시오지오 보물이가득한곳

매매계약 후 집에 하자가 발생한 경우 대응방법

얼마전 A는 결혼 3년만에 어렵게 집을 샀다.

그런데 이사한지 한달도 채 되지 않아 집에 하자가 발견되기 시작했다. 특히 비가 올 때면 빗물이 집안으로 줄줄 새 들어온다.

이런 경우 A는 어떻게 해야 할까? 수리비를 들여 고쳐야 하는 것일까?

A는 수리비를 들여 고치치 않아도 된다.

A는 민법 제580조 매도인의 하자담보책임으로 매도인에게 책임을 물을 수 있기 때문이다.

민법 제580조 매도인의 하자담보책임을 보면 “매매의 목적물에 하자가 있다는 것을 매수인이 알지 못한 때에는, 그 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.”라고 규정돼 있다.

A의 경우는 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도는 아니므로 손해배상만을 청구 할 수 있다.

하지만 A가 하자있다는 사실을 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 때에는 손해배상 청구는 할 수 없다. 그리고 하자담보책임과 관련하여 권리행사 기간은 A가 그 하자있다는 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 매도인에게 책임을 물을 수 있다.

만약 매도인이 손해배상의 청구를 응해주지 않을 때에는 민사소송을 제기해 대응한다. 이때에도 하자 있다는 사실은 안 날로부터 6개월 이내에 소송을 제기해야 함에 유의해야 한다

[닥터아파트 2007-08-06]

임대차 계약 기간 만료시 종료하는 방법…

주택임대차 계약의 종료일이 다가오면 집 주인과 세입자는 재계약을 할 건지, 집을 비워주고 나갈 건지를 결정합니다.

집 주인과 세입자 간 견해가 일치하지 않으면 재계약을 할 수 없는데, 이때 임대차계약 종료일 한 달 전에 재계약 여부에 관해 통보하지 않으면 계약이 자동으로 연장돼 새로 2년간의 임대차가 시작됩니다.

주택임대차보호법 6조는 ‘임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다’고 규정하고 있습니다.

즉 임대차기간 종료일 한 달 전까지 계약 갱신에 대한 의사를 표시하지 않으면 기존 임대차와 동일한 조건으로 임대차 계약이 지속됩니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다. 이때 갱신된 임대차계약기간은 2년입니다.

임대인으로서는 새로운 2년 동안 임차인에게 집을 비워달라고 할 수 없습니다. 단, 임차인이 먼저 나가겠다고 통보하면 임대인이 이 통보를 받은 날에서 3개월이 지날 때부터 계약 해지의 효력이 발생하도록 돼 있습니다.

그런데 이를 악용하는 임차인은 일부러 집을 비워둔 채 임대인이 보낸 계약 갱신 거절 통보를 받지 않았다고 주장할 가능성도 있습니다. 또 구두로 전달하면 나중에 ‘오리발’을 내미는 경우도 발생합니다.

따라서 임대인이든 임차인이든 임대차 계약을 종결하고 싶으면 반드시 내용증명 우편을 이용하되, 반송되는 경우를 예상해 2개월 전부터 미리 상대방에게 통보해야 합니다.

김조영 건설교통부 고문변호사 www.r119.co.kr

임대차 계약의 계속과 계약내용 변경시 유의사항

  봄철에 이사를 하기 위해서 지금 분주히 움직이고 계시는 분들이 많다. 주로 10월부터 3월까지는 이사를 많이 하는 시기이므로 전문가들은 이시기에는 전세가격이 비교적 높은 편이므로 전세가격이 안정되어 있는 여름으로 계약시기를 변경하는 것이 좋다고들 한다.

아뭏튼 지금의 시기에는 학교문제, 직장문제, 결혼 등으로 인하여 이사를 많이하는 시기이므로 공인중개사사무실에는 문의 전화나 방문이 잦다.

그런데 요즈음은 새로이 전셋집을 구해서 이사를 오는 경우에는 대체로 공인중개사의 중개에 의하여이사를 하는 경우가 많으므로 친절하게 계약시 또는 계약 후 유의 사항을 잘 알려주므로 큰 걱정   없이 이사를 할 수 있다. 그러나 계약기간 중에 계약을 갱신해야 하는 기존의 세입자인 경우는 통상 집주인과 세입자간에만 계약의 갱신이 이루어지므로 임대차 관련 법률상식을 잘 모르는 상태에서   계약갱신을 한다면 예상치 못했던 손해를 볼 수도 있으므로 사전에 이에 대한 지식을 알아두어야 할 필요가 있어 기존의 임대차계약의 갱신과 관련하여 나의,소중한 재산인 보증금을 지킬 수 있는 방법을 알아본다.

1. 임대차 계약의 내용에 변경 없이 그대로 계속되는 경우

2년전에 확정일자를 받은 계약서는 되도록 새로이 작성하지 않는 것이 좋다. 왜냐하면 계약서를 다시 작성하는 경우 2년 전에는 없었던 근저당  또는 소유권을 제한하는 여러 가지 사항들이 새로 설정된 경우가 있을 수 있기 때문이다.

그렇다고 한다면 새로이 작성한 계약서는 새로이 설정된 근저당권 등 보다 후 순위의 순위보존력을 가져 불리하게 되므로 만약 해당 주택이 근저당권에 의한 경매의 실행이 되게 되면 자신의 보증금을 보장 받을 수 없는 지경에 이를지도 모르기 때문이다.

따라서 계약기간의 만료 후 같은 조건으로 계약이 존속되기로 계약을 갱신했거나 묵시적으로 계약의 갱신이 됐다면 계약서를 다시 쓸 필요가 없다는 것이다.

여기서 묵시적 계약갱신이란 집주인이 임대차기간 만료 6개월~1개월 전까지 세입자에게 계약이 만료되었으므로 계약을 갱신하자는 통보나 보증금 또는 계약기간 등 계약 조건 등을 변경하자는 통보를 하지 않은 채 기존의 임대차와 동일한 조건으로 계속 진행되어 다시 임대차를 한 것으로 보는 것을 말한다.

이렇게 묵시적으로 계약갱신이 이루어진 경우의 임대차 기간은 2년으로 보기 때문에 이 기간 동안에는 집주인은 중도에 계약을 해지하자거나 전새금을 인상시켜달라는 요구를 할 수 없게 된다.

그러나 이외는 반대로 임차인은 묵시적 갱신이 된 후에도 언제든지 이사를 가야겠다고 하는 계약해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나게 되면 계약이 해지된 것으로 보아 전세보증금의 반환을 요구할 수 있게된다.

만약 전세금반환 요구를 했음에도 불구하고 주인이 전세금을 반환해 주지 않는다면 일정한 절차를 거쳐 임차권등기명령 신청하여 임차권등기를 한 후 이사를 할 수 있으며, 그래도 전세보증금을 주지 않는다면 그 집을 경매에 부쳐 전세보증금을 회수할 수 있게 된다.

2. 임대차 계약의 내용에 변경이 있는 경우

여기에도 두 가지의 경우를 생각해 볼 수 있다. 즉, 전세 보증금의 변동은 없고, 다른 계약조건의 변경이 있는 경우에는 기존 계약서에 변경된 내용을 적고 임대인과 임차인이 확인도장을 찍으면 되며 확정일자를 다시 받을 필요가 없다.

그러나 전세 보증금이 증액되는 등의 변화가 생겼다면 이제까지의 상황과는 조금 다르다. 왜냐하면 기존의 확정일자를 받은 계약서의 효력은 인상되기 전의 보증금에 대한 대항력과 우선변제적 효력을 가지므로, 보증금의 증액부분은 영향을 미치지 못하기 때문이다. 따라서 이 경우는 보증금의 인상분에 대한 별도의 계약서를 작성하고 이 계약서를 다시 확정일자를 받아야 하며 기존의 확정일자를 받은 계약서와 증액된 보증금에 대하여 새로이 계약서를 작성하고 확정일자를 받은 계약서 두 개를 잘 보관해야 한다는 것이다.

그렇게 되면 기존임대차 계약서는 2년 전에 확정일자를 받았으므로 그 금액 만큼의 보증금 부분에 대하여는 2년 전의 대항력과 우선변제권을 그대로 가지게 되며, 보증금 증액만큼 새로이 작성한 계약서는 계약서 작성과 확정일자를 받은 시점부터 대항력과 우선변제권을 가질 수 있게 되는 것이다. 

이렇게 전세보증금을 증액하여 재계약을 할 경우에는 반드시 등기부등본을 발급받아서 기존의 계약체결과 현재의 계약체결 시점 사이에 그동은 새로은 근저당권의 설정이나 다른 소유권을 제한하는 여러기지 사항의 유무도 확인해 보아야 한다.

만약, 많은 금액의 근저당 설정이 되어 있거나 소유권을 제한할 수 있는 다른 사항이 있을 경우는 새로운 계약을 고려해 보아야 한다.

여기서 절대적으로 주의해야 할 사항은 기존의 임대차계약서를 파기하고 새로이 전체보증금에 대한 임대차계약서를 새로 작성하는 일이 없어야 한다. 왜냐하면 기존의 임대차 보증금이 취득했던 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있기 때문이다.

만약 주민등록이 유지되고 있는 상태에서 기존의 계약이 갱신됐다 하더라도 기존의 확정일자는 그대로 유지되므로 기존 계약서는 반드시 보관해야하며, 새로이 체결하는 계약서에는 기존 임대차계약이유효하게 존속한다는 내용을 특약으로 명기하여 분명히 해두어야 한다.

<작성자 ; 리치공인중개사무소 소장 이기찬>

임대차 분쟁 이것만 알면 만사OK

집이 경매에 넘어가더라도 계속 임대차 관계를 유지할 수 있을까?

계약 해지 후 중개수수료는 누가 부담하는 걸까?

임차 계약을 맺을 때 흔히 궁금해 하는 것들이다. 이처럼 임대차 관계는 계약 초기 단계부터 보증금 반환에 이르기까지 사사로이 일어나는 일이 많아 문제가 되기 전 이를 미연에 방지할 필요가 있다. 이에 부동산뱅크가 임차분쟁 대비를 위해 빈번히 일어나는 경우들을 사례별로 살펴봤다.

◈ 계약기간 만료 전 부득이하게 이사를 가게 됐고, 집주인은 곧 다른 세입자와 계약했습니다. 그런데 집주인이 남은 기간만큼의 집세를 제하고 보증금을 돌려주겠다고 합니다. 이게 정당한 건가요?

임차인 개인 사정에 의해 일방적으로 계약해지를 할 경우 원칙적으로는 남은 기간만큼의 월세를 지급해야 합니다.

하지만 해당 집에 새로운 임차인이 들어왔다면 임대인이 집세를 이중으로 받는 불공평한 결과가 발생하므로 이때부터는 월세를 지급할 필요가 없게 됩니다. 따라서 이미 임차인이 구해진 경우라면 계약만료 전이라도 임대인에게 보증금 전액을 모두 돌려받을 수 있습니다.

◈ 집주인이 도배를 해주겠다는 조건으로 전세계약을 맺었지만 입주 3일전인 지금까지 해줄 기미가 안보입니다. 집주인에게 독촉했더니 계속해서 기다리란 말만 하고 기다리기 싫으면 계약금을 포기하고 나가라는군요. 이미 맘이 상해서 계약을 해지하고 싶지만 그러면 계약금을 포기해야 한다고 합니다. 방법이 없나요?

이런 경우는 집주인이 도배를 해주겠다고 한 말을 입증하는 게 가장 중요한데요. 계약서상 특약사항으로 이러한 내용을 적어뒀거나 가족구성원이 아닌 제3자(공인중개사 등)가 이를 증명할 수 있다면 계약 해지를 하더라도 계약금을 모두 돌려받을 수 있습니다.

하지만 이를 입증할 수 없다면 법적으로 보호받을 수 있는 방법은 없습니다. 집 자체가 도배를 하지 않으면 도저히 살 수 없을 정도로 훼손돼 있는 경우가 아니라면 경미한 사항으로 분류돼 계약해지 사유에 해당되지 않기 때문이죠. 따라서 이런 경우는 집주인과의 대화를 통해 원만한 해결을 하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

무턱대고 계약해지를 주장했다가는 집주인이 이를 계약금 포기로 받아들여 계약금을 받을 수 없게 됩니다.

◈ 묵시적 갱신이 된 상태에서 계약해지를 하는 경우와 재계약 후 계약 만료 전 해지요청을 하는 경우 중개수수료는 누가 부담하게 되나요?

묵시적 갱신으로 임대차기간이 자동 연장된 경우 주택임대차보호법상 임차인은 언제든지 임대인에게 해지통보를 할 수 있습니다.

이때는 통보한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 만료돼 해지효력이 발생하게 됩니다. 즉, 3개월 후 이사 나갈 경우 임대인이 중개수수료를 부담하게 되는 것이죠.

간혹 3개월이 지나기 전 임차인이 집을 비울 때가 있는데 이때 집주인이 효력발생 전이라는 이유로 임차인에게 수수료를 부담하게 할 수도 있습니다. 따라서 이를 방지하기 위해 집을 비우기 전 임대인과 미리 수수료 부분을 조율하는 게 좋습니다.

임차인과는 달리 임대인의 경우는 자동 갱신된 상태에서 해지통보를 할 수 없습니다. 묵시적 갱신된 상태에서는 임대인이 2년간 임대기간을 보장해 줄 의무가 있기 때문이죠. 만약, 임대인이 계약해지를 원한다면 이사비용과 중개수수료를 모두 부담하는 조건으로 해지를 요청할 수도 있습니다.

한편, 재계약을 한 경우라면 임대인과 임차인 모두 계약기간을 채워야 할 의무가 있습니다. 따라서 재계약 후 기간 전 해지하게 된다면 요청하는 측에서 중개수수료를 부담해야 합니다. 

◈ 1998년 1월에 보증금 3,500만 원으로 전세계약을 맺었습니다. 이후부터는 계속 계약연장을 해온 상태입니다. 얼마 전 우연히 등기부등본을 확인했더니 계약 전인 97년 2월 이미 근저당권이 설정돼 있더군요. 은행이 1순위, 제가 2순위, 저 다음으로 카드사가 3순위인 상황인데요. 만약 은행에서 경매를 진행한다면 소액임차인으로 보증금을 모두 받을 수 있나요?

이런 경우 말소기준권리인 근저당권 설정 당시의 소액기준을 따져볼 필요가 있습니다. 소액임차인 여부는 본인의 전입신고 및 확정일자 시점이 아니라 말소기준권리 즉 근저당권 설정 시점 당시를 기준으로 판단하기 때문이죠.

근저당이 설정된 95년 11월을 기준으로 소액기준을 따져보면 특별시 및 광역시에서는 3,000만 원 이하, 기타지역은 2,000만 원 이하가 대상이 됩니다. 따라서 이 경우 소액임차인 대상에서는 제외가 되며, 집이 경매로 넘어간다면 1순위 은행이 채권액을 모두 받아간 다음 남은 금액이 있을 때 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

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◈ 계약이 만료된 지 한 달이 지났지만 보증금을 받지 못해 새로 이사할 곳으로 전출하지 못하고 있습니다. 그러던 중 집주인은 보증금의 일부만 돌려주면서 계약만료일 이후부터 지금까지 기간을 계산, 하루에 2만 원씩 보증금에서 금액을 깎겠다는 군요. 이게 타당한 건가요?

현재 임차인은 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 어쩔 수 없이 집을 못 비우고 있는 상황입니다. 따라서 남은 보증금에서 매일 집세를 깎겠다는 것은 터무니없는 요구이기에 받아들일 필요가 없습니다. 또한 집주인에게 내용증명을 보내신 후 법원에 임차권등기명령을 신청하시면 새 전셋집으로 전출하셔도 보증금이 보호되시니 참고하시기 바랍니다.

◈ 계약이 만료됐는데 집주인이 직접 집으로 들어온다고 합니다. 그러면서 당장 보증금을 돌려줄 상황이 아니니 저희가 먼저 전출을 하면 집주인이 전입신고 후 집을 담보로 은행에서 대출받아 보증금을 돌려주겠답니다. 이런 경우 집주인을 믿고 전출 해야 할지, 법적으로 보호받을 수 있는 방법은 없는지 궁금합니다.

집주인 말대로 전출을 해버릴 경우 대항력을 잃어 향후 보증금을 받을 법적 근거를 상실하게 됩니다. 대항력은 주민등록이 퇴거되는 순간 사라지기 때문이죠. 따라서 임차인께서는 전출하더라도 보증금을 받을 수 있는 권리가 유지되는 임차권등기를 먼저 신청한 후 집주인 요구대로 하시는 게 좋을 것으로 보입니다.

임차권등기를 신청하면 법원에서 등기소로 등기촉탁을 하게 되는데 통상 10~14일 정도 걸립니다. 따라서 등기 전까지는 대항력 유지를 위해 주소를 이전하지 마시고 조금 기다리셨다가 등기 후 나가시면 되겠습니다.

혹시나 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증금 반환소송을 진행할 수 있습니다.

◈ 전입신고를 마친 날 저당권이 동시에 설정됐습니다. 동일순위인가요?

전입신고와 저당권이 동시에 설정됐다면 저당권이 우선합니다. 전입신고는 신고한 익일 효력이 발생하는데 반해 저당권설정등기의 경우 설정 당일 권리행사를 할 수 있기 때문입니다. 즉, 임차인은 저당권자보다 후순위권자며, 경매가 들어가게 되면 저당권자 다음으로 배당 받을 수 있습니다.

◈ 전세 살던 집이 경매에 넘어갔습니다. 배당신청을 하라고 법원에서 종이가 날라왔더군요. 그런데 마땅히 이사 갈 곳도 없고, 계약기간도 아직 남은 상태라 그냥 지금처럼 이 집에 살고 싶은데요. 방법이 있나요?

이 경우 임차인이 대항력을 갖췄는지, 선순위 임차인인지 등을 따져봐야 합니다. 근저당설정등기 등 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인이라면 배당 받지 않고 경락인에게 계속해서 살 것을 주장할 수 있습니다.

하지만 근저당설정등기보다 뒤에 위치한 후순위자일 경우 경락인이 임차인의 거주를 원하지 않는다면 배당 받고 집을 비워줘야 합니다.

◈ 확정일자를 받은 계약서를 분실했습니다. 저의 효력은 어떻게 되는 건가요?

임대차계약서를 다시 작성하더라도 분실한 확정일자에 맞는 효력은 다시 회복되지 않습니다. 즉, 주택의 인도, 전입신고와 확정일자를 갖추면 후순위권리자보다 우선변제를 받게 되는 권리를 상실하게 되는 것이죠.

그러나 확정일자를 받았음을 증명할 수만 있다면 우선변제는 소멸하지 않습니다. 따라서 경매가 개시된 경우 확정일자를 받은 기관에서 확정일자를 받은 사실, 임차기간, 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등의 자료를 첨부해 권리신고를 한다면 배당이 가능합니다.

만약 이러한 자료들이 받아들여지지 않는다면 배당 기일에 참석해 배당이의의 진술을 하고 1주일 이내 배당이의의 소를 제기하는 방법도 있기는 합니다. 하지만 승소할 가능성이 매우 희박하다는 점 염두에 두시기 바랍니다.

◈ 혼자 살겠다고 들어온 세입자가 계약 때와는 달리 친구들 여럿을 끌어들여 함께 생활하고 있습니다. 사람이 많다 보니 연일 시끄럽고 친구에 친구들까지 놀러 와 조용할 날이 없습니다. 자녀가 수험생이라 계약 때부터 당부했었는데 이를 지키지 않아 계약을 파기하고 싶습니다. 방법이 없을까요?

애초 계약 시 임대인의 상황을 임차인께 말씀 드렸고, 임차인 역시 혼자 살겠다고 이를 수긍한 경우 임대인은 기망을 원인으로 임대차계약을 취소할 수 있습니다. 물론, 계약서상 특약 사항에 이를 기재했다면 더욱 정확한 해지사유가 될 수 있지만 계약 자체는 구두로도 성립하기 때문에 임차인에게 집을 비[자료원 : 부동산뱅크 2008/09/30]

전세계약 기간 중 이주를 해야 한다면?! 

서울시 강북구 미아동 109㎡에 전세로 살고 있는 A씨는 요즘 고민이 많다. 자녀 학교 문제로 아내가 주소이전을 원하고 있기 때문이다.

A씨의 전세계약 만료까지는 6개월여의 시간이 남아있다. A씨는 주소이전을 해도 괜찮을까?

주택임대차보호법에 따르면 주택의 인도와 주민등록을 마친 그 다음날로부터 대항력이 발생된다. 그러나 후순위 채권자에 대한 우선변제권은 임대차계약서상 확정일자를 마쳐야 가능하다.

즉, 전세보증금을 보전하기 위해서는 주택의 인도(점유)와 주민등록(주소이전) 그리고 확정일자가 필요하다는 것이다. 이 중 한 가지라도 충족되지 못한다면 전세 보증금을 보호받기 어렵다는 것.

때문에 전세계약 기간 중 주소이전이 이뤄진다면 대항력은 다시 주소이전을 해온 다음날부터 발생하게 된다. 이에 A씨의 경우 잠시라도 주소이전이 이뤄진다면 종전의 대항력은 사라지게 되는 것이다.

그렇다면 이럴경우 어떻게 해야할까?

전세계약자 본인의 주소 또는 전세계약 당시 함께 주소이전 된 세대원 중 일부의 주소만 남겨놓아도 종전의 대항력을 그대로 유지할 수 있다.

또, 실제 전세계약 기간 중 이사를 가야한다면 점유관계를 증명하기 위한 물품을 남겨놓고 가자.

전세계약 기간 중 점유가 이탈됐다는 것은 사실상 대항력이 상실됐다고 볼 수 있다. 때문에 만에 하나 임대인이 점유관계 이탈을 문제 삼는다면 큰 문제가 될 수 있기 때문이다.

법적으로 점유관계를 인정하는 물품이 따로 정해져 있는 것은 아니지만 사람이 실제 거주한다고 간주될 수 있는 것들이면 된다. 예를 들자면 침구류, 취사도구, 의류 등이라고 할 수 있다