 규정을 적용하여 3년 이상 보유 요건만 충족하면 양도소득세를 비과세함

≫ 고급주택 면적기준 하향조정(전용면적 50평 이상 → 45평 이상)

- 아파트 등 공동주택에 대한 고급주택 면적기준을 2002.10.1부터 전용면적 50평 이상에서 45평 이상으로 하향조정함
현행 세법상 고급주택에 해당되면 1세대 1주택이라 하더라도 양도소득세가 과세되며, 실지거래가액을 적용하여 세금계산을 하게 됨

- 경과규정
다만, 개정규정에 의하여 새로 고급주택에 해당하게 되는 주택을 2002.9.30까지 매매를 위한 양도계약을 체결하고 2002.10.1부터 2개월 이내에 양도(잔금을 수령하거나 소유권 이전등기)를 하게 되면 종전 규정을 적용하여 1세대 1주택인 경우 양도소득세를 비과세하고, 1세대 2주택 이상인 경우에도 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세함

고급주택의 범위 - 단독주택으로서 그 주택에 대한 건물분 국세청 기준시가가 4천만원 이상이고, 실제 양도가액이 6억원을 초과하는 것으로서 (1)주택의 연면적(주거전용으로 사용하는 지하실 포함)이 264㎡(약 80평) 이상이거나 (2)토지면적이 495㎡(약 150평) 이상인 것 - 아파트, 연립주택 등 공동주택으로서 주택의 전용면적이 149㎡(약 45평) 이상이고, 실제 양도가액이 6억원을 초과하는 것 - 엘리베이터·에스컬레이터 또는 67㎡(약 20평) 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택은 고급주택에 해당됩니다

≫ 3주택 이상 보유자의 주택 양도에 대하여 기준시가 대신 실지거래가액으로 과세

- 3주택 이상 소유자가 양도하는 주택에 대하여 2002.10.1부터 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세함

- 경과규정
다만, 3주택 이상 소유자가 2002.9.30까지 매매를 위한 양도계약을 체결하고 2002.10.1부터 2개월 이내에 양도(잔금을 수령하거나 소유권 이전등기)를 하게 되면 종전 규정을 적용하여 실지거래가액 대신 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세함


? 5대 신도시의 범위

분당	일산	평촌	산본	중동
분당구 분당동 수내1,2,3동 정자1,2,3동 서현1,2동 율동 이매1,2동 야탑1,2,3동 구미동 금곡동(일부)	일산구 마두동 주엽동 대화동(일부) 일산동(일부) 장항동(일부) 백석동(일부)	안양시 비산동(일부) 관양동(일부) 평촌동(일부) 호계동(일부)	안양시 안양동(일부) 군포시 산본동(일부) 금정동(일부) 당동(일부)	부천시 원미구 중동(일부) 상동(일부) 약대동(일부) 부천시 소사구 송내동(일부) 오정구 삼정동(일부)

어떤 경우에 기준시가를 적용하고 어떤 경우에 실지거래가액을 적용하는가 ?

토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권 제외)의 양도가액 또는 취득가액은 원칙적으로 기준시가를 적용합니다

≫ 다만, 다음의 경우에는 실지거래가액을 적용합니다
- 고급주택
- 1세대 3주택 이상인 자가 주택을 양도하는 경우
- 미등기양도자산
- 부동산을 취득한 후 1년 이내 양도하는 경우
- 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우
- 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우


? 양도소득세의 비과세 면세

토지나 건물 등 부동산을 팔 때에는 세금문제를 먼저 생각해 보아야 생활설계에 도움이 되며 나중에 세금 때문에 당황하는 일이 없게 됩니다.

부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 면제하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세를 할 수도 있습니다.

1. 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세

◇ 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택

○ 1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택(고가주택을 제외함)만을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말합니다. 다만, 서울특별시, 과천시 및 5대신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동)지역에 소재하는 주택은 3년 이상 보유기간 중 1년 이상 거주하여야 합니다.

○ 이때 주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 주택 정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖에 있으면 1 0배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.

○ 여부의 판정은 주민등록표에 의하되, 주민등록이 실제 거주내용과 다른 경우에는 실질 내용에 따라 판정합니다.

※ 참고사항

□ 서울, 과천, 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된
5대 신도시 지역에 소재하는 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세요건에 1년 거주요건
추가 관련 경과조치

- 원칙 : 02. 10. 1 이후 최초로 양도하는 분부터 개정규정 적용
- 경과규정: 02. 10. 1 현재 2년 초과 보유한 경우에는 10. 1부터 1년 이내 양도시 종전규정을
적용함 (즉, 양도일 현재 3년 이상 보유요건을 충족시 비과세함)

□ 5대 신도시 범위

이 지번은 2002년 10월말 현재 건설교통부에서 택지개발예정지구로 지정한 지역으로 개별자산에 대한 구체적인 해당 여부는 관할구청에서 도시계획확인원을 발급 받아 직접 확인하셔야 합니다.

분당신도시 (성남시 분당구)	일산신도시 (고양시 일산구)	평촌신도시 (안양시)	산본신도시 (안양시)	중동신도시 (부천시 원미구)
분당동 수내1,2,3동 정자1,2,3동 서현1,2동 율 동 이매1,2동 야탑1,2,3동 구미동 금곡동(일부)	마두동 주엽동 대화동(일부) 일산동(일부) 장항동(일부) 백석동(일부)	비산동(일부) 관양동(일부) 평촌동(일부) 호계동(일부)	안양동(일부)	중동(일부) 상동(일부) 약대동(일부)
			산본신도시 (군포시)	중동신도시 부천시 소사구)
			산본동(일부) 금정동(일부) 당동(일부)	송내동(일부)
				중동신도시 (부천시 오정구)
				삼정동(일부)

◇ 다음의 경우에는 3년 이상 소유하지 않아도 양도소득세가 과세되지 않습니다.

○ 취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 때
○ 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
○ 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 때
○ 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축사업기간중 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축아파트로 세대전원이 이사하게 되어 팔게 될 때
다만, 이 경우에는 재개발·재건축된 주택의 준공일로부터 1년 이내에 양도하여야 합니다.
○ 임대주택법에 의한 임대주택을 분양받아 파는 경우로서 당해주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 때
○ 공공용지로 협의매수되거나 수용되는 때


◇ 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하시기 바랍니다.

○ 1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 이른바 ‘미등기전매’는 양도소득세를 물게 됩니다.
- 이 때는 양도차익의 60%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.
○ 1세대 1주택이라도‘고가주택’에 해당되면 양도소득세를 내야합니다.
○ 고가주택의 범위
- ‘고가주택’이란 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말합니다.
○ 1세대 1주택 고가주택에 대한 양도차익 계산

(양도가액-취득가액 등) x	양도가액 - 6억
	양도가액

즉, 고가주택에 해당되더라도 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

◇ 1세대 2주택예외
○ 1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.

【 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때 】
- 양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 1년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

【 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때】
- 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일반주택을 팔 때에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다.
다만, 2002. 12. 31 이전에 상속받은 주택을 2004. 12. 31까지 양도하는 경우에는 보유기간 및 양도시기에 상관없이 양도소득세를 과세하지 않습니다.
- 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.

【 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때 】
- 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. (단,고급주택의 범위에 해당되는 경우에는 과세)

【 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때 】
- 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.

【 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 때 】
- 1세대 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 6 0세(여자의 경우55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위하여 세대를 합친 후, 그 합친 날로부터 2년 이내에 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년이상 보유 및 1년이상 거주)하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

【 결혼으로 2채의 집이 될 때 】
- 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우, 결혼한 날로부터 2년 이내에 그 중 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년이상 보유 및 1년이상 거주) 하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

【 농어촌주택을 포함하여 두채의 집을 갖게 될 때 】
- 1주택을 소유한 자가 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면지역 (도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 때에는 농어촌주택 외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년 이상 보유 및 1년이상 거주)하다가 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

※ 농어촌 주택이라 함은 다음과 같은 경우를 말합니다.

- 상속주택：피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- 이농주택：농업, 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- 귀농주택：농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있다는 곳에 3 0 0평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 2 0 0평 내외)

◇ 이밖에도 다음과 같은 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

【 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때 】
- 1세대 1주택으로서 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년이상 보유 및 1년이상 거주)한 점포가 딸린 주택을 팔았을 때, 주택면적이 점포면적 보다 더 크면 그 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다. 그러나주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분만 양도소득세를 과세하지 않고, 나머지 점포부분은 양도소득세가 과세됩니다.

【 도시재개발사업으로 당초 조합원이 새로이 취득한 아파트를 팔았을 때 (주택건설 촉진법에 의한 재건축사업 포함) 】

- 1세대 1주택에 해당되는 주택이 도시재개발사업으로 헐린 후 재개발사업 시행자로부터 새로 지은 아파트를 분양받아 완공된후 이를 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 그러나 아파트가 완공되기 전에 아파트 입주권을 팔았을 때에는‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다.
- 단, 기존주택이 관리처분인가일 현재 1세대 1주택으로 비과세요건을 갖춘 주택인 경우 관리처분인가일 후 입주권으로 양도하더라도 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세 됩니다.


3. 기타 양도소득세가 감면되는 경우

(1) 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면

임대주택을 5호 이상 임대하는 자가 국민주택규모( 25 . 7평) 이하의주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간과 주택의 유형에 따라 양도소득세의 50 %또는 100 %를 감면합니다.

(2) 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

○ 감면대상
- 2000.11.1~2001.12.31 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축 국민주택을 취득한 경우(2001.1.1 이후 양도분부터 적용)
- 2001.5.23~2003.6.30 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축주택을 취득한 경우(2001.8.14 이후 양도분부터 적용)

※ 다만, 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역내 소재한 신축주택의 경우는 2003.1.1 이후 취득분부터 감면을 배제함.

○감면내용
- 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하고,
- 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득에서 차감하여 양도소득세를 계산합니다.

○ 감면배제
신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도하는 경우에는 감면을 해주지 않습니다.


(3) 공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면

다음 각호의 1에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 20003.12.31까지 양도하고 그 대금을 보상채권으로 받는 경우에는 양도소득세의 10 %를 감면합니다.

1. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률이 적용되는 공공사업에 필요한 토지 등을 당해 공공사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

2. 도시재개발법에 의한 재개발구역 안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

3. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

1.  조세특례제한법 제69조에 의한 농지의 8년이상 자경농지감면 규정에서  

자경 이란 거주자가 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 실물의 재배에 항시 종사하거나 농작물의 2분의1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말하는 것으로서

이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실관계를 종합하여 관할 세무서장이 사실판단할 사항이며, 

타인이 경작(대리경작, 등)하는 경우에는 상기의 감면규정을 적용받을 수 없는 것입니다.

 

2. 아래의 내용에 의하여 비사업용 토지에 해당하는 경우 양도소득세 중과세율(60%)이 적용되는 것입니다. 

 

양도하는 토지가 농지인 경우, 「소득세법」 제104조의 3 제1항 제1호 가목 규정에 의하여 농지소유자가 농지소재지의 시, 군, 구(자치구인 구를 말함)와 그와 연접된 시, 군, 구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하면서 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 재촌자경한 농지에 해당되고, 「소득세법」 제104조의 3 제1항 제1호 나목 규정에 의하여 특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍,면지역 제외) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역을 제외함, 이하 같은) 편입일로부터 소급하여 1년 이상 재촌 자경하던 농지가 도시지역에 편입된 날부터 2년이 종료되지 아니한 도시지역 안의 농지로서 아래 요건 중 어느 하나에 해당되는 경우 사업용 토지로 보는 것이나, 어느 하나에도 해당되지 아니하는 경우에는 비사업용 토지에 해당되는 것입니다.

 

※ 조세법령을 조회하시려면 국세청 홈페이지를 접속하셔서 > 국세법령시스템(우측하단) > 법령 > 조세법령 > 소득세법(조세특례제한법) 또는 소득세법(조세특례제한법) 시행령을 클릭하시기 바랍니다.

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【제      목】 피상속인이 쟁점 토지에 8년 이상 거주하면서 직접 경작하였다 인정되는바 자경농지에 대한 양도소득세 감면대상이 아니라고 보아 양도소득세 환급을 위한 경정청구를 거부한 것은 부당하다고 본 사례

【사건번호】 조심2008서418, 2008.8.12.  

【주문】
  ○○○세무서장이 2007.10.22. 청구인의 2007년 귀속 양도소득세 6,011,100원의 환급을 위한 경정청구를 거부한 처분은 이를 취소한다.
  
【이유】
  1. 처분개요
  가. 청구인(1928년생)은 폐쇄등기부등본상 청구인의 남편 김○○○(이하 "피상속인"이라 한다)가 1972.2.5. 매매를 원인으로 취득한 것으로 되어 있는 경상남도 ○○○ (이하 "쟁점 토지"라 한다)의 3/8을 1989.11.15. 피상속인으로부터 상속받았다가 2007.5.18. 청구외 문○○○에게 양도하고 2007년 귀속 양도소득세를 예정신고ㆍ납부하였다.
  나. 청구인은 쟁점 토지를 청구인의 남편이 취득한 후 경상남도 ○○○에 8년 이상 거주하면서 직접 경작하였으므로 쟁점 토지가 조세특례제한법상 8년 이상 자경농지에 해당한다는 이유로 2007.7.31. 기 신고ㆍ납부한 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.
  다. 처분청은 피상속인이 1978.7.26.부터 ○○○때부터 경작하다가 피상속인의 부 김○○○이 1967.5.15. 사망함에 따라 피상속인이 상속취득한 농지로서, 장남인 피상속인이 1975년도에 공직생활을 퇴직한 이후 고향에 돌아와 노모를 봉양하며 정미소를 운영하면서 직접 자경한 농지인바, 처분청은 쟁점 토지의 폐쇄등기부등본을 근거로 피상속인이 쟁점 토지를 매매로 취득하였다는 의견이나, 피상속인이 쟁점 토지를 피상속인의 부친이 사망한 1967년도 보다 나중인 1972.5.5.에 취득하였다는 것은 이치에 맞지 않을 뿐만 아니라, 피상속인이 퇴직 후 쟁점 토지 소재지에 거주하였으나, 주소지만 피상속인이 광복 이후 소유자인 일본인(강전시주마)을 대신하여 관리하던 쟁점 주소지에 둔 것으로서, 이는 주민등록이 전산화되기 이전 피상속인의 ‘세대별 주민등록표’상에 1974.2.9. 피상속인이 모친이 거주하던 경상남도 ○○○로 퇴거한 것으로 기록된 것에 의하여 확인되는바, 청구인이 1974.2.9. 쟁점 토지 소재지에 전입한 것으로 볼 경우, 1989.11.15. 사망시까지 약 15년 9개월동안 쟁점 토지 소재지에 거주한 것이 되어, 쟁점 토지는 조세특례제한법에서 규정하는 8년 이상 자경한 농지에 대한 양도소득세 감면대상 토지에 해당된다.
  (2) 청구인이 쟁점 토지를 직접 경작하였다는 것을 입증할 객관적인 증빙은 오랜 시간의 경과로 인하여 제출할 수는 없으나, 당시 쟁점 토지 소재지에 거주하던 농민들이 피상속인의 거주 및 경작사실을 확인하고 있으며, 청구인과 청구인의 시모 및 피상속인이 집안대대로 운영하던 ○○○를 쟁점 토지 소재지에서 운영한 사실이 확인되고, 처분청에서도 쟁점 토지의 공동상속인인 청구인의 자(차남) 김○○○이 이 건과 같은 취지로 양도소득세 경정(환급)청구한 것에 대하여 처분청 재산세1과에서는 쟁점 토지가 8년 이상 자경에 따른 양도소득세 감면농지에 해당하는 것으로 보아 환급결정한 사실에 비추어, 청구인과 청구인의 자(장남) 김○○○의 경정청구에 대하여 청구인의 주소지를 관할하는 처분청 재산세2과에서 이를 거부통지한 처분은 부당하다.
  
  나. 처분청 의견
  (1) 주민등록등본상 피상속인의 퇴직 후 주소지는 쟁점 주소지○○○로 되어 있으며, 호적등본상 1989.11.15. 쟁점 주소지에서 사망신고를 한 것으로 기재되어 있으므로 피상속인이 쟁점 토지 소재지에 거주하지 아니한 것으로 판단되며, 피상속인이 쟁점 토지를 1967.5.15. 상속으로 취득하였다고 주장하나, 쟁점 토지의 폐쇄등기부등본상에는 피상속인이 쟁점 토지를 1972.5.5. 매매를 원인으로 취득한 것으로 1980.7.26. 접수된바, 피상속인이 쟁점 토지를 상속취득한 사실이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 피상속인이 쟁점 토지 소재지에 8년 이상 거주한 사실이 확인되지 아니하므로 청구인의 경정청구에 대하여 거부통지한 처분은 정당하다.
  (2) 청구인은 인우보증서 외에 농지원부 등 피상속인이 쟁점 토지를 직접 경작한 사실을 입증할 만한 객관적인 증빙은 제출하지 못하는바, 이건 경정청구 거부통지처분은 정당하다.
  
  3. 심리 및 판단
  가. 쟁점
  청구인이 상속받은 쟁점 농지가 조세특례제한법 제69조에서 규정하는 8년 이상 자경농지로서 양도소득세 감면대상 토지에 해당하는지 여부
  
  나. 관련법령
  (1) 조세특례제한법(2007.12.31. 법률 제8827호로 개정된 것)
  제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령이 정하는 경영이양직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를「농업기반공사 및 농지관리기금법」에 의한 농업기반공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령이 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (단서 생략)
  
  (2) 조세특례제한법 시행령(2008.1.11. 대통령령 제20544호로 개정되기 전의 것)
  제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 법 제69조 제1항 본문에서 "농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자"라 함은 8년[제3항의 규정에 의한 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를「한국농촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농촌공사(이하 이 조에서 "한국농촌공사"라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자를 말한다.
  1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역
  2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역
  ④ 법 제69조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.
  ⑫ 법 제69조 제1항에서 "직접 경작"이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성(다년성)식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.
  
  다. 사실관계 및 판단
  조세특례제한법 제69조 및 같은 법 시행령 제66조의 규정에 의하면 양도소득세가 면제되는 자경농지는 첫째, 경작자가 농지 경작당시 농지소재지에 8년 이상 거주할 것, 둘째, 경작자가 농지취득일로부터 양도일까지 8년 이상 자경할 것, 셋째, 양도당시 농지일 것을 요건으로 하는바, 이 건은 쟁점 토지가 양도당시 농지인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 피상속인이 쟁점 토지 소재지에서 8년 이상 거주하면서 쟁점 토지를 직접 경작하였는지 여부에 대하여 다투고 있다.
  (1) 처분청의 경정청구 검토조서(2007.10.19)를 보면, 양도당시 쟁점 토지의 지목은 전이나, 피상속인이 쟁점 토지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 사실을 입증할 만한 객관적인 증빙이 부족하므로 경정청구를 수용할 수 없다고 되어 있다.
  
  (2) 쟁점 토지의 등기부등본을 보면, 청구인과 청구인의 자 김○○○ 및 김○○○이 1989.11.15. 피상속인이 사망함에 따라 상속을 원인으로 쟁점 토지를 공동상속하였다가, 2007.4.19. 매매를 원인으로 청구외 문○○○에게 양도한 사실이 확인되고, 쟁점 토지의 폐쇄등기부등본에는 피상속인이 쟁점 토지를 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법(1977. 12.31. 법률 제3094호로 제정된 것)에 의거 1972.2.5. 매매를 원인으로 취득한 것으로 되어 있으나, 청구인은 실제로는 피상속인이 상속받은 농지라고 주장하고 있다.
  
  (3) 피상속인이 쟁점 토지 소재지에서 8년 이상 거주하였는지 여부에 대하여 본다.
  (가) 청구인은 피상속인이 1974.2.9. 쟁점 토지 소재지로 퇴거한 이후부터 1989.11.15. 사망당시까지 쟁점 토지 소재지에 거주하였으며, 쟁점 주소지는 피상속인이 공직생활하는 동안 거주하던 곳으로서 1975년 상반기에 퇴직한 후에는 실지 거주한 사실이 없고, 단지 광복이후 일본인(강전시주마) 소유 주택에 대한 부산시의 관리방침에 따라 광복당시 전세거주자이었던 피상속인이 다른 가구 세입자들에게 임대를 주고 월세를 받아 온 주택이라고 주장하는바, 쟁점 주소지의 건물등기부등본에는 청구외 일본인(강전시주마가)이 1943. 3.18. 소유권을 취득한 것으로 나타난다.
  (나) 피상속인의 주민등록사항에 대하여 보면, 처분청에서 확인한 청구인의 주민등록정보(행정자치부장관, 2008.1.29)에는 청구인이 피상속인이 공직을 퇴직한 후인 1978.7.26. 현재 세대주로 되어 있는 쟁점 주소지○○○에 전입하였고, 1980.11.22.∼1982. 8.16. 약 1년 9개월 동안은 쟁점 토지 소재지에 거주하였으나, 1982. 8.17. 다시 쟁점 주소지로 전입하였다가 1986.7.15. 쟁점 토지 소재지로 전출한 것으로 나타나고 이는 청구인의 주민등록표 초본에 의하여 확인되며, 피상속인의 제적등본에는 피상속인이 1989.11.15. 쟁점 주소지에서 사망한 것으로 기재되어 있는 반면, 청구인이 제출한 주민등록 전산화 이전의 세대별 주민등록표에는 피상속인이 1974.2.9. 쟁점 주소지에서 쟁점 토지 소재지인 경상남도 ○○○로 퇴거된 것으로 나타나고, 피상속인의 제적등본에는 피상속인의 모친 이○○○이 쟁점 토지 소재지에서 1986.12.17. 사망한 것에 대하여 피상속인이 같은 달 18일 "동거하는 친족"으로서 신고하였다고 기재되어 있다.
  (다) 청구인○○○이 사업자등록이 되어 있는 용원정미소의 사업장 주소지는 쟁점 토지○○○와 같은 동 49번지이며, 1945.9.1. 개업하였다가 1988.5.25. 직권폐업된바, 청구인은 피상속인의 증조부때부터 조상대대로 운영하였으며, 피상속인이 공직에 재직할 당시에는 피상속인의 부친이 운영하다가 피상속인의 부친이 1967.5.15. 사망한 후로는 청구인이 같은 시 ○○○으로 이사하여 시모를 모시면서 머슴을 데리고 운영하였고, 피상속인이 공직을 퇴직한 후에는 청구인과 피상속인이 함께 운영하면서 농사를 지었으나, 피상속인이 사망하고 청구인이 1991년 서울특별시에 거주하는 자 김○○○과 합가하면서 폐업하게 된 것이라고 주장하고, 쟁점 토지 소재지○○○에 거주한 청구인 김○○○ 등의 인우보증인 3명은 거주확인서(2007년)에서, 피상속인이 퇴직 후 청구인과 쟁점 토지 소재지에 살면서 노모를 모시고 정미소를 운영하면서 전답을 경작하였음을 확인하고 있다.
  (라) 심판청구대리인은 2008.7.3. 조세심판관회의에 출석하여 쟁점 토지 폐쇄등기부등본에는 쟁점 토지를 피상속인이 매매로 취득하였다고 되어 있으나, 구 토지대장부상에는 피상속인의 증조부가 소유권을 갖고 있다가 피상속인에게 이전한 것으로 되어 있는바, 폐쇄등기부상에 매매로 되어 있는 이유는 당시 1977년도에 제정된 부동산소유권이전등기둥에관한특별조치법에 따라 소유권에 관한 등기를 함에 있어서 취득원인을 상속으로 하기 위하여는 관련 자손들의 상속포기서 등을 모두 받아 제출해야 하는 등 절차가 복잡하여 상속을 원인으로 하지 아니하고 형식상 매매를 원인으로 소유권을 이전하게 된 것이라고 의견진술한바, 쟁점 토지의 구 토지대장부에는 청구외 김○○○가 피상속인에게 매매를 원인으로 소유권을 이전한 것으로 나타나며, 청구외 김○○○가 피상속인의 증조부인 사실은 피상속인의 제적등본에 의하여 확인된다.
  (마) 위 사실관계 등을 종합하여 살펴보면, 처분청은 피상속인이 공직을 퇴직한 이후에도 사망시까지 쟁점 주소지에 거주한 것이 청구인의 주민등록정보 등에 의하여 확인된다는 의견이나, 쟁점 토지가 피상속인의 증조부로부터 피상속인에게 소유권이 이전된 농지인 점, 피상속인이 1974.2.9. 쟁점 토지 소재지로 퇴거한 사실이 구 세대별 주민등록표에 의하여 확인되고 있는 점, 피상속인의 제적등본에 의하면 피상속인이 쟁점 토지 소재지에서 모친과 동거하면서 1986.12.18. 모친의 사망신고를 한 것으로 기재된 점, 청구인이 1945.9.1. 개업한 용원정미소의 사업자로 등록된 점 및 청구외 김○○○ 등 인우보증인이 이와 같은 사실을 확인하고 있는 점 등에 비추어, 피상속인이 쟁점 주소지에서 공직을 마감한 후에는 청구인과 함께 쟁점 토지 소재지에 실제 거주하면서 쟁점 토지를 경작하였다는 청구주장에 신빙성이 있는 것으로 보는 것이 타당하다고 하겠다.
  
  (4) 피상속인이 쟁점 토지를 8년 이상 직접 경작하였는지 여부에 대하여 본다.
  (가) 심판청구대리인은 2008.7.3. 조세심판관회의에 출석하여 피상속인이 거주하였던 쟁점 토지 소재지 마을이 1992년도에 수몰지구로 지정되어 마을이 없어지고 오랜 시간이 경과하여 피상속인이 쟁점 토지를 실지 경작한 사실을 객관적으로 증명하기에는 어려움이 있으나, 쟁점 토지가 조상대대로 물려받은 농지이며, 피상속인이 쟁점 토지 소재지에 거주하면서 1940년대부터 집안에서 운영하여 ○○○를 청구인과 함께 운영하면서 쟁점 토지를 직접 경작한 사실을 인우보증서를 통하여 확인할 수 있으므로 쟁점 토지를 피상속인이 경작한 것으로 인정하는 것이 타당하다고 의견진술하였다.
  (나) 청구인은 당시 쟁점 토지 소재지 거주자들로부터 거주 및 경작확인서를 받아 제출한바, 쟁점 토지 소재지 같은 동 통장 김○○○ 등 3명은 경작사실확인서(2007년 5월)에서 피상속인이 1960년대부터 쟁점 토지를 자경하여 오다가 사망한 이후에는 청구인이 자경한 사실이 있음을 확인하였다.
  (다) 청구인과 공동상속인인 피상속인의 자 청구외 김○○○이 쟁점 토지 양도와 관련하여 처분청에 대하여 이 건과 같은 취지로 한 경정청구에 대하여 처분청 재산세1과에서는 쟁점 토지가 8년 이상 자경에 따른 양도소득세 감면농지에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 환급결정을 한 사실이 확인된다.
  (라) 살피건대, 처분청은 농지원부 등 객관적인 증빙이 없다는 의견이나, 쟁점 토지가 양도당시 농지인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 청구인과 공동상속인인 피상속인의 자 김○○○의 경정청구에 대하여 처분청이 이미 환급결정한 사실이 있으며, 1945년도에 개업한 ○○○를 청구인이 운영한 사실이 확인되는 점, 청구외 김○○○ 등의 인우보증인이 이와 같은 사실을 확인하고 있는 점 및 쟁점 토지가 피상속인의 조상으로부터 물려받은 농지인 점에 비추어, 피상속인과 청구인이 쟁점 토지를 실지 경작하였다는 청구주장이 신빙성이 있는 것으로 판단하는 것이 타당성이 있다 하겠다.
  
  (5) 따라서, 처분청이 피상속인이 쟁점 토지에 8년 이상 거주하면서 직접 경작한 사실이 확인되지 아니한다는 이유로 쟁점 토지에 대하여 조세특례제한법령에서 규정하는 자경농지에 대한 양도소득세 감면대상이 아니라고 보아, 2007.10.22. 청구인의 2007년 귀속 양도소득세 환급을 위한 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
  
  4. 결론
  이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세 기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다