등기권리증(등기필증) 등기에 필요한 서류

등기권리증이란 부동산등기법엔 없는 말인데,

정식명칭은 (등기필증)이며, 등기공무원이 신청된 등기를 완료하면,

당사자가 등기를 신청한 때 제출한 등기원인을 증명하는 서면에 일정한 사항 특히 등기필(등기를 끝냈다는 뜻)의 취지를 기재하고,

등기소인을 찍어 이를 등기권리자(완료된 등기에 의해 새로 등기부에 권리자로 된 자)에게 교부하는데, 이것이 등기필증이다.

등기를 신청할 때 이 등기필증을 제출하게 하는 것은, 이렇게 함으로써 등기의무자라고 하는 자가 진짜 의무자인지를 등기공무원으로 하여금 확인할 수 있게 하고,

나아가서는 허위의 등기신청을 예방함으로써 등기의 진정을 보장하려는 데에 그 목적이 있다.

이 등기필증은 어느 시기에 일정한 내용의 등기가 있었다는 것을 증명하는 증명서에 지나지 않고,

기껏해야 그 위에 권리자로서 표시되어 있는 자가 지금도 그 권리의 명의인이라는 것과,

그것을 지금 가지고 있는 자는 권리자 자신일 것이라는 사실을 강력하게 추정하게 하는 자료일 뿐이다.

등기필증이 없더라도 등기는 할 수 있다. 등기소에서는 한번 분실하거나 멸실된 등기필증을 절대로 다시 교부해 주지 않는다.

이 때 등기를 신청하려면 등기의무자의 권리를 나타내는 등기필증을 신청서에 첨부하여 제출하도록 하고 있지만,

등기필증이 없다고 하여 진정한 권리자가 그 재산을 처분할 수 없는 것은 아니다.

등기필증을 분실한 경우에는 매매의 경우(보증서)를 붙여야 하는데(등기필증은 절대로 다시 교부해 주지 않음),

이와 같은 절차를 취하는 것은 귀찮은 일이므로 등기필증을 분실하지 않도록 잘 보관하여야 한다.

보증서는 등기신청을 하는 자와 등기부상의 명의인이 틀림없다는 것을 확인하는 서면인데,

보증서의 작성방법은 같은 등기소에서 소유권등기를 한 성년자 2인 이상이 팔려고 하는 목적물이 귀하의 소유임을 보증한다는 뜻을 기재하고 서명날인하면 된다.

이 때에는 인감을 첨부하면, 등기필증 대신 보증서를 첨부하여 매매할 수 있다.

하지만 실지로는 보증인이 확인도 하지 않고, 서명날인 하는 등 간단하게 작성될 수 있기 때문에 가끔 부정수단으로 악용되어 분쟁의 씨앗이 되는 수가 있다.

그러나 등기필증에 갈음하는 서면인 보증서제도에 대해 언급한다면, 종전에는 보증서제도가 있어서

등기의 목적물이 같은 관할에 부동산을 소유하고 있는 성인 2명의 보증을 받은 보증서를 등기필증에 갈음하여 등기신청서에 첨부할 수 있었으나,

그런 보증을 직업적으로 하여 보증서제도 본래의 기능을 일탈한 경우가 많았다.

그리하여 1991년 12월 14일 부동산등기법을 개정하면서 위 보증제도를 폐지하고 확인조서 등의 제도를 신설하여,

등기필증을 분실한 등기의무자가 직접 등기소에 출석하여 등기공무원의 확인을 받고 확인조서가 작성되면 그 확인조서로서 등기필증을 갈음할 수 있게 되었다.

하지만 위의 확인조서 외에 법무사가 확인한 확인서면과 공증인이 확인한 공정증서로서도 등기필증을 갈음할 수 있게 되었고,

등기필증을 재발급하는 제도가 없기 때문에 등기필증을 분실한 경우 이를 재발급 받을 수 없고,

등기필증을 분실한 사람은 수시로 등기부를 열람하여 제3자가 습득한 등기필증을 사용하는지 여부를 확인하여 볼 필요가 있고,

부동산을 매도하는 경우에는 위 확인조서나 확인서면 등을 등기신청서에 첨부하여 등기를 하면 되고, 등기필증이 멸실되어 첨부할 수 없을 때에는

변호사 또는 법무사의 확인서 등을 제출하면 된다.

그리고 가등기에 기한 본등기를 할 때 제출할 등기필증은 다시 말해서 소유권이전등기청구권보전의 가등기에 기한 본등기신청을 할 때에는

가등기 의무자가 소유권을 취득할 당시 등기소로부터 교부받은 등기필증을 제출해야 하고,

기등기필증으로 이에 갈음할 수는 없다.

 

등기신청 및 등기에 필요한 서류

 

등기는 등기할 권리의 목적인 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 지원 또는 등기소에 신청하여야 한다.

등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자의 공동신청에 의하여 행해지는데,

등기권리자는 매매에 있어서의 매수인과 같이 그 등기가 행해짐으로써 직접 이익을 얻는 자이고, 등기의무자는 매매에 있어서 그 등기의 실행으로 인하여 불이익을 받는 사람을 말한다. 이와 같은 공동신청주의는 등기에 의하여 불이익을 받게 되는 자를 참가시킴으로서 등기의 진정을 보장하기 위한 것이다.

등기신청은 본인은 물론이고, 대리인에 의해서도 할 수 있는데, 등기신청은 부동산의 권리관계를 나타내는 중요한 것이므로 첨부서류가 완비되지 않거나,

기재의 잘못이 있으면 접수되지 않으며, 보통 등기신청의 대리는 법무사 및 사법서사에게 의뢰해서 하는 것이 보통이다.

그리고 등기신청에 있어 단독신청이 인정되는 경우로는 비록 공동신청에 의하지 않더라도 등기의 진정을 보장할 수 있는 사정이 있거나,

또는 등기의 성질상 등기의무자가 있을 수 없는 경우에는 등기권리자 또는 등기의무자에 의한 단독신청이 인정되는데,

즉 판결에 의한 등기, 상속으로 인한 등기, 미등기부동산 소유권의 보존등기, 건물의 변경의 등기, 부동산의 표시의 등기, 소유명의자의 주소변경에 의한 등기 등이 이에 해당한다.

그리고 등기신청은 신청서라는 서류에 부동산의 소재와 지번, 지목과 면적, 신청인의 성명 또는 명칭과 주소(등기권리자가 개인인 경우 등기권리자의 주민등록번호), 대리인에 의한 등기를 신청할 때에는 대리인의 성명. 주소. 등기의 목적(소유권보존, 소유권이전, 저당권설정, 지상권설정, 저당권말소, 소유권이전가등기말소, 토지분필 등 무엇을 위한 등기인지를 기재해야 함), 등기소의 표시와 등기원인 및 연월일(등기원인으로 된 계약의 내용과 그 날짜를 기재하는 것인데,

소유권이전등기이면 그 원인은 매매나 증여로서 이것을 계약한 날짜가 등기원인의 연월일이 된다.) 등의 사항을 기재하고 신청인이 서명날인 하면 된다.

등기부상 소유권자로 등기되어 있는 소유권등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청할 때에는 작성 후 3개월 이내의 인감증명서를 같이 제출해야 하고, 다만 매매를 원인으로 하는 부동산 소유권 이전등기신청의 경우에는 매도인이 제출해야 할 인감증명서는 발행일로부터 1개월 이내의 것이어야 한다.

또한 등기신청에 첨부해야 할 서류로는

 

1.등기신청서(등기신청서에 해당사항을 기재하고 신청인이 서명날인 한 다음 제출하고,

소유권등기명의인이 등기의무자(매도인)로서 등기를 신청할 때, 등기권리증(등기필증) 대신 보증서에 의해 등기를 할 때는 인감증명서를 제출해야 한다.)

 

2.등기원인을 증명하는 서면으로는 (부동산에 관한 물권변동의 원인이 되는 법률행위 또는 법률사실의 성립을 증명하는 서면인데

즉 소유권이전등기에 있어서 매매계약서, 저당권설정등기에 있어서는 저당권설정계약서, 판결문, 증여계약서, 저당권부소비대차계약서 등 등기를 하지 않으면 안되는 이유를 증명하는 서류가 이에 해당한다.

이런 증서를 제출하게 하는 것은 등기공무원이 그 원인을 확인하는 데 필요하고, 등기필증을 만들어 주기 위한 것이다.

그러나 상속의 경우에는 시. 구. 읍. 면장의 서면 또는 그것을 증명할 만한 서면이다.)

 

3.등기필증(권리증) 이것은 등기공무원이 등기를 완료하였을 때 등기원인을 증명하는 서면에 (등기필)의 취지를 기재하고 등기소인을 날인하여 등기권리자에게 교부하는 서면인데, 이것을 흔히 등기권리증이라고 한다. 이 등기필증은 등기신청 시에 반드시 제출해야 하는데 그 이유는 등기신청이 등기의무자 본인에 의하여 이루어진 것을 확인하기 위한 것이다. 하지만 등기필증을 분실한 경우에는 (등기필증은 절대로 교부해 주지 않으며) 그 등기소에 소유권등기를 한 성년자 2인 이상이 등기의무자(매도인)가 본인임이 틀림없다는 보증서로서 등기필증을 대신하게 되지만, 보증인의 인감 역시 발행일로부터 3개월 이내의 것을 첨부해야 한다. 그리고 판결에 의한 등기나 가등기의 경우에는 등기필증 또는 보증서를 제출하지 않아도 된다.

 

4.등기원인에 관한 제3자의 동의서. 허가서. 승낙서, 예컨데 미성년자의 경우 친권자의 동의가 없으면 그 법률행위가 취소될 수 있으므로 이를 방지하기 위하여 친권자의 동의서가 필요한 것이고, 만일 동의서나 허가서. 승낙서가 첨부되지 않으면 등기원인이 무효 또는 취소된다.

 

5. 대리권한을 증명하는 서면(등기를 신청할 때 법무사에게 등기절차를 위임할 때의 위임장. 또는 미성년자. 한정치산자인 경우에는 친권자 또는 후견인임을 증명하는 호적등본이며, 법인인 경우에는 법인의 등기부등본 또는 대표자임을 증명하는 서면이 있어야 한다.)

 

6.상속을 증명하는 서면(상속에 의해 권리이전의 등기를 신청할 경우 상속을 증명하는 호적등본을 첨부해야 하며, 신청인이 등기권리자나 등기의무자의 상속인일 경우 그 신분을 증명하는 호적등본을 첨부하여야 한다.)

 

7.인감증명서(인감증명서는 부동산의 매도인(등기의무자)이 소유권이전등기를 신청할 때 첨부해야 하고, 저당권 등을 설정할 때 등기의무자의 인감증명서를 첨부하여야 한다.

 

8.주소증명서(소유권의 보존 또는 이전의 등기를 신청하는 경우에는 신청인의 주소를 증명하는 서면이 있어야 한다.)

 

9.기타 매매 또는 교환으로 인하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 시. 구. 군의 장이나 그 권한을 위임받은 자의 검인을 받은 용지에 의한 매매 또는 교환계약서를 제출하여야 한다.

 

 

등기필증 재발행

등기필증을 분실한 경우에는 등기필증을 재발급 받을 수는 없으므로  다음과 같은 방법에 의하여 확인조서, 확인서면, 공정증서 등을 등기신청서에 첨부하여   등기의무자로 기재되어 있는 자가 진정한 등기의무자 본인임을 등기공무원이 확인할 수 있도록 하여야 합니다.

1. 등기의무자 또는 그의 법정대리인이 직접등기를 신청하는 경우

등기의무자 또는 그의 법정대리인이 직접등기를 신청하는 경우에는 관할 등기소에 매도인 이 직접 출석하여 신분증 등을 제시하고 본인(또는 법정대리인)임을 확인시키고 그 증명서 사본을 첨부한 조서를 작성하고 서명 날인을 하면 가능합니다.

2. 위임에 의한 대리인(변호사·법무사)이 등기를 신청하는 경우

이 경우에는 대리인인 변호사나 법무사가 등기의무자 또는 법정대리인으로부터 위임받았음을 확인하는 서면 2통을 작성하여 신청서에 첨부하게됩니다.

이 경우에는 변호사나 법무사 등이 등기권리자 본인여부를 확인하고 확인서면을 작성하여 서명 날인하면 하면 가능합니다.

3. 신청서 중 등기의무자의 작성부분에 관하여 공증을 받는 방법

신청서(위임에 의한 대리인에 의하여 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 서면)중에 등기 의무자의 작성부분에 관하여 공증을 받고 부본 1통을 신청서에 첨부하면 가능합니다.

이러한 세가지 방법 중 그 하나를 선택하여 처리하시면 등기필증이 없이도 등기가 가능하개 됩니다. 그러나 잃어버린 대가로 이러한 서면을 신청하는대 대한 비용은 본인이 지불해야 합니다,

출처 : http://neorich.co.kr/home_main/main.html 리서치공인중개사사무소