내집마련, 이렇게 해라

내집마련, 이렇게 해라

급매물 사냥 호기일 수도

집값이 폭락한다, 폭등한다.로 둘로 나뉜 인터넷 공간에서 서로간의 비난이 난무하는 등 집값 문제로 온 나라가 씨끌 씨끌하다.

한편으로는 대한민국 부동산이 아파트만 있는 것으로 착각하고 있다는 사람이 많다는 것이 참으로 개탄스럽다.

이글은 특히 내집 한 채없는 무주택자들이 이렇게 했으면 하는 바램에 드리는 제언이다.

싸고 질 좋은 급매물을 낚아라

호황기이든, 불황기이든 필자의 투자원칙중 제1원칙은 가치가 아닌 가격이다.

가치란 미래이익에 대한 현재가치이며 가격이란 현재 지불되는 실제금액이다.

미래가 이익일지, 손실일지는 누구도 장담 못하는 불확실성을 가지고 있다.

미래이익이 지나치게 부풀려질때 그것이 거품이며 그 거품이라는 허상이 그대로 가격에 반영되면 비싸진다.

물론 경제는 어느 정도의 거품이 있어야 하지만 거품의 크기가 지나칠 때 문제가 되는 것이다.

가치투자의 맹점은 현재가치가 손실인 미래를 담보할 수 있다는 것이다.

때문에 현재 지불되는 실제 금액이 저렴할수록 좋은 것이다.

저렴하다는 것은 그만큼 불확실한 미래이익에 대한 안전판(hedge)의 역할을 하기 때문이다.

그렇다고 싸다고 다 좋은 것이 아니다.

싼 것은 비지떡일 확률이 높다.

싸다는 것은 반드시 물건에 하자가 있다는 하자 전제주의로 접근하라.

하자를 하나씩 파헤치는 것이 바로 진흑 속에서 진주를 캐는 노하우이다.

권리상의 치명적인 문제가 없는지, 승계가 불가능할 정도의 대출이 많은지 등을 꼼꼼히 살펴보라.

특히 아파트의 경우 바닥에 금간 것이 없는지, 누수나 누전되는 것이 없는지 등 시설물에 대한 하자를 주의 깊게 살펴보라.

그렇기 때문에 반드시 부동산은 현장에 가서 두 눈을 똑바로 뜨고 만져 봐야만 한다.

싸다고 다 좋은 것이 아니므로 싼 만큼 품질도 좋은지 철저히 만지고 느껴보라.

부동산은 획일적이지 않고 개별성이 있다.

특히 개인의 특수성이 있기 때문에 물건분석을 할때 사정변경이라는 보정을 한다.

그러한 개인의 특수한 사정이 있을 경우 가격은 상대적으로 저렴하니 이런 급매물들을 낚아라.

그런데 지금은 특수한 사정도 없는 급매물들이 많이 나온다.

생각을 바꾸면 좋은 기회일수도 있다.

아줌마들이 시장에서 생선을 고를 때 생선의 눈을 보면 신선도를 알수 있고 선수인 아줌마들은 그런 생선을 산다고 한다.

부동산 고수위에 부동산 선수가 있다.

부동산 선수들은 드러내지 않으며 소리 소문 없이 낚아챈다.

그런 생선의 눈을 보고 신선도를 판단하는 안목을 키우라.

그런 안목이 없다면 열심히 쫒아 다니면서 공부하라.

공인중개사에게 점심을 사라

과연 그런 급매물들은 누가 많이 알고 있을까?

부동산이라는 물건은 매도자 혼자서 팔기 힘들고 매수자 혼자 사기도 힘들다.

다수의 매도자가 있고 다수의 매수자가 있는 부동산시장에 나가서 사고팔고를 해야 한다.

또한 큰 금액이 오고 가기에 사고의 위험도 크다.

그러한 부동산 시장의 매도, 매수자 간에 공인중개사라는 사람들이 있다.

팔아 주세요라고 했을 때 그 물건이 좋은 것인지,나쁜 것인지는 어쩌면 소유자보다 공인중개사가 더 정확하게 알고 있다.

그들은 부동산이라는 물건의 유통업자들이다.

그들을 철저히 검증하라.

아직도 어디를 가면 사면 무조건 오른다고 목소리를 높이는 공인중개사들도 많다.

왜 오르는지 논리적 근거도 없이 무조건 오른다는 말만한다.

그들이 과연 전문성을 가지고 있는지 철저히 검증해보라.

양도세가 어떻게 되는가를 물어보고 복잡한 등기부를 들이밀고 권리관계를 물어보라.

3종 일반주거지역내에 어떤 건물을 지을 수 있는지도 한번 물어보라.

그런 것은 집값하고 아무 관계가 없는 것이고 무조건 이집은 오르니까 사라고 하는 공인중개사도 있을 것이나 그중에서는 분명히 많은 것을 알고 있는 실력있고 양심 있는 공인중개사가 눈에 띠일것이다.

그에게 점심을 사라.

부자들이 앉아서 천리를 보는 것은 바로 그런 실력 있는 공인중개사들을 끼고 있기 때문이다.

변호사나 세무사를 끼고 있는 이유도 천리 밖의 정보(精報)를 얻기 위함이다.

지금이라도 나가서 동네 공인중개사들의 실력을 검증하고 맘에 드는 공인중개사가 있다면 점심을 사주면서 급매물을 소개해달라고 부탁해보라.

덕(德)을 쌓으면 복(福)을 받는다.

따뜻한 설렁탕 점심 한끼라는 덕(德)을 쌓으면 급매물이라는 복(福)을 받을 것이다.

지렛대 원리를 이용하라

필자가 항상 내집 마련 상담을 할 때 지렛대 원리를 설명하고 대출 받기를 권유했다.

물론 연봉 등 부채감당율 검토가 최우선이었고 개인의 재무 상태를 철저히 점검하였다.

필자가 권유했던 대출상품은 주택금융공사의 30년 장기상환 고정금리 모기지론이었다.

모기지론의 가장 큰 단점은 변동금리보다 조금 높은 금리이나 가장 큰 장점은 고정금리의 원리금을 30년 동안 장기로 상환한다는 것이다.

그러면 이런 모기지론을 이용한 지렛대 원리로 내집 마련을 해보자.

3억짜리 30평 아파트가 있다고 하자.

30년 장기상환 고정금리 8% 모기지론을 이용하여 70%를 대출받는다고 하자.

70%정도인 2억을 대출받을 경우 자기자금 1억만 있으면 일단 30평 아파트의 주인이 된다.

3억에 70%면 2억을 대출받는 것이고 금리가 8%면 한 달에 원리금 상환액이 월 150만원 정도 된다.

즉, 30년 동안 경기와 관련된 변동금리가 아닌 고정금리이므로 매월 원금과 이자로 150만원씩 상환하면 된다.

집을 살때 대출을 받는 것이 빚을 진다는 부정적인 생각을 버려라.

빚도 자산이라는 것이 바로 이것을 말하는 것이고 지렛대효과(leverage effect)라는 것이 바로 이런 것을 의미하는 것이다.

헷지 펀드의 가장 큰 문제점이 지렛대효과를 이용하여 자금자금 한푼 없이 매매차익만을 추구하기에 공격적이고 위험한 것이다.

그러한 방임에 가까웠던 신자유주의는 전 세계 금융위기로 종말을 고하고 있다.

30평에 4인 가족 충분히 살수 있다.

풍수에서 1인당 주거면적을 6평으로 본다.

가계부에 고정비로 주거비용 월 150만원으로 적어두면 된다.

소득대비 지출비용 중 아이들의 교육비등을 제하고도 월 150만원 정도 월세내는 것이 가능한지를 신중히 고민하라.

물론 30년 동안 어느 날 갑자기 집값이 폭등하면 좋은 것이고 집값이 폭락하면 남들보다 비싼 월세내고 산다고 편안하게 생각해라.

그래도 내집이니까 남에게 주는 월세가 아니고 가족들에게 주는 월세아닌가?

주머니돈이 쌈지돈 아닌가?

일단 내집한채 마련하면 집값에 대한 미련을 버려라.

내집이 폭등해서 기분좋아서 큰 평수로 갈아탈려니까 큰 평수는 더 폭등해서 엄두도 못내는것이 아파트 투자의 맹점이다.

내집이 폭락하면 옆집도 폭락했다.

집값이 3억이면 내돈 1억을 집에다 파묻고 150만원짜리 월세에 산다.

똑같은 조건으로 계산했을때 집값이 25억이면 내돈 7억5천을 집에다 파묻고 1300만원짜리 월세를 사는것이다.

그래서 1300만원짜리 월세를 낼수있는 고소득자만이 집을 사라고 DTI 규제가 있는것이다.

대출을 받는다는것, 빚을 이렇게 진다는것은 - 고정금리로 매달 원금과 이자를 지불한다는것은 - 남의집이 아닌 내집에 월세를 내고 산다는것이다.

지금 필자가 무슨 말을 하고 있는지 이해하겠는가?

과거에 가지고 있던 집에 대한 고정관념을 버려라.

집은 사는 것이 아니고 사는 곳이다.

집을 빚내서 사는 것은 내 가족 한테 월세를 내는 것이고 주택은 바로 빌려쓰는 곳이라는 말이다.

내가 소시민이라면 앞으로 집은 사는 것이 아니고 빌려쓰는 곳이라고 생각을 한번 바꿔보자.

이상한 궤변을 늘어놓는 나는 부동산업계의 이단아 인가보다.

<자료원 : daum 부동산 글 성진수>