[윤상원]왜 아파트는 쪽파트가 될 수 밖에 없을까요?

왜 아파트는 쪽파트가 될 수 밖에 없을까요?

 

<분문에서>

"가격에 투자하면 엑스트라로 살게 되고 가치에 투자하면 주인공으로 살게 됩니다.

눈을 크게 뜨고 영원히 감가상각이 될 수 없는 원자재인 토지에 관심을 가지십시요."

 

"가격은 때때로 거래 관행과, 몰입에 의해 결정되기도 한다.” 는 말이지요,

쉽게 말해 마약 중독자들은 뽕 1grm 을 수억 원 주고도 거래 한다니까 그러네요,

심리적으로는 자기 최면에 걸려 있다는 말이지요"

 

"건설사 마진, 설계비, 감리비, 금융비용 등 모든 요소가 다 포함된

강남아파트 32평형의 실제 가격은 2억9천9백만원 입니다."

 

"일조권, 사선제한 이란 주거 환경의 절대 법칙(건축물 높이의 1/2 유격거리 유지)이 있는 한 아무리 높이 지어도 절대 건축물 총 연면적은 늘어날 수 없습니다.

그래서 뉴타운은 오히려 가구 수가 줄어들어 세입자는 물론 대지지분이 적은 집 주인들까지 울며불며 쫓겨나고 있는 것을 보면 알 것입니다. "

 

 

<이하본문>

 

본론에 들어가기 전에 지난번에 다룬 내용이지만 한번 더 짚고 넘어가겠습니다.

부동산 가격과 가치의 차이점을 이해해야 이 글의 본질을 소화할 수 있습니다.

지금 오랫동안 부동산 선수 생활을 해 봤던 제가, 실수요자들을 위해 저의 경험을 전이 시켜주고 픈 마음에서

이 글을 쓰고 있으니 잘 새겨 두길 바랍니다.

 

1) 가격(price) 은 현재의 값을 뜻하고, 가치(value) 는 미래의 값을 뜻합니다.

고로 가격은 누구나 알 수 있지만 가치는 전문가가 아니면 알기 어렵습니다.

 

2) 가치는 가격의 기초가 되며, 가격은 가치에 의해 결정됩니다.

그러나 자본주의 본질은 거품을 먹고 사는 것이기에 가격이 가치의 본질을 엄청 벗어나기도 합니다.

고로 저들의 수작질, 선동질에 부화뇌동하지 마세요.

 

3) 가격은 혹가다 관성과, 몰입에 의해 결정되기도 하므로 때때로 가치와 정 반대 방향으로 가기도 합니다.

그래서 오징어 낚시에 줄줄이 걸려드는 군상들이 인생의 실패를 자초하는 것입니다.

 

4) 가격은 수요와 공급에 의해 결정되는데 부동산 공급이란 수년간이란 세월이 필요하므로,

수요의 변화에는 같은 방향으로 공급의 변화에는 반대 방향으로 변화합니다.

그렇기에 가격과 가치는 일시적으로 괴리 현상을 보이기도 한다.

빈집 대란이 코앞에 오고 있습니다. 기다리십시요.

 

5) 가격이란 가치 + 오차입니다. 바로 이 오차가 거품인 것입니다.

오차가 극심할 때 사는 것을 우리는 상투 잡았다고 하는 것입니다.

왕 거품이 지금 터지고 있습니다. 기다리는 것이 돈 버는 것입니다.

 

6) 가격에 투자하면 엑스트라로 살게 되고 가치에 투자하면 주인공으로 살게 됩니다.

눈을 크게 뜨고 영원히 감가상각이 될 수 없는 원자재인 토지에 관심을 가지십시요.

 

7) 가격은 일물,일가의 법칙이 적용될 수도 있지만 가치는 변화를 목적으로 하므로 일물일가의 법칙을 적용할 수 없습니다.

고로, 부동산의 승부는 가치평가에서 판가름 나는 것입니다.-

토지는 3번의 변화만 기다리면 효자보다 낫습니다.집 없어도 땅을 사세요!

수도권에서 조금 만 벗어나도 평당 몇 만 원짜리 땅이 무수히 많습니다.

3천만 원만 가지고도 천 평 이상을 소유할 수 있습니다다.

(단 지금은 공황이라는 특수 상황이 오고 있으니 보류해야만 합니다.)

땅은 길 따라 갑니다. 지금 서울~부산 까지 1시간 10분에 주파할 수 있는, 레일 위를 떠서 가는 초고속 열차가 설계 완성 되있습니다.절대로 콘크리트 통조림 인간이 되서는 안 됩니다. 여기 투기꾼들 몸부림치는 것 봤지요?

 

8) 부동산 투자의 본성은 수익성에 있습니다. 그러므로 변화를 일으킬 수 없는 상품(아파트)에서 수익성을 기대하고 투자하는 것은 아~주~ 불쌍하게 필패합니다.

한 번 아파트는 영원히 아파트 입니다. 그것도

재건축,리모델링에 들어가면 제 팔다리 잘라 먹고사는, 꼬리가 개를 흔드는 막장 인생이 되고 마는 것입니다.

 

9) 가격은 후끈 달은 뜨거운 가슴으로 사고, 가치는 냉철하고 차가운 머리로 삽니다.

고로 가격은 빚으로 사기 십상이며 결국은 은행의 노예로 살다가 재건축,리모델링의 덫에 걸려

깨구락지 되는 사람들을 너무 많이 봤습니다.

 

10) 가격은 반드시 가치로 회귀하게 되있습니다.이것은 만고불변의 법칙입니다.

상기한 절대적 진리를 기초로 강남 은마아파트 가치를 재평가 해 보겠습니다.

제 꼬리는 고사하고 팔다리 까지 다 잘라먹은, 무너지기 직전인 강남 32평 은마 아파트가 10억을 호가한다니.

사람들이 미몽에서 깨어나기가 이렇게 힘들다니요.. (2009.10.27 MBC PD수첩 방영분 참고)

 

은마아파트 32평형의 실제 가치는???

대지지분 12평X1,700만원= 2억 4백만 원 - 건물철거비용 2,000만원 = 1억 8천 4백만 원 OK?

안전진단에서 트리플 C 받은 지가 근 6년이 지났고 재건축 조합을 결성한 지도 어언 8년이 지났습니다.

그런데 왜 재건축을 못하고 있을까요?....., 답이 안 나오거든요……. 열나게 메이저 건설사들에게 공문을 보내도

응답이 없으니, 이제는 B급 C급 건설사들에게 수십 번 contact 을 해봐도 응답이 안 오거든요…….

 

그런데도 왜? 간간히 거래가 이루어질까요?

그것은 상기한 3번 9번 목차에서 기인 한 것입니다.

즉, “가격은 때때로 거래 관행과, 몰입에 의해 결정되기도 한다.” 는 말이지요,

쉽게 말해 마약 중독자들은 뽕 1grm 을 수억 원 주고도 거래 한다니까 그러네요,

심리적으로는 자기 최면에 걸려 있다는 말이지요. 하하... 

착하게 표현해 주자면 바통을 넘길 수 있는 다음 순번이 있을 것이라는 착각에 빠져 있다고 해야 될까요?

 

하지만 이를 어쩔까요? 2009년 10월 27일 MBC PD수첩에서 이런 진실을 다 까발려 주었거든요?

그래서 대한민국은 물론 해외 교포들까지 은마아파트의 진실이 다 까발려 주었거든요?

그래서 이제 바통을 받아줄 어중이 떠중이 불나방이 없거든요? (2009년 10월 27일 MBC PD수첩 방영분 참고)

 

이렇게 세월이 가면서 슬금슬금 제 가치인 1억 8천 4백만 원 까지 반드시 찾아가게 되 있답니다.

(상기한 제 10번 목차의 법칙) -> 즉 가격은 반드시 가치로 회귀하게 되있습니다.

 

그래서 선진국은 중산층 육성과 보호를 위해 아파트를 공공 임대용으로만 짓는 것입니다.

우리나라 같이, 결국에는 중산층들이 신 빈곤층으로 전락되던 말던 피박 상품인 아파트를 쌔려 공급하는

나라는 없습니다.

 

혹자는 좁은 국토 어쩌고 할지도 모르겠습니다. 정말 답답한 지고입니다.

세계 표준 건축법인 일조권, 사선제한 이란 주거 환경의 절대 법칙(건축물 높이의 1/2 유격거리 유지)이 있는 한 아무리 높이 지어도 절대 건축물 총 연면적은 늘어날 수 없습니다.

그렇기에 한강변 물타워 초고층 프로젝트도 찌그러지고 있는 것입니다.

그래서 서울 뉴타운은 오히려 가구 수가 줄어들어 세입자는 물론 대지지분이 적은 집 주인들까지 울며불며 쫓겨나고 있는 것을 보면 알 것입니다.

말이 평당 건축비가 380만원이지 딱 까놓고 까발려 보면 아파트란 상품은 평당 150만원~170만원이면

썼다 벗었다 할 수 있는 싸구려 상품입니다.

 

그건 그렇다 치고 국토부 기준 평당 건축비 380만원으로 계산을 한번 해봅시다.

<강남 신삥 아파트 기준 >

 

강남 32평형 기준(대지: 지분 12평,  건물: 전용면적 25평)

대지→ 지분 12평X1,700만원= 2억 400만 원

건물→ 25평X380만원(국토해양부 표준단가)= 9,500만 원

∴ 20,400만원 + 9,500만원= 2억 9천 9백만 원→ 이것은 신삥 아파트를 말합니다.

 

투기에 콩깍지 씌운 사람들을 위해서, 2006년 당시 서울시 강남 아파트 분양원가 공개 자료 발표 에서도

(건설사 마진 30% 포함) 평당 800만 원(평당건축비+대지지분)으로 발표했었음을 다시 한 번 알려드립니다.

이것은 건설사 마진, 설계비, 감리비, 금융비용 등 모든 요소가 다 포함된 가격입니다.

그러니 열받지 말고,우기지도 마십시요,

 

현명한 자는 제 글을 산삼으로 알 것이고, 소인배는 열폭 할 것입니다.

 

 

2009.11.16 15:45

출처 : http://blog.daum.net/wonywiny/7887724