부재지주 토지 비상, 비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하려면
2007년 1월1일부터는 1가구 3주택자와 마찬가지로 비사업용 토지에도 양도세가 중과돼 땅 가진 사람들의 고민이 가중되어 왔다. 부동산 시장이 침체돼 잘 팔리지도 않는데다 팔린다 해도 세금 부담이 너무 크기 때문이었다. 비사업용 토지는 양도세율이 60%나 되는데다, 장기보유특별공제도 받지 못한다. 하지만 2009년 3월16일 양도하는 분부터 비사업용 토지라 해도 6∼35%의 일반세율로 과세돼 세금 폭탄에서 벗어나게 됐다. 그러나 10년 이상 보유 시 30%까지 공제해주는 장기보유특별공제를 여전히 배제하기로 해 오래 보유한 소유자들의 절세 효과는 상대적으로 높지 않다. 따라서 장기 보유자인 경우에는 사업용 토지로 전환한 후 양도하는 것이 절세 효과가 높다.
게다가 농지는 부재지주에 대한 단속이 강화돼 적발될 경우, 1년 안에 매각하도록 통지받는다. 만약 1년 안에 처분하지 못하면 처분명령이 떨어지고, 처분명령 6개월 후부터 매년 공시지가의 20%를 이행강제금으로 내야 한다. 강제로 땅을 팔거나 이행강제금을 내지 않으려면 *한국농촌공사(농지은행)에 위탁해야 한다.
1996년 이후 취득한 토지는 개인 간 임대가 금지돼 있다. 다만 1만㎡ 이하의 상속받은 농지(1만㎡ 초과~2만㎡ 이하까지는 농지은행에 위탁해야 임대 가능), 8년 이상 자경 후 이농한 1만㎡ 이하 농지(1만㎡ 초과는 농지은행에 위탁해야 임대 가능), 5년 이상 자경한 60세 이상자가 농지가 있는 시·군 또는 연접 시·군에 소재하는 경우, 질병・징집・취학・선거에 따른 공직취임을 비롯해 부상으로 3월 이상 치료를 요하는 경우와 3월 이상 국외여행을 하는 경우에는 임대차 또는 사용대차가 허용된다.
*농지은행은 한국농촌공사가 농지를 효율적으로 이용하기 위해 임대 및 매도 수탁 사업을 하는 기관이다. 농지은행에 임대를 의뢰하면 법적 문제 없이 누구나 농지를 소유할 수 있으며 임대료도 받을 수 있다. 하지만 투기방지를 위해 개발계획구역 및 예정지 내의 농지, 소규모 농지(농업진흥지역 안 1,000㎡ 미만, 밖 1500㎡ 미만) 등은 임대차 대상에서 제외된다. 임대료는 농지 소유자 및 임차할 사람이 협의해서 결정하며 위탁수수료는 8~12% 수준이다. 최소 5년 이상은 맡겨야 한다. 자세한 문의는 홈페이지(www.fbo.or.kr)나 전화(1577-7770)를 통해 확인할 수 있다.
비사업용 토지인지 먼저 판정
주말・체험영농 농지(1,000㎡ 이하)를 제외한 농지(전ㆍ답ㆍ과수원)는 재촌과 자경 요건을, 임야는 재촌 요건을 갖춰야 사업용 토지로 인정된다. 그러나 도시지역 안의 농지는 재촌과 자경을 하더라도 비사업용 토지가 된다(개발제한구역 및 녹지지역은 제외). 나대지와 잡종지, 별장 부지는 재촌 여부와 관계없이 거의 다 비사업용 토지로 간주된다.
재촌은 토지 소유자가 토지 소재지나 연접 시ㆍ군ㆍ구에 거주해야 인정된다(농지는 토지경계로부터 직선거리 20㎞ 이내 거주해도 인정). 예를 들어 포천군에 토지가 소재한다면 포천군이나 화천군, 철원군, 연천군, 가평군, 의정부시, 동두천시, 남양주시 등 연접한 곳에 거주해야 한다. 그러나 서울시처럼 행정구역이 구로 구분돼 있는 지역은 구와 연접해 있어야 인정된다. 서울시 전체가 의정부시와 연접해 있는 것이 아니고 도봉구나 노원구가 연접지역이 된다.
자경은 농작업의 2분의1 이상 또는 1년 중 90일 이상을 직접 농사에 종사해야 인정된다. 본인 이름으로 *농지원부가 있어야 함은 물론이다. 2008년 2월22일부터는 한국농촌공사(농지은행)가 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한함)하여 임대하거나 사용대한 경우도 자경으로 인정된다(소득세법 시행령 제168조의8 제2항 9호).
*농지원부가 없을 때는 농협 등의 조합원인 경우 조합원증명원, 농약 및 비료구입 영수증, 농약 등 판매확인서, 농지소재지 농지위원장이 있는 경우 농지위원장이 확인한 자경농지사실확인서, 인우보증서 등을 제출하면 관할 세무서장이 사실 확인해서 자경 여부를 판단하게 된다.
재촌과 자경은 전체 보유기간 중 일정 기간 이상을 충족해야
▶보유기간이 5년 이상일 때
양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 양도일 직전 5년 중 3년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나만 충족해도 인정된다.
▶보유기간이 3년 이상 5년 미만일 때
양도일 직전 3년 이상 또는 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나만 충족해도 재촌 및 자경한 것이 된다.
▶보유기간이 3년 미만일 때
보유기간 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 2가지 요건 중에서 하나를 충족하면 사업용 토지가 된다.
재촌 및 자경으로 사업용 토지로 전환하려면
예를 들어, 다음 토지가 비사업용 토지에 해당되는지 판정해보자.
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-’00.11.1 농지A 취득
-’00.11.1~’03.4.30 재촌하면서 직접 경작에 사용
-’03.5.1~’05.10.31 이농하여 재촌 및 자경하지 않음
-’05.11.1~’06.11.31 재촌하면서 직접 경작에 사용
-’07.11.1 농지A 양도 |
농지A는 양도일 직전 3년 중 1년만 재촌 및 자경에 사용하였으므로 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용하지 않았고, 양도일 직전 5년 중 2년 6개월만 재촌 및 자경하였으므로 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용하지 않은 것에 해당되며, 토지의 보유기간 6년 중 3년 6개월(보유기간의 60% 미만)만 재촌 및 자경에 사용하였으므로 토지의 보유기간 중 80% 이상을 사업에 사용하지 않았다. 따라서 농지A는 비사업용 토지가 된다.
농지A를 양도 시 사업용 토지로 인정받으려면 지금이라도 토지 소유자가 토지 소재지나 연접 시군구에 거주지를 옮기고 자경하면서 2년이 지난 후 양도하면 된다. 양도일 직전 3년 중 2년 이상 재촌 및 자경 요건을 충족하는 셈이 되기 때문이다.
재촌ㆍ자경이 아니어도 사업용 토지로 인정되는 경우
•무주택 1세대가 소유하는 1필지의 나지로서 660㎡ 이내의 토지-이 때는 무주택 기간이 양도일 직전 2년 이상이어야 한다.
•2006년 12월31일 이전에 상속받은 농지, 임야 및 목장용지로서 2009년 12월31일까지 양도하는 토지-2007년 1월1일 이후 상속받은 경우에는 상속개시일부터 5년 이내에 양도하면 된다.
•2006년 12월31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지, 임야 및 목장용지로서 2009년 12월31일까지 양도하는 토지
•2005년12월31일 이전에 취득한 종중이 소유한 농지, 임야 및 목장용지
•공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월31일 이전인 토지 또는 사업인정고시일로부터 5년 전에 취득한 토지
•공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황・취득사유 또는 이용 상황 등을 감안하여 비사업용 토지로 보지 않는 경우 등
건축물을 지어도 사업용 토지로 전환돼
재촌 및 자경을 충족하기가 곤란한 사람들은 건축물을 지어도 사업용 토지로 전환된다. 주택을 짓게 되면 비도시지역이면 건축 바닥면적의 10배, 도시지역은 5배까지 부수토지로 인정된다. 예컨대, 건축 바닥면적이 100㎡ 라면 관리지역이나 농림지역, 자연환경보존지역에서는 1,000㎡까지, 도시지역에서는 500㎡까지 부수토지로 인정된다. 건축물을 짓더라도 준공 후 2년이 지나서 양도해야 사업용 토지로 간주된다. 나대지는 주차장으로 활용해도 사업용 토지로 인정될 수 있다.
나대지는 건축허가만 얻으면 되지만 임야나 농지는 먼저 전용허가를 얻어야 한다. 농지나 임야를 전용해서 건축물을 짓는 것은 개인이 하기가 어려운 점이 많아 건축설계사에게 의뢰하는 것이 편리하다. 전용허가는 토지 소재지 관할 행정청에 가서 신청해야 한다. 이때 농지는 농지보전부담금을, 임야는 대체산림자원조성비를 선납해야 한다. 대체산림자원조성비는 준보전산지일 경우 3.3㎡ 당 5,610원에 불과하지만, 농지보전부담금은 전용농지의 개별공시지가×30%×전용면적(상한액 3.3㎡ 당 16만5,000원)으로 산출하므로 부담이 만만치 않다. 예를 들어, 1,000㎡의 토지를 전용할 때, 임야는 168만3,000원이 들지만 개별공시지가가 1㎡ 당 5만 원인 농지는 1,500만 원이나 소요된다.
여기에 건축설계비용과 기반시설부담금(연면적 60㎡ 이하는 면제), 경계측량비용, 토목 및 건축공사비(3.3㎡ 당 250만∼500만 원), 면허세 등 기타 공과금 등이 들어간다. 지역과 건축물의 종류에 따라 편차는 심하지만 대략 농지나 임야를 전용해서 주택을 짓는 데는 3.3㎡ 당 350만 원에서 600만 원 정도의 비용이 소요된다. 건축물이 신축되면 취득세와 국민주택채권매입 등의 비용도 발생한다. 전용하여 건축물을 짓게 되면 지가가 상승하여 양도차익이 많아지고 양도세 절감효과가 생기는 것은 분명하나 전용비용 등을 제외하고도 이익이 더 많을지의 여부는 꼼꼼히 따져봐야 할 것이다.
족집게과외
▶외지인이 농지나 임야를 보유하다가 팔면 장기보유특별공제는 받지 못한다.
▶사업용 토지로 전환하면 일반세율로 과세되고 장기보유특별공제도 받으므로 절세 효과가 크다.
▶사업용 토지로 전환하려면 건축물을 짓고 2년 후 파는 게 가장 부가가치가 높다.
2007년부터는 농지나 임야의 외지 소유자들은 비투기지역에서도 양도세를 실거래가로 내야 하며, 양도세율이 9∼36%에서 60%로 올라갔고 장기보유 특별공제(10∼30%)도 받을 수 없다.
이런 불이익을 피하려면 농지는 일정기간의 ‘재촌(在村)’과 ‘자경(自耕)’,임야는 일정기간 ‘재촌’ 규정을 지켜야 한다.
그래야 사업용 토지로 인정받아 세금 중과를 피할 수 있다. 그런데 이 규정이 꽤 까다롭다.
우선 농지를 보자. 농지에서 ‘재촌’은 양도일(잔금지급일이나 등기신청일 중 빠른날) 현재 농지 소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 살고 있어야 한다.
서울 거주자는 이곳에서 연접한 과천·의정부·김포·성남등에 농지가 있을 경우 ‘재촌’으로 인정받을 수 있다.
‘자경’으로 인정받기 위해선 농업에 상시 종사시킬 농사의 2분의 1 이상을 자신의 노동력으로 충당해야 한다.
하지만 양도일 현재 ‘재촌’과 ‘자경’ 요건을 갖췄다고 해서 모두 사업용 토지로 인정받지 않는다.
보유기간 중 사업용(농지는 농사용)으로 사용된 기간을 고려키로 했기 때문이다.
즉 양도일 현재
▶3년 이상 보유기간 중 2년 이상을 직접 사업(농업)에 사용했거나
▶5년 이상 보유기간 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우
▶보유기간 중 80% 이상(2년이라면 19개월 이상)을 직접 사업에 사용한 경우에만 사업용 토지로 인정받을 수 있다.
다만 가구당 300평(1000㎡) 이하의 주말·체험 영농의 경우 ‘재촌’규정을 지키지 않아도 사업용으로 인정받을 수 있다.
임야는 ‘재촌’규정만 갖추면 된다.
양도일 현재 ▶3년 이상 보유기간 중 2년 이상 ▶5년 이상 보유기간 중 3년 이상 ▶보유기간 중 80% 이상 임야 소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 거주해야 한다.