정부기관 부동산 강제수용시 보상금 지급

주정부, 시정부, 카운티 정부, 유틸리티 회사, 교육청, 비영리 병원 등의 기관은 공공의 목적을 위해서 개인이 소유하는 부동산을 강제로 수용할 수 있다.
　이러한 기관이 부동산을 강제수용하기 위해서는 세 가지 조건을 충족시켜야 합니다.
　첫째, 사업의 공익성과 공익사업의 정당성, 둘째, 공익사업이 목적으로 하는 공익이 최대로 성취되도록 계획되었는가, 마지막으로, 수용된 부동산에 대한 합당한 보상입니다. 
　보상금 결정의 일반적인 원칙은 정당한 시장가 (fair market value)를 보상금으로 지급하는 것입니다. 
　또한 부동산 수용을 하는 기관은 부동산 소유주와 보상금 지급을 위한 협상을 성실하게 임할 것을 법으로 규정하고 있습니다.  일반적으로 협상에 들어가기 전에 부동산 감정사에 의한 감정을 완료하고 부동산 소유주에게 보상금 지급액과 근거를 제시하면서 협상에 들어가게 됩니다. 
　이러한 보상금에 관한 협상이 실패됐을 경우나, 부동산 소유주가 부동산 수용 자체에 대해서 반대할 경우, 부동산 수용을 결정한 기관은 부동산 수용에 관한 소송을 제기하게 됩니다.
　법원은 이러한 소송에 관해서 정부기관의 부당한 수용이 정당한 목적과 과정에 따라서 되었는가를 심사하게 된다. 
　부동산 수용 자체에 대한 반대는 없으나 보상금 지급에 관한 분쟁이 있을 경우에도 법원에 소송을 제기해서 결정할 수 있습니다.
　캘리포니아 토지수용법에 의하면 정당한 시장가란 부동산 매매자가 급히 팔지 않아도 될 상황에서 매입자에게 팔 수 있는 최고의 가격이라고 규정하고 있습니다.
　그러나 부동산 감정은 감정사에 따라서 상당한 차이가 있을 수 있기 때문에, 많은 경우, 소송으로 가는 경우가 많습니다.
　한편 수용되는 부동산 건물에 세입자가 있을 경우에는 누가 보상금을 받는가에 대한 문제가 제기될 수 있습니다. 이런 경우를 대비해 리스계약서에 부동산 수용시 리스권리 보상금 배분에 관한 규정을 만들어놓을 수 있습니다.
　따라서 리스 계약을 할 때, 세입자와 부동산 소유주는 리스권리 배상금을 누가 갖는가에 대하여 규정해놓는 것이 분쟁의 소지를 줄이는 한 방법이 됩니다. 
　만약에 리스권리 보상금 배분에 관한 규정이 리스계약서에 없고 또한 리스 렌트가 사장가보다 낮게 책정돼 있을 경우, 부동산 소유주는 보상금의 상당수를 오히려 세입자가 가져가는 불이익을 당할 수도 있습니다.
　그 이유는 렌트가 낮다는 것은 건물 자체의 가치가 낮다는 요인으로 받아들여질 것이고 부동산 전체로 봤을 때 세입자의 비즈니스 자체 가치가 차지하는 비율이 높은 것으로 판단될 수 있기 때문이다.
　수용되는 부동산에 비즈니스가 있을 경우, 배상금 결정에 가장 큰 영향을 미치는 것은 사업체 권리금 (goodwill)일 것입니다.
　일반적으로 권리금에 대한 보상은 받을 수 있습니다. 권리금에 관한 보상금 결정은 비즈니스의 종류, 명성, 사업의 역사, 리스조건, 자산내용, 사업의 위험성 정도 등에 따라서 크게 달라질 수 있습니다.
　따라서 정부의 부동산 수용이 결정 났을 때는, 부동산 수용의 가치를 산출한 경험이 있는 부동산 또는 사업체 감정사 그리고 변호사와 상의하는 것이 중요합니다.
이승호 변호사

 

출처 : http://teraperty.com/TPB/bbs/board.php?bo_table=realty_law&wr_id=17