시오지오 보물이가득한곳

공매도(空賣渡;Short Selling)

공매도는 해당 주식을 보유하지 않은 채 매도 주문을 내는 기법으로 주로 초단기 매매차익을 노리는 데 사용된다.

실제 주식을 보유하고 있지 않은 투자자가 주가가 하락할 것으로 예상한 경우 차익을 얻기 위해 주식을 매도한다. 주식을 싼 가격에 사서 비싸게 팔아야 차익을 남길 수 있듯이 공매도는 주식을 비싸게 팔아놓고 싼 가격에 다시 사들여 시세차익을 얻는다.


-->가령 A기업의 주가가 현재 1만원이고 주가하락이 예상된다고 가정하자. 이때 A주식을 갖고 있지 않더라도 일단 1만원에 공매도 주문을 낸다.

그리고 실제 주가가 9천원으로 하락한다면 이때 매수해 1천원의 차익을 볼 수 있다. 주식은 주당 9천원에 산 것으로 건네주면 된다.

이처럼 공매도가 가능한 것은 주식을 사고파는 것은 하루에도 여러번 할 수 있지만 실제 결제는 3일후에 이뤄지기 때문이다.

특히 유상증자로 새로 발행되는 주식이 상장되기 직전에는 공매도가 꽤 이뤄지는 편이다. 유상증자 신주는 보통 시세보다 싼 값에 발행되기 때문에 신주상장 2∼3일 전에 미리 공매도한 뒤 상장과 동시에 자동적으로 갚는 방식. 유상증자 신주가 상장되면 통상 매도물량이 많아져 주가가 하락하는 점을 피하기 위한 것이다.

-->증권사 보유주식을 빌려서 파는 대주(貸株)는 주가하락을 예상하고 자기 소유의 주식이 없는데도 미리 내다판다는 점이 같기 때문에 비슷한 의미로 쓰이기도 하지만 거래방식과 매매대금 결제대상에서 다소 차이가 난다.

대주는 주식을 보유한 기관투자자로부터 해당 주식을 일정기간 수수료를 내고 빌려서 매도한 후 약속한 기한내에 주식시장에서 주식을 사서 갚으면 된다. 그러나 공매도는 아예 주식을 빌리지도 않고 빈손으로 매도계약을 체결하고 주식매매 결제일인 3일이내에 주식을 되사서 매매체결을 이행 해야 한다는 점에서 차이가 난다. 따라서 공매도를 낸 같은 날에 매수 주문을 내거나 장외시장 거래를 통해서라도 매도량 만큼의 주식을 마련 해야 한다.

팔아둔 주식을 갚아야 할 대상도 대주의 경우 주식을 빌려준 기관투자가 이지만 공매도의 경우는 매매 상대방이 된다.

-->물론 공매도에는 위험이 따른다. 예컨대 주당 1만원에 공매도한 주식이 예상과 달리 상한가로 뛰어오르게 되면 주식을 확보하기 어려워 주지못할 수도 있다. 지난 2000년 5월에 발생한 우풍상호신용금고 공매도 사건이 바로 그 예이다.

우풍상호신용금고에서 성도ENG 주식을 대량 매도한 뒤 주가가 떨어지면 되사들이려 했지만, 이를 눈치챈 다른 투자자들이 해당 주식을 모두 거둬 들여 거꾸로 주가가 급등하자 수도결제를 하지 못해 공매도 사고가 일어난 것.

이렇듯 주가가 오르면 큰 손해를 볼 수 있고, 특히 거래량이 급격히 줄어 들면서 주가가 상한가를 거듭해 주식을 사들일 수 없는 사태가 생길 경우 비결제 사고가 일어난다.

공매도는 또 인위적으로 주가를 조작하는 '작전'의 한 방법으로 사용되고 있다.

2000년 5월 우풍상호신용금고 공매도사건 이후 공매도는 금지됐다.

매매계약 후 집에 하자가 발생한 경우 대응방법

얼마전 A는 결혼 3년만에 어렵게 집을 샀다.

그런데 이사한지 한달도 채 되지 않아 집에 하자가 발견되기 시작했다. 특히 비가 올 때면 빗물이 집안으로 줄줄 새 들어온다.

이런 경우 A는 어떻게 해야 할까? 수리비를 들여 고쳐야 하는 것일까?

A는 수리비를 들여 고치치 않아도 된다.

A는 민법 제580조 매도인의 하자담보책임으로 매도인에게 책임을 물을 수 있기 때문이다.

민법 제580조 매도인의 하자담보책임을 보면 “매매의 목적물에 하자가 있다는 것을 매수인이 알지 못한 때에는, 그 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.”라고 규정돼 있다.

A의 경우는 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도는 아니므로 손해배상만을 청구 할 수 있다.

하지만 A가 하자있다는 사실을 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 때에는 손해배상 청구는 할 수 없다. 그리고 하자담보책임과 관련하여 권리행사 기간은 A가 그 하자있다는 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 매도인에게 책임을 물을 수 있다.

만약 매도인이 손해배상의 청구를 응해주지 않을 때에는 민사소송을 제기해 대응한다. 이때에도 하자 있다는 사실은 안 날로부터 6개월 이내에 소송을 제기해야 함에 유의해야 한다

[닥터아파트 2007-08-06]

임대차 계약 기간 만료시 종료하는 방법…

주택임대차 계약의 종료일이 다가오면 집 주인과 세입자는 재계약을 할 건지, 집을 비워주고 나갈 건지를 결정합니다.

집 주인과 세입자 간 견해가 일치하지 않으면 재계약을 할 수 없는데, 이때 임대차계약 종료일 한 달 전에 재계약 여부에 관해 통보하지 않으면 계약이 자동으로 연장돼 새로 2년간의 임대차가 시작됩니다.

주택임대차보호법 6조는 ‘임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다’고 규정하고 있습니다.

즉 임대차기간 종료일 한 달 전까지 계약 갱신에 대한 의사를 표시하지 않으면 기존 임대차와 동일한 조건으로 임대차 계약이 지속됩니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다. 이때 갱신된 임대차계약기간은 2년입니다.

임대인으로서는 새로운 2년 동안 임차인에게 집을 비워달라고 할 수 없습니다. 단, 임차인이 먼저 나가겠다고 통보하면 임대인이 이 통보를 받은 날에서 3개월이 지날 때부터 계약 해지의 효력이 발생하도록 돼 있습니다.

그런데 이를 악용하는 임차인은 일부러 집을 비워둔 채 임대인이 보낸 계약 갱신 거절 통보를 받지 않았다고 주장할 가능성도 있습니다. 또 구두로 전달하면 나중에 ‘오리발’을 내미는 경우도 발생합니다.

따라서 임대인이든 임차인이든 임대차 계약을 종결하고 싶으면 반드시 내용증명 우편을 이용하되, 반송되는 경우를 예상해 2개월 전부터 미리 상대방에게 통보해야 합니다.

김조영 건설교통부 고문변호사 www.r119.co.kr

임대차 계약의 계속과 계약내용 변경시 유의사항

  봄철에 이사를 하기 위해서 지금 분주히 움직이고 계시는 분들이 많다. 주로 10월부터 3월까지는 이사를 많이 하는 시기이므로 전문가들은 이시기에는 전세가격이 비교적 높은 편이므로 전세가격이 안정되어 있는 여름으로 계약시기를 변경하는 것이 좋다고들 한다.

아뭏튼 지금의 시기에는 학교문제, 직장문제, 결혼 등으로 인하여 이사를 많이하는 시기이므로 공인중개사사무실에는 문의 전화나 방문이 잦다.

그런데 요즈음은 새로이 전셋집을 구해서 이사를 오는 경우에는 대체로 공인중개사의 중개에 의하여이사를 하는 경우가 많으므로 친절하게 계약시 또는 계약 후 유의 사항을 잘 알려주므로 큰 걱정   없이 이사를 할 수 있다. 그러나 계약기간 중에 계약을 갱신해야 하는 기존의 세입자인 경우는 통상 집주인과 세입자간에만 계약의 갱신이 이루어지므로 임대차 관련 법률상식을 잘 모르는 상태에서   계약갱신을 한다면 예상치 못했던 손해를 볼 수도 있으므로 사전에 이에 대한 지식을 알아두어야 할 필요가 있어 기존의 임대차계약의 갱신과 관련하여 나의,소중한 재산인 보증금을 지킬 수 있는 방법을 알아본다.

1. 임대차 계약의 내용에 변경 없이 그대로 계속되는 경우

2년전에 확정일자를 받은 계약서는 되도록 새로이 작성하지 않는 것이 좋다. 왜냐하면 계약서를 다시 작성하는 경우 2년 전에는 없었던 근저당  또는 소유권을 제한하는 여러 가지 사항들이 새로 설정된 경우가 있을 수 있기 때문이다.

그렇다고 한다면 새로이 작성한 계약서는 새로이 설정된 근저당권 등 보다 후 순위의 순위보존력을 가져 불리하게 되므로 만약 해당 주택이 근저당권에 의한 경매의 실행이 되게 되면 자신의 보증금을 보장 받을 수 없는 지경에 이를지도 모르기 때문이다.

따라서 계약기간의 만료 후 같은 조건으로 계약이 존속되기로 계약을 갱신했거나 묵시적으로 계약의 갱신이 됐다면 계약서를 다시 쓸 필요가 없다는 것이다.

여기서 묵시적 계약갱신이란 집주인이 임대차기간 만료 6개월~1개월 전까지 세입자에게 계약이 만료되었으므로 계약을 갱신하자는 통보나 보증금 또는 계약기간 등 계약 조건 등을 변경하자는 통보를 하지 않은 채 기존의 임대차와 동일한 조건으로 계속 진행되어 다시 임대차를 한 것으로 보는 것을 말한다.

이렇게 묵시적으로 계약갱신이 이루어진 경우의 임대차 기간은 2년으로 보기 때문에 이 기간 동안에는 집주인은 중도에 계약을 해지하자거나 전새금을 인상시켜달라는 요구를 할 수 없게 된다.

그러나 이외는 반대로 임차인은 묵시적 갱신이 된 후에도 언제든지 이사를 가야겠다고 하는 계약해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나게 되면 계약이 해지된 것으로 보아 전세보증금의 반환을 요구할 수 있게된다.

만약 전세금반환 요구를 했음에도 불구하고 주인이 전세금을 반환해 주지 않는다면 일정한 절차를 거쳐 임차권등기명령 신청하여 임차권등기를 한 후 이사를 할 수 있으며, 그래도 전세보증금을 주지 않는다면 그 집을 경매에 부쳐 전세보증금을 회수할 수 있게 된다.

2. 임대차 계약의 내용에 변경이 있는 경우

여기에도 두 가지의 경우를 생각해 볼 수 있다. 즉, 전세 보증금의 변동은 없고, 다른 계약조건의 변경이 있는 경우에는 기존 계약서에 변경된 내용을 적고 임대인과 임차인이 확인도장을 찍으면 되며 확정일자를 다시 받을 필요가 없다.

그러나 전세 보증금이 증액되는 등의 변화가 생겼다면 이제까지의 상황과는 조금 다르다. 왜냐하면 기존의 확정일자를 받은 계약서의 효력은 인상되기 전의 보증금에 대한 대항력과 우선변제적 효력을 가지므로, 보증금의 증액부분은 영향을 미치지 못하기 때문이다. 따라서 이 경우는 보증금의 인상분에 대한 별도의 계약서를 작성하고 이 계약서를 다시 확정일자를 받아야 하며 기존의 확정일자를 받은 계약서와 증액된 보증금에 대하여 새로이 계약서를 작성하고 확정일자를 받은 계약서 두 개를 잘 보관해야 한다는 것이다.

그렇게 되면 기존임대차 계약서는 2년 전에 확정일자를 받았으므로 그 금액 만큼의 보증금 부분에 대하여는 2년 전의 대항력과 우선변제권을 그대로 가지게 되며, 보증금 증액만큼 새로이 작성한 계약서는 계약서 작성과 확정일자를 받은 시점부터 대항력과 우선변제권을 가질 수 있게 되는 것이다. 

이렇게 전세보증금을 증액하여 재계약을 할 경우에는 반드시 등기부등본을 발급받아서 기존의 계약체결과 현재의 계약체결 시점 사이에 그동은 새로은 근저당권의 설정이나 다른 소유권을 제한하는 여러기지 사항의 유무도 확인해 보아야 한다.

만약, 많은 금액의 근저당 설정이 되어 있거나 소유권을 제한할 수 있는 다른 사항이 있을 경우는 새로운 계약을 고려해 보아야 한다.

여기서 절대적으로 주의해야 할 사항은 기존의 임대차계약서를 파기하고 새로이 전체보증금에 대한 임대차계약서를 새로 작성하는 일이 없어야 한다. 왜냐하면 기존의 임대차 보증금이 취득했던 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있기 때문이다.

만약 주민등록이 유지되고 있는 상태에서 기존의 계약이 갱신됐다 하더라도 기존의 확정일자는 그대로 유지되므로 기존 계약서는 반드시 보관해야하며, 새로이 체결하는 계약서에는 기존 임대차계약이유효하게 존속한다는 내용을 특약으로 명기하여 분명히 해두어야 한다.

<작성자 ; 리치공인중개사무소 소장 이기찬>

임대차 분쟁 이것만 알면 만사OK

집이 경매에 넘어가더라도 계속 임대차 관계를 유지할 수 있을까?

계약 해지 후 중개수수료는 누가 부담하는 걸까?

임차 계약을 맺을 때 흔히 궁금해 하는 것들이다. 이처럼 임대차 관계는 계약 초기 단계부터 보증금 반환에 이르기까지 사사로이 일어나는 일이 많아 문제가 되기 전 이를 미연에 방지할 필요가 있다. 이에 부동산뱅크가 임차분쟁 대비를 위해 빈번히 일어나는 경우들을 사례별로 살펴봤다.

◈ 계약기간 만료 전 부득이하게 이사를 가게 됐고, 집주인은 곧 다른 세입자와 계약했습니다. 그런데 집주인이 남은 기간만큼의 집세를 제하고 보증금을 돌려주겠다고 합니다. 이게 정당한 건가요?

임차인 개인 사정에 의해 일방적으로 계약해지를 할 경우 원칙적으로는 남은 기간만큼의 월세를 지급해야 합니다.

하지만 해당 집에 새로운 임차인이 들어왔다면 임대인이 집세를 이중으로 받는 불공평한 결과가 발생하므로 이때부터는 월세를 지급할 필요가 없게 됩니다. 따라서 이미 임차인이 구해진 경우라면 계약만료 전이라도 임대인에게 보증금 전액을 모두 돌려받을 수 있습니다.

◈ 집주인이 도배를 해주겠다는 조건으로 전세계약을 맺었지만 입주 3일전인 지금까지 해줄 기미가 안보입니다. 집주인에게 독촉했더니 계속해서 기다리란 말만 하고 기다리기 싫으면 계약금을 포기하고 나가라는군요. 이미 맘이 상해서 계약을 해지하고 싶지만 그러면 계약금을 포기해야 한다고 합니다. 방법이 없나요?

이런 경우는 집주인이 도배를 해주겠다고 한 말을 입증하는 게 가장 중요한데요. 계약서상 특약사항으로 이러한 내용을 적어뒀거나 가족구성원이 아닌 제3자(공인중개사 등)가 이를 증명할 수 있다면 계약 해지를 하더라도 계약금을 모두 돌려받을 수 있습니다.

하지만 이를 입증할 수 없다면 법적으로 보호받을 수 있는 방법은 없습니다. 집 자체가 도배를 하지 않으면 도저히 살 수 없을 정도로 훼손돼 있는 경우가 아니라면 경미한 사항으로 분류돼 계약해지 사유에 해당되지 않기 때문이죠. 따라서 이런 경우는 집주인과의 대화를 통해 원만한 해결을 하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

무턱대고 계약해지를 주장했다가는 집주인이 이를 계약금 포기로 받아들여 계약금을 받을 수 없게 됩니다.

◈ 묵시적 갱신이 된 상태에서 계약해지를 하는 경우와 재계약 후 계약 만료 전 해지요청을 하는 경우 중개수수료는 누가 부담하게 되나요?

묵시적 갱신으로 임대차기간이 자동 연장된 경우 주택임대차보호법상 임차인은 언제든지 임대인에게 해지통보를 할 수 있습니다.

이때는 통보한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 만료돼 해지효력이 발생하게 됩니다. 즉, 3개월 후 이사 나갈 경우 임대인이 중개수수료를 부담하게 되는 것이죠.

간혹 3개월이 지나기 전 임차인이 집을 비울 때가 있는데 이때 집주인이 효력발생 전이라는 이유로 임차인에게 수수료를 부담하게 할 수도 있습니다. 따라서 이를 방지하기 위해 집을 비우기 전 임대인과 미리 수수료 부분을 조율하는 게 좋습니다.

임차인과는 달리 임대인의 경우는 자동 갱신된 상태에서 해지통보를 할 수 없습니다. 묵시적 갱신된 상태에서는 임대인이 2년간 임대기간을 보장해 줄 의무가 있기 때문이죠. 만약, 임대인이 계약해지를 원한다면 이사비용과 중개수수료를 모두 부담하는 조건으로 해지를 요청할 수도 있습니다.

한편, 재계약을 한 경우라면 임대인과 임차인 모두 계약기간을 채워야 할 의무가 있습니다. 따라서 재계약 후 기간 전 해지하게 된다면 요청하는 측에서 중개수수료를 부담해야 합니다. 

◈ 1998년 1월에 보증금 3,500만 원으로 전세계약을 맺었습니다. 이후부터는 계속 계약연장을 해온 상태입니다. 얼마 전 우연히 등기부등본을 확인했더니 계약 전인 97년 2월 이미 근저당권이 설정돼 있더군요. 은행이 1순위, 제가 2순위, 저 다음으로 카드사가 3순위인 상황인데요. 만약 은행에서 경매를 진행한다면 소액임차인으로 보증금을 모두 받을 수 있나요?

이런 경우 말소기준권리인 근저당권 설정 당시의 소액기준을 따져볼 필요가 있습니다. 소액임차인 여부는 본인의 전입신고 및 확정일자 시점이 아니라 말소기준권리 즉 근저당권 설정 시점 당시를 기준으로 판단하기 때문이죠.

근저당이 설정된 95년 11월을 기준으로 소액기준을 따져보면 특별시 및 광역시에서는 3,000만 원 이하, 기타지역은 2,000만 원 이하가 대상이 됩니다. 따라서 이 경우 소액임차인 대상에서는 제외가 되며, 집이 경매로 넘어간다면 1순위 은행이 채권액을 모두 받아간 다음 남은 금액이 있을 때 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

111

◈ 계약이 만료된 지 한 달이 지났지만 보증금을 받지 못해 새로 이사할 곳으로 전출하지 못하고 있습니다. 그러던 중 집주인은 보증금의 일부만 돌려주면서 계약만료일 이후부터 지금까지 기간을 계산, 하루에 2만 원씩 보증금에서 금액을 깎겠다는 군요. 이게 타당한 건가요?

현재 임차인은 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 어쩔 수 없이 집을 못 비우고 있는 상황입니다. 따라서 남은 보증금에서 매일 집세를 깎겠다는 것은 터무니없는 요구이기에 받아들일 필요가 없습니다. 또한 집주인에게 내용증명을 보내신 후 법원에 임차권등기명령을 신청하시면 새 전셋집으로 전출하셔도 보증금이 보호되시니 참고하시기 바랍니다.

◈ 계약이 만료됐는데 집주인이 직접 집으로 들어온다고 합니다. 그러면서 당장 보증금을 돌려줄 상황이 아니니 저희가 먼저 전출을 하면 집주인이 전입신고 후 집을 담보로 은행에서 대출받아 보증금을 돌려주겠답니다. 이런 경우 집주인을 믿고 전출 해야 할지, 법적으로 보호받을 수 있는 방법은 없는지 궁금합니다.

집주인 말대로 전출을 해버릴 경우 대항력을 잃어 향후 보증금을 받을 법적 근거를 상실하게 됩니다. 대항력은 주민등록이 퇴거되는 순간 사라지기 때문이죠. 따라서 임차인께서는 전출하더라도 보증금을 받을 수 있는 권리가 유지되는 임차권등기를 먼저 신청한 후 집주인 요구대로 하시는 게 좋을 것으로 보입니다.

임차권등기를 신청하면 법원에서 등기소로 등기촉탁을 하게 되는데 통상 10~14일 정도 걸립니다. 따라서 등기 전까지는 대항력 유지를 위해 주소를 이전하지 마시고 조금 기다리셨다가 등기 후 나가시면 되겠습니다.

혹시나 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증금 반환소송을 진행할 수 있습니다.

◈ 전입신고를 마친 날 저당권이 동시에 설정됐습니다. 동일순위인가요?

전입신고와 저당권이 동시에 설정됐다면 저당권이 우선합니다. 전입신고는 신고한 익일 효력이 발생하는데 반해 저당권설정등기의 경우 설정 당일 권리행사를 할 수 있기 때문입니다. 즉, 임차인은 저당권자보다 후순위권자며, 경매가 들어가게 되면 저당권자 다음으로 배당 받을 수 있습니다.

◈ 전세 살던 집이 경매에 넘어갔습니다. 배당신청을 하라고 법원에서 종이가 날라왔더군요. 그런데 마땅히 이사 갈 곳도 없고, 계약기간도 아직 남은 상태라 그냥 지금처럼 이 집에 살고 싶은데요. 방법이 있나요?

이 경우 임차인이 대항력을 갖췄는지, 선순위 임차인인지 등을 따져봐야 합니다. 근저당설정등기 등 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인이라면 배당 받지 않고 경락인에게 계속해서 살 것을 주장할 수 있습니다.

하지만 근저당설정등기보다 뒤에 위치한 후순위자일 경우 경락인이 임차인의 거주를 원하지 않는다면 배당 받고 집을 비워줘야 합니다.

◈ 확정일자를 받은 계약서를 분실했습니다. 저의 효력은 어떻게 되는 건가요?

임대차계약서를 다시 작성하더라도 분실한 확정일자에 맞는 효력은 다시 회복되지 않습니다. 즉, 주택의 인도, 전입신고와 확정일자를 갖추면 후순위권리자보다 우선변제를 받게 되는 권리를 상실하게 되는 것이죠.

그러나 확정일자를 받았음을 증명할 수만 있다면 우선변제는 소멸하지 않습니다. 따라서 경매가 개시된 경우 확정일자를 받은 기관에서 확정일자를 받은 사실, 임차기간, 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등의 자료를 첨부해 권리신고를 한다면 배당이 가능합니다.

만약 이러한 자료들이 받아들여지지 않는다면 배당 기일에 참석해 배당이의의 진술을 하고 1주일 이내 배당이의의 소를 제기하는 방법도 있기는 합니다. 하지만 승소할 가능성이 매우 희박하다는 점 염두에 두시기 바랍니다.

◈ 혼자 살겠다고 들어온 세입자가 계약 때와는 달리 친구들 여럿을 끌어들여 함께 생활하고 있습니다. 사람이 많다 보니 연일 시끄럽고 친구에 친구들까지 놀러 와 조용할 날이 없습니다. 자녀가 수험생이라 계약 때부터 당부했었는데 이를 지키지 않아 계약을 파기하고 싶습니다. 방법이 없을까요?

애초 계약 시 임대인의 상황을 임차인께 말씀 드렸고, 임차인 역시 혼자 살겠다고 이를 수긍한 경우 임대인은 기망을 원인으로 임대차계약을 취소할 수 있습니다. 물론, 계약서상 특약 사항에 이를 기재했다면 더욱 정확한 해지사유가 될 수 있지만 계약 자체는 구두로도 성립하기 때문에 임차인에게 집을 비[자료원 : 부동산뱅크 2008/09/30]

임대주택을 이용한 절세 방법 

올해 하반기 들어서부터 98년 외환위기 이후 최대의 경기침체를 겪고 있다. 10월 및 11월에 비하여 주가와 환율이 다소 안정되기는 하였지만, 부동산 경기를 비롯한 실물경기침체는 여전히 심각한 수준으로 체감되고 있다.

현재의 부동산 가격에 대한 전망은 이미 바닥수준이라는 긍정적 전망과 내년에 더욱 하락할 수 있다는 부정적 전망이 교차하고 있는 가운데 정부의 각종 부동산 경기 활성화를 위한 대책도 당장엔 큰 효력을 발휘하지 못하고 있다.

대부분의 강세를 보이던 지역의 아파트가격이 상당한 수준으로 하락하였고, 지방뿐 아니라 수도권에도 미분양 아파트가 속출하는 상황에서 우리는 어떤 투자전략을 가져야 할 것인가가 큰 고민이 아닐 수 없다.

IMF때를 경험삼아 본다면 올해가 되었건 내년이 되었건 곧 가격의 바닥이 올 것이고 이후엔 아파트를 비롯한 부동산 가격이 다시 상승할 것이라 예상할 수 있으며, 그렇다면 조만간 부동산 투자의 적기가 도래할 수 있음을 조심스럽게 전망할 수도 있을 것이다.

이렇게 하락한 부동산에 투자를 하여 재상승기에 수익을 실현하는데 있어서, 아파트와 같은 주택의 경우엔 1세대 다주택 중과 규정으로 인해 수익률에 큰 영향을 미쳐 투자매력을 크게 못 느낄 수 있다.

그러나, 세법에서는 임대주택에 대해서는 여러 가지 세제 혜택을 주고 있어 이러한 임대주택의 세제혜택을 잘 이용한다면, 아파트와 같은 주택에 대해서도 괜찮은 투자수익을 올릴 수 있는 바, 오늘은 임대주택에 대한 투자시의 세금에 대하여 알아보도록 하자.

임대주택

임대주택은 임대주택법에 구체적 요건이 규정되어 있고 세법에서도 임대주택법의 기본적 사항을 준용하고 있다.

임대주택법에서 임대사업자로 등록하기 위한 최소보유 임대주택수는 최근 개정되었는데 건설임대주택의 경우(종전과 같음) 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대, 매입임대주택의 경우(개정됨) 단독주택 1호(종전 5호), 공동주택 1세대(종전 5세대)이다.

따라서 위에 제시된 임대주택수 등의 법에서 규정된 요건을 갖추어 해당 시·군·구청의 주택과에 임대사업등록을 한 후, 관할 세무서에 사업자등록을 해야 여타 세제 혜택을 누릴 수 있다.

세제 혜택

Ⅰ.향후 개정되거나 신설될 법안(임대주택에만 해당되는 것은 아님)

1. 다주택 중과의 한시적 완화

2009.01.01~2010.12.31의 기간 중에 양도하거나 취득한 주택에 대하여

1세대2주택은 일반세율(6~33%; 2009년은 6~35%)이 적용

1세대3주택 이상에 대해선 45%의 세율이 적용.

(단, 단기 양도시에는 단기양도시의 1년 내 50%, 2년 내 40%와 비교하여 높은 세율적용)

2. 지방 미분양주택에 대한 과세특례

08.11.3～’10.12.31 기간 중 취득*하는 지방미분양주택 양도시 과세특례

(* ‘10.12.31까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)

ㅇ 개인 : 일반세율 적용 및 장기보유특별공제(연8%, 최대80%) 적용

ㅇ 법인 : 법인세 추가과세(30%) 배제

※ 구체적 내용

① 미분양주택 소재지 : 수도권 밖의 지역

② 특례대상 미분양주택 범위

- ‘08.11.3 현재 준공여부에 관계없이 미분양 상태인 주택

- ‘08.11.3 현재 사업승인을 얻었거나 사업승인을 신청한 자가 분양하는 주택

③ 미분양주택수 : 취득하는 미분양주택수에 제한 없음

④ 미분양주택 양도시기 : 양도기한은 제한없음

Ⅱ. 임대주택에 대한 현행 세제

1. 취득세 및 등록세 감면

임대주택사업을 위한 임대주택의 취득시 취득세와 등록세를 감면 받을 수 있다. 다만, 취득일 이전에 임대주택 사업자등록을 하여야만 감면이 되며, 감면의 구체적인 내용은 각 지방자치단체별로 다를 수 있다.

서울의 경우 전용면적 60㎡(18평) 이하의 공동주택을 건축하여 취득하거나 건축주로부터 최초로 분양받은 경우 취득세와 등록세를 면제한다. 또한, 전용면적 60㎡ 초과하는 장기임대주택을 20호 이상 취득하는 경우엔 면적에 따라 25%~50%의 차등감면 혜택을 주고 있다.

2. 종합부동산세의 비과세

건설임대주택인가 매입 임대주택인가에 따른 비과세 요건이 다르고, 관할 시군구청에 임대주택등록 및 관할 세무서에 사업자등록을 해야 한다.

(1) 건설임대주택

전용면적 149㎡(45평)이하이고 과세기준일의 공시지가가 6억원 이하의 임대주택 2호 이상을 5년 이상 임대하는 경우 해당 임대주택은 종부세 과세를 함에 합산 배제한다.

(2) 매입임대주택

① 2005.1.5 이전 기존 사업자

전용면적 85㎡(25.7평) 이하이고 2005년의 과세기준일 현재 공시지가 3억원 이하의 임대주택을 2호 이상을 5년 이상 임대하는 경우 해당 임대주택은 종부세 과세를 함에 합산 배제한다.

② 2005.1.6 이후 신규 사업자

전용면적 85㎡(25.7평) 이하이고 과세기준일의 공시지가 3억원 이하의 임대주택 5호 이상을 10년 이상 계속 임대하는 경우 해당 임대주택은 종부세 과세에 있어 합산 배제한다.

3. 양도소득세 중과 배제

주택 임대를 하는 사업자가 각 상황별 요건을 모두 충족한 경우에는 당해 임대주택의 양도시 다주택 중과가 적용되지 아니하고 일반세율이 적용된다.(관할 세무서에 사업자등록 및 시군구청에 임대사업자등록을 해야 한다.)

(1) 건설 임대주택

① 대지면적이 298㎡(90평) 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149㎡(45평) 이하일 것

② 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택일 것.

③ 당해 주택의 취득당시 기준시가가 6억원 이내일 것

(2) 매입임대주택

1) 2003.10.29 이전 기존사업자

① 기존사업자 기준일 이전에 사업자등록을 하고 2호 이상의 85㎡이하의 국민주택을 임대

② 5년 이상 임대한 국민주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)

③ 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 취득 당시 3억원 이내일 것.

2) 2003.10.30 이후 신규사업자

① 85㎡(25.7평) 이하. 단, 수도권 밖의 지역인 경우에는 주택법에 따른 주택으로서 대지 면적이 298㎡(90평) 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149㎡(45평) 이하인 주택.

② 같은 시(특별시 및 광역시 포함)ㆍ군에서 5호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상 임대할 것.

③ 10년(수도권 밖의 지역인 경우에는 7년) 이상 임대

④ 당해 주택의 취득당시 기준시가가 3억원 이내일 것

(3) 지방미분양매입임대주택

미분양주택으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 다음의 요건을 모두 갖춘 임대주택.

① 대지 면적이 298㎡(90평) 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149㎡(45평) 이하일 것

② 5년 이상 임대하는 것일 것

③ 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

④ 수도권 밖의 지역에 소재할 것

⑤ ①부터 ④까지의 요건을 모두 갖춘 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것

4. 양도소득세가 감면 되는 임대주택

조세특례제한법에서는 소정 요건의 임대주택에 대하여 양도소득세를 감면하여주는 규정을 두고 있다. 그러나, 이 제도는 예전에 만들어진 법으로 적용기간이 이미 도과하였으므로, 최근에 임대주택사업을 시작하면 해당 조세특례를 적용받을 수 없다. 따라서 간략하게 살펴보기로 하자.

(1) 장기임대주택 감면(조특법 제97조)

거주자가 5호 이상의 주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 50% 감면하다.(특정요건 충족시 100% 감면)

(2) 신축임대주택 감면(조특법 제97조의2)

1999.8.20~2001.12.31 기간 중에 신축된 건설임대주택 또는 1999.08.20~2001.12.31의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 매입임대주택으로서 2호 이상의 국민주택규모(85㎡ 이하)의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 100% 감면한다.

5. 종합소득세

부동산 임대소득의 경우에는 소득세를 과세함이 원칙이지만, 주택의 임대의 경우에는 2채 이상 소유상태에서 임대할 경우나 고가주택의 임대시에만 소득세를 과세하고 있으므로 고가주택이 아닌 1주택만을 보유하며 임대하는 경우에는 소득세가 비과세 된다.(주택수는 부부 합산)

또한, 주택 임대시 월세대신 보증금만 받는 경우엔 소득세를 부과하지 아니한다.

6. 기타

① 주택의 임대는 면세사업이므로 사업자등록시 면세사업자로 사업자등록이 나오며 부가가치세 신고납부 의무가 면제된다.

② 오피스텔을 주택으로 사용하고 있다 하더라도 오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로 임대주택법에 의한 임대사업의 대상이 되지 아니한다. 따라서 오피스텔 임대의 경우 임대주택법에 의한 임대사업자가 될 수 없으며, 이에 따른 과세혜택을 받을 수 없다.

③ 취득세, 등록세, 종부세 등은 각각의 법에서 규정한 임대기간 등의 요건을 추후 위반할 경우 감면받은 세액을 사후에 추징당하게 되므로 감면받은 후 사후관리에 주의를 요한다

<자료원 : 다음카페 부귀모 2008.12.30>

전세계약 기간 중 이주를 해야 한다면?! 

서울시 강북구 미아동 109㎡에 전세로 살고 있는 A씨는 요즘 고민이 많다. 자녀 학교 문제로 아내가 주소이전을 원하고 있기 때문이다.

A씨의 전세계약 만료까지는 6개월여의 시간이 남아있다. A씨는 주소이전을 해도 괜찮을까?

주택임대차보호법에 따르면 주택의 인도와 주민등록을 마친 그 다음날로부터 대항력이 발생된다. 그러나 후순위 채권자에 대한 우선변제권은 임대차계약서상 확정일자를 마쳐야 가능하다.

즉, 전세보증금을 보전하기 위해서는 주택의 인도(점유)와 주민등록(주소이전) 그리고 확정일자가 필요하다는 것이다. 이 중 한 가지라도 충족되지 못한다면 전세 보증금을 보호받기 어렵다는 것.

때문에 전세계약 기간 중 주소이전이 이뤄진다면 대항력은 다시 주소이전을 해온 다음날부터 발생하게 된다. 이에 A씨의 경우 잠시라도 주소이전이 이뤄진다면 종전의 대항력은 사라지게 되는 것이다.

그렇다면 이럴경우 어떻게 해야할까?

전세계약자 본인의 주소 또는 전세계약 당시 함께 주소이전 된 세대원 중 일부의 주소만 남겨놓아도 종전의 대항력을 그대로 유지할 수 있다.

또, 실제 전세계약 기간 중 이사를 가야한다면 점유관계를 증명하기 위한 물품을 남겨놓고 가자.

전세계약 기간 중 점유가 이탈됐다는 것은 사실상 대항력이 상실됐다고 볼 수 있다. 때문에 만에 하나 임대인이 점유관계 이탈을 문제 삼는다면 큰 문제가 될 수 있기 때문이다.

법적으로 점유관계를 인정하는 물품이 따로 정해져 있는 것은 아니지만 사람이 실제 거주한다고 간주될 수 있는 것들이면 된다. 예를 들자면 침구류, 취사도구, 의류 등이라고 할 수 있다

주택임대차 분쟁 이럴땐 이렇게 

보증금 돌려받기前 주소 옮기면 낭패

▶ 집주인이 ‘도배 약속’ 안지킬땐…입증하지 못할 경우엔 법적보호 못받아

▶ 혼자 기거한다더니 여럿이 살땐…임차인에 정당하게 계약파기 요구 가능

부동산 시장의 침체가 깊어지고 있다. 집값은 떨어지고 금리는 오르면서 대출 부담을 이기지 못한 급매물이 많아지고 경매로 넘어가는 물건도 늘어나는 추세다.

전셋값도 이사철이 무색할 정도로 하락 지역이 많다. 이에 따라 임대차 분쟁이 발생할 가능성이 높다. 임대차 관계는 계약 초기 단계부터 보증금 반환에 이르기까지 분쟁의 소지가 많아 이를 미연에 방지할 필요가 있다.

부동산뱅크의 도움으로 자주 일어나는 임대차 분쟁의 해결책을 문답식으로 알아봤다.

▣ 1.전세 살던 집이 경매에 넘어갔다. 배당신청을 하라고 법원에서 통보가 왔다. 그런데 마땅히 이사갈 곳도 없고, 계약기간도 아직 남은 상태라 그냥 살고 싶은데 방법은 없는지?.

“임차인이 대항력을 갖췄는지, 선순위 임차인인지 등을 따져봐야 한다.

근저당설정 등 말소기준 권리보다 앞선 선순위 임차인이라면 배당받지 않고 낙찰받은 사람에게 계속해서 살 것을 주장할 수 있다. 그러나 후순위자이고, 낙찰자가 요구할 경우에는 집을 비워줘야 한다.”

▣2.확정일자를 받은 계약서를 분실했다. 어떤 문제가 생기나.

“임대차계약서를 다시 작성하더라도 분실한 확정일자에 맞는 효력은 다시 회복되지 않는다. 즉 후순위권리자보다 우선변제를 받게 되는 권리를 상실하게 되는 것이다.

그러나 확정일자를 받았음을 증명할 수만 있다면 우선변제는 소멸하지 않는다.

만일 계약서를 분실한 상태에서 집이 경매에 넘어갔다면 동사무소 등에서 확정일자를 받은 사실, 임차기간·보증금 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등의 자료를 첨부해 권리신고를 한다면 배당이 가능하다.”

▣3.묵시적으로 계약갱신이 된 상태와 재계약 후 계약 만료 전 임차계약 해지요청을 하는 경우 중개수수료는 누가 부담하나?.

“묵시적으로 임대차기간이 자동 연장된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 해지통보를 할 수 있다.

이때 계약해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 만료되기 때문에 3개월 뒤 이사갈 경우 임대인이 중개수수료를 부담하게 된다.

3개월이 지나기 전 임차인이 집을 비울 때가 있는데 이때 집주인이 효력발생 전이라는 이유로 임차인에게 수수료를 부담하게 할 수도 있다.

재계약을 한 경우라면 임대인과 임차인 모두 계약기간을 채워야 할 의무가 있기 때문에 해지를 요청하는 측에서 중개수수료를 부담해야 한다.”

▣4.전세계약이 만료된 집에 집주인이 직접 살겠다고 한다. 그런데 당장 보증금을 돌려줄 상황이 아니니 세입자가 먼저 전출을 하면 집주인이 전입신고 후 집을 담보로 은행에서 대출받아 보증금을 돌려주겠다고 한다. 이런 경우 집주인을 믿고 전출해야 하는지?.

“집주인 말대로 전출을 할 경우 대항력을 잃어 보증금을 받을 법적 근거를 상실하게 된다. 대항력은 주민등록이 퇴거되는 순간 사라지기 때문이다.

따라서 임차인은 임차권등기를 한 뒤 집주인 요구대로 하는 게 유리하다.

임차권등기를 신청하면 법원에서 등기소로 등기촉탁을 하게 되는데 통상 10~14일 정도 걸린다. 등기 전까지는 대항력 유지를 위해 주소를 이전하지 않아야 한다.”

▣5.집주인이 도배를 해주겠다는 조건으로 전세계약을 맺었지만 입주가 가까워 오는데 해줄 기미가 안보인다. 집주인에게 독촉했더니 계속해서 기다리란 말만 하고 기다리기 싫으면 계약금을 포기하라고 한다. 계약을 해지하고 싶은데 계약금을 돌려받을 수 있는지?.

“집주인이 도배를 해주겠다고 한 말을 입증하는 게 가장 중요하다.

계약서에 특약사항으로 이러한 내용을 적어두거나 제3자(중개업자)가 이를 증명할 수 있다면 계약 해지를 하더라도 계약금을 모두 돌려받을 수 있다.

하지만 이를 입증할 수 없다면 법적으로 보호받을 수 있는 방법은 없다.”

▣6.1998년 1월에 서울에서 보증금 3500만원으로 전세계약을 맺었다.

이후부터는 계속 계약연장을 해온 상태인데, 등기부등본을 확인했더니 계약 전인 95년 11월과 97년 2월 이미 은행과 카드사에 근저당권이 설정돼 있었다.

은행에서 경매를 진행한다면 소액임차인으로 보증금을 모두 받을 수 있나?

“근저당권 설정 당시의 소액기준을 따져볼 필요가 있다. 소액임차인 여부는 전입신고 및 확정일자 시점이 아니라 근저당권 설정 시점을 기준으로 하기 때문이다.

근저당이 설정된 95년 11월을 기준으로 보면 특별시 및 광역시에서는 3000만원 이하, 기타지역은 2000만원 이하가 대상이다. 이 경우 소액임차인 대상에서는 제외된다.”

▣7.혼자 살겠다고 들어온 세입자가 계약 때와는 달리 친구들과 함께 생활하고 있다. 사람이 많다 보니 매일 시끄럽고, 아들이 수험생이라 계약 때부터 이를 확인했는데, 이를 지키지 않는다?

“계약시 임대인의 상황을 임차인에게 전했고, 임차인 역시 혼자 살겠다고 이를 수긍한 경우 임대차계약을 취소할 수 있다.

물론 계약서상 특약 사항에 이를 기재했다면 명확한 해지사유가 될 수 있지만 계약 자체는 구두로도 성립하기 때문에 임차인에게 집을 비워줄 것을 정당하게 요구할 수 있다.”

<박재현기자 parkjh@kyunghyang.com>경향신문 2008-10-26 19:09:02

상속재산보다 채무가 많은 경우

피상속인(예:父)의 채무가 상속재산가액을 초과하는 경우 상속인(예:子)에게 채무까지 포괄승계시키는 것은 상속인에게 빈곤이 되물림 되는 등 너무 가혹하므로 민법은 한정승인과 상속을 포기 할 수 있는 제도를 두고 있다

1.단순승인

상속인이 의사표시 없이 3개월의 고려기간이 경과하면, 단순승인한 것으로 간주한다

제1025조 (단순승인의 효과) 상속인이 단순승인을 한 때에는 제한없이 피상속인의 권리의무를 승계한다.<개정 1990.1.13>

제1026조 (법정단순승인) 다음 각호의 사유가 있는 경우에는 상속인이 단순승인을 한 것으로 본다. <개정 2002.1.14>
1. 상속인이 상속재산에 대한 처분행위를 한 때
2. 상속인이 제1019조제1항의 기간내에 한정승인 또는 포기를 하지 아니한 때
3. 상속인이 한정승인 또는 포기를 한 후에 상속재산을 은닉하거나 부정소비하거나 고의로 재산목록에 기입하지 아니한 때

제1027조 (법정단순승인의 예외) 상속인이 상속을 포기함으로 인하여 차순위 상속인이 상속을 승인한 때에는 전조제3호의 사유는 상속의 승인으로 보지 아니한다.

 2.한정승인

상속받은 재산의 한도내에서 채무와 유증을 변제할 조건으로 상속을 승인하는 것

(상속개시를 안 날로부터 3월 이내, 상속재산의 목록을 첨부, 상속개시지의 가정법원에 한정승인 신고)

제1028조 (한정승인의 효과) 상속인은 상속으로 인하여 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인할 수 있다.<개정 1990.1.13>

제1029조 (공동상속인의 한정승인) 상속인이 수인인 때에는 각상속인은 그 상속분에 응하여 취득할 재산의 한도에서 그 상속분에 의한 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인할 수 있다.

제1030조 (한정승인의 방식)
①상속인이 한정승인을 함에는 제1019조제1항 또는 제3항의 기간내에 상속재산의 목록을 첨부하여 법원에 한정승인의 신고를 하여야 한다. <개정 2005.3.31>
②제1019조제3항의 규정에 의하여 한정승인을 한 경우 상속재산 중 이미 처분한 재산이 있는 때에는 그 목록과 가액을 함께 제출하여야 한다. <신설 2005.3.31>

제1031조 (한정승인과 재산상권리의무의 불소멸) 상속인이 한정승인을 한 때에는 피상속인에 대한 상속인의 재산상 권리의무는 소멸하지 아니한다.

제1032조 (채권자에 대한 공고, 최고)
①한정승인자는 한정승인을 한 날로부터 5일내에 일반상속채권자와 유증받은 자에 대하여 한정승인의 사실과 일정한 기간내에 그 채권 또는 수증을 신고할 것을 공고하여야 한다. 그 기간은 2월이상이어야 한다.
②제88조제2항, 제3항과 제89조의 규정은 전항의 경우에 준용한다.

제1033조 (최고기간중의 변제거절) 한정승인자는 전조제1항의 기간만료전에는 상속채권의 변제를 거절할 수 있다.

제1034조 (배당변제)
①한정승인자는 제1032조제1항의 기간만료후에 상속재산으로서 그 기간내에 신고한 채권자와 한정승인자가 알고 있는 채권자에 대하여 각채권액의 비율로 변제하여야 한다. 그러나 우선권있는 채권자의 권리를 해하지 못한다.
②제1019조제3항의 규정에 의하여 한정승인을 한 경우에는 그 상속인은 상속재산 중에서 남아있는 상속재산과 함께 이미 처분한 재산의 가액을 합하여 제1항의 변제를 하여야 한다. 다만, 한정승인을 하기 전에 상속채권자나 유증받은 자에 대하여 변제한 가액은 이미 처분한 재산의 가액에서 제외한다. <신설 2005.3.31>

제1035조 (변제기전의 채무등의 변제)
①한정승인자는 변제기에 이르지 아니한 채권에 대하여도 전조의 규정에 의하여 변제하여야 한다.
②조건있는 채권이나 존속기간의 불확정한 채권은 법원의 선임한 감정인의 평가에 의하여 변제하여야 한다.

제1036조 (수증자에의 변제) 한정승인자는 전2조의 규정에 의하여 상속채권자에 대한 변제를 완료한 후가 아니면 유증받은 자에게 변제하지 못한다.

제1037조 (상속재산의 경매) 전3조의 규정에 의한 변제를 하기 위하여 상속재산의 전부나 일부를 매각할 필요가 있는 때에는 민사집행법에 의하여 경매하여야 한다.<개정 1997.12.13, 2001.12.29>

제1038조 (부당변제 등으로 인한 책임<개정 2005.3.31>)
①한정승인자가 제1032조의 규정에 의한 공고나 최고를 해태하거나 제1033조 내지 제1036조의 규정에 위반하여 어느 상속채권자나 유증 받은 자에게 변제함으로 인하여 다른 상속채권자나 유증 받은 자에 대하여 변제할 수 없게 된 때에는 한정승인자는 그 손해를 배상하여야 한다. 제1019조제3항의 규정에 의하여 한정승인을 한 경우 그 이전에 상속채무가 상속재산을 초과함을 알지 못한 데 과실이 있는 상속인이 상속채권자나 유증받은 자에게 변제한 때에도 또한 같다. <개정 2005.3.31>
②제1항 전단의 경우에 변제를 받지 못한 상속채권자나 유증 받은 자는 그 사정을 알고 변제를 받은 상속채권자나 유증받은 자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다. 제1019조제3항의 규정에 의하여 한정승인을 한 경우 그 이전에 상속채무가 상속재산을 초과함을 알고 변제받은 상속채권자나 유증받은 자가 있는 때에도 또한 같다. <개정 2005.3.31>
③제766조의 규정은 제1항 및 제2항의 경우에 준용한다. <개정 2005.3.31>

제1039조 (신고하지 않은 채권자등) 제1032조제1항의 기간내에 신고하지 아니한 상속채권자 및 유증받은 자로서 한정승인자가 알지 못한 자는 상속재산의 잔여가 있는 경우에 한하여 그 변제를 받을 수 있다. 그러나 상속재산에 대하여 특별담보권있는 때에는 그러하지 아니하다.

제1040조 (공동상속재산과 그 관리인의 선임)
①상속인이 수인인 경우에는 법원은 각상속인 기타 이해관계인의 청구에 의하여 공동상속인중에서 상속재산관리인을 선임할 수 있다.
②법원이 선임한 관리인은 공동상속인을 대표하여 상속재산의 관리와 채무의 변제에 관한 모든 행위를 할 권리의무가 있다.
③제1022조, 제1032조 내지 전조의 규정은 전항의 관리인에 준용한다. 그러나 제1032조의 규정에 의하여 공고할 5일의 기간은 관리인이 그 선임을 안 날로부터 기산한다.

3.상속의 포기

피상속인의 상속재산에 대한 모든 권리·의무의 승계를 부인하고, 상속개시 당시부터 상속인이 아니었던 것과 같은 효력을 발생하려는 단독의 의사표시(상속개시가 있음을 안 날로부터 3월 이내에 가정법원에 상속포기 신고)(민법§1041∼§1043)

제1041조 (포기의 방식) 상속인이 상속을 포기할 때에는 제1019조제1항의 기간내에 가정법원에 포기의 신고를 하여야 한다.<개정 1990.1.13>

제1042조 (포기의 소급효) 상속의 포기는 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다.

제1043조 (포기한 상속재산의 귀속) 상속인이 수인인 경우에 어느 상속인이 상속을 포기한 때에는 그 상속분은 다른 상속인의 상속분의 비율로 그 상속인에게 귀속된다.

제1044조 (포기한 상속재산의 관리계속의무)
①상속을 포기한 자는 그 포기로 인하여 상속인이 된 자가 상속재산을 관리할 수 있을 때까지 그 재산의 관리를 계속하여야 한다.
②제1022조와 제1023조의 규정은 전항의 재산관리에 준용한다.

제1024조 (승인, 포기의 취소금지)
①상속의 승인이나 포기는 제1019조제1항의 기간내에도 이를 취소하지 못한다.<개정 1990.1.13>
②전항의 규정은 총칙편의 규정에 의한 취소에 영향을 미치지 아니한다. 그러나 그 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3월, 승인 또는 포기한 날로부터 1년내에 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸된다.

아이가 학교에서 귀가하여 집에 들어가려고 아파트 각 라인별 입구에 있는 유리문을 밀었는데 문이 넘어지면서 강화유리로 된 문짝이 박살이 났다

아파트 관리과장 : 애가 밀어서 넘어졌으니 수리비를 부담하시오

아이엄마 : ?? 물어내야 하나요? 애가 발로 찬것도 아닌데 오비이락도 유분수지...

관리과장 : 그집 애가 밀어서 넘어졌으니 당연히 그집에서 물어내야지 옆집에서 물어냅니까?

아이엄마 : 문을 밀고 들어오지 문 건드리지 않고 틈새로 스며 들어옮니까?

               문에 문제가 생겨서 손으로 밀어서 넘어질 정도면 밀지말라고 경고문을 붙였어야지요

관리과장 : 애들이 세게 밀으니까 넘어가지요

아이엄마 : 애가 살짝 밀었다는데요

관리과장 : 힘껏 밀었다는 증인 찾아내면 물어내야 해요

아이엄마 : 증인 못 찾으면 관리과장님 월급에서 삭감하세요

관리과장 : #%* ??

근대 민법의 3대 원칙

1.사유재산 존중의 원칙

2.사적 자치의 원칙(계약자유의 원칙)

3.과실책임의 원칙

    개인이 타인에게 준 손해에 대하여서 그행위가 위법할 뿐만 아니라 동시에 고의 또는 과실에 기한 경우에만 책임을 지고, 그러한 고의나 과실이 없는 행위에 대하여는 채임을 지지 않는다는 원칙이며, 자기책임의 원칙 이라고 한다

문이 파손되는 손해는 발생하였으나

문을 열기위한 행위는 위법하지 아니하며, 문짝을 밀때마다 혹시 넘어갈려나 하는 의심을 갖고 항상 조심조심 살살 밀어야 할 주의 의무가 있다고도 할 수 없으니 과실도 없고 .. 오히려 아파트 주민이 공동으로 사용하는 출입구 문짝은 관리책임이 있는 관리사무소에서 정상작동여부 및 안전상의 하자가 없는지 정기적으로 점검하고 안전및 기능을 유지할 의무가 있으므로 ..

ㅋㅋ 

관리과장님께서 전화를 끊고 화가나서 굵직한 오른발로 관리사무소 벽을 걷어 찼다는데

그 순간 벽체가 무너지면서 지나가던 관리사무소장님이 콘크리이트 더미에 깔려서 대퇴골이 골절되는 중상을 당하여 치료비만 이천만원이 나왔다고 가정하면.. ^^

그럼 누가 물어내야 하지 ?? ... 관리과장님 발길질에 콘크리이트 벽체가 무너졌으니 관리과장님 책임이 당근이쥐~ ^^ ??  건설업체 사장은 이미 부실공사책임지다가 파산하고 감방 살이중이라나 ㅋㅋ 믿거나 말거나 --