부동산 거품 측정 3대 지표

이 글은 저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에 Seattlelite님께서 띄워주신 글입니다.좋은 글이라고 판단하여 아고라에도 소개합니다.  

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최근 언론에서 인터넷에서 포럼에서

모두들 부동산 가격 하락에 대해 이야기 하고 있습니다.

 

어떤 분들은 혹시나 또 올해 봄처럼 다시 급등하는게 아닐까

염려하시는 분도 계시고,

어떤 분들은 이제 드디어 본격적인 대세 하락이다

라고 보시는 분들도 계십니다.

 

오늘은 미국의 경우를 참고하여,

어느정도 까지 버블이 빠져야지 '정상'가격인지에 대해

한번 사례를 들어 볼까 합니다.

 

주택가격의 거품을 측정하는 지표는 크게 3가지입니다.

 

첫째, 렌트비 대비 집값 비율 (Price to Rent Ratio)

 

 

위 그래프는 지난 10년간의 부동산 버블이 시작되던 해인

1997년의 PRR(렌트비 대비 집값 비율)을 1.0으로 보고

현재까지의 PRR의 비율을 그린 그림입니다.

 

2009년 현재, 약 1.1, 즉, 1997년 PRR보다 약 10% 정도 높은 수준입니다.

최근 렌트비가 급락하는 중이기 때문에, 덕분에 PRR은 유지되더라도

집값은 앞으로도 지속적으로 떨어질 가능성이 높습니다.

 

한국의 경우는 월세보다 전세위주이다 보니,

'전세 대비 집값 비율'을 이용하여, PRR을 비교해 보면 비슷한 답이 나올듯 합니다.

1997년 IMF 직전의 '전세 대비 집값 비율'이 '적정'이다 보고 계산해 보면,

현 거품의 규모와 어느 정도 거품이 꺼져야 할지가 나올것이라고 봅니다.

 

둘째, 소득 대비 집값 비율 (Price to Income Ratio)

 

 

PIR은 최근 자주 말씀 드려 잘 아시리라 믿습니다.

위 그림은 1987년 (80년 후반 버블이 발생하기 시작한 년도) 1/4분기의 PIR을 1.0 으로 보고

작성된 그림입니다.

 

2009년 현재, 거의 1987년 당시의 PIR과 비슷한 수준입니다.

하지만, 1990년대 버블 이후에 지속적으로 PIR이 하락한 사례가 있듯이,

이번에도 더 이상 떨어질 가능성이 높습니다.

 

한국은 당연히 지금 꼭대기에 머물러 있겠지요?

 

세째, 물가를 반영한 실질 집값

 

  

 

위 파란선은 케이스-쉴러 지수이며,

빨간선은 케이스-쉴러 지수에다 인플레이션을 조정한, 실질 지수입니다.

 

1987년 보다 약 10% 정도 더 높은 수준 밖에 되지 않습니다.

이 실질집값은 미국의 지난 100년간 동향을 보아도

늘 비슷한 수준을 기록하고 있습니다.

 

역대 최대 거품이었던 지난 버블도

이렇게 모든 것이 원점으로 되돌아 오고 있습니다.

 

우리나라도 이제 정신차리고 모든 것이 다시

제자리로 돌아 오기를 바랍니다.

 

그래서..

 

사람들은 각자 자기 위치에서 열심히 일하고

그렇게 열심히 일하면, 보상받을수 있는

그런 나라가 되었으면 합니다.

 

열심히 일하는 사람을 비웃는 그런 나라...

그런 나라는 되지 말아야 겠지요..

 

 

 

시애틀에서...

 

지난 글모음을 보실려면...

http://blog.daum.net/seattleite

 

 

 

 

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