[KMERI]아파트가격 언제까지 하락세 지속 ? 2009년 11월 14일

아파트가격 언제까지 하락세 지속 ?

2009년 11월 14일

 

가. 최근 서울지역 아파트 가격 동향

 

부동산 업계가 최근 조사한 바에 의하면 서울지역 25개 구 가운데 절반에 해당되는 지역에서 매도 호가가 낮게 매물이 나오고 있지만, 거래는 전혀 없는 상태라고 함. 이에 따라 서울 아파트 가격은 10월 16일부터 5주 연속 가격 하락세가 지속되고 있음. 강남지역 일반 아파트의 경우, 11월 2째 주에 중. 대형의 경우, 매도호가가 1,500~4천만 원 정도 하락. 특히 강남 재건축 아파트는 9월 마지막 주 이후 계속해서 하락세가 이어지고 있음. 강남 재건축 아파트시장이 일반 아파트가격 하락을 견인하고 있는 것으로 추정 가능.

<11월 2째 주 서울지역 아파트 가격 동향>

(단위 : %)

송 파          관 악        강 서         도 봉         은 평        노 원         중 랑          강 남

-0.17         -0.09        -0.09         0.06          -0.04        -0.04         0.03          0.03

신도시 지역은 미미하게 하락하고 있으나, 전세가격도 매매가격이 안정되면서 안정을 찾아가고 있음. 하지만, 아직까지 가격하락 폭은 크지 않음. 가격의 하방경직성이 강한 아파트시장의 특성상 하락 초기이고, 서서히 하락하는 성질이 있기 때문임. 아파트 가격이 하락하기 시작한 이후 겨우 2개월 정도 되어 급매물이 증가하지 않고 있고, 원자재 가격 상승과 환율 상승 등으로 건축원가 상승요인도 가격의 하방 경직성에 영향을 주고 있음.

 

 

나. 전문가들이 보는 아파트가격 하락요인

 

직접적인 계기는 주택담보대출 규제 강화 및 이사철 비수기가 영향을 주고 있는 것으로 진단하고 있음. 그리고 실수요자들이 매수 타이밍을 늦추고 있는 것이 가격하락 요인이라고 분석하고 있음. 그러나 근본적인 이유는 실수요자 감소에 따른 수급사정 악화임.

 

이유는 노무현 정부 당시에는 비수기에도 아파트 가격이 상승했고, 5년 동안 아파트가격 안정을 시도했지만, 시장은 상승세를 이어 갔기 때문임. 하지만, 이명박 정부는 부동산 경기 활성화 대책까지 내놓은 상황이므로 DTI 규제 및 이사철 비수기도 아파트 가격하락에 일부 영향을 미치고 있지만, 근본적인 이유는 2008년 세계적인 경제위기 이후 단기에 낙폭 과다에 따른 자율 반등이 이루어졌고, 경제위기 여파로 아파트 시장 환경이 크게 악화된 것이 가장 중요한 원인이라고 할 수 있음.

 

2008년 하반기 경제위기 여파로 아파트를 보유하고 있는 중산층 다수가 재산상 손실을 입었고, 직장에서 퇴출 및 대학 졸업자들의 취업난에서 찾아야 할 것임. 이에 따라 기존의 아파트 공급량이 증가할 수밖에 없는 환경에서 신규 아파트 분양매물까지 증가하면서 아직까지 주택보급율이 90% 미만이 서울지역에서부터 아파트 가격 하락현상이 나타나고 있음.

 

다. 언제까지 지속될 수 있나 ?

주택을 보유하고 있는 입장에서는 아파트가격이 얼마나 하락할 것인지도 중요하지만, 언제까지 하락할 것인지가 더욱 중요함. 이유는 얼마나 하락할지와 언제까지 하락할 지는 밀접한 상관관계가 있기 때문임. 그런데 아파트 경기 사이클이 10년 정도이고, 아파트 시장 환경이 악화되고 있으므로 2003년 이후 약 6년동안 아파트 가격 상승세는 5년 정도 조정국면을 지속할 것으로 예상됨.

 

게다가 대부분의 아파트 구입자들이 아파트 가격의 50% 정도를 은행 차입을 통해서 조달했으므로 2005년 이후 서울지역에서 아파트를 구입한 가계 대부분이 1.5억 원 이상의 부채를 안고 있음. 대출금리 수준을 연 5%라고 가정하더라도 연간 대출이자만 750만원이고, 재산세 등을 합하면 연간 1천만 원 이상의 비용발생을 피할 수 없음. 이들은 아파트 가격이 상승하는 국면에서는 추가적인 은행차입을 통해서라도 버틸 수 있지만, 아파트 가격이 안정되거나 하락하기 시작하면 전세가격까지 하락하면서 은행 차입도 어려워지는 문제가 있음.

 

설상가상으로 소득이 증가하지 않거나 직장에서 퇴출되고 있는 상황이라면 보유하고 있는 주택을 처분하지 않을 수 없을 것임. 게다가 현재 아파트를 보유하고 있는 연령층이 대부분 45세 후반이므로 50세 이상의 연령층은 향후 5년에 걸쳐 직장을 떠나야 할 상황에 직면해 있으므로 최소한 아파트 가격 하락세는 5년 이상 이어질 것으로 예상됨.

 

특히 50세 이상이 거주하고 있는 전용면적 132㎡ 이상의 중 대형 아파트의 경우, 극심한 수요부족 현상에 직면할 수 있음.

 

참고로 아파트시장이 장기 조정 국면에 진입할 경우, 한국의 아파트 시장 환경을 종합할 때, 주식, 채권, 외환시장에도 간접적인 영향을 미칠 수 있음.

 

자료 : 한국시장경제연구소 제공