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통나무 전원주택 잘 지으려면

시공업체 잘 선정하고 벽체수 줄여야

통나무주택은 말그대로 통나무로 벽체를 쌓아 짓는 집을 말한다. 미국식 경량 목조주택과는 달리 별도로 단열재를 쓰지 않는다. 나무 벽체 자체만 가지고 단열?방음을 하는 주택이다.

자연 소재인 목재만을 사용해 집을 짓기 때문에 통나무주택은 건강주택으로 알려졌다. 대개 카페?음식점 용도로 지어지지만 요즘에는 주거용으로 찾는 수요가 꾸준하다.

통나무주택, 얼마면 짓나

통나무 주택도 자재 가격이 건축비를 좌우한다. 대부분 통나무주택 자재는 미국, 캐나다 등 북미나 핀란드 등 북유럽에서 수입해 쓰기 때문에 국내 산에 비해 비싼 편이다. 순수 통나무주택의 건축비는 3.3㎡당 400만원 선이다. 국산 통나무에 비해 20∼30%가량 비싸다.

▲ 각형 통나무주택으로 건축비는  3.3㎡당 400만원선이다. 

통나무주택이 목조주택에 비해 비싼 것은 창호(창문) 가격 때문이다 목조주택은 공장에서 일률적으로 생산한 규격화된 창호를 사용할 수 있지만 통나무주택 별도로 주문 제작하는 경우가 많다. 대개 목조주택의 건축비가 3.3㎡당 350만원대인데 통나무주택이 450만원이 넘어가는 이유가 바로 이 창호가격이 건축비에 포함돼 있기 때문이다.

일반적으로 원형 통나무주택(둥근 원목을 껍질만 벗겨서 짓는 주택)의 경우 99㎡를 기준으로 원목을 햄록이나 더글라스퍼, 스프러스로 써서 약 60일간의 공사기간으로 지었을 때 3.3㎡당 380만원선의 비용이 든다.

▲ 원형 통나무주택으로 3.3㎡당 380만원선이면 지을 수 있다.

각형 통나무주택(원형 통나무를 사각형으로 깎아 짓는 주택)의 경우 99㎡를 기준으로 레드시더와 홍송을 사용해 약 50일간의 공사기간으로 지었을 때 3.3㎡당 400만원선의 비용이 든다.

99㎡짜리 통나무 주택을 짓는데 소요되는 목재를 전량 수입했을 때 현지 가격은 3만달러에서 5만달러 정도. 최종적으로 통나무주택을 완공시키는 데까지 드는 총 비용은 이 자재비의 대략 2배 정도다.

때문에 기본적인 골조 자재가 국내 공사현장까지 반입될 경우의 자재비용을 견적낸 후 그것에 2배를 곱해 최종비용을 산출해보는 것이 가장 합리적인 통나무주택 건축비 산정 방식이다.

벽체수 줄여야 경제적으로 지을 수 있어

통나무주택은 특히 벽체값이 비싸다. 값비싼 수입산 통나무를 많이 써야 하기 때문이다. 건축비(자재비 포함)를 낮추려면 벽체량을 줄여야 한다. 건물 연면적이 약 231㎡(약 70평)이라면 벽체 27개와 지붕 5개로 구성하는 게 가장 합리적이다. 벽체수를 줄이려면 다락방 형식의 2층 구조(중2층)를 채택해야 한다.

이때 지붕경사면을 활용해 중2층 구조를 만드는 것도 한 방법이다. 1층은 콘크리트로 하고, 2층을 통나무로 해 평균단가를 낮추기도 한다. 이 경우 1층에는 공용 공간, 즉 주방, 거실, 다용도실, 그리고 취미생활 공간을 배치하는 게 좋다.

벽체를 혼용해 짓는 것도 좋은 방법이다. 초기 통나무주택을 지을 때는 외벽체뿐만 아니라 내부벽체도 모두 통나무로 했다. 그러나 요즘 미국 등 북미지역에선 통나무 일색의 단조로움을 피하고 건축비를 줄이기 위해 내벽은 2“×4” 목구조로 세우되 외벽만 통나무로 하는 혼용방식이 인기다.

이러면 대략 전체 건축비의 10% 정도 가량을 줄일 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.

시공업체 선정도 중요해

통나무주택을 경제적으로 지으려면 또 시공업체를 잘 선정해야 한다. 아파트와는 달리 주문 주택 형태로 지어지는 통나무주택은 어떤 시공업체를 선정하느냐에 따라 건축비에서 차이가 크다. 뿐 아니라 ‘판자집을 짓느냐, 아니면 제대로 된 주택을 짓느냐’를 판가름한다.

시공경험이 풍부한 업체가 통나무주택을 경제적으로 지을 줄 안다. 공정을 효율적으로 운영하는 노하우를 가지고 있기 때문이다. 미국 등 북지지역이나 핀란드 등 북유럽에서 주로 수입하는 통나무주택의 자재 품질은 거의 동일하다. 문제는 이와 같이 동일한 자재를 가지고 얼마만큼 정확하고, 짧은 기간에 완공하느냐에 따라 건축비에서 차이가 난다는 점이다.

통나무주택 시공 인력의 인건비(일당)는 비싼 편이다. 이들은 일당은 대목(大木) 15 

만∼20만원, 숙련 미장공 12만원, 잡부 5만원 선이다. 전체 시공기간이 짧아지면 그만큼 인건비 투입요인이 줄어들어 전체 건축비가 낮아질 수 밖에 없다.

또 시공 경험이 풍부한 업체는 체계적인 시공관리 시스템을 갖추고 있어 공기를 단축시키고 건축비를 절감하는 노하우를 가지고 있다. 그래서 통나무주택 시공업체를 선정할 땐 건축주와 설계자, 업체 간의 원활한 의사소통을 통한 효율적인 업무 조정과 진행이 가능한지 확인해 봐야 한다.

이런 업체만이 착공 단계에서부터 시공, 준공단계에 이르기까지 지속적인 품질관리, 공정관리, 비용관리로 공기를 단축시키고 원가를 절감시킬 줄 알기 때문이다.

하자보수 2년 이상 제시하는 업체가 좋아

앞서 말했지만 통나무주택을 지을 때는 시공업체 선정이 가장 중요하다. 어떤 시공업체가 집을 잘 짓는지 알아보려면 그 업체가 지은 주택을 직접 둘러보면 된다. 백문이 불여일견인 것이다.

현장 답사를 통해 단열은 잘 되는지, 현관문를 포함한 각 문들의 삐걱거림은 없는지, 창호는 뒤틀리지 않고 제대로 맞는지, 마감은 치밀한지, 기타 거주에 불편한 점은 없는지를 꼼꼼하게 살핀다. 대개 이 과정에서 시공업체의 시공능력이 드러난다.

또 시공업체를 선정할 때는 홍보자료를 무조건 믿지 말고 업체가 제시하는 건축비나 공사내용에 대한 명확한 근거를 제출받는 게 좋다. 업체를 선정할 때 시공업체에서 만든 홍보물을 그대로 맹신하는 것은 절대 금물이다. 일부 업체들은 자신들이 짓지 않은 통나무주택을 홍보 책자에 버젓이 올리기도 하기 때문이다.

아울러 재무상태가 건실한 업체를 선택해야 완공 후 하자가 발생했을 경우에 대비할 수 있다. 물론 시공계약을 체결할 때에는 하자보수 기간을 별도로 분명히 정해 둬야 한다. 보통 하자보수 기간을 1∼2년 정도로 제시하는 업체들이 대부분이다.

그런데 통나무는 특성상 5∼6년이 지난 뒤 하자가 드러난다. 때문에 가능한 한 하자보수를 받을 수 있는 기간이 긴 곳을 고른다. 영세업자를 통해 통나무주택을 지으면 하자가 발생했을 때 업체가 도산하거나 하자보수 이행하지 않을 위험이 있다.

<자료원 : 중앙일보조인스랜드 2008/05/23>

좋은 전원주택지 찾는 노하우는? 

잘못 선정한 입지는 재산,건강에도 악영향

전원주택에 관심이 많아지고 있다.

주 5일제가 정착이 되고 웰빙관련 트렌드가 확산이 되면서 그 수요는 점차 늘고 있다.

특히 전원주택지은 입지가 상당히 중요하다.

집이야 살면서 고칠 수 있지만 터는 선택하면 거의 반영구적이므로 사전에 치밀하게 알아본 후 선정해도 늦지 않다.

선정한 입지는 재산상의 손실은 물론 가족의 건강에도 영향을 미칠 수 있으므로 몇 가지를 유념하다면 어는 정도의 예방은 가능하다고 본다.

전원주택지를 비롯한 토지시장은 아파트와 같이 정보를 얻기가 쉬운 것은 아니다.

지적상 도로가 있고 현재 지목이 대지라고 해서 마음대로 집을 지을 수도 없게 된 지역도 많다.

지적상 도로가 있고 단지개발 허가를 득하고 토목공사가 완료되어 지목이 대지가 된 단지가 형성되어 있어도 집을 짓지 못하는 이유는 무엇일까?

의문을 제기하는 사람들도 많다.

'국토계획 및 이용에 관한 법률'이 제정되어 시행되고 전국토가 개발허가제가 도입이 되어 때문이다.

개발허가제란 토지의 적성 평가를 받아야 하는데 도로, 환경, 연접지역 개발여부 등을 고려하여 허가를 내주기 때문에 전용허가나 형질변경허가를 받기가 어렵게 되었기 때문이다.

그래서 전원주택지를 사는 사람은 반드시 지번을 확인하고 각 시·군에서 발행하는 토지이용계획확인서, 지적도, 토지(임야)대장을 발급받아 현지답사를 하여 지적이 일치하는지, 용도지역은 무엇이며 공법상 이용제한은 없는지 공부상 도로는 접해 있는지 등을 꼼꼼이 따지어 투자를 해야 할 것으로 본다.

전원주택지를 고를 때 고려할 7가지 요소

첫번째 요소-배산

산을 뒤쪽에 두고 전원주택이 자리잡는 것을 말하는데 대부분이 산으로 둘러싸인 우리나라의 지형에서는 쉽게 배산의 요건을 갖출 수 있다.

그러나 산이 앞을 가로 막는다든지 너무 높이 올라가서 자리를 잡으면 실생활에 여러모로 어려운 점이 따르게 된다.

그리고 산을 집 뒤쪽으로 두면 겨울의 찬바람을 막고 해충으로부터의 간접적인 피해도 줄일 수 있을 뿐만 아니라 약간의 아래쪽인 앞쪽의 전망을 시야권에 두고 살피면서 기후의 변화와 농상의 상태,마을의 동햐으지나는사람들의 형태를 은연중에 살필 수 있게 했다.

이것은 자연스럽게 대지에 적응하며 살아온 우리 조상의 생활 지혜다. 그래서 배산이라는 기본적인 입지 조건은 우리나라의 산이 없어지지 않은한 무시할 수 없는 사항이다.

그리고 아무리 남향집이라고 할지라도 뒤쪽에 막아주는 산이 없으면 겨울에 차가운 북서풍과 여름에 무서운 동남풍이 불러 여름에는 덥고 겨울에는춥기 때문에 잘 살펴야 한다.

두번째 요소-임수

전원주택지를 구입하는 사람들 중에 일부는 여름철 물가를 찾았다가 주위경치에 반해 앞뒤를 가리지 않고 땅부터 구입하는 사람들이 있다.

물은 강,호수,계곡 등 다양한 형태로 우리 생활에 밀접한 관계를 맺고 있지만 잘못 판단항 경우 엄청난 자연 재해를 가져 올 수 있기 때문에 물가의 전워주택지는 세심하게 할 택지 중에 하나이다.

한편 계곡과 인접한 곳은 더욱 신경을 써서 입지해야 한다.

계곡은 강우량이 적은 봄,가을,겨울에는 물이 적어 크게 문제될 것이 없어 보이지만 여름철 장아에는 주의를 요한다.

또한 계곡과 인접한 곳은 지반이 약하거나 토사가 무너져 내릴 수 있으므로 잘 살펴봐야 한다.

이외에 토지 가격의 상승이 빠르고 매매가 쉬워 투자적인 면에서 유리한위락시설이 들어선 호수나 유원지 강가를 선호하는 사람들이 많다.

그러나 강물의 범람이 이로 인한 피해를 생각한다면 무턱대고 강가에 집을 지울 수는 없을 것이다.

세번째 요소-남향

도시의 주택지에 비해 전원주택지는 대개 일조량이 풍부한 것으로 알려져 있다.

그러나 서쪽이나 북쪽으로 비스듬하게 기울어 산을 등지고 있는 경우는 의외로 볕이 적게 드는 경우가 적지 않다.

위치에 따라서는 하루에 해가 드는 시간이 2~3시간에 불과한 곳도 많다. 어쩌면 양지바른 곳이 전원주택지의 첫째 조건에 속하는 것인지도 모른다. 그러나 직사광선이 하루 종일 너무 오래 내리쬐는 곳은 좋지 않다.

양지바른 곳이란 집주위의 땅에 고루 햇볕이 들어서 적당히 건조,살균될 수있는 곳을 말한다. 그러나 때에 따라서는 향을 크게 신경쓰지 않고 입지한 경우도 있다.

네번째 요소-접도

전원주택을 짓고 싶어하는 사람이라면 누구든지 뒤로는 나지막한 산이 있고,앞에는 유유히 맑은 강물이 흐르는 볕이 잘드는 남향을 최고의 입지로 손꼽을 것이다.

그러나 이처럼 최적의 조건을 갖춘 곳이라 할지라도 도로와 접하지 않는다면 전원주택을 지울 수 없다.

전원주택은 관청으로부터 인허가를 받고 그 허가에 의해 건축을 할 수 있는데 만일 도로가 없다면 허가를 받을 수 없다.

허가를 받기 위해서는 반드시 폭이 4M인 도로에 인점해야 한다.

간혹 도로문제를 간과하고 계곡이나 강의 경치에 매료되어 전원주택 입지를 결정해 버리고 공사를 시작하는 경우가 있다.

그러나 얼마 못가서 도로나 교량에 관한 문제로 허가가 떨어지지 않기 때문에 공사를 중단해야 한다.

또한 접도문제는 땅값과 깊은 관련이 있는 부분이므로 더욱 관심을 가져야 한다.

주 도로에서 얼마나 떨어져 있느냐가 크게 가격을 좌우하기 때문이다.

다섯번째 요소-토질

전원주택의 자연적 조건은 크게 집 지을 터와 그 주변 경관으로 나뉜다. 토질은 집 지을 터와 직접 연관되어 있는 경우가 많기 때문에 다음과 같은 사항을 면밀히 분석해야 한다.

땅의 성질은 지표면에 나타난 현상과 지하에 묻혀 보이지 않은 현상을 동시에 검토해야 한다.

흔히 좋은 집터라면 비석비토라 하여 돌도 아니고 흙도 아닌 곳을 말한다

이런 땅은 배수가 잘되어 습하지도 않고 쉽게 건조하지도 않으면서 모래나 암석이 적어 식물의 생장에도 좋다.

반면 항상 습도가 많고 힘없이 푹푹 꺼지며 검은 색이 나는 땅은 인체에 유해한 땅이다.

이런 땅은 하층부가 점토질로 형성되어 배수가 원할하지 않아 물기가 많은땅이다.

반대로 배수가 너무 잘되어 항시 메마른 땅이나 암석,자갈이 많은 땅도 피해야 한다.

또한 주택의 밑으로 수맥이 흐른다면 이 또한 건강에 좋지 않을 뿐더러 풍수지리적인 면에서도 가급적 주택을 짓지 않도록 하고 있다.

때문에 토질을 살피면서 꼭 주변에 수맥 상태도 함께 체크해야 한다.

여섯번째 요소-지반의 상태

전원주택의 대부분은 산림을 훼손하거나 농지를 전용해서 건축이 된다.

산림을 훼손할 경우 산을 깎아서 옹벽이나 석축을 쌓아 부지를 조성하고,농지의 경우 흙으로 매립해서 부지를 조성한다.

경사가 있는 산을 무리하게 부지 조성하면 토지 유출이나 붕괴의 위험소지가 많다.

그리고 옹벽이나 석축을 쌓아 부지를 조성할 때 흙으로 매우는 경우가 많은데 이 경우 토지의 지반이 단단해 지기 전에 건축을 하면 차후 조금씩 땅이 가라앉고 건축물이 기울어 붕괴되기 쉽기 때문에 반드시 지반의 강화작업이 필요하다.

이와 같은 매립의 경우는 지반 강화 작업을 하거나 배수를 잘하여 전원주택을 지으면 크게 문제되지 않지만 산업폐기물이나 생활 폐기물을 매립한 땅은 지속적으로 해로운 가스가 발생되어 인체에 아주 나쁜 영향을 주기 때문에 피해야 한다. 이밖에도 지질이 서로 달리 만나는 곳도 피해야 한다.

이는 지각 변동시 지질이 서로 달리 작용함으로 인해 건축물이 붕괴되거나 파손될 염려가 있기 때문이다.

일곱번째 요소-저지대

전원주택지로 저지대는 장마나 홍수시 침수의 우려가 있고 땅이 습해서 농작물이 잘 자라지 않기 때문에 땅을 구입시 신중해야 한다.

전원주택지를 찾을 때 고려할 다섯가지 체크사항은?

첫째, 무엇보다도 인근 교육환경이나 편의시설 등을 살펴보아야 한다.

전원주택이라고 하여 생각처럼 모든 것이 그림처럼 환상적인 것만은 아니다.

기초적인 가정생활이나 편의시설,학교,병원 등으로 가기 위한 불편함이 여간 큰 것이 아니다.

특히 초ㆍ중ㆍ고등학교 학생들이 있는 가정의 경우에는 학교와의 거리,통학수단의 버스노선,주변환경 등을 충분히 고려하는 것이 중요하다.

둘째, 직장과의 출퇴근시간을 고려해 봐야 한다.

특히 대중교통수단과의 연계를 알아봐야하고 요즘 같이 연료비가 많이 들어가는 경우에는 자동차연료비가 차지하는 비용이 만만치 않기때문에 중요한 고려 사항중 하나이다.

게다가 고속도로나 톨게이트를 여러곳 통과하는 경우에는 더욱더 출퇴근시간에 교통체증으로 인하여 소요되는 거리는 또 다르기 때문에 사전에 충분한 고려와 사전점검이 필요하다.

셋째, 방범문제와 안전문제이다.

전원적인 분위기와 경관을 우선시하다보면 인접된 마을과의 거리가 이격됨으로 인하여 주민과의 관계에 문제가 생기게 된다.

특히 불의의 사고나 문제의 발생시 이웃 주민들의 도움을 요청하거나 연락에 있어서도 용이치 못하여 생활에 여러움이 많을 수 있다.

그러므로 이러한 문제에 각별히 신경을 써야 한다.

넷째, 관련투입비용을 자세하게 분석해 보아야 한다.

가장 기본적으로 땅값이 적절한지 그리고 전원주택인 만큼 경사진 부분에 대한 토목공사비 등의 추가 투입 여부를 잘 따져봐야 한다.

다섯째, 환금성이 있는지를 따져봐야 한다.

부동산을 살때에는 특히 팔때를 생각해야 하지만 전원주택지도 예외는

아니다. 물론 전원주택지가 다른 부동산과는 틀려 환금성이 높은 것은

아니다. 하지만 전원주택지에 살다가 경우에 따라서는 집을 팔고 나가야 할 경우도 생길 수 있다. 그러므로 이러한 경우를 대비하여 바로 현금화 할 수 있는 지역을 선택하는 것이 좋다.

<자료 : 다음카페 부귀모>

집지을수 있는 땅 만들기

부지를 마련했다면 집을 지을 수 있는 땅, 즉‘대지로 전용허가(개발행위허가)를 받아야 한다.

지목이 대지인 땅을 구입했다면 상관없겠지만, 자연환경 좋은 도심 외곽은 대지도 많지 않다.

설령 있다 하더라도 가격이 만만치 않다.

그렇기에 많은 사람이 전원주택을 짓고자 대지로 전용 가능한 농지나 임야를 찾는다. 하지만 본인이 직접 군청이며 읍사무소를 드나들면서 전용허가를 받는 경우는 드물다.

대부분 부동산중개사무소나 설계·시공업체에 맡기는 편이다. 그럴 것이 준비하고 제출해야 하는 서류가 많고, 또 농지나 건축과 관련 법률 상식도 필요로 하기에 여간 성가시고 골치 아픈 게 아니다.

그러나 절차가 까다롭고 복잡하더라도 직접 전용허가를 받는다면 보통 100만∼150만 원은 절약할 수 있다. 또 농지나 주택에 대한 이해의 폭을 넓히는 계기가 되므로 한번 도전해 볼만하다.

농지전용 - 대지로 전용 가능한지 살펴야

농지를 대지로 바꾸는 것은 도시지역 내에서는 ‘개발행위허가’, 그 이외의 지역에서는 ‘농지전용’이 된다. 2003년 1월 1일부터 ‘국토의계획및이용에관한법률’이 제정되면서 종전의 전용허가는 도시지역 내에서는 개발행위허가제로 변경됐고, 제출서류도 기존 농지전용허가 관련 서류에 건축허가를 위한 관련 서류가 추가됐다.

그리고 농지, 즉 밭이나 논이라고 해서 모두 전용을 받을 수 있는 것은 아니다. 농사짓기에 적합한 농지는 농업진흥구역으로 정해 철저히 보호하기 때문에 농지전용은 어렵다.

단, 농업보호구역일 경우에는 농업인주택 등의 신축은 가능하다. 따라서 신청 시에는 농지전용 담당자를 만나서 농지전용이 가능한 땅인지, 또 건폐율과 용적률은 얼마인지 꼼꼼히 알아봐야 한다.

산지전용 - 용도지역이 관리지역이여야

정부정책이 농지는 규제를 풀되 산지는 보호하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다. 2003년 10월 이후 산지관리법 시행으로 경사도, 연접개발, 준공 등이 더욱 까다로워졌다.

기존 산림의 대지 전용을 위한 산림형질변경허가는 산지의 종합적이고 체계적인 관리, 산지의 난개발 방지, 친환경적인 산지 이용 체계 구축을 위해 산지관리법(2002.12.30) 동법시행령(2003.9.29)에 따라 ‘산지전용허가’로 바뀌었다.

일반적으로 도시지역 이외의 산지 중 대지로 전용이 가능한 곳은 용도지역이 관리지역이어야 한다. 그리고 용도지역이 농림지역인 산지는 원칙적으로 대지 전용이 불가능하다.

산지는 농지에 비하여 구입 비용에 대한 부담이 적고, 대체조림비 역시 농지조성비에 비해 월등히 적다.

전용 신청시 주의 사항

농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있다. 토지거래허가지역이나 수질대책Ⅰ권역에서는 1년 이상 거주를 해야 전용허가를 받을 수 있다.

당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 받거나 이전을 하는 방법이 있다.

지적도상 맹지에는 전용허가가 나오지 않으므로 진입 토지주의 인감을 첨부한 토지사용승낙서를 받아야 한다.

맹지인 경우에는 도로의 폭이 3미터 이상이어야 하며 진입 거리가 35미터인 경우에는 도로 폭이 4미터는 돼야 한다.

또한 자연녹지 내에서의 도로는 4미터 이상, 단지를 조성하려면 6미터 이상의 도로를 확보해야 한다. 산지를 구매할 때는 농지에 비해 상당한 주의가 필요하다.

그 가운데 중요한 몇 가지를 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 현황도로 저촉 여부를 따져야 한다. 도로가 없을 경우에는 개설이 가능한지 여부도 같이 알아본다. 산지는 농지에 비하여 현황도로 구분이 상당히 까다롭다. 반드시 인·허가 관련 측량사무실이나 해당 시·군의 담당직원에게 문의하는 것이 필요하다.

둘째, 부대적인 허가사항이 있나 확인해야 한다. 예를 들어, 산지의 골짜기에서 지적상에 상관없이 실제로 물이 흐르는 경우가 있다. 이에 따른 인허가 사항 및 법률적 문제에 대한 조언이 필수적이다.

셋째, 임목도 확인해야 한다. 임목, 즉 산림이 산지면적당 100퍼센트 이상일 경우 허가가 불가능하다. 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상(산림의 하층에서 생육하고 있는 관목ㆍ초본ㆍ이끼 등의 하층식생의 총칭)이 너무 좋거나 입목본수도가 50퍼센트 이상이거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용허가를 받기가 매우 까다롭다. 이는 지역별로 법률을 다르게 적용하므로 반드시 확인해야 한다.

넷째, 토지전문가나 시군 해당 부서의 확인 절차가 필요하다. 2003년 10월 산지관리법 시행규칙에 따라 기존 3만 제곱미터(약 9075평) 이상 개발허가를 받은 곳이 옆에 있으면 개발행위를 금지했다.

허가 예정지 경계와 기존 산지전용허가지역의 경계가 직선거리 500미터 이내에 있을 때 기존 허가지역과 해당지역 면적을 합해 3만 제곱미터를 초과하면 개발이 안 되므로 주변 여건도 알아보아야 한다. 앞의 경우가 모두 적합할지라도 대지로 전용이 반드시 이뤄지는 것은 아니므로, 산지를 구입할 경우에는 반드시 토지전문가나 시군 해당 부서의 확인 절차가 필요하다.

전용에 들어가는 비용

농지전용비는 농지의 측량설계비, 측량설계사무소에 내는 의뢰비, 농지조성비 등이 든다. 민원실 서류 신청비나 면허세, 지역개발공채 구입비 등 10만 원 이내의 소소한 비용도 내야 한다.

측량부터 대행까지 총괄하여 드는 비용은 300평 미만의 부지는 250만~400만 원 정도, 300평 이상은 평당 1만 6000원 선까지 한다.

애초에 대행업체와 표준용역계약서 같은 명확한 계약서를 작성해 두는 것이 좋다.

농지전용을 신청한 후에는 농지조성비(10,300~21,900원)를 납부해야 한다. 농지조성비는 농지를 대지로 전용한 만큼 농지를 다시 조성해야 하는데, 이 때 필요한 재원을 마련하려는 목적이다.

산지전용비는 산지의 측량설계비, 대체조림비, 적지복구비, 지역개발공채비 등이 든다. 측량 설계 용역비용은 대략 300평 기준으로 350만∼450만 원, 그 이상의 개발이 필요할 경우는 약 평당 1만 4000원 정도로 산정하면 된다.

대행업체에 따라 약간의 비용차가 발생하니 표준용역계약서를 반드시 작성하는 것이 좋다. 대체조림비는 제곱미터당 1,581원 외에 약간의 면허세(면적에 따름) 및 적지복구비(15도 미만 2,506원/㎡, 15∼30도 7965.9원/㎡ : 보증보험으로 대체가능), 지역개발공채(할인가능)를 납부하여야 하나 부담이 되는 금액은 아니다.

전용허가를 받은 후에 할 일

농지전용은 허가일로부터 2년 이내에 건축을 착공하고, 그후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가는 다시 취소된다.

이 때 이미 납입한 농지조성비는 농지로 복구한 상태에서 환불을 받을 수 있다. 산지전용은 보통 1년이며 1회에 한하여 1년 연장할 수 있다.

혹 기간 내에 준공절차를 밟지 않으면 허가가 취소되며 이때 대체조림비는 환불 받을 수 있다. 산림준공 신청 전에는 토목공사에 앞서 적지복구 설계승인 절차가 있다.

적지복구 설계란 개발을 위해 파헤친 산림을 어떤 식으로 복구해 놓을 것인지 미리 밝혀 승인을 받아야 하는 것이다. 농지를 전용할 때는 해당되지 않는 절차다.

<자료원 : 닥터아파트 2008-04-15>

http://blog.drapt.com/neorich/3104061208225252309

자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡ 

임야의 종류와 전원주택 신축 가능지

임야에는 농림지역인 보전산지와 관리지역인 준보전산지가 있다. 보전산지는 다시 공익용 보전산지와 생산용 보전산지(종전 보전임지)가 있다.

보전산지 중 <공익용 보전산지>에서는 개인의 전원주택 신축은 불가능하다.;

이 임야는 보존을 주목적으로 하여 오로지 국방, 도로 등 공익용으로만 쓸수 있기 때문이다.,

그러나 <생산용 보전산지>에서는 농지에서와 마찬가지로 농업인이나 임업인은 일정 조건하에 산지전용을 받아 농가주택을 지을 수 있다.

또 농장이나 방목등은 일정 면적 이하에서 산지전용허가를 받으면 이용 가능하다.

관리지역에 해당하는 <준보전산지>는 도시인도 산지전용을 통해 주택을 지을 수 있다.

준보전산지는 원래 도로. 주택. 공장 등을 위해 유보해 놓은 땅이기 때문이다.

따라서 도시인이 전원주택을 지으려면 준보전산지를 구입해야 한다.

● 산지전용허가를 신청할 때는

▲ 산지전용허가신청서와 사업계획서

▲ 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6천분의 1이나 3천분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.)

▲ 산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.

건축허가는 산지전용허가신청과 동시에 신청할 수도 잇으나 별도로 하여도 된다.

전용신청을 받은 시장 군수는 법상 제한여부,도로상황, 묘지와의 이격 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 된다.

● 산지전용허가기준

산지전용허가의 신청을 받은 때에는 그 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 산지전용허가를 한다. 다만, 준보전산지에 대하여는 제1호부터 제4호까지의 기준은 이를 적용하지 아니한다.

① 보전산지(공익용, 임업용)의 행위제한사항에 해당되지 아니할 것

② 인근 산림의 경영ㆍ관리에 큰 지장을 주지 아니할 것

③ 집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것

④ 희귀야생동ㆍ식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지 아니할 것

⑤ 토사의 유출ㆍ붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할 것

⑥ 산지의 경사도가 25도를 넘지 않을 것.

⑦ 산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 아니할 것

⑧ 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인해 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 아 니할 것

⑨ 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것

● 대체산림자원조성비의 납부

산지전용허가를 받고 대체산림자원조성지를납부해야 허가증을 받을 수 있고 비로소 공사에 착수할 수 있다. 농지전용 때 농지조성비를 내듯 임야는 대체산림자원조성비를 내게 되는데 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시한다.

준보전산지의 전용비는 평당 약 5,600원으로 농지조성비의 1/6정도된다.

이 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하면 30일,5천만원 이하면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부해야 한다.

● 산지전용허가를 받고 나서

산지전용허가를 받았으면 받은 날로부터 전용면적에 따라 2년에서 10년 이내에 공사에 착수하여야 한다. 1년 이상 사업에 착수하지 않았을 때와 훼손된 산지의 복구비를 일정기간에 납부하지 않았을 경우에는 허가가 취소된다.

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● 농임업인은 임업용보전산지도 전용 가능

농업인은 임업용 보전산지에서도 산지전용을 받아 농 임업인주택을 지을 수 있다.

전용가능 규모는 지자체에 따라 다르나 통상 대지 200평을 기준으로 보면 된다.

농림지역의 건폐율과 용적율은 20%와 80%이므로 대체로 건평 40평에 2층까지 지을 수 있는 것으로 보면 된다..

● 전원주택지로서 임야의 고려사항 두 가지

첫째 임야는 가격이 싸고 농지보다 활용도가 많지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 너무 크다. 그러다 보니 대규모로 전원주택사업을 하는 업체나 관심을 보일까 일반인들에게는 무리함이 많다. 사실 개인이 전원주택을 짓기에 만만할 정도로 2000평~5000평

정도의 작은 평수의 경치좋은 완만한 임야를 찾는다는 것은 매우 어렵다.

둘째 임야는 마을에서 외진 곳이나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 든다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용과 전기. 전화를 인입하는 비용이 추가될 수 잇다.

이러한 추가비용을 놓고 볼때 웬만한 관리지역 밭을 사서 집을 짓는것이 훨씬 이익일 수 있다

,자료원 : 부귀모>