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학교건설 소식지(09[2].5.7)-배포용.hwp

학교건설공사(여수) 입찰공고 알림(대지현황 추가) 학교건설추진단 2009-12-17 197   다음 공사에 대하여 붙임과 같이 경쟁입찰 공고합니다.        가. 공사 관리 번호 : 0901193-00        나. 수  요  기  관 : 해양경찰청 해양경찰학교        다. 공    사    명 : 해양경찰학교 건설(신축)공사        라. 총 공 사 규 모 : 209,770,000,000원        마. 추  정  금  액 : 209,770,000,000원 (추정가격 190,700,000,000원)        바. 공  사  기  간 : 착공일부터 930일        사. 계  약  방  법 : 일괄입찰        아. 입  찰  일  시 : 2010/04/29 15:00    3. 수요기관인 해양경찰청 해양경찰학교에서는 귀 기관 책임 하에 다음 사항을 유의하여 상세한 현장설명을 실시하신 후 현장설명참가자 명단과 현장설명내용을 현장설명일로부터 10일이내에 우리 청으로 송부하여 주시기 바랍니다.        - 현장설명 시 입찰안내서 등 제반자료 배포        - 입찰(설계)과 관련한 질의답변내용은 우리청에 통보        - 감점기준 등 설계평가와 관련된 사항은 분쟁발생의 주요 원인이 되므로 현장          설명 시 상세하게 안내         - 본 공사는 공사보험가입대상 공사이므로 보험요율 견적을 위하여 손해보험          회사가 현장설명에 참여를 원할 경우 청취할 수 있도록 협조        - 현장설명서 작성 착오로 인해 분쟁이 발생하는 경우가 있어 우리청에서는 [현          장설명서 작성 기준]을 마련하여 제공 (※ 자료가 있는 곳 : 조달청 홈페이지          (http://www.pps.go.kr) -> 정보장터 -> 업무별자료 -> 시설공사)하고 있는 바 이를 참조하시어 현장설명이 원활하게 이루어질 수 있도록 하여 주시기 바랍니다. 출처 :http://www.kcg.go.kr/kcga/notify/news_read.asp

아무리 폭락해도 이런 주택은 좋다 

미국경제 불안으로 세계 경제 전반이 침체의 늪으로 빠져 들어가고 있다고 합니다. 이런 불황으로 우리나라 부동산 가격의 대폭락을 예견하는 사람들도 있습니다.

이제 우리는 대폭락 여부에 대한 논란의 수준을 넘어서야 합니다. 그런 논란보다 이런 불황에서도 후회 없이 선택할 수 있는 '내 집 마련 선택 기준'에 대해 이야기해야 합니다.

분양가 이하나 제로 프리미엄 분양권이 시장에 출회해 주택시장이 갈수록 어려워도 '이런 주택'을 선택하면 좋습니다. 주택 가격이 앞으로 혹자가 말하듯이 폭락해도 지금 우리는 삶의 공간으로서 가능한 한 어떤 주택을 선택해야 합니다.

'아무리 폭락해도 이런 주택은 좋다'는 선택의 기준으로 나름대로 다음 네가지를 꼽아보겠습니다. 

1. 주택 공사, 토지공사와 관련된 아파트.

2. 대기업이 회사의 땅에 자체 브랜드로 건설하는 아파트.

3. 대단지로 접근성.편의성.학군.쾌적성을 두루 갖춘 아파트로 중 소형이며 환금이 유리한 아파트.

4. 기존 주택은 경매나 공매 아파트를 꼽아 보겠습니다.

이를 내 집 마련의 선택 기준으로 활용 하시고 주택시장의 소위 호 · 불황에 연연 하지 말고 내 집 마련을 계획한 한해 전, 반년 전의 마음을 계속 견지 하시면 분명 좋은 기회를 만날 것이라 확신 합니다.

먼저 1번 주택공사에서 지은 아파트는 국가에서 보증하는 견실한 아파트로 부도의 위험이 전혀 없는 게 큰 장점입니다.

주공 아파트라도 앞으로 분양가 이하로 떨어 질 수 있습니다. 하지만 분양가 수준으로 회복은 그리 많은 시간이 소요되지 않을 것입니다.

또 토지공사와 관련된 아파트 예를 들어 동탄신도시의 '메타폴리스'나 아산신도시의 '펜타 포트'같은 곳은 토지공사가 은행과 건설업체와 컨소시엄을 형성해 건설하는 아파트로 부도위험이 없음은 물론 각개 신도시의 중심인데 현재 '제로 프리미엄'의 상황이라고 합니다.

서울이나 남부 수도권에 거주하며 이들 신도시를 겨냥한 사람은 한번쯤 이런 기회의 활용 여부를 고민 해 볼 만 합니다. 지난해 분양당시 인기였던 이 아파트를 필자가 이런 불황의 시기에 예로 드는 것은 독자와 생각을 나눠 보자는 의도이지 결코 특정 아파트를 선전하는 것은 아니며 주변을 돌아보면 더 좋은 아파트를 만나 고민 할 수 있다는 점을 더 강조합니다.

다음 2번 대기업 자체브랜드의 경우도 부도 위험이 없고 관심을 가지고 계속 체크해 볼 만 합니다. 예를 들어(특정 아파트의 거명은 1번과 같으므로 변명은 생략 합니다.) 인천에 사시는 분이면 '한화 에코메트로'를 주시해볼 만합니다.

이 아파트는 한국화약 토지이며 한화건설의 자체브랜드를 사용하는 대 단지로 건설 중 잘못될 염려가 없어 분양권 가격 추이를 점검 해 볼 만 합니다.

3번은 누구나 알고 있는 내용입니다. 필자가 이들 내용을 굳이 한 번 더 들먹이는 것은 이 내용이 지금의 시장 상황에서 '아무리 강조해도 지나치지 않기' 때문입니다.

여기서 자녀 교육이 우선이라면 학군에 가중치를 두고 다른 요소인 접근성 등에는 점수를 덜 줘 이 부분을 희생 시키는 선택을 해야 합니다.

어느 것에 가중치를 두느냐는 전적으로 각개 개인의 문제이며 신혼부부이면 환금성에 가중치를 더 둘 수 도 있습니다. 모든 것이 다 좋은 자신의 처지에 꼭 맞는 아파트는 없다는 것을 아는 것도 중요 합니다.

4번 경매와 공매로 내 집 마련을 하는 경우 위 3가지 기준을 접목해 보는 것이 가격 판단이나 기타 의사결정에 도움이 되리라고 생각 합니다. 이미 오래 전부터 내 집 마련의 한 가지 방법으로 자리 잡아온 경 · 공매 분야는 특히 요즘 같은 시장 상황에서 고려해 볼 만 합니다.

경매나 공매라면 머리가 아픈 분야로 미리부터 겁을 먹거나 도외시하는 분이 있는데 이제 이 분야도 절차가 '크게 간소화'되고 권리관계 특히 아파트의 경우 '권리분석이 단순'하며 낙찰에서 입주까지 기간인 명도기간도 '그리 길지 않아' 한 번 도전 해 볼 만 합니다.

경 · 공매는 그 개념의 차이부터 틀려 일정량의 공부를 해야 합니다. 분양을 통해 신규 아파트를 사거나 중개업소등을 통해 기존 아파트를 사는 것 같이 이 분야도 내공이 꼭 필요함은 물론입니다.

이런 네 가지 선택 기준 중 하나를 정하거나 복합적으로 활용해 주변을 잘 살펴보면 한해 전 아니 그보다 훨씬 오래전부터 꿈꿔온 내 집 마련의 꿈을 이룰 단초를 발견할 수 있을 것입니다.

한 번 더 강조 하고 싶은 것은 아무리 상황이 어려워도 '꿈'을 포기하지 말고 계획 당시의 초심을 굳건히 견지하시라는 것입니다. 지난 주택 경기가 좋았던 시절 내 집 마련을 위해 온 힘을 쏟았던 그때로 되돌아가는 것입니다.

너무 기초적이며 상식 수준의 이 이야기를 다시 반복해 말씀드리는 이유는 부동산 가격이 내려가는 시기는 군중 심리에 의해 내 집 마련에 대해 '손을 놓고 강 건너 불구경 하듯'하는 게 일반적이기 때문입니다.

2 - 3분 만 숨을 못 쉬면 질식하는데도 공기의 귀중함을 모르듯 우리는 너무 일반적인 현상이나 흔한 것의 귀함을 망각하고 살아갑니다.

매입 시기에 대해 '내년 상반기 · 하반기'를 점치는 사람들이 있으나 이는 일반론이고, 그동안 주변을 잘 살펴 자신의 처지에 맞는 주택을 계속 찾아온 사람은 지금을 내 집 마련의 호기로 적극 활용해야 합니다.

정부, 기업, 가계 등 각개 경제 주체들이 정부는 부동산시장연착륙을 위해, 기업은 살아 남기위해 가계는 자신과 가족의 행복을 위해 혼신의 노력을 다하는 것은 지극히 정상입니다.

정부가 분양가 상한제, 다주택자 양도세, 개발 부담금을 제외하고 규제를 모두 제거 했고 기업(건설업체)은 '고분양가 비난', '기업 이미지 추락', '기존 계약자와 형평 문제'등으로 분양가를 낮추지 못했는데 이제 어떤 형태로든 분양가가 내려갑니다.

정부의 '미분양 아파트 매입'에 40% 하락 한 물건이 나올 수 있고 '미분양 펀드'가 활성화되면 펀드에 20%이상 내린 가격으로 파는 분양가 하향 조정 현상이 생길 공산이 큽니다. 기업은 지금까지 은밀히 내려온 분양가를 양지인 시장에 나오게 하기 위해 여러 방안을 연구 중 이라고 합니다.

이제 무주택자가 내 집 마련에 유리하도록 시장이 크게 변하고 있습니다. 자신이 사는 곳이나 점찍은 곳의 시장에서 눈을 떼지 않으면 '좋은 주택을 선택해' '꿈'을 이룰 수 있습니다.

 <자료원 : 부귀모 다음카페 강공석 2008.12.08>

집지을수 있는 땅 만들기

부지를 마련했다면 집을 지을 수 있는 땅, 즉‘대지로 전용허가(개발행위허가)를 받아야 한다.

지목이 대지인 땅을 구입했다면 상관없겠지만, 자연환경 좋은 도심 외곽은 대지도 많지 않다.

설령 있다 하더라도 가격이 만만치 않다.

그렇기에 많은 사람이 전원주택을 짓고자 대지로 전용 가능한 농지나 임야를 찾는다. 하지만 본인이 직접 군청이며 읍사무소를 드나들면서 전용허가를 받는 경우는 드물다.

대부분 부동산중개사무소나 설계·시공업체에 맡기는 편이다. 그럴 것이 준비하고 제출해야 하는 서류가 많고, 또 농지나 건축과 관련 법률 상식도 필요로 하기에 여간 성가시고 골치 아픈 게 아니다.

그러나 절차가 까다롭고 복잡하더라도 직접 전용허가를 받는다면 보통 100만∼150만 원은 절약할 수 있다. 또 농지나 주택에 대한 이해의 폭을 넓히는 계기가 되므로 한번 도전해 볼만하다.

농지전용 - 대지로 전용 가능한지 살펴야

농지를 대지로 바꾸는 것은 도시지역 내에서는 ‘개발행위허가’, 그 이외의 지역에서는 ‘농지전용’이 된다. 2003년 1월 1일부터 ‘국토의계획및이용에관한법률’이 제정되면서 종전의 전용허가는 도시지역 내에서는 개발행위허가제로 변경됐고, 제출서류도 기존 농지전용허가 관련 서류에 건축허가를 위한 관련 서류가 추가됐다.

그리고 농지, 즉 밭이나 논이라고 해서 모두 전용을 받을 수 있는 것은 아니다. 농사짓기에 적합한 농지는 농업진흥구역으로 정해 철저히 보호하기 때문에 농지전용은 어렵다.

단, 농업보호구역일 경우에는 농업인주택 등의 신축은 가능하다. 따라서 신청 시에는 농지전용 담당자를 만나서 농지전용이 가능한 땅인지, 또 건폐율과 용적률은 얼마인지 꼼꼼히 알아봐야 한다.

산지전용 - 용도지역이 관리지역이여야

정부정책이 농지는 규제를 풀되 산지는 보호하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다. 2003년 10월 이후 산지관리법 시행으로 경사도, 연접개발, 준공 등이 더욱 까다로워졌다.

기존 산림의 대지 전용을 위한 산림형질변경허가는 산지의 종합적이고 체계적인 관리, 산지의 난개발 방지, 친환경적인 산지 이용 체계 구축을 위해 산지관리법(2002.12.30) 동법시행령(2003.9.29)에 따라 ‘산지전용허가’로 바뀌었다.

일반적으로 도시지역 이외의 산지 중 대지로 전용이 가능한 곳은 용도지역이 관리지역이어야 한다. 그리고 용도지역이 농림지역인 산지는 원칙적으로 대지 전용이 불가능하다.

산지는 농지에 비하여 구입 비용에 대한 부담이 적고, 대체조림비 역시 농지조성비에 비해 월등히 적다.

전용 신청시 주의 사항

농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있다. 토지거래허가지역이나 수질대책Ⅰ권역에서는 1년 이상 거주를 해야 전용허가를 받을 수 있다.

당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 받거나 이전을 하는 방법이 있다.

지적도상 맹지에는 전용허가가 나오지 않으므로 진입 토지주의 인감을 첨부한 토지사용승낙서를 받아야 한다.

맹지인 경우에는 도로의 폭이 3미터 이상이어야 하며 진입 거리가 35미터인 경우에는 도로 폭이 4미터는 돼야 한다.

또한 자연녹지 내에서의 도로는 4미터 이상, 단지를 조성하려면 6미터 이상의 도로를 확보해야 한다. 산지를 구매할 때는 농지에 비해 상당한 주의가 필요하다.

그 가운데 중요한 몇 가지를 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 현황도로 저촉 여부를 따져야 한다. 도로가 없을 경우에는 개설이 가능한지 여부도 같이 알아본다. 산지는 농지에 비하여 현황도로 구분이 상당히 까다롭다. 반드시 인·허가 관련 측량사무실이나 해당 시·군의 담당직원에게 문의하는 것이 필요하다.

둘째, 부대적인 허가사항이 있나 확인해야 한다. 예를 들어, 산지의 골짜기에서 지적상에 상관없이 실제로 물이 흐르는 경우가 있다. 이에 따른 인허가 사항 및 법률적 문제에 대한 조언이 필수적이다.

셋째, 임목도 확인해야 한다. 임목, 즉 산림이 산지면적당 100퍼센트 이상일 경우 허가가 불가능하다. 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상(산림의 하층에서 생육하고 있는 관목ㆍ초본ㆍ이끼 등의 하층식생의 총칭)이 너무 좋거나 입목본수도가 50퍼센트 이상이거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용허가를 받기가 매우 까다롭다. 이는 지역별로 법률을 다르게 적용하므로 반드시 확인해야 한다.

넷째, 토지전문가나 시군 해당 부서의 확인 절차가 필요하다. 2003년 10월 산지관리법 시행규칙에 따라 기존 3만 제곱미터(약 9075평) 이상 개발허가를 받은 곳이 옆에 있으면 개발행위를 금지했다.

허가 예정지 경계와 기존 산지전용허가지역의 경계가 직선거리 500미터 이내에 있을 때 기존 허가지역과 해당지역 면적을 합해 3만 제곱미터를 초과하면 개발이 안 되므로 주변 여건도 알아보아야 한다. 앞의 경우가 모두 적합할지라도 대지로 전용이 반드시 이뤄지는 것은 아니므로, 산지를 구입할 경우에는 반드시 토지전문가나 시군 해당 부서의 확인 절차가 필요하다.

전용에 들어가는 비용

농지전용비는 농지의 측량설계비, 측량설계사무소에 내는 의뢰비, 농지조성비 등이 든다. 민원실 서류 신청비나 면허세, 지역개발공채 구입비 등 10만 원 이내의 소소한 비용도 내야 한다.

측량부터 대행까지 총괄하여 드는 비용은 300평 미만의 부지는 250만~400만 원 정도, 300평 이상은 평당 1만 6000원 선까지 한다.

애초에 대행업체와 표준용역계약서 같은 명확한 계약서를 작성해 두는 것이 좋다.

농지전용을 신청한 후에는 농지조성비(10,300~21,900원)를 납부해야 한다. 농지조성비는 농지를 대지로 전용한 만큼 농지를 다시 조성해야 하는데, 이 때 필요한 재원을 마련하려는 목적이다.

산지전용비는 산지의 측량설계비, 대체조림비, 적지복구비, 지역개발공채비 등이 든다. 측량 설계 용역비용은 대략 300평 기준으로 350만∼450만 원, 그 이상의 개발이 필요할 경우는 약 평당 1만 4000원 정도로 산정하면 된다.

대행업체에 따라 약간의 비용차가 발생하니 표준용역계약서를 반드시 작성하는 것이 좋다. 대체조림비는 제곱미터당 1,581원 외에 약간의 면허세(면적에 따름) 및 적지복구비(15도 미만 2,506원/㎡, 15∼30도 7965.9원/㎡ : 보증보험으로 대체가능), 지역개발공채(할인가능)를 납부하여야 하나 부담이 되는 금액은 아니다.

전용허가를 받은 후에 할 일

농지전용은 허가일로부터 2년 이내에 건축을 착공하고, 그후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가는 다시 취소된다.

이 때 이미 납입한 농지조성비는 농지로 복구한 상태에서 환불을 받을 수 있다. 산지전용은 보통 1년이며 1회에 한하여 1년 연장할 수 있다.

혹 기간 내에 준공절차를 밟지 않으면 허가가 취소되며 이때 대체조림비는 환불 받을 수 있다. 산림준공 신청 전에는 토목공사에 앞서 적지복구 설계승인 절차가 있다.

적지복구 설계란 개발을 위해 파헤친 산림을 어떤 식으로 복구해 놓을 것인지 미리 밝혀 승인을 받아야 하는 것이다. 농지를 전용할 때는 해당되지 않는 절차다.

<자료원 : 닥터아파트 2008-04-15>

http://blog.drapt.com/neorich/3104061208225252309

자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡ 

임야의 종류와 전원주택 신축 가능지

임야에는 농림지역인 보전산지와 관리지역인 준보전산지가 있다. 보전산지는 다시 공익용 보전산지와 생산용 보전산지(종전 보전임지)가 있다.

보전산지 중 <공익용 보전산지>에서는 개인의 전원주택 신축은 불가능하다.;

이 임야는 보존을 주목적으로 하여 오로지 국방, 도로 등 공익용으로만 쓸수 있기 때문이다.,

그러나 <생산용 보전산지>에서는 농지에서와 마찬가지로 농업인이나 임업인은 일정 조건하에 산지전용을 받아 농가주택을 지을 수 있다.

또 농장이나 방목등은 일정 면적 이하에서 산지전용허가를 받으면 이용 가능하다.

관리지역에 해당하는 <준보전산지>는 도시인도 산지전용을 통해 주택을 지을 수 있다.

준보전산지는 원래 도로. 주택. 공장 등을 위해 유보해 놓은 땅이기 때문이다.

따라서 도시인이 전원주택을 지으려면 준보전산지를 구입해야 한다.

● 산지전용허가를 신청할 때는

▲ 산지전용허가신청서와 사업계획서

▲ 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6천분의 1이나 3천분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.)

▲ 산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.

건축허가는 산지전용허가신청과 동시에 신청할 수도 잇으나 별도로 하여도 된다.

전용신청을 받은 시장 군수는 법상 제한여부,도로상황, 묘지와의 이격 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 된다.

● 산지전용허가기준

산지전용허가의 신청을 받은 때에는 그 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 산지전용허가를 한다. 다만, 준보전산지에 대하여는 제1호부터 제4호까지의 기준은 이를 적용하지 아니한다.

① 보전산지(공익용, 임업용)의 행위제한사항에 해당되지 아니할 것

② 인근 산림의 경영ㆍ관리에 큰 지장을 주지 아니할 것

③ 집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것

④ 희귀야생동ㆍ식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지 아니할 것

⑤ 토사의 유출ㆍ붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할 것

⑥ 산지의 경사도가 25도를 넘지 않을 것.

⑦ 산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 아니할 것

⑧ 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인해 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 아 니할 것

⑨ 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것

● 대체산림자원조성비의 납부

산지전용허가를 받고 대체산림자원조성지를납부해야 허가증을 받을 수 있고 비로소 공사에 착수할 수 있다. 농지전용 때 농지조성비를 내듯 임야는 대체산림자원조성비를 내게 되는데 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시한다.

준보전산지의 전용비는 평당 약 5,600원으로 농지조성비의 1/6정도된다.

이 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하면 30일,5천만원 이하면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부해야 한다.

● 산지전용허가를 받고 나서

산지전용허가를 받았으면 받은 날로부터 전용면적에 따라 2년에서 10년 이내에 공사에 착수하여야 한다. 1년 이상 사업에 착수하지 않았을 때와 훼손된 산지의 복구비를 일정기간에 납부하지 않았을 경우에는 허가가 취소된다.

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● 농임업인은 임업용보전산지도 전용 가능

농업인은 임업용 보전산지에서도 산지전용을 받아 농 임업인주택을 지을 수 있다.

전용가능 규모는 지자체에 따라 다르나 통상 대지 200평을 기준으로 보면 된다.

농림지역의 건폐율과 용적율은 20%와 80%이므로 대체로 건평 40평에 2층까지 지을 수 있는 것으로 보면 된다..

● 전원주택지로서 임야의 고려사항 두 가지

첫째 임야는 가격이 싸고 농지보다 활용도가 많지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 너무 크다. 그러다 보니 대규모로 전원주택사업을 하는 업체나 관심을 보일까 일반인들에게는 무리함이 많다. 사실 개인이 전원주택을 짓기에 만만할 정도로 2000평~5000평

정도의 작은 평수의 경치좋은 완만한 임야를 찾는다는 것은 매우 어렵다.

둘째 임야는 마을에서 외진 곳이나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 든다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용과 전기. 전화를 인입하는 비용이 추가될 수 잇다.

이러한 추가비용을 놓고 볼때 웬만한 관리지역 밭을 사서 집을 짓는것이 훨씬 이익일 수 있다

,자료원 : 부귀모>