[보상실무] 토지이용현황조사

토지이용현황조사 

취득할 토지에 대한 평가는 지적공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황에 따라 평가하도록 규정하고 있는 토지보상법 관련 규정에 의거 사업구역 내에 편입된 모든 토지는 그 실제이용현황이 지적공부상의 지목과 일치 되는지 여부를 조사하여야 한다.

★ 토지이용현황조사는 손실보상에 미치는 영향으로 볼 때 그 중요성을 아무리 강조하여도 지나치지 않으며, 조사결과에 따라 이해득실 관계가 매우 크다는 점에서 자칫 판단착오가 없도록 각별히 유념해야 한다.

※ 대다수의 사업구역이 도심지 인근에 위치하고 있어 무허가건물이 난립되거나 많은 부분이 공부상의 지목과 다르게 이용되고 있는 등 실제 현황조사에 상당한 어려움이 있고,  현황 판단에 대한 체계화된 기준이 미흡하여 담당자간에 상이한 기준의 적용이 우려되므로, 지장물조사를 선행하면서 그 주변 상황을 충분히 숙지한 후 토지이용현황조사에 착수하는  것이 보다 바람직하다.

※ 지목상 전․답․임야 등인 토지가 부분적으로 대지․공장용지․잡종지 기타 가치가 상승된 타 용도로 이용되고 있고, 불법형질변경에 해당되지 아니하여 상이현황을 구획하여야 할  경우의 그 구획기준에 대하여 사전에 충분한 토론을 거쳐 적정하고 일관되게 현황조사할 수 있도록 별도의 방안을 강구한다.

조사방법

(1) 현지에서의 조사는 관계법령 등에 의한 적법성 여부와 관계없이 일단은 조사당시의 현황을 모두 조사하도록 한다. 다만 일시적인 이용상황은 현황으로 보지 아니한다.

※ 일시적인 이용상황이란 국가 또는 지자체의 행정계획이나 명령 등에 의하여 그 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한됨으로 인하여 그 본래 이외의 다른 용도로 이용하고 있거나, 그 토지의 주위환경 등으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 뜻한다.  <토지보상법시행령 제38조>

(2) 개별필지별로 조사함을 원칙으로 하되 연속된 수필의 토지가 동일목적으로 이용 되고 있거나 하나의 울타리등으로 구획되어 있을 때에는 이를 동시에 조사할 수 있다.

(3) 현황종합도를 지참하고 1필지씩 현장을 확인하면서 이용현황별로 현황종합도상 에 선을 그어 구분이 용이하도록 색칠을 하는 방법이 효율적이다.

(4) 각 필지별로 공부상 지목과 현황지목을 설명판에 기재하여 현황별 전경사진을 충분히 촬영하도록 한다.  예> 지목 : 전,  현황 : 전․대․잡

★ 공부상 지목과 현황이 일치하더라도 설명판과 함께 사진을 촬영하며, 일단 의 구간이 동일한 현황을 이루고 있더라도 필지별로 각각 촬영해 두는 것이 이후의 각종 업무처리를 감안할 때 바람직한 조사방법이다. (사업구역내 모든 토지에 대하여 필지당 1매 이상 촬영)  

 ♤ 무상귀속을 추진하는 토지의 경우, 과거와 달리 협의 당시의 실제 이용 현황이 공공의 용에 공하지 아니하면 무상귀속협의가 잘 이루어지지 않고 있는 최근의 실정에 비추어 협의대상 토지의 각 필지별 사진에 필지 경계를 표시하고 그 현황이 공공시설임을 명백히 확인할 수 있도록 제반 자료를 갖추어 협의에 임하는 것이 대단히 중요하며 그 동의여부에 있어서도 자료의 충실성이 지대한 영향을 미치고 있다.

(5) 석축․옹벽․제방 기타 이와 유사한 공작물로 보호되고 있는 토지 및 염전등의 경우에는 『토지가격에 화체대상 구조물의 목록』을 별도 작성해 두도록 한다.

※ 보상금에 대하여 수용재결을 거쳐 소송으로 이어질 경우 토지를 보호하고 있는 구조물 등이 토지가격에 화체되었는지에 대하여도 간혹 다툼의 대상이 되므로 이를 분명하게 입증하기 위하여 토지에 대한 감정평가의뢰시 화체대상 구조물의 목록을 함께 제공하는 것이 적절하다.

 

(6) 현지조사를 마치고 상이지목조서(안)를 작성하여 지자체에 형질변경허가 여부를 조회한다.   

(7) 현황에 관한 제반 적법성 검토를 마친 후 필요시 상이지목조서(안)를 수정하고 현지에서 현황종합도상에 표시해 온 이용현황도면을 참조하여 수정된 상이지목 조서와 일치되도록 용지도상에 현황선과 현황별 색도를 새로 표시하며, 이를 첨부하여 지적공사 등에 현황측량을 의뢰한다.

 

★ 현황측량 의뢰용 도면작성시 도로․하천․구거는 반드시 중간에 끊기지 않도록 구획한다.

 

※ 형질변경허가를 득하고 실제 상당부분 조성중에 사업구역내 편입된 경우로서 준공업무처리가 중단되었을 때에는 측량할 필요없이 형질변경허가 당시의 현황(지목)을 기준으로 하되 이미 조성된 상황을 감안하여 평가할 수 있도록 적절히 관리한다. <질의회신 : 토정58307-1610, 93.8.26> 
 

※ 무상귀속대상토지는 가능한 한 당초에 현황측량하지 않고 실제용도가 공공용임을 입증하는 필지별 사진 등의 자료를 갖추어 무상귀속협의에 임하되 협의 결과에 따라 필요시 현황측량 하는 것이 실무적이다.

   

※ 2이상의 용도지역에 속하거나 접도구역의 저촉 또는 일부 공법상 제한을 받는 토지의 경우, 지적공사에서 측량에 의한 면적산출업무를 거부할 때에는 사설측량업자에게 의뢰하거나 실무 구적에 의할 수 밖에 없는 실정이다.

 

★ 측량업자가 지적법에 의하여 판단하는 지목과 보상관련법규에 의하여 판단 하는 현황의 의미는 현저한 차이가 있으므로, 현지 측량업무 수행시 반드시 토지이용현황을 조사한 담당자 입회하에 주도적으로 실시하여야 하며, 다소 간 의견이 상충될 경우 보상업무의 특수성 등을 설명하고 충분히 협의하되 측량업자의 판단에 의존하여서는 아니된다.

(8) 현황측량 성과품이 제출되면 현황상이 지번과 현황면적을 최종 확정하고, 필지 별로 '토지이용현황조사서'를 작성하여 사진과 함께 별도 편철한다