농지전용시 알아야 할 사항

농지전용시 알아야 할 사항

농지전용 이란

○ 농지를 농작물의 경작, 다년성 식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적으로 사용하는 것을 말함

♥ 농지전용 허가 처리 과정 : 농지전용허가 신청서 작성  → 농지관리위원회에 제출 → 농지관리위원회 확인(5일 이내)  → 시장. 군수. 구청장에게 확인서 송부 → 농지전용 허가 심사 → 허가통보

※ 농지법시행령 제34조 제2항의 경우 농지관리위원회 확인 생략

♥ 도시지역내 농지전용 : 도시지역내 농지를 전용하고자 할 경우에는 타법(건축법.국토의계획및이용에관한법)에 의하여 의제처리되므로 건축허가나 개발행위허가(토지형질변경허가)를 신청하면 구. 군청 내에서  협의 처리되므로 별도 허가가 필요 없음(농지전용협의)

♥ 도시지역외 농지전용 : 농지관리위원회 심의(농지법시행령제39조제2항에 생략할 수 있는 경우가 있음)를 거쳐 농지전용허가(신고)를 하여야 함.

☞ 건축면적이 200㎡ 미만이거나 3층 미만일 경우 건축허가(신고)대상이 아니므로 농지전용허가 (신고)후 건축물기재사항 신고만 하면 됨(건축법제8조)

♥ 농지전용하기 위하여 확인해야 할 사항(건축허가 기준)

▶ 토지이용계획확인서 확인

▶ 농지법상 확인 사항

○ 농지법상 농지구분( 농업진흥지역, 농업진흥지역밖)

※ 농업진흥지역은 농업의 진흥을 도모하기 위하여 일정 규모로 농지가 집단화되어 농업목적으로 이용되는 것이 필요한 지역이므로 농지전용 할수 있는 행위가 정해져 있음

○ 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역*계획관리지역 및 개발진흥지구안의 농지를 제외한 지역으로서 농지전용 허가제한 시설인지 여부

※ 관리지역은 계획관리지역이 아니므로 세분되기 전까지는 허가제한 대상시설 여부를 심사하여야  하고 건폐율40%, 용적율80% 적용함. (농지법 제37조 및 동법시행령 제44조)

○ 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해할 우려가 있는 시설로서 대통령령이 정하는 시설(농지법시행령 제44조제3항)

○ 전용하고자 하는 농지가 전용 목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지 여부

○ 전용하고자 하는농지의 면적이 전용목적사업의 실현을 위하여 적정한 면적인지 여부

○ 전용하고자 하는 농지가 농업생산기반이 정비되어 있거나 집단화되어 있어 농지로서 보전가치가 있는지 여부.(농사하는데 좋은 농지인지 여부)

○ 전용으로 인하여 인근 농지에 피해가 예상되는지 여부(배수. 통풍. 일조 등)

○ 전용으로 인근농지의 잠식우려가 있는지 여부

○ 전용으로 인하여 농수산업 또는 농어촌 생활환경에 미치는 영향이 있는지 여부

○ 사업계획 및 자금조달계획이 적정한지 여부

○ 관련법 : 농지법제34조. 농지법제35조. 농지법37조 ,동법시행령29조. 시행령제32조.시행령33조. 제44조

▶ 건축법 확인

○ 건축허가 및 신고(건축법제8조, 제9조)

○ 진입 도로 확인

- "도로"라 함은 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4미터이상의 도로

- 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그  위치를 지정ㆍ공고하는 구간안의 너비 3미터이상(길이가 10m 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비   2m 이상)인 도로,  10m이상 35m미만일 경우 도로의 너비는 3m, 35m이상일경우 6m이상(도시계획   구역이 아닌 읍, 면, 지역에는 4m)

- 국토의계획및이용에관한법률ㆍ도로법ㆍ사도법 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로

- 건축허가 또는 신고시 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구)이 그 위치를   지정ㆍ공고한 도로

○ 건폐율 : 대지 면적에 대한 건축면적의 비율(자연녹지지역인 경우 건폐율이 20%로 농지가 100평일때 20평까지 지을 수 있음)

구분	1종주거지역	일반상업지역	일반공업지역	녹지지역	관리지역
건폐율	60%이하	70%이하	60%이하	20%이하	40%이하
용적율	150%이하	800%이하	250%이하	50-100%이하	80%이하

○ 용적율 : 대지 면적에 대한 건축물의 연면적

※ 위 지역 내에서 세분되어(주거지역일 경우 일반주거지역, 전용주거지역 등) 건폐율과 용적율이 다르며 그 범위 내에서  도시계획조례로 정함 (국토의계획및이용에관한법률제77조. 제78조. 동법시행령84조,85조. 인천광역시도시계획조례59조,60조)    

▶ 국토의계획 및 이용에 관한 법률

○ 개발행위허가

☞ 연접 대상 면적 확인 : 주택. 1종 근린생활은 연접 면적을 적용하지 않음.

○ 관리지역에서 할 수 있는 건축물

▶ 사전환경성검토 협의 이행

○ 농지전용 면적이 농업진흥지역에서는 7,500㎡ 이상, 보전관리지역 5,000㎥ 이상, 생산관리지역 7,500㎡이상, 계획관리지역 10,000㎡ 이상, 자연환경보전지역 및 개발제한구역에서는 5,000㎡ 이상일 경우 농지 전용 허가전에 지방환경관의 장과 사전환경성 검토 협의

☞ 시,군 조례에 의한 협의대상 면적을 축소하는 시,군도 있음(강원도 평창군 등)

▶ 기타 타법 관련사항

○ 경사도(시*군 조례로 정한). 하수도. 퇴수로 등.

○ 배출시설관련여부(대기환경보전법.수질환경보전법.소음진동규제법)

○ 오수처리시설 관련사항(오수분뇨 및 축산폐수 처리에 관한 법률)

○ 문화재보호구역에서는 현상변경심의 가능여부

▶ 기타 하수 관련시설 및 환경관련법 확인

<자료원 : 농지114>