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"집 살때 위반건축물 여부 확인하세요"

앞으로 건축물대장만 떼어보면 위반건축물 여부를 손쉽게 확인할 수 있게 된다.

건설교통부는 15일 수요자들의 편의를 위해 건축물대장에 위반건축물 여부를 첫머리에 표기하는 등의 내용으로 '건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙'을 개정, 공포한다고 밝혔다. 새 규칙은 2월1일부터 시행된다.

새 규칙에 따르면 그동안 기타 변동사항에 기재돼 눈에 잘 띄지 않았던 위반건축물 표시를 첫장 오른쪽 상단에 기재토록했다. 이에 따라 수요자들이 집을 구입할 때 건축물대장만 떼어보면 위반건축물 여부를 바로 확인할 수 있게 된다.

건교부에 따르면 현재 위반건축물은 전체 건축물(640만동)의 2.7% 수준인 17만2932동이다. 위반건축물에 대해서는 시정이 될 때까지 이행강제금을 부과한다.

이와 함께 건축물대장 관리를 정보화해, 법원 등기소에서 소유권 이전등기를 마치면 관련정보가 지자체로 넘어가 건축물대장에 반영되도록 했다.

바뀐 건축물대장은 시군구 홈페이지와 전자정부 민원포털을 통해 손쉽게 열람, 발급 받을 수 있다. 다만 평면도는 범죄에 이용될 수 있기 때문에 소유자의 동의를 받아야 열람할 수 있다.

■건축물대장에서 확인할 수 있는 사항

-대지에 관한 사항

 위치, 면적, 용도지역, 배치도, 관련지번

-건축물에 관한 사항

 평면도, 건축면적, 연면적, 건폐율 및 용적률, 구조, 높이, 부속건축물 현황

-건축물 소유자 현황

 소유권 지분 및 변동내역

-건축관련 사항

 설계자, 감리 및 시공자, 건축허가일자, 착공 및 사용승인일자

-기타사항

 위반건축물 여부

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집 살때 건축물 대장 확인하세요

소유권 변동·위법건축물 여부 확인 가능

앞으로 집을 구입할 때에는 건축물대장만 확인하면 소유권 변동정보는 물론 위법건출물 여부를 손쉽게 확인할 수 있게 된다.

건설교통부는 건축물 대장의 관리 절차를 명확히 하고 정보시스템을 통한 관리를 법적으로 뒷받침하기 위해 ‘건축물 대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙’을 개정해 다음달 1일부터 시행한다고 16일 밝혔다.

개정 규칙에 따르면 건축물 대장의 첫면 우측 상단에 무허가, 위법시공, 무단용도변경 등 건축물의 위반사항을 기재하도록 해 민원인들이 쉽게 볼 수 있도록 했다.

지금까지 지자체는 위법사항 기재와 관련해 명확한 규정이 없어 맨 뒷 페이지에 참고사항 등으로 기재해 왔다.

또 법원 등기소에서 소유권이전등기를 마친 건축물은 지자체의 건축물 대장에 전산으로 자동 반영하도록 했다.

한편 5년 계획으로 추진돼 온 ‘인터넷 건축행정정보시스템’이 올해 말 보급되면 건축물 대장의 관리가 더 효율적으로 이뤄져 건축 인허가 기간이 60일에서 15일로 단축될 것으로 건교부는 전망하고 있다.

<자료원 : 서울경제 : 2007/01/15>

주택담보대출 받을 때 꼭 체크해 봐야 하는 사항

내집 마련에서 주택구입자금은 매우 중요하다.

하지만 고가인 부동산 특성상 대출이 필요한 경우가 많다.

이 때 무작정 은행에 가서 상담을 받기보다는 미리 궁금한 사항을 정리해 빠짐없이 체크하는 것이 필요하다. 다음은 주택담보 대출시 꼭 체크해야할 항목이다.

■ 대출이 가능한가?

가장 먼저 대출이 가능한지를 문의해야 한다. 특히 기존에 주택담보대출 또는 중도금대출, 이주비대출이 있는 경우는 반드시 챙겨봐야 한다.

■ 대출가능한 금액은 얼마?

■ 상환방식과 거치기간, 금리는?

금리가 동일해도 상환방식과 만기에 따라 매월상환금액이 달라진다.

나의 소득수준과 지출패턴을 고려해 결정하자. 일반적으로 이자 부담 순서는 만기일시상환 > 원금균등상환 > 원리금균등상환으로 총 이자액은 원리금균등상환이 가장 적으나 대출 초기부터 상환금액이 가장 크다는 단점이 있다.

그 외 거치기간도 체크해 봐야 한다. 대출금 상환시 일정기간 이자만 갚는 기간을 의미한다.

일정기간 후 내가 설정한 상환방식에 따라 원리금을 상환해 나가면 된다.

대출금리는 고정금리(변동없이 이자부담 동일), 혼합형(변동+고정으로 조건 변경시 가산금리 적용가능), 변동금리(경제변화에 따라 이자부담 변동) 등이 있다.

급여이체 여부, 신용카드, 예금 등 거래실적에 따라 우대금리도 있을 수 있으니 꼼꼼히 알아보는 것이 좋다.

■ 기타 부대비용은?

대출시에는 근저당권설정비, 인지세, 개인신용평가수수료, 담보조사수수료 등의 비용이 발생하므로 부담주체와 금액을 살펴보는 것도 잊지 말자.

■ 중도상환시 불이익은?

만기 이전에 상환할 경우를 대비해 중도상환수수료를 체크하는 것도 필수다.

금리가 낮아도 중도상환수수료가 비싸 결과적으로 많은 비용이 들 수 있기 때문. 중도상환수수료 계산방법과 부담조건, 면제조건 등에 대해 상세히 알아두자.

그 외 대출이자나 원금이 연체될 때 불이익은 무엇인지, 소득공제가 가능한지도 체크해 보자. 

[자료원 : 닥터아파트 2007-08-03] 

통나무 전원주택 잘 지으려면

시공업체 잘 선정하고 벽체수 줄여야

통나무주택은 말그대로 통나무로 벽체를 쌓아 짓는 집을 말한다. 미국식 경량 목조주택과는 달리 별도로 단열재를 쓰지 않는다. 나무 벽체 자체만 가지고 단열?방음을 하는 주택이다.

자연 소재인 목재만을 사용해 집을 짓기 때문에 통나무주택은 건강주택으로 알려졌다. 대개 카페?음식점 용도로 지어지지만 요즘에는 주거용으로 찾는 수요가 꾸준하다.

통나무주택, 얼마면 짓나

통나무 주택도 자재 가격이 건축비를 좌우한다. 대부분 통나무주택 자재는 미국, 캐나다 등 북미나 핀란드 등 북유럽에서 수입해 쓰기 때문에 국내 산에 비해 비싼 편이다. 순수 통나무주택의 건축비는 3.3㎡당 400만원 선이다. 국산 통나무에 비해 20∼30%가량 비싸다.

▲ 각형 통나무주택으로 건축비는  3.3㎡당 400만원선이다. 

통나무주택이 목조주택에 비해 비싼 것은 창호(창문) 가격 때문이다 목조주택은 공장에서 일률적으로 생산한 규격화된 창호를 사용할 수 있지만 통나무주택 별도로 주문 제작하는 경우가 많다. 대개 목조주택의 건축비가 3.3㎡당 350만원대인데 통나무주택이 450만원이 넘어가는 이유가 바로 이 창호가격이 건축비에 포함돼 있기 때문이다.

일반적으로 원형 통나무주택(둥근 원목을 껍질만 벗겨서 짓는 주택)의 경우 99㎡를 기준으로 원목을 햄록이나 더글라스퍼, 스프러스로 써서 약 60일간의 공사기간으로 지었을 때 3.3㎡당 380만원선의 비용이 든다.

▲ 원형 통나무주택으로 3.3㎡당 380만원선이면 지을 수 있다.

각형 통나무주택(원형 통나무를 사각형으로 깎아 짓는 주택)의 경우 99㎡를 기준으로 레드시더와 홍송을 사용해 약 50일간의 공사기간으로 지었을 때 3.3㎡당 400만원선의 비용이 든다.

99㎡짜리 통나무 주택을 짓는데 소요되는 목재를 전량 수입했을 때 현지 가격은 3만달러에서 5만달러 정도. 최종적으로 통나무주택을 완공시키는 데까지 드는 총 비용은 이 자재비의 대략 2배 정도다.

때문에 기본적인 골조 자재가 국내 공사현장까지 반입될 경우의 자재비용을 견적낸 후 그것에 2배를 곱해 최종비용을 산출해보는 것이 가장 합리적인 통나무주택 건축비 산정 방식이다.

벽체수 줄여야 경제적으로 지을 수 있어

통나무주택은 특히 벽체값이 비싸다. 값비싼 수입산 통나무를 많이 써야 하기 때문이다. 건축비(자재비 포함)를 낮추려면 벽체량을 줄여야 한다. 건물 연면적이 약 231㎡(약 70평)이라면 벽체 27개와 지붕 5개로 구성하는 게 가장 합리적이다. 벽체수를 줄이려면 다락방 형식의 2층 구조(중2층)를 채택해야 한다.

이때 지붕경사면을 활용해 중2층 구조를 만드는 것도 한 방법이다. 1층은 콘크리트로 하고, 2층을 통나무로 해 평균단가를 낮추기도 한다. 이 경우 1층에는 공용 공간, 즉 주방, 거실, 다용도실, 그리고 취미생활 공간을 배치하는 게 좋다.

벽체를 혼용해 짓는 것도 좋은 방법이다. 초기 통나무주택을 지을 때는 외벽체뿐만 아니라 내부벽체도 모두 통나무로 했다. 그러나 요즘 미국 등 북미지역에선 통나무 일색의 단조로움을 피하고 건축비를 줄이기 위해 내벽은 2“×4” 목구조로 세우되 외벽만 통나무로 하는 혼용방식이 인기다.

이러면 대략 전체 건축비의 10% 정도 가량을 줄일 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.

시공업체 선정도 중요해

통나무주택을 경제적으로 지으려면 또 시공업체를 잘 선정해야 한다. 아파트와는 달리 주문 주택 형태로 지어지는 통나무주택은 어떤 시공업체를 선정하느냐에 따라 건축비에서 차이가 크다. 뿐 아니라 ‘판자집을 짓느냐, 아니면 제대로 된 주택을 짓느냐’를 판가름한다.

시공경험이 풍부한 업체가 통나무주택을 경제적으로 지을 줄 안다. 공정을 효율적으로 운영하는 노하우를 가지고 있기 때문이다. 미국 등 북지지역이나 핀란드 등 북유럽에서 주로 수입하는 통나무주택의 자재 품질은 거의 동일하다. 문제는 이와 같이 동일한 자재를 가지고 얼마만큼 정확하고, 짧은 기간에 완공하느냐에 따라 건축비에서 차이가 난다는 점이다.

통나무주택 시공 인력의 인건비(일당)는 비싼 편이다. 이들은 일당은 대목(大木) 15 

만∼20만원, 숙련 미장공 12만원, 잡부 5만원 선이다. 전체 시공기간이 짧아지면 그만큼 인건비 투입요인이 줄어들어 전체 건축비가 낮아질 수 밖에 없다.

또 시공 경험이 풍부한 업체는 체계적인 시공관리 시스템을 갖추고 있어 공기를 단축시키고 건축비를 절감하는 노하우를 가지고 있다. 그래서 통나무주택 시공업체를 선정할 땐 건축주와 설계자, 업체 간의 원활한 의사소통을 통한 효율적인 업무 조정과 진행이 가능한지 확인해 봐야 한다.

이런 업체만이 착공 단계에서부터 시공, 준공단계에 이르기까지 지속적인 품질관리, 공정관리, 비용관리로 공기를 단축시키고 원가를 절감시킬 줄 알기 때문이다.

하자보수 2년 이상 제시하는 업체가 좋아

앞서 말했지만 통나무주택을 지을 때는 시공업체 선정이 가장 중요하다. 어떤 시공업체가 집을 잘 짓는지 알아보려면 그 업체가 지은 주택을 직접 둘러보면 된다. 백문이 불여일견인 것이다.

현장 답사를 통해 단열은 잘 되는지, 현관문를 포함한 각 문들의 삐걱거림은 없는지, 창호는 뒤틀리지 않고 제대로 맞는지, 마감은 치밀한지, 기타 거주에 불편한 점은 없는지를 꼼꼼하게 살핀다. 대개 이 과정에서 시공업체의 시공능력이 드러난다.

또 시공업체를 선정할 때는 홍보자료를 무조건 믿지 말고 업체가 제시하는 건축비나 공사내용에 대한 명확한 근거를 제출받는 게 좋다. 업체를 선정할 때 시공업체에서 만든 홍보물을 그대로 맹신하는 것은 절대 금물이다. 일부 업체들은 자신들이 짓지 않은 통나무주택을 홍보 책자에 버젓이 올리기도 하기 때문이다.

아울러 재무상태가 건실한 업체를 선택해야 완공 후 하자가 발생했을 경우에 대비할 수 있다. 물론 시공계약을 체결할 때에는 하자보수 기간을 별도로 분명히 정해 둬야 한다. 보통 하자보수 기간을 1∼2년 정도로 제시하는 업체들이 대부분이다.

그런데 통나무는 특성상 5∼6년이 지난 뒤 하자가 드러난다. 때문에 가능한 한 하자보수를 받을 수 있는 기간이 긴 곳을 고른다. 영세업자를 통해 통나무주택을 지으면 하자가 발생했을 때 업체가 도산하거나 하자보수 이행하지 않을 위험이 있다.

<자료원 : 중앙일보조인스랜드 2008/05/23>

전원주택의 터잡기 방법

1. 일반사항

“터잡기는 집짓기의 반”이라는 말을 쓰더라도 부족함이 없을 것이다. 장차 가족과 이웃이 함께 살아갈 터를 잡는다는 것은 오늘은 물론이거니와 향후 몇 십년을 내다보고 결심하여야 할 매우 어려운 일임에 틀림없다.

터를 잡기위한 여러 가지 변수가 합일점을 찾는 “그 땅”을 찾기 위해서는 열심히 정보 수집과 발품을 들일 수 밖에 다른 대안은 없다. 그러면 터를보고 “내 땅”이라고 결정할 수 있는 준비 과정과 변수는 무엇인지를 먼저 열거하고 자신의 계획(목적물)과 취향, 예산 등을 반영하여 결정을 내릴 수 있도록 해보자.

2. 준비사항

가. 가족들과의 합의가 분명해야 한다.

별도의 별장주택 또는 세컨드 하우스가 아닌 경우 전원주택으로의 이주는 가족 구성원 전체의 합의와 희망을 공유하여야 한다. 사전에 치밀한 부지조사도 중요하지만 근본적인 동기가 확고하여야 한다.

나. 어떤 목적의 터를 잡을지 결정한다.

목적이 분명해야 그에 맞는 부지를 집중적으로 검토하게 된다. 또한 외뢰한 부동산에서도 그에 맞는 부지를 추천할 수 있어 공연한 발품을 면할 수 있다.

다. 자신의 생활을 고려하여 이주 희망지역을 선정, 시간을 두고 조사한다.

직장 또는 자영업, 전문직, 프리랜서 등 직업 구분과 예산의 규모를 고려하여 먼저 근교 간선도로망과 연계한 이주방향을 정하고 거리별 지역을 선정한다. 다음으로는 지도와 인터넷 부동산 사이트를 이용하여 기초조사를 한 다음 주말에 가족과 함께 소풍 가듯이 시간을 가지고 지역 부동산을 이용하여 구체적인 답사를 한다.

라. 오늘을 보고 판단하지 않는다.

관심 지역이 선정되면 해당 지역 부동산과 건교부 및 국토관리청, 지방자치단체의 홈페이지를 방문, 해당 지역 도로망의 신설, 확장 및 각종 개발 정보를 수집하고 보다 발전적인 지역을 세부적으로 검토하여야 한다.

또한 일반인의 눈에는 황량하기만 한 터가 개발 경험이 있는 이의 눈에는 단점의 보완을 통해 보다 가치있는 땅이 되고 길도 구불구불하고 불편하기 그지없는 현재의 터가 어느 날 인기지역이 되어 버리는 경우를 필자는 여러 번 보았고 현재의 여건만을 보고 터를 찾던 이의 주저함이 결국은 더 비싼 값에 구입하는 경우도 여러 번 보았다. 터는 오늘의 입지도 제대로 파악하여야 함은 물론이지만 각종 정보의 수집, 정리를 통해 내일의 가치도 판단하여 구하여야 할 것이다.

마. 모든 것이 맞아 떨어지는 명당은 없다.

심리적인 준비사항이 되겠는데 모든 구색을 다 갖춘 땅을 갖는다는 것은 참으로 어렵다. 게다가 내가 원하는 면적만큼의 땅을 구입하기란 더 더욱 어렵다. 시간을 두고 여유있게 터를 물색하다가도 눈에 띄는 터를 만나게 되면 집중적으로 검토하여 결론을 내어야 한다. 좋은 땅은 매물로 잘 나오지도 않거니와 나오더라도 가만 있지 않는다. 일단 구입 결정이 내려지면 그 땅은 나에게 최고의 땅이라는 자부심을 가지고 그 땅을 사랑하여야 한다.

3. 터잡기 공통사항

터를 잡는 목적에 따라 조건은 조금씩 다르지만 전통적으로 “배산, 임수, 남향”이라는 공통적인 조건은 절대 무시 할 수 없다. 물론 상업용지의 경우 북향이 유리한 경우도 있지만 주거용 터를 찾을 경우는 가능하면(조망을 위해 북향이 선택된 경우도 상당히 많음) 이를 따를는 것이 당연히 좋다. 그 외의 공통조건으로는 급수, 배수, 지반, 접도, 이웃, 근린생활시설 등이 있다.

터를 검토할 때에는 기본적인 문서 (지적도, 토지(임야)대장, 국토(도시)이용계획 확인원, 등기부등본) 준비하여 전문가에게 검토를 의뢰하거나 관할 관청 민원실에 문의하여 위 자료를 보이며 목적물을 지을 수 있는 땅인지, 어떠한 절차를 거쳐야 하는지 확인하여야 한다.

가. 배산, 임수, 남향

산을 등지고 물을 바라보는 위치라면 상상만해도 그림같은 풍경이 떠 오를 것이다. 게다가 남향이면 금상첨화. 명당터임이 분명할 것이다. 그러나 현대에서는 조금씩은 달리 해석하며 접근해야 할 것이다.

마을이 되기 위해서, 농경생활을 위해서는 임수가 필요한 조건이지만 개별 전원주택 분야에서 임수는 좋은 조망과 물을 구할 수 있으면 되는 조건으로 이해하면 되겠다. 참고로 전통적인 풍수에서 기본적인 터잡기 원칙으로는 앞서말한 배산임수(背山臨水), 정면이 낮고 뒤가 높아야한다는 전저후고(前低後高), 들어 갈때는 좁으나 들어가면 넓어지면서 아늑해지는 것이 좋다는 전착후관(前窄後寬) 등이 있다.

나. 급수, 배수

사람은 물을 떠나서는 살 수 없다. 당연히 물을 구할 수 있는 터를 찾아야 한다. 기왕이면 가까운 내 땅에서 물을 구해야 타인에게 어려운 부탁하기를 면할 수 있다. 그러면 어떤 분은 수맥이 있는 땅은 안좋다고 말씀을 하시는데 그러면 수맥탐사도 하면서 상당히 넓은 땅을 구해야 한다.

이 또한 극복할 수 있는 조건이므로 현실에 입각하여 상수도가 없다면 음용가능한 수맥이 있는 땅으로 결정해야 될 것이다.

그 다음, 물은 구했는데 어떻게 내보내느냐? 우천시 주변의 물들은 어떻게 흘러가는가를 보아야 한다.

자연 배수가 원활한 지형인지를 검토하여야 하는 것이다. 만약 문제가 있어 약간의 부지조성 토공사를 통해 극복할 수 있다면 다행이나 그렇지 않다면 배제되어야 할 땅이다.

다. 지반, 접도

검토 대상지의 땅속 지반상황을 맨 눈으로 알 수는 없는 것. 그러나 형질변경을 하고자 하는 대상지가 현재 논일 경우는 지반을 강화하는 대책을 강구하여야 한다.

경사지일 경우는 차량의 진입에 적절한 경사각도의 도로와 연결되는지 아니면 지하주차장 등을 이용한 진입방법은 가능한지를 판단하여야 한다.

도로와 연결되지 않은 땅을 맹지라고 하는데 건축법상 건축이 가능하려면 폭 4미터 이상의 도로와 접하여야 하기 때문이다.

접도되지 않은 땅일 경우는 도로로 이용할 수 있는 땅을 추가로 확보하여야 하고 지적을 분할하여 도로로 지목 변경을 하여야 한다. 또한 인근의 도로가 공사를 위한 자재 및 각종 장비가 반입될 수 있는 여건인지도 확인하여야 한다.

라. 이웃, 근린생활시설

개별형 전원주택을 계획하더라도 이웃이 없는 외딴 집을 짓는 것은 한 마디로 반대다. 물론 많은 외딴 집들이 있지만 특별한 목적이 있거나 현지 정착민이 생업과 관련하여 지은 집들이 대부분이므로 도시인의 전원주택이 이를 따르는 것은 생활, 방범, 정서적 안정 등에 문제가 많다.

마을과 바로 붙어 있을 필요는 없지만 가까이 소속될 수 있는 거리에 터를 잡는 것이 좋다.

전원으로 향하고자 하는 발길을 잡는 가장 주된 이유는 교육문제로 거론되고 있으며 총체적으로 의료, 쇼핑, 대중교통, 문화, 위생 등의 근린생활 시설이 부족한 것이다.

이주를 할 경우 차량으로 주 생활근거지와는 1시간 30분(반경 50㎞)이내, 근린생활시설은 20분(반경 10㎞)이내에는 위치한 터를 찾아야 한다. 그리고 너무나 당연한 일이지만 주변에 고압 송전탑, 축사, 쓰레기 매립장, 무덤 등의 혐오시설물은 없어야 한다.

4. 전원주택(개별형)의 터잡기

가. 국도,지방도와 같이 교통량이 많고 차량 속도가 높은 도로에 면하는 것은 피한다.

집으로의 진입방법은 도로에서 직선적으로 연결되기 보다는 약간 우회하여 기승전결의 동선으로 연결되는 것이 좋다.

(집을 본다. 진입한다. 방향을 원만하게 바꾼다, 대문으로 들어간다. 대문에서 현관까지의 진입도 이러한 방식을 적용하는 것이 좋다.)

나. 내가 원하는 만큼의 땅만 구입하기는 어렵다.

때문에 마음에는 드는 데 예산이나 이용도를 보아 너무 면적이 큰 땅은 자주 보인다. 시골에는 한 필지의 단위가 도시에서 생각하는 것보다 훨씬 단위가 크기 때문에 구매에 어려움이 많다. 그러나 현행법상 기존 대지가 아닌 분할과 형질변경을 하여야 하는 터의 경우는 주택용으로 분할하더라도 나머지 면적이 지목별 최소 면적이상은 확보되어야 하므로 필요한 주택용 토지면적과 원래 지목의 토지(임야) 면적이 법규에 적합하도록 하는 규모의 토지를 매입하는 것이 좋다. (농지법 참조)

다. 환금성을 고려한다.

개별형 전원주택을 선호하시는 분들을 보면 취향이 독특하고 의지가 강하신 분들을 많이 보게 된다. 전원주택은 다른 부동산과는 달리 환금성이 떨어지는데 그 중 개별형 전원주택은 환금성이 더욱 떨어진다.

물론 대부분의 개별형 전원주택을 계획하시는 분들은 환금성보다는 환경을 우선시하는 것이 당연하겠으나 일상생활의 불편함, 방범의 문제점, 이웃과의 단절, 외부와의 교류 등에 문제가 많으면 환금성 정도가 아니라 자산으로써의 가치도 떨어지므로 반드시 고려하여야 한다.

라. 협곡과 같은 지형과 음습한 곳은 피한다.

계곡 물소리가 좋고 풍광이 아무리 좋아도 바람이 세차게 드나들고 일조시간이 짧은 협곡형의 터는 피하는 것이 좋다.

집 주변의 물소리는 은은하고 명랑한 소리를 찾아야지 보기좋게 콸콸 내려가는 물소리는 좋지 않다. 신경이 예민하신 분은 집 옆으로 지나는 개울소리도 밤에는 불편해 할 수 있다.

양지바르고 완만한 경사지임에도 불구하고 지표에 물이 많은 땅이 있다. 건수(지하수의 일종으로 지하 30m 이내의 얕은 지층으로 흐르거나 정체된 물)의 수위가 높아 주변보다 상대적으로 낮은 지표로 스며 나오는 경우를 볼 수 있다.

폭이 좁은 경우는 물길을 돌리는 약간의 공사로 이용할 수 있지만 넓게 분포된 경우는 피하는 것이 좋다.  <자료원 : 디앤알컨설팅그룹 2008-05-07>

전원택지 매입시 기본적 체크사항 

도심의 현대인들이 전원으로 삶의 터를 옮기고 싶어하는 욕구가 지속적으로 증가 추세임은 더 이상 언급하지 않아도 될 것이다.

이러한 주택문화의 변화에 동참하여 자기 집을 짓는다는 것은 분명 큰 즐거움이다. 더구나 도시생활에 익숙해져 있는 사람들에게 전원주택을 마련한다는 것은 일생동안 단한 번 있을까 한 가슴벅찬 기쁨이고 기회라 해도 과언이 아니다. 따라서 연습삼아 집을 짓는다는 것은 결코 용납될 수 없는 일이다.

그럼에도 불구하고, 인간이기 때문에 착각이나 오류의 가능성을 항상 지니고 있어 첫걸음부터 건축주와 시공자의 시행착오가 되풀이 되는 현상들을 보아왔고, 또 그럴 때마다 이미 많은 수업료를 부담하면서 다양한 시행착오들을 경험해 본 입장에서 그 안타까움을 금할수 없다.

지나간 시행 착오에 대해 '얼마짜리 좋은 경험했다'고 생각해 버리고 넘기기엔 그로 인한 비용 낭비는 너무나 큰 액수임에 틀림없을 것이다.

급속히 다가오는 전원주택 대중화 시대를 앞두고 찌든 도시의 울타리를 벗어나 전원생활의 정취와 여유로움을 설계하는 분들에게 터 고르기부터 준공, 입주해서 터 다지기 까지 전반적인 과정상 겪기 쉬운 시행착오들을 최소화 할 수 있도록 그 요령에 대해 소개하고자 한다. 

택지를 선정할 때 현대인들이 고려하는 주요 요소 중 첫 번째 우선 순위가 '환경' 이고 그 다음으로 교통, 가격, 상권편의시설, 학군 등의 순이라는 최근 통계치는 환경주택에 대한 현대인들의 욕구가 얼마나 큰가를 대변해 준다.

여기서 범위를 조금 더 좁혀 전원주택지의 필수조건으로 꼽는 것들은 흔히 배산, 임수, 접도, 남향받이,완만한 경사지형 등이다.

물론 이와 같은 조건이 모두 갖춰지면 금상첨화일 것이다. 그러나 구입하고자 하는 집터를 답사 분석할 경우 현재 땅의 형상만으로 단순 평가하기 보다는 현장에서 집을 어떤 방향으로 어느 위치에 그리고 어느 정도 규모로 지을 것이며 또 향후 부지를 가꾸고 난 뒤에 주변과의 조화로움 등에 관한 그림을 미리 머리 속에서 그려보고 진단할 수 있는 안목이 필요하다. 그리고 때로는 이와 같은 안목이 저렴한 택지를 구입할 수 있는 수단이 되기도 한다는 것을 염두에 두어야 할 것 같다.

전원주택을 마련코자 하는 세대마다 일터나 직업, 연령층 그리고 가족상황 등의 조건이 모두 달라 지역에 관한 기준을 설정하기란 어렵다.

전원주택 부지를 매입하기 전에 간혹 소홀히 취급하여 계약 체결 후 문제의 소지가 돼 중도에 계획상 차질을 초래하는 경우를 종종 보는데 이런 사태에 대비하고 더 큰 난관에 봉착할 수도 있는 가능성을 미연에 방지하기 위하여 기본적으로 체크해야 할 사항에 대해 10개 항목으로 분류해서 열거해 보기로한다.

1. 지적도 및 등기 관계를 확인하라

(1) 지적도 지참 현장에서 실제 부지 경계선을 반드시 확인하여 정확한 지적 및 지형상태를 점검한다.

(2) 당해 지번에 대한 등기면적과 실제면적의 차이가 있는지 확인한다.

(3) 가장 최근의 등기부상의 대지 권리관계를 확인한다.

(4) 등기상 소유자와 직접 매매계약체결토록 한다

2. 계절별 환경변화에 따른 부지의 변수를 확인하라

당해 지역의 겨울철 눈 바람과 여름철 장마때의 상황을 예측하여 재해가능 여부를 점검한다.

3. 지형, 지반, 경사도, 방위 등을 확인하라

(1) 지형에 따라 주택의 배치가 달라지며 특히 동서방향의 폭이 좁은 대지의 경우 주택의 향에 직접적인 영향을 미치므로 주의한다.

(2) 시골 땅에서 흔히 볼 수 있듯이 지반을 성토했거나 지형이 습지라면 향후 기초의 침하가 우려되기도 한다.

(3) 대지주축의 방위확인은 필수적이며 부지의 경사도 또한 부지활용률과 직결된다. 때로는 경사도가 심한 좁은 대지일 경우 경사지 주택유형을 활용하는 것도 효과적인 방법이다.

4. 채광 통풍을 확인하라

북향인 부지는 절대적으로 피해야 하며 택지의 남쪽에 들어설 가능성이 있는 건물의 규모 즉, 크기와 높이 등을 고려한다.

5. 공해요인이 없는지 확인하라 .

(1) 인근의 공장,축사,쓰레기 처리장 등의 시설 유무를 확인하여 악취 발생여부를 점검한다.

(2) 비포장 도로의 먼지, 차량소음 정도를 체크한다.

6. 설비에 관해 충분히 검토하라

(1) 당해 부지까지 전기, 통신설비, 가스 등을 공급받을 수 있는가와 이와 같은 시설 인입에 따른 본인 부담액 규모를 조사한다.

(2) 수도 본관의 위치, 향후 급수 전망 또는 자체 지하수 개발 가능 여부를 검토한다.

(3) 오, 배수 등 당해부지에 근접해 있는 기존 하수처리시설과 장마철 배수능력을 진단해본다.

7. 관계법규를 확인하라

(1) 도시계획(국토이용계획)상의 경계선이나 도로계획예정지 저촉 여부를 관할 관청으로부터 확인한다.

(2) 제한구역(군사시설 보호구역, 개발제한구역) 및 용도지역지구 지정내용을 확인한다.

(3) 현 택지실태와 관련하여 구체적인 제한내용 외 지목변경 가능여부(농지심의 및 농지전용 허가, 형질변경허가, 산림훼손허가등)를확인한다.

(4) 고압선 통과지역의 건축제한 해당 여부를 확인한다.

(5) 건축허가(신고)가능 여부를 확인한다.

(6) 대지면적에 대한 건축가능면적의 비율 즉, 건폐율 제한규정 및 신축가능한 주택 연면적 규모를 확인한다.

(7) 특히, 제반 관계 법규 적용은 지역마다 당해 시, 군 조례 또는 지침에 의거 달리 적용되는 사례가 허다하므로 반드시 해당부지의 관할 관청에 직접 확인을 요한다.

8. 진입도로를 확인하라

폭 4m 이상의 진입도로변이어야 하고 부지가 이 도로에 2m이상 접해야 한다.

9. 교통편 및 소요시간점검

근무처, 학교, 병원, 역, 버스정류장 및 노선, 시장분포 기타 편의시설 이용에 대해 필요에 따라 직접 실제 소요시간을 재어보고 편리한가를 살펴 본다.

10. 예상 민원을 점검하라

공사관련 민원 또는 인접 주택과의 일조권 관련 민원 및 완공 입주후 프라이버시 침해 등으로 유발 가능 민원을 예측해 본다.

이상으로 실무적인 사항들에 대한 검토결과가 정리되면 전원생활이 과연 본인과 그 가족에게 어떤 의미이며 또한 어떤 생활을 추구하기 위함인가에 대해 다시 한번 재인식과 이해가 선행되는 과정이 있어야만 지혜로운 전원주택과 이상적인 환경을 얻게 될 것이라 확신한다

. 

지금까지의 전원생활 체험에 의하면 전원생활의 영역 중에서 주택 자체는 분위기 조성에 쓰인 부수적인 도구에 불과할 뿐 진정한 전원생활을 만끽하는 본질적인 주체는 주변 사방에 펼쳐진 자연과의 조화로운 교류를 제공할 바로 그 택지의 입지여건이라고 보기 때문이다.

따라서 건축주의 취향과 예산에 적합한 택지를 선택해서 실용적이고 편안한 집을 짓고 난 후 그 다음부터 적극적으로 시간과 노력을 투자해 가족 구성원 전체의 정서에 걸맞는 목가적 분위기로 잘 연출해 나가느냐에 따라 풍요로운 전원생활의 보장과 성공 여부가 좌우된다고 생각한다.

물색된 택지에 대해서 기술력과 신뢰를 겸비한 설계 시공 전문업체의 사전 헙조를 받아 당해 택지 진단에 대한 조언을 들어보는 것도 바람직하다. 그러나 우선적으로는 택지구입시 반드시 체크할 사항들을 빠짐없이 꼼꼼히 점검해 봄으로써 시행착오 없어야 할 것이다.

<자료원 : 다음카페 부귀모 글 : 박동수>

귀농주택의 비과세특례

10년 전 IMF로 우리 경제가 타격을 입자 도시에서 직장생활을 접고 고향으로 내려가는 사람들이 많았다.

경제가 어려워져 회사가 그 영향으로 문을 닫게 되거나 혹은 내 자리가 없어지거나, 아니면 모든 것을 그대로지만 도시생활의 유지가 어려워서.. 그 이유는 달랐지만 고향 행을 선택한 사람들이 많았다.

또는 도시 생활에 염증을 느껴 모든 것을 훌훌 털고 고향으로 내려가는 사람도 있었다.

그 후에도 귀농인구는 끊이지 않고 있고, 이제 제법 농촌에서 자리 잡고 살아가는 모습이나 새로운 작물이나 농법을 연구해 그 성과를 이룰 사람들이 TV에 종종 비치곤 한다.

하지만 귀농을 결정하고 이사를 가려니, 일반주택은 팔리지 않고 농촌의 주택은 임대로 나온 것이 없이 매물뿐인 경우가 발생한다.

2주택이 되면 세금이 무겁다는데, 괜히 귀농을 결심해서 나중에 세금 때문에 힘들지 않을지 고민에 빠지게 된다.

농어촌주택으로 인한 1세대 2주택 비과세특례 규정

이러한 경우를 위하여 세법에서는 1세대 2주택 비과세 특례 중 농어촌주택으로 인한 특례를 두고 있다.

농어촌주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 때에는 국내에 1개의 주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세여부를 판정한다.

읍,면지역 외의 지역에 소재하는 일반주택을 양도할 경우 1세대 1주택 특례로써 농어촌지역에 소재하는 상속주택, 이농주택 및 귀농주택을 포함하여 각 1주택을 부득이하게 보유할 수밖에 없는 관계로 1세대 2주택으로 과세되는 불합리함을 제거하기 위한 제도이다.

본 규정을 적용받기 위해서는 농어촌주택에 해당하는 주택을 보유하고 있어야 한다. 또한 이농.귀농주택에 해당되어야 농어촌주택에 해당하게 된다.

이하에서는 이러한 주택에 대한 요건을 살펴보겠다.

농어촌주택이란 

(1) 서울특별시, 인천광역시, 경기도 외의 지역 중 읍지역(도시지역을 제외함) 또는 면지역에 소재하는 주택으로서 아래 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다.

① 상속받은 주택 (피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 주택에 한한다)

② 이농인(어업에서 떠난자 포함)이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택

③ 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

따라서 우선 (1)의 지역에 속한 주택으로 각 항목 중 하나에 해당이 되어야 농어촌주택 요건을 충족하게 되는 것이다.

(1)의 요건 중 이농주택과 귀농주택이 있는 바 각 주택의 경우에도 요건이 있으니 다음과 같다.

이농주택이란 

이농주택은 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시,구(특별시 및 광역시의 區),읍,면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 이농인이 소유하고 있는 주택을 말한다.

귀농주택이란 

귀농주택은 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 주택으로 다음 요건을 모두 갖춘 경우를 말한다.

(1) 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농 이전에 취득한 것 포함)하여 거주하고 있는 주택

(2) 영농 또는 영어자 본인 또는 배우자 및 직계존속(배우자의 직계존속 포함)의 본 적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 지역(연접한 읍,면지 역 포함)

(3) 고가주택에 해당하지 아니할 것

(4) 대지면적이 660㎡(199.65평) 이내일 것

(5) 영농 또는 영어의 목적으로 취득하는 것으로, 1,000㎡(단, 2007.02.27 이전까지 는 990㎡) 농지소유자가 농지소재지에 소재(연접포함)하는 주택을 취득할 것

⇒ 어업인의 경우 면적의 제한을 받지 않는다.

(6) 귀농일(귀농주택에 주민등록 이전하여 거주 개시한 날)부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에  종사할 것

위 요건을 모두 갖춘 경우는 귀농주택에 해당되어 기타 요건 충족 시 비과세특례를 받을 수 있다.

귀농주택의 경우 소유자가 귀농일부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간 동안 당해 주택에 거주하지 않는 경우 그 양도한 일반주택은 비과세되는 1세대 1주택으로 보지 않게 된다.

또한 영농목적이 아닌 여가선용 목적으로 취득한 주말농장 등은 귀농주택에 포함되지 않음에 유의하여야 한다.

이러한 점을 유의하여 해당 주택이 농어촌주택이라면 일반주택 양도 시 반드시 특례 해당 여부를 고려해야 할 것이며, 요건 해당 시 일반주택은 3년 보유 등의 1세대 1주택 비과세 요건을 반드시 충족하고 있어야 함도 잊지 말아야 할 것이다. <자료원 : 닥터아파트 2008-10-13>

아무리 폭락해도 이런 주택은 좋다 

미국경제 불안으로 세계 경제 전반이 침체의 늪으로 빠져 들어가고 있다고 합니다. 이런 불황으로 우리나라 부동산 가격의 대폭락을 예견하는 사람들도 있습니다.

이제 우리는 대폭락 여부에 대한 논란의 수준을 넘어서야 합니다. 그런 논란보다 이런 불황에서도 후회 없이 선택할 수 있는 '내 집 마련 선택 기준'에 대해 이야기해야 합니다.

분양가 이하나 제로 프리미엄 분양권이 시장에 출회해 주택시장이 갈수록 어려워도 '이런 주택'을 선택하면 좋습니다. 주택 가격이 앞으로 혹자가 말하듯이 폭락해도 지금 우리는 삶의 공간으로서 가능한 한 어떤 주택을 선택해야 합니다.

'아무리 폭락해도 이런 주택은 좋다'는 선택의 기준으로 나름대로 다음 네가지를 꼽아보겠습니다. 

1. 주택 공사, 토지공사와 관련된 아파트.

2. 대기업이 회사의 땅에 자체 브랜드로 건설하는 아파트.

3. 대단지로 접근성.편의성.학군.쾌적성을 두루 갖춘 아파트로 중 소형이며 환금이 유리한 아파트.

4. 기존 주택은 경매나 공매 아파트를 꼽아 보겠습니다.

이를 내 집 마련의 선택 기준으로 활용 하시고 주택시장의 소위 호 · 불황에 연연 하지 말고 내 집 마련을 계획한 한해 전, 반년 전의 마음을 계속 견지 하시면 분명 좋은 기회를 만날 것이라 확신 합니다.

먼저 1번 주택공사에서 지은 아파트는 국가에서 보증하는 견실한 아파트로 부도의 위험이 전혀 없는 게 큰 장점입니다.

주공 아파트라도 앞으로 분양가 이하로 떨어 질 수 있습니다. 하지만 분양가 수준으로 회복은 그리 많은 시간이 소요되지 않을 것입니다.

또 토지공사와 관련된 아파트 예를 들어 동탄신도시의 '메타폴리스'나 아산신도시의 '펜타 포트'같은 곳은 토지공사가 은행과 건설업체와 컨소시엄을 형성해 건설하는 아파트로 부도위험이 없음은 물론 각개 신도시의 중심인데 현재 '제로 프리미엄'의 상황이라고 합니다.

서울이나 남부 수도권에 거주하며 이들 신도시를 겨냥한 사람은 한번쯤 이런 기회의 활용 여부를 고민 해 볼 만 합니다. 지난해 분양당시 인기였던 이 아파트를 필자가 이런 불황의 시기에 예로 드는 것은 독자와 생각을 나눠 보자는 의도이지 결코 특정 아파트를 선전하는 것은 아니며 주변을 돌아보면 더 좋은 아파트를 만나 고민 할 수 있다는 점을 더 강조합니다.

다음 2번 대기업 자체브랜드의 경우도 부도 위험이 없고 관심을 가지고 계속 체크해 볼 만 합니다. 예를 들어(특정 아파트의 거명은 1번과 같으므로 변명은 생략 합니다.) 인천에 사시는 분이면 '한화 에코메트로'를 주시해볼 만합니다.

이 아파트는 한국화약 토지이며 한화건설의 자체브랜드를 사용하는 대 단지로 건설 중 잘못될 염려가 없어 분양권 가격 추이를 점검 해 볼 만 합니다.

3번은 누구나 알고 있는 내용입니다. 필자가 이들 내용을 굳이 한 번 더 들먹이는 것은 이 내용이 지금의 시장 상황에서 '아무리 강조해도 지나치지 않기' 때문입니다.

여기서 자녀 교육이 우선이라면 학군에 가중치를 두고 다른 요소인 접근성 등에는 점수를 덜 줘 이 부분을 희생 시키는 선택을 해야 합니다.

어느 것에 가중치를 두느냐는 전적으로 각개 개인의 문제이며 신혼부부이면 환금성에 가중치를 더 둘 수 도 있습니다. 모든 것이 다 좋은 자신의 처지에 꼭 맞는 아파트는 없다는 것을 아는 것도 중요 합니다.

4번 경매와 공매로 내 집 마련을 하는 경우 위 3가지 기준을 접목해 보는 것이 가격 판단이나 기타 의사결정에 도움이 되리라고 생각 합니다. 이미 오래 전부터 내 집 마련의 한 가지 방법으로 자리 잡아온 경 · 공매 분야는 특히 요즘 같은 시장 상황에서 고려해 볼 만 합니다.

경매나 공매라면 머리가 아픈 분야로 미리부터 겁을 먹거나 도외시하는 분이 있는데 이제 이 분야도 절차가 '크게 간소화'되고 권리관계 특히 아파트의 경우 '권리분석이 단순'하며 낙찰에서 입주까지 기간인 명도기간도 '그리 길지 않아' 한 번 도전 해 볼 만 합니다.

경 · 공매는 그 개념의 차이부터 틀려 일정량의 공부를 해야 합니다. 분양을 통해 신규 아파트를 사거나 중개업소등을 통해 기존 아파트를 사는 것 같이 이 분야도 내공이 꼭 필요함은 물론입니다.

이런 네 가지 선택 기준 중 하나를 정하거나 복합적으로 활용해 주변을 잘 살펴보면 한해 전 아니 그보다 훨씬 오래전부터 꿈꿔온 내 집 마련의 꿈을 이룰 단초를 발견할 수 있을 것입니다.

한 번 더 강조 하고 싶은 것은 아무리 상황이 어려워도 '꿈'을 포기하지 말고 계획 당시의 초심을 굳건히 견지하시라는 것입니다. 지난 주택 경기가 좋았던 시절 내 집 마련을 위해 온 힘을 쏟았던 그때로 되돌아가는 것입니다.

너무 기초적이며 상식 수준의 이 이야기를 다시 반복해 말씀드리는 이유는 부동산 가격이 내려가는 시기는 군중 심리에 의해 내 집 마련에 대해 '손을 놓고 강 건너 불구경 하듯'하는 게 일반적이기 때문입니다.

2 - 3분 만 숨을 못 쉬면 질식하는데도 공기의 귀중함을 모르듯 우리는 너무 일반적인 현상이나 흔한 것의 귀함을 망각하고 살아갑니다.

매입 시기에 대해 '내년 상반기 · 하반기'를 점치는 사람들이 있으나 이는 일반론이고, 그동안 주변을 잘 살펴 자신의 처지에 맞는 주택을 계속 찾아온 사람은 지금을 내 집 마련의 호기로 적극 활용해야 합니다.

정부, 기업, 가계 등 각개 경제 주체들이 정부는 부동산시장연착륙을 위해, 기업은 살아 남기위해 가계는 자신과 가족의 행복을 위해 혼신의 노력을 다하는 것은 지극히 정상입니다.

정부가 분양가 상한제, 다주택자 양도세, 개발 부담금을 제외하고 규제를 모두 제거 했고 기업(건설업체)은 '고분양가 비난', '기업 이미지 추락', '기존 계약자와 형평 문제'등으로 분양가를 낮추지 못했는데 이제 어떤 형태로든 분양가가 내려갑니다.

정부의 '미분양 아파트 매입'에 40% 하락 한 물건이 나올 수 있고 '미분양 펀드'가 활성화되면 펀드에 20%이상 내린 가격으로 파는 분양가 하향 조정 현상이 생길 공산이 큽니다. 기업은 지금까지 은밀히 내려온 분양가를 양지인 시장에 나오게 하기 위해 여러 방안을 연구 중 이라고 합니다.

이제 무주택자가 내 집 마련에 유리하도록 시장이 크게 변하고 있습니다. 자신이 사는 곳이나 점찍은 곳의 시장에서 눈을 떼지 않으면 '좋은 주택을 선택해' '꿈'을 이룰 수 있습니다.

 <자료원 : 부귀모 다음카페 강공석 2008.12.08>