임대차 계약의 계속과 계약내용 변경시 유의사항

임대차 계약의 계속과 계약내용 변경시 유의사항

  봄철에 이사를 하기 위해서 지금 분주히 움직이고 계시는 분들이 많다. 주로 10월부터 3월까지는 이사를 많이 하는 시기이므로 전문가들은 이시기에는 전세가격이 비교적 높은 편이므로 전세가격이 안정되어 있는 여름으로 계약시기를 변경하는 것이 좋다고들 한다.

아뭏튼 지금의 시기에는 학교문제, 직장문제, 결혼 등으로 인하여 이사를 많이하는 시기이므로 공인중개사사무실에는 문의 전화나 방문이 잦다.

그런데 요즈음은 새로이 전셋집을 구해서 이사를 오는 경우에는 대체로 공인중개사의 중개에 의하여이사를 하는 경우가 많으므로 친절하게 계약시 또는 계약 후 유의 사항을 잘 알려주므로 큰 걱정   없이 이사를 할 수 있다. 그러나 계약기간 중에 계약을 갱신해야 하는 기존의 세입자인 경우는 통상 집주인과 세입자간에만 계약의 갱신이 이루어지므로 임대차 관련 법률상식을 잘 모르는 상태에서   계약갱신을 한다면 예상치 못했던 손해를 볼 수도 있으므로 사전에 이에 대한 지식을 알아두어야 할 필요가 있어 기존의 임대차계약의 갱신과 관련하여 나의,소중한 재산인 보증금을 지킬 수 있는 방법을 알아본다.

1. 임대차 계약의 내용에 변경 없이 그대로 계속되는 경우

2년전에 확정일자를 받은 계약서는 되도록 새로이 작성하지 않는 것이 좋다. 왜냐하면 계약서를 다시 작성하는 경우 2년 전에는 없었던 근저당  또는 소유권을 제한하는 여러 가지 사항들이 새로 설정된 경우가 있을 수 있기 때문이다.

그렇다고 한다면 새로이 작성한 계약서는 새로이 설정된 근저당권 등 보다 후 순위의 순위보존력을 가져 불리하게 되므로 만약 해당 주택이 근저당권에 의한 경매의 실행이 되게 되면 자신의 보증금을 보장 받을 수 없는 지경에 이를지도 모르기 때문이다.

따라서 계약기간의 만료 후 같은 조건으로 계약이 존속되기로 계약을 갱신했거나 묵시적으로 계약의 갱신이 됐다면 계약서를 다시 쓸 필요가 없다는 것이다.

여기서 묵시적 계약갱신이란 집주인이 임대차기간 만료 6개월~1개월 전까지 세입자에게 계약이 만료되었으므로 계약을 갱신하자는 통보나 보증금 또는 계약기간 등 계약 조건 등을 변경하자는 통보를 하지 않은 채 기존의 임대차와 동일한 조건으로 계속 진행되어 다시 임대차를 한 것으로 보는 것을 말한다.

이렇게 묵시적으로 계약갱신이 이루어진 경우의 임대차 기간은 2년으로 보기 때문에 이 기간 동안에는 집주인은 중도에 계약을 해지하자거나 전새금을 인상시켜달라는 요구를 할 수 없게 된다.

그러나 이외는 반대로 임차인은 묵시적 갱신이 된 후에도 언제든지 이사를 가야겠다고 하는 계약해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나게 되면 계약이 해지된 것으로 보아 전세보증금의 반환을 요구할 수 있게된다.

만약 전세금반환 요구를 했음에도 불구하고 주인이 전세금을 반환해 주지 않는다면 일정한 절차를 거쳐 임차권등기명령 신청하여 임차권등기를 한 후 이사를 할 수 있으며, 그래도 전세보증금을 주지 않는다면 그 집을 경매에 부쳐 전세보증금을 회수할 수 있게 된다.

  

2. 임대차 계약의 내용에 변경이 있는 경우

여기에도 두 가지의 경우를 생각해 볼 수 있다. 즉, 전세 보증금의 변동은 없고, 다른 계약조건의 변경이 있는 경우에는 기존 계약서에 변경된 내용을 적고 임대인과 임차인이 확인도장을 찍으면 되며 확정일자를 다시 받을 필요가 없다.

그러나 전세 보증금이 증액되는 등의 변화가 생겼다면 이제까지의 상황과는 조금 다르다. 왜냐하면 기존의 확정일자를 받은 계약서의 효력은 인상되기 전의 보증금에 대한 대항력과 우선변제적 효력을 가지므로, 보증금의 증액부분은 영향을 미치지 못하기 때문이다. 따라서 이 경우는 보증금의 인상분에 대한 별도의 계약서를 작성하고 이 계약서를 다시 확정일자를 받아야 하며 기존의 확정일자를 받은 계약서와 증액된 보증금에 대하여 새로이 계약서를 작성하고 확정일자를 받은 계약서 두 개를 잘 보관해야 한다는 것이다.

그렇게 되면 기존임대차 계약서는 2년 전에 확정일자를 받았으므로 그 금액 만큼의 보증금 부분에 대하여는 2년 전의 대항력과 우선변제권을 그대로 가지게 되며, 보증금 증액만큼 새로이 작성한 계약서는 계약서 작성과 확정일자를 받은 시점부터 대항력과 우선변제권을 가질 수 있게 되는 것이다. 

이렇게 전세보증금을 증액하여 재계약을 할 경우에는 반드시 등기부등본을 발급받아서 기존의 계약체결과 현재의 계약체결 시점 사이에 그동은 새로은 근저당권의 설정이나 다른 소유권을 제한하는 여러기지 사항의 유무도 확인해 보아야 한다.

만약, 많은 금액의 근저당 설정이 되어 있거나 소유권을 제한할 수 있는 다른 사항이 있을 경우는 새로운 계약을 고려해 보아야 한다.

여기서 절대적으로 주의해야 할 사항은 기존의 임대차계약서를 파기하고 새로이 전체보증금에 대한 임대차계약서를 새로 작성하는 일이 없어야 한다. 왜냐하면 기존의 임대차 보증금이 취득했던 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있기 때문이다.

만약 주민등록이 유지되고 있는 상태에서 기존의 계약이 갱신됐다 하더라도 기존의 확정일자는 그대로 유지되므로 기존 계약서는 반드시 보관해야하며, 새로이 체결하는 계약서에는 기존 임대차계약이유효하게 존속한다는 내용을 특약으로 명기하여 분명히 해두어야 한다.

<작성자 ; 리치공인중개사무소 소장 이기찬>