[보상실무] 건축물(무허가)부지조사

건축물부지

가. 무허가건물부지는 당해건축물의 발생시기를 조사하여 '89.1.24 이전에 건축 된 것으로 확인될 때에만 그 현황을 『대지』로 인정하며, 기본조사단계에서  무허가건물의 발생시기가 확인되지 않을 때에는 일단 공부상의 지목과 현황이 일치하는 것으로 분류하도록 한다.

★ 무허가건물 발생시기('89.1.24 전, 이후)의 판단에 관한 참고자료

① '89.1.24 직전 촬영한 항측도면 또는 사진(지자체 협조)

② '89.1.24 이전부터 당해건물에서 주민등록을 필하고 거주해 왔던 사실(현 거주자가 당시부터 거주여부는 불문한다)

③ 기타 공공기관에서 발급한 자료에 의하여 '89.1.24 이전부터 조사대상 건축물이 소재하고 있었음이 객관적으로 증명되는 경우

★ 임차인이 무단으로 형질변경하고'89.1.24 이전에 무허가건물을 신축하여 현황평가한 경우라도 그 행위는 토지에 관한 소유권이외의 권리에 해당하지 아니하므로 보상금의 일부 등 가치상승분을 임차인에게 보상할 수 없다. <질의회신 : 보상01254-7140,90.3.28>

나. 무허가건물이 '89.1.24 이전에 건축되었음이 확인되더라도 그 건축물이 소재한 일단의 부지 전체를 대지로 볼 수 있는지는 세심한 주의가 요구된다. 

다. 적법한 형질변경을 수반하지 않은 가설건축물 부지는 지자체에 가설건축물 축조 신고 또는 허가 시의 조건사항 등을 조회하여 존치기간의 설정여부를 확인하고 존치기한부 가설건축물은 그 축조상태를 일시적인 이용상황으로 본다.  

라. 공부상 지목이 "대지" 또는 "장" 이라 하더라도 건축물이 없는 나지상태·텃밭·야적장 등으로 사용하고 있거나 축사·골프연습장 등이 소재하고 있는 경우라면 그 주변상황 등을 참작하여 일시적인 상황인지를 판단하여야 하며, 일시적인 것으로 볼 수 없을 때에는 이용현황을 다른 지목으로 하향 분류할 수 있다. <질의회신 : 01254-981, 92.6.18>

※ 공부상 지목이 대지인 토지로서 그 전부가 아닌 극히 일부를 다른 용도로 사용하고 있을 때에는 그 다른 용도로 사용하는 부분은 대체로 일시적인 상황으로 볼 수 있다.

마. 공부상 지목이 "대"·"장" 등이 아닌 경우로서 건축물에 대한 현황을 적법한 것으로 인정할 경우에는 당해건축물의 처마 끝까지 수평 투영한 부지면적으로 산정함을 원칙으로 하며, 다음과 같은 점에 특히 유의한다.

★ 주건축물의 용도와 동일한 현황으로 인정할 수 있는 부속건축물을 포함하여 주건축물 면적의 5배이내, 인근지역의 공부상 "대(장)"의 표준적인 획지면적의 2배이내, 최고적용면적 660㎡를 초과하지 않는 최소한의 범위로 한다.

다만 형질변경허가 등 신빙성 있는 자료가 구비되는 경우에는 예외로 할 수 있다.  <토지보상평가지침 제18조 제3항>

★ 가옥과 축사가 혼재된 경우로서 농어가 주택내의 일반적인 소규모 축사로 볼 수 없다면 당해 축사부지를 별도 구획하여 "목장용지" 또는 "잡종지"로 분류한다.

바. 일단의 공장부지내 기숙사·관리사 등이 있더라도 이는 원칙적으로 "대지"로 보아서는 아니 된다.

사. 이용현황을 『잡종지』로 분류할 경우 그 용도를 반드시 구체적으로 병기한다.

예> 잡종지(돈사), 잡종지(쓰레기처리장), 잡종지(골프연습장)···

   

아. 현황이 대지이거나 기타 건축물이 소재하고 있다면 그 부지 또는 대문 앞까지 인입되는 도로를 반드시 구획하도록 한다. 이때, 대문 앞 일원의 토지가 당해건축물과 동일인 소유로서 그 일단의 부지에 인입되는 도로와 접해 있다면 실제 상황을 면밀히 판단하여 도로 구획의 범위를 정한다.