시오지오 보물이가득한곳

임대주택을 이용한 절세 방법 

올해 하반기 들어서부터 98년 외환위기 이후 최대의 경기침체를 겪고 있다. 10월 및 11월에 비하여 주가와 환율이 다소 안정되기는 하였지만, 부동산 경기를 비롯한 실물경기침체는 여전히 심각한 수준으로 체감되고 있다.

현재의 부동산 가격에 대한 전망은 이미 바닥수준이라는 긍정적 전망과 내년에 더욱 하락할 수 있다는 부정적 전망이 교차하고 있는 가운데 정부의 각종 부동산 경기 활성화를 위한 대책도 당장엔 큰 효력을 발휘하지 못하고 있다.

대부분의 강세를 보이던 지역의 아파트가격이 상당한 수준으로 하락하였고, 지방뿐 아니라 수도권에도 미분양 아파트가 속출하는 상황에서 우리는 어떤 투자전략을 가져야 할 것인가가 큰 고민이 아닐 수 없다.

IMF때를 경험삼아 본다면 올해가 되었건 내년이 되었건 곧 가격의 바닥이 올 것이고 이후엔 아파트를 비롯한 부동산 가격이 다시 상승할 것이라 예상할 수 있으며, 그렇다면 조만간 부동산 투자의 적기가 도래할 수 있음을 조심스럽게 전망할 수도 있을 것이다.

이렇게 하락한 부동산에 투자를 하여 재상승기에 수익을 실현하는데 있어서, 아파트와 같은 주택의 경우엔 1세대 다주택 중과 규정으로 인해 수익률에 큰 영향을 미쳐 투자매력을 크게 못 느낄 수 있다.

그러나, 세법에서는 임대주택에 대해서는 여러 가지 세제 혜택을 주고 있어 이러한 임대주택의 세제혜택을 잘 이용한다면, 아파트와 같은 주택에 대해서도 괜찮은 투자수익을 올릴 수 있는 바, 오늘은 임대주택에 대한 투자시의 세금에 대하여 알아보도록 하자.

임대주택

임대주택은 임대주택법에 구체적 요건이 규정되어 있고 세법에서도 임대주택법의 기본적 사항을 준용하고 있다.

임대주택법에서 임대사업자로 등록하기 위한 최소보유 임대주택수는 최근 개정되었는데 건설임대주택의 경우(종전과 같음) 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대, 매입임대주택의 경우(개정됨) 단독주택 1호(종전 5호), 공동주택 1세대(종전 5세대)이다.

따라서 위에 제시된 임대주택수 등의 법에서 규정된 요건을 갖추어 해당 시·군·구청의 주택과에 임대사업등록을 한 후, 관할 세무서에 사업자등록을 해야 여타 세제 혜택을 누릴 수 있다.

세제 혜택

Ⅰ.향후 개정되거나 신설될 법안(임대주택에만 해당되는 것은 아님)

1. 다주택 중과의 한시적 완화

2009.01.01~2010.12.31의 기간 중에 양도하거나 취득한 주택에 대하여

1세대2주택은 일반세율(6~33%; 2009년은 6~35%)이 적용

1세대3주택 이상에 대해선 45%의 세율이 적용.

(단, 단기 양도시에는 단기양도시의 1년 내 50%, 2년 내 40%와 비교하여 높은 세율적용)

2. 지방 미분양주택에 대한 과세특례

08.11.3～’10.12.31 기간 중 취득*하는 지방미분양주택 양도시 과세특례

(* ‘10.12.31까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)

ㅇ 개인 : 일반세율 적용 및 장기보유특별공제(연8%, 최대80%) 적용

ㅇ 법인 : 법인세 추가과세(30%) 배제

※ 구체적 내용

① 미분양주택 소재지 : 수도권 밖의 지역

② 특례대상 미분양주택 범위

- ‘08.11.3 현재 준공여부에 관계없이 미분양 상태인 주택

- ‘08.11.3 현재 사업승인을 얻었거나 사업승인을 신청한 자가 분양하는 주택

③ 미분양주택수 : 취득하는 미분양주택수에 제한 없음

④ 미분양주택 양도시기 : 양도기한은 제한없음

Ⅱ. 임대주택에 대한 현행 세제

1. 취득세 및 등록세 감면

임대주택사업을 위한 임대주택의 취득시 취득세와 등록세를 감면 받을 수 있다. 다만, 취득일 이전에 임대주택 사업자등록을 하여야만 감면이 되며, 감면의 구체적인 내용은 각 지방자치단체별로 다를 수 있다.

서울의 경우 전용면적 60㎡(18평) 이하의 공동주택을 건축하여 취득하거나 건축주로부터 최초로 분양받은 경우 취득세와 등록세를 면제한다. 또한, 전용면적 60㎡ 초과하는 장기임대주택을 20호 이상 취득하는 경우엔 면적에 따라 25%~50%의 차등감면 혜택을 주고 있다.

2. 종합부동산세의 비과세

건설임대주택인가 매입 임대주택인가에 따른 비과세 요건이 다르고, 관할 시군구청에 임대주택등록 및 관할 세무서에 사업자등록을 해야 한다.

(1) 건설임대주택

전용면적 149㎡(45평)이하이고 과세기준일의 공시지가가 6억원 이하의 임대주택 2호 이상을 5년 이상 임대하는 경우 해당 임대주택은 종부세 과세를 함에 합산 배제한다.

(2) 매입임대주택

① 2005.1.5 이전 기존 사업자

전용면적 85㎡(25.7평) 이하이고 2005년의 과세기준일 현재 공시지가 3억원 이하의 임대주택을 2호 이상을 5년 이상 임대하는 경우 해당 임대주택은 종부세 과세를 함에 합산 배제한다.

② 2005.1.6 이후 신규 사업자

전용면적 85㎡(25.7평) 이하이고 과세기준일의 공시지가 3억원 이하의 임대주택 5호 이상을 10년 이상 계속 임대하는 경우 해당 임대주택은 종부세 과세에 있어 합산 배제한다.

3. 양도소득세 중과 배제

주택 임대를 하는 사업자가 각 상황별 요건을 모두 충족한 경우에는 당해 임대주택의 양도시 다주택 중과가 적용되지 아니하고 일반세율이 적용된다.(관할 세무서에 사업자등록 및 시군구청에 임대사업자등록을 해야 한다.)

(1) 건설 임대주택

① 대지면적이 298㎡(90평) 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149㎡(45평) 이하일 것

② 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택일 것.

③ 당해 주택의 취득당시 기준시가가 6억원 이내일 것

(2) 매입임대주택

1) 2003.10.29 이전 기존사업자

① 기존사업자 기준일 이전에 사업자등록을 하고 2호 이상의 85㎡이하의 국민주택을 임대

② 5년 이상 임대한 국민주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)

③ 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 취득 당시 3억원 이내일 것.

2) 2003.10.30 이후 신규사업자

① 85㎡(25.7평) 이하. 단, 수도권 밖의 지역인 경우에는 주택법에 따른 주택으로서 대지 면적이 298㎡(90평) 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149㎡(45평) 이하인 주택.

② 같은 시(특별시 및 광역시 포함)ㆍ군에서 5호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상 임대할 것.

③ 10년(수도권 밖의 지역인 경우에는 7년) 이상 임대

④ 당해 주택의 취득당시 기준시가가 3억원 이내일 것

(3) 지방미분양매입임대주택

미분양주택으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 다음의 요건을 모두 갖춘 임대주택.

① 대지 면적이 298㎡(90평) 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149㎡(45평) 이하일 것

② 5년 이상 임대하는 것일 것

③ 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

④ 수도권 밖의 지역에 소재할 것

⑤ ①부터 ④까지의 요건을 모두 갖춘 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것

4. 양도소득세가 감면 되는 임대주택

조세특례제한법에서는 소정 요건의 임대주택에 대하여 양도소득세를 감면하여주는 규정을 두고 있다. 그러나, 이 제도는 예전에 만들어진 법으로 적용기간이 이미 도과하였으므로, 최근에 임대주택사업을 시작하면 해당 조세특례를 적용받을 수 없다. 따라서 간략하게 살펴보기로 하자.

(1) 장기임대주택 감면(조특법 제97조)

거주자가 5호 이상의 주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 50% 감면하다.(특정요건 충족시 100% 감면)

(2) 신축임대주택 감면(조특법 제97조의2)

1999.8.20~2001.12.31 기간 중에 신축된 건설임대주택 또는 1999.08.20~2001.12.31의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 매입임대주택으로서 2호 이상의 국민주택규모(85㎡ 이하)의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 100% 감면한다.

5. 종합소득세

부동산 임대소득의 경우에는 소득세를 과세함이 원칙이지만, 주택의 임대의 경우에는 2채 이상 소유상태에서 임대할 경우나 고가주택의 임대시에만 소득세를 과세하고 있으므로 고가주택이 아닌 1주택만을 보유하며 임대하는 경우에는 소득세가 비과세 된다.(주택수는 부부 합산)

또한, 주택 임대시 월세대신 보증금만 받는 경우엔 소득세를 부과하지 아니한다.

6. 기타

① 주택의 임대는 면세사업이므로 사업자등록시 면세사업자로 사업자등록이 나오며 부가가치세 신고납부 의무가 면제된다.

② 오피스텔을 주택으로 사용하고 있다 하더라도 오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로 임대주택법에 의한 임대사업의 대상이 되지 아니한다. 따라서 오피스텔 임대의 경우 임대주택법에 의한 임대사업자가 될 수 없으며, 이에 따른 과세혜택을 받을 수 없다.

③ 취득세, 등록세, 종부세 등은 각각의 법에서 규정한 임대기간 등의 요건을 추후 위반할 경우 감면받은 세액을 사후에 추징당하게 되므로 감면받은 후 사후관리에 주의를 요한다

<자료원 : 다음카페 부귀모 2008.12.30>

주택의 필요조건과 충분조건들

좋은 사람과 좋은 주택은 공통점이 있다

영겁의 세월에 비하면 사람이 이 세상에 왔다가는 동안은 눈 깜짝할 사이라고 보겠지요. 요즘은 수명이 길어져서 80평생이라고들 하는데 이 글을 읽는 모든 분들께서는 부디 100세까지 장수하시기를 기원 하겠습니다.

태어나서 죽는 날까지 좋은 사람이나 훌륭한 사람이라는 말을 듣고 떠난다면 태어난 보람이 있으련만 나쁜 사람이라든지 못된 사람이라는 말을 듣고 떠나게 된다면 글쎄요, 오히려 아니 태어남만 못하지 않을는지요. 그러고 보면 산다는 게 그렇게 쉬운 일은 아니라는 생각이 듭니다.

가정을 사랑하고 직장에서 근면하고 이웃과 화목 하는 그런 사람이 좋은 사람이라고 봅니다. 사람을 주택과 비교하는 일이 좀 우습긴 합니다만, 속이 깊고 됨됨이가 가지런하고 예의 바르며 착하고 건강한 사람이 좋은 사람이라는 점에 대해서 이견이 없을 것입니다.

주택은 어떤 주택이 좋은 주택일까요? 곰곰이 생각해 보시면 금방 감이 잡히실 겁니다. 좋은 주택은 좋은 사람과 공통점이 있으니까요. 좋은 주택은 자신도 갖출 건 다 갖춰야 하지만 좋은 이웃을 거느리고 있는 게 특징입니다. 그 이웃들은 주로 학교, 병원, 백화점, 전철, 학원, 공원, 호수 등이지요.

잘 생겼다고 좋은 사람이라 할 수 없는 일이고 잘 지어졌다고 좋은 집이라고 할 수 없음도 공통성이 있다고 봐야 하겠네요. 허우대 멀쩡하게 생긴 미남이 그저 백수로 일생을 보내면서 가족들에게 피해를 끼치면서 살아간다면 어느 누구도 그 사람을 좋은 사람이라고 말하지 않을 것입니다.

일생 직장이라곤 가져보지도 아니한 체 처자식이 벌어다 준 돈으로 흰 바지 하얀 구두 신고 다니면서 허송세월 하는 건달을 봐왔기에 드리는 말씀입니다. 흰 바지 하얀 구두를 신은 백수건달은 사람이 아닌 주택에도 제법 많이 있을걸요. 이웃에 좋은 친구 하나도 없이 그저 10년 전 시세 그대로 있으면서 수리비만 까먹는 주택 말입니다.

<<자리가 성공을 결정한다.>>

좋은 사람과 성공한 사람과는 구별을 달리해야 한다고 봅니다. 좀 못생겼고 볼품이 없게 생겼다 해도 자리를 잘 잡고 있으면 성공한 사람이라고 봐야 하겠지요. 즉 일하는 자리가 좋게 되면 잘남과는 상관없이 성공한 사람 측에 낀다는 뜻입니다.

주택은 어떤가요? 외소하고 낡았어도 좋은 자리에 있게 되면 한가한 곳의 대궐 같은 집보다 값이 더 비싸지 않던가요. 서울의 소형빌라와 지방의 대형아파트를 비교하시면 이해가 빠르시겠네요. 시골에는 거저 주는 집도 있기 때문입니다.

명동의 엉덩이만한 땅과 시골의 큰 산덩이를 바꾸자고 하면 누가 싫어할까요? 명동에서 싫어 할 것입니다. 그래서 “사람은 서울로 보내고 망아지는 제주로 보내라”는 말이 있는지는 모르겠지만 아무튼 사람은 높은 자리에 있거나 돈을 잘 버는 자리에 있어야 하고 부동산은 복잡한 곳에 있어야 한다는 이치가 무게를 얻고 있는 것 같습니다.

서울이 포화가 되다보니 늘 조금씩 떼어내다가 서울 인근에 딴 집 살림을 내주는 곳이 신도시가 되었고, 복잡한 서울을 피해 가는 곳이 수도권인지라 결국은 수도권까지 포화상태가 되어 그런 곳 까지 좋은 자리가 돼 가고 있음이 오늘의 실정이로군요.

그렇다면 좋은 자리란 원래부터 있는 것이 아니고 사람들이 살아가면서 늘 집단생활을 이루었던 곳으로서 생활여건이 잘 갖춰진 곳이라 볼 수 있고, 이러한 집단거주지는 늘 인구와 비례해서 늘어났기 때문에 인구문제가 가장 큰 원인이 된 것입니다.

좋은 자리를 만들기 위해 행복도시, 기업도시, 산업도시, 혁신도시 등 여러 곳에 개발을 서두르고 있지만 이런 일들은 하루아침에 이루어지는 일이 아니므로 앞으로 상당한 시일 동안 서울과 경기 등 수도권의 포화상태는 지속이 불가피 할 것이고 그런 곳에 들어가기 위한 경쟁도 치열하게 이루어질 것입니다.

요즘은 인구가 줄어들고 있다 하지요. 인구가 줄어들면 부동산 값은 내리겠지만 인구가 적어 국가경쟁력이 없어진다면 더 무서운 일이 벌어질 것이므로 부동산 값이 올라도 인구는 늘어나야 하겠군요. 3자녀, 4자녀 가장에게 혜택을 많이 준다고 하니 어서 많이 낳으시기 바랍니다.

다자녀(多子女)가정에 지금 같은 혜택이 올 줄 알았더라면 좀 더 많이 낳았을 걸 필자가 청년기 때에는 먹고 살기가 힘들고 우선 월세 방이 비좁아 아이 그만 갖자고 하는 바람에 예비군 훈련장에서 정관수술을 해버리고 말았습니다. 하하, 

<<사람과 주택이 갖추어야 할 덕목>>

예로부터 사람은 양심이 바르고 이웃을 배려할 줄 아는 사람을 군자라 했습니다. 사리사욕보다는 공익을 앞세웠고, 공명보다는 자신을 낮추는 일을 덕으로 삼았으며 자비를 베푸는 일에 게을리 하지 않았습니다. 요즘 세상 사람들과 비교한다면 많은 차이가 느껴지는군요.

어디에 있건 자리에 연연(戀戀)하지도 않았고 배고픔도 잘 참아냈던 사람들이 지금도 어디엔가 말없이 숨어 있을 것을 기대해 봅니다. 필자는 자리에 너무 연연하지 마시라는 당부를 드립니다. 어디에 있건 덕목을 잘 갖추는 것이 사람이나 주택의 필수요건이라는  뜻입니다.

이제는 환경을 생각하는 주택이 돼야 하겠지요. 환경과 건강과는 밀접한 관계가 있는 것이므로 너무 돈만을 생각하는 자리는 결코 이롭지 않다고 봅니다. 또한 에너지 절감효과가 큰 곳이 좋다는 의견을 드립니다. 지구의 온난화가 하루가 다르게 변하고 있기 때문이지요.

이제 주차장의 녹지 공간화는 필수가 돼 버렸고 꽉 채운 주택단지보다는 비움의 미학이 자리를 잡아가고 있으므로 공동주택 단지도 햇살과 바람과 공기만이 노니는 거주개념으로 바뀌어 가야 할 것입니다. 욕심 같아선 건폐율도 10%이하로 됐으면 좋겠습니다만,

공동주택에서 가장 중요한 덕목은 지하실입니다. 집 사러 다니면서 지하실 구경을 하신 경험이 있으신지요? 집안을 한 바퀴 휭 하고 둘러보신 후 매매의 결정을 하셨을 것입니다. 지하가 습기가 없으며 깨끗하고 튼튼한 주택은 그 위층도 다 잘 돼 있다고 보시면 됩니다. 지하에 물기가 흐르거나 금이 가있거나 통풍이 없어 곰팡이가 피어있는 주택은 보나마나 각 세대도 형편이 없음을 숙지하시기 바랍니다.

공동주택 공사는 지하 공사가 전체 공사의 50%라고들 말합니다. 그 이유는 그만큼 지하 공사에 신경을 써야 한다는 의미겠지요. 지하공사를 처삼촌 산소에 벌초하듯 하는 공사 현장의 건물은 보나마나 부실 덩어리가 되고 마는 것입니다.

요즘은 공동주택 단지마다 외관에 신경을 곤두세우고 있습니다. 우선 밖에서부터 웅장하고 멋있게 보이자는 취지겠지요. 비싸게 보이기 위해 모두 대리석으로 치장하는 아파트도 봤습니다만 낭비가 아닌가 하는 생각도 들었습니다. 커뮤니티의 활성화는 기본이라는 표현이 옳겠지요. 헬스, 실내골프, 사우나, 자전거 길은 물론 수영장, 도서실, 영화관까지,

사람이 갖추어야 할 덕목도 중요하지만 요즘은 공동주택이 갖추어야 할 덕목도 눈여겨보시라는 권고를 드리기 위해 여러 가지 나열해 봤습니다. 이해 있으시기를 바랍니다. 요즘 새로 분양하는 아파트로 발길이 이어지고 있더군요. 눈으로 보시지 말고 마음으로 보세요.

그리고 집을 짓는 회사가 자신의 집을 짓는 마음으로 짓고 있는지를 살펴야 합니다. 사람을 고를 때 빈틈없는 사람을 고르듯이 지하가 1층인지 2층인지, 엘리베이터는 어디까지 내려가는지, 지상은 환경아파트로 꾸미고 있는지, 건폐율이 낮으며 외관은 웅장한지를 체크하시면서 모델하우스를 구경하시는 게 옳다고 봅니다. 마치 신랑과 신부를 고르듯이 말입니다.

[출처] 닥터아파트 - 주택의 필요조건과 충분조건들/윤정웅/2009-06-19

집지을수 있는 땅 만들기

부지를 마련했다면 집을 지을 수 있는 땅, 즉‘대지로 전용허가(개발행위허가)를 받아야 한다.

지목이 대지인 땅을 구입했다면 상관없겠지만, 자연환경 좋은 도심 외곽은 대지도 많지 않다.

설령 있다 하더라도 가격이 만만치 않다.

그렇기에 많은 사람이 전원주택을 짓고자 대지로 전용 가능한 농지나 임야를 찾는다. 하지만 본인이 직접 군청이며 읍사무소를 드나들면서 전용허가를 받는 경우는 드물다.

대부분 부동산중개사무소나 설계·시공업체에 맡기는 편이다. 그럴 것이 준비하고 제출해야 하는 서류가 많고, 또 농지나 건축과 관련 법률 상식도 필요로 하기에 여간 성가시고 골치 아픈 게 아니다.

그러나 절차가 까다롭고 복잡하더라도 직접 전용허가를 받는다면 보통 100만∼150만 원은 절약할 수 있다. 또 농지나 주택에 대한 이해의 폭을 넓히는 계기가 되므로 한번 도전해 볼만하다.

농지전용 - 대지로 전용 가능한지 살펴야

농지를 대지로 바꾸는 것은 도시지역 내에서는 ‘개발행위허가’, 그 이외의 지역에서는 ‘농지전용’이 된다. 2003년 1월 1일부터 ‘국토의계획및이용에관한법률’이 제정되면서 종전의 전용허가는 도시지역 내에서는 개발행위허가제로 변경됐고, 제출서류도 기존 농지전용허가 관련 서류에 건축허가를 위한 관련 서류가 추가됐다.

그리고 농지, 즉 밭이나 논이라고 해서 모두 전용을 받을 수 있는 것은 아니다. 농사짓기에 적합한 농지는 농업진흥구역으로 정해 철저히 보호하기 때문에 농지전용은 어렵다.

단, 농업보호구역일 경우에는 농업인주택 등의 신축은 가능하다. 따라서 신청 시에는 농지전용 담당자를 만나서 농지전용이 가능한 땅인지, 또 건폐율과 용적률은 얼마인지 꼼꼼히 알아봐야 한다.

산지전용 - 용도지역이 관리지역이여야

정부정책이 농지는 규제를 풀되 산지는 보호하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다. 2003년 10월 이후 산지관리법 시행으로 경사도, 연접개발, 준공 등이 더욱 까다로워졌다.

기존 산림의 대지 전용을 위한 산림형질변경허가는 산지의 종합적이고 체계적인 관리, 산지의 난개발 방지, 친환경적인 산지 이용 체계 구축을 위해 산지관리법(2002.12.30) 동법시행령(2003.9.29)에 따라 ‘산지전용허가’로 바뀌었다.

일반적으로 도시지역 이외의 산지 중 대지로 전용이 가능한 곳은 용도지역이 관리지역이어야 한다. 그리고 용도지역이 농림지역인 산지는 원칙적으로 대지 전용이 불가능하다.

산지는 농지에 비하여 구입 비용에 대한 부담이 적고, 대체조림비 역시 농지조성비에 비해 월등히 적다.

전용 신청시 주의 사항

농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있다. 토지거래허가지역이나 수질대책Ⅰ권역에서는 1년 이상 거주를 해야 전용허가를 받을 수 있다.

당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 받거나 이전을 하는 방법이 있다.

지적도상 맹지에는 전용허가가 나오지 않으므로 진입 토지주의 인감을 첨부한 토지사용승낙서를 받아야 한다.

맹지인 경우에는 도로의 폭이 3미터 이상이어야 하며 진입 거리가 35미터인 경우에는 도로 폭이 4미터는 돼야 한다.

또한 자연녹지 내에서의 도로는 4미터 이상, 단지를 조성하려면 6미터 이상의 도로를 확보해야 한다. 산지를 구매할 때는 농지에 비해 상당한 주의가 필요하다.

그 가운데 중요한 몇 가지를 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 현황도로 저촉 여부를 따져야 한다. 도로가 없을 경우에는 개설이 가능한지 여부도 같이 알아본다. 산지는 농지에 비하여 현황도로 구분이 상당히 까다롭다. 반드시 인·허가 관련 측량사무실이나 해당 시·군의 담당직원에게 문의하는 것이 필요하다.

둘째, 부대적인 허가사항이 있나 확인해야 한다. 예를 들어, 산지의 골짜기에서 지적상에 상관없이 실제로 물이 흐르는 경우가 있다. 이에 따른 인허가 사항 및 법률적 문제에 대한 조언이 필수적이다.

셋째, 임목도 확인해야 한다. 임목, 즉 산림이 산지면적당 100퍼센트 이상일 경우 허가가 불가능하다. 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상(산림의 하층에서 생육하고 있는 관목ㆍ초본ㆍ이끼 등의 하층식생의 총칭)이 너무 좋거나 입목본수도가 50퍼센트 이상이거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용허가를 받기가 매우 까다롭다. 이는 지역별로 법률을 다르게 적용하므로 반드시 확인해야 한다.

넷째, 토지전문가나 시군 해당 부서의 확인 절차가 필요하다. 2003년 10월 산지관리법 시행규칙에 따라 기존 3만 제곱미터(약 9075평) 이상 개발허가를 받은 곳이 옆에 있으면 개발행위를 금지했다.

허가 예정지 경계와 기존 산지전용허가지역의 경계가 직선거리 500미터 이내에 있을 때 기존 허가지역과 해당지역 면적을 합해 3만 제곱미터를 초과하면 개발이 안 되므로 주변 여건도 알아보아야 한다. 앞의 경우가 모두 적합할지라도 대지로 전용이 반드시 이뤄지는 것은 아니므로, 산지를 구입할 경우에는 반드시 토지전문가나 시군 해당 부서의 확인 절차가 필요하다.

전용에 들어가는 비용

농지전용비는 농지의 측량설계비, 측량설계사무소에 내는 의뢰비, 농지조성비 등이 든다. 민원실 서류 신청비나 면허세, 지역개발공채 구입비 등 10만 원 이내의 소소한 비용도 내야 한다.

측량부터 대행까지 총괄하여 드는 비용은 300평 미만의 부지는 250만~400만 원 정도, 300평 이상은 평당 1만 6000원 선까지 한다.

애초에 대행업체와 표준용역계약서 같은 명확한 계약서를 작성해 두는 것이 좋다.

농지전용을 신청한 후에는 농지조성비(10,300~21,900원)를 납부해야 한다. 농지조성비는 농지를 대지로 전용한 만큼 농지를 다시 조성해야 하는데, 이 때 필요한 재원을 마련하려는 목적이다.

산지전용비는 산지의 측량설계비, 대체조림비, 적지복구비, 지역개발공채비 등이 든다. 측량 설계 용역비용은 대략 300평 기준으로 350만∼450만 원, 그 이상의 개발이 필요할 경우는 약 평당 1만 4000원 정도로 산정하면 된다.

대행업체에 따라 약간의 비용차가 발생하니 표준용역계약서를 반드시 작성하는 것이 좋다. 대체조림비는 제곱미터당 1,581원 외에 약간의 면허세(면적에 따름) 및 적지복구비(15도 미만 2,506원/㎡, 15∼30도 7965.9원/㎡ : 보증보험으로 대체가능), 지역개발공채(할인가능)를 납부하여야 하나 부담이 되는 금액은 아니다.

전용허가를 받은 후에 할 일

농지전용은 허가일로부터 2년 이내에 건축을 착공하고, 그후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가는 다시 취소된다.

이 때 이미 납입한 농지조성비는 농지로 복구한 상태에서 환불을 받을 수 있다. 산지전용은 보통 1년이며 1회에 한하여 1년 연장할 수 있다.

혹 기간 내에 준공절차를 밟지 않으면 허가가 취소되며 이때 대체조림비는 환불 받을 수 있다. 산림준공 신청 전에는 토목공사에 앞서 적지복구 설계승인 절차가 있다.

적지복구 설계란 개발을 위해 파헤친 산림을 어떤 식으로 복구해 놓을 것인지 미리 밝혀 승인을 받아야 하는 것이다. 농지를 전용할 때는 해당되지 않는 절차다.

<자료원 : 닥터아파트 2008-04-15>

http://blog.drapt.com/neorich/3104061208225252309

자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡