2010년 주택시장 전망

2010년 주택시장 전망

2010년 1월 4일

<주택시장 환경 변화 중심으로>

 

부동산 시장 이해관계자들은 2010년에는 지난해보다 부동산거래가 활발해질 것으로 기대할 것이다. 하지만, 2010년 부동산 시장은 전반적인 경기회복에도 불구하고 여러 가지 변수 때문에 기대만큼 희망적이지 않을 수 있다. 2010년 달라지는 부동산 시장 환경변화를 보면, 기준금리 인상 조치, 한시적인 부동산 관련 세제혜택 기간 종료, 신규 입주 아파트 물량 증가에 따른 전세가격 하락, 소득 양극화 현상 심화에 따른 주택 실수요자 증가율 둔화와 함께 가계의 부채상환 능력 약화 등 악재가 많다.

우선 출구전략의 가장 핵심적 요소인 기준금리 인상 시 대출금리 상승으로 신규 아파트 수요자는 물론, 기존의 아파트 거래도 위축될 수 있다. 지금은 기준금리가 연 2%에 불과하지만, 기준금리 인상 시 주택담보대출금리에 연동된 은행의 실질적인 자금조달 금리수준이 상승할 가능성이 높기 때문이다. 이 경우, 신규 주택 구입자는 물론 기존의 주택구입자들 다수가 대출금 상환능력 약화로 이어질 수 있고, 아파트 가격 하락요인이 될 수 있다.

 

다음으로 보금자리주택 공급에 의한 주택거래 관망세 심화현상도 우려된다. 신규로 주택을 구입하는 실수요자 입장에서 보면 보금자리 주택이 상대적으로 유리하기 때문에 중대형 주택에 대한 수요자 감소로 나타날 수 있고, 전세 수요자도 위축될 수 있다. 이는 주택매매시장 및 전세시장에 악화요인이 될 수 있다. 2009년 하반기 이후 주택시장 안정에 기여한 DTI 규제조치가 2010년에도 지속될 가능성이 높은 것도 주택매매거래 부진 및 주택가격 하락요소로 작용할 수 있다.

 

호재가 없는 것은 아니다. 서울지역의 경우, 뉴타운 건설 및 재개발 등과 같은 호재도 있고, 토지 보상금 지급 증가에 따른 수요기반 확충, 6월 지자체 선거, 재건축 및 리모델링에 대한 추가 규제완화에 대한 기대감 등 거래활성화에 순기능적 역할을 하는 변수들도 적지 않다.

 

부동산시장 관련 악재와 호재가 상호작용하여 주택시장에 영향을 미치겠지만, 어떤 쪽이 더 큰 영향을 미치는 지에 따라 매매시장과 전세시장 환경이 달라질 수 있다. 그 중에서도 가장 큰 변수는 기준금리 인상에 따른 대출금리 상승 정도, 실물경제 성장에 따른 소득 증가 정도 및 소득 양극화 해소 여부에 달려 있다. 2008년 세계적인 경제위기를 계기로 2009년도에 가계소득은 감소하고 부채가 오히려 증가했으므로 향후 대출금리 수준과 소득증가 정도가 핵심적인 주택시장 영향요소라고 할 수 있다.

 

금년 1월 현재 기준금리는 2%에 불과하지만, 은행권의 주택담보대출 금리는 연 6%대, 저축은행은 최고 연 12% 수준에 육박하고 있다. 추가적으로 대출금리만 상승하고 현재 어려움을 겪고 있는 70% 정도의 가계소득이 증가하지 않을 경우, 주택시장이 위축될 수 있다. 그러므로 가계소득이 증가하여 대출 원리금 상환능력을 완화할 수 있어야 주택경기가 살아날 수 있다.

 

경제전문가들 다수는 “실물경제가 회복되더라도 2009년 대비 4~5% 수준이라면 주택시장에 활기를 불어 넣을 수 있을 정도는 아니다.”고 진단하고 있다. 지난해 최악의 경제상황에서 4~5% 정도 성장하더라도 대기업 중심으로 이루어진다면 전체 근로자의 80% 이상이 근무하는 중소기업에게 돌아가는 혜택이 제한적일 수 있기 때문이다.

 

전세시장은 지역별 입주물량이 중요한 관건이다. 지역에 따라 신규 입주물량이 크게 차이가 있으므로 전세시장의 양극화 현상이 2009년보다 심화될 수도 있다. 2009년에는 주택매매가격 상승과 함께 전세가격도 전반적으로 동반 상승세를 유지했으나 2010년에는 수도권 신규 입주 물량이 2009년보다 증가할 것으로 예상되기 때문에 수도권 지역과 서울지역의 전세시장 양극화 현상이 나타날 수 있다. 특히, 인근지역에 입주 예정물량이 많은 용인지역은 전세가격이 하락할 가능성마저 배제할 수 없다.

 

 

<새해 달라지는 부동산제도 및 시장 영향 분석>

 

① 실 거래가격 기준 주택가격 지수 산출

 

지금까지 국민은행이 산출하는 주택매매가격지수는 호가 기준이다. 그런데 2009년 12월부터 실거래 가격기준으로 주택가격 지수가 산출된다. 실거래가격 기준으로 주택가격 지수가 발표될 경우, 주택가격이 상승하는 국면에서는 가격 상승을 자극할 수 있지만, 주택가격이 하락하는 국면에서는 추가적인 주택가격 하락요인이 될 수 있다. 시장참여자들에게 호가는 신뢰도가 낮지만, 실거래가격은 신뢰도가 높기 때문이다.

 

 

② 주택경기부양 관련 세제혜택 만료

 

양도세 감면 혜택은 다음 달 2월11일 폐지된다. 주택정책 당국이 분양시장 활성화를 위해 2009년 2월부터 서울을 제외한 인천경제 자유구역, 경기 고양, 성남, 과천, 수원 하남 등지에서 신규 분양 주택 및 미분양 아파트 계약자(전용면적 149㎡ 이하 주택)에 대해 한시적으로 양도세를 감면하고 있다. 그런데 이 제도는 금년 2월 11일에 끝난다.

 

다주택자에 대한 한시적 중과세 폐지 조치도 금년 말에 끝난다. 2011년부터는 2주택 보유자의 양도세는 50%, 3주택 이상 보유자의 경우 60%의 세율을 적용받으므로 금년 중에 매매가격을 10% 이상 낮추어 매도하는 것이 2011년 이후에 10% 정도 높은 가격으로 매도하는 것보다 유리하다. 다만 현재 1주택 보유자가 2010년 말까지 주택을 취득해 2주택 보유자가 되더라도 1가구 2주택 중과세(50%) 대상에서 제외된다. 하지만, 2가구 이상 주택을 보유하고자 하는 입장에서 보면 주택가격 상승에 대한 확신이 없으면 추가로 주택을 구입하기보다는 보유하고 있는 주택을 2010년 중에 처분하려고 할 것이다.

 

 

③ 다 주택 보유자에 대한 전세보증금 소득세 부과 추진.

 

3주택 이상 다주택자의 전세보증금에 대해 오는 2011년부터 소득세를 과세할 전망이므로 주택 매매시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 단순히 신규로 세금을 부담하기 때문만이 아니고, 자금 출처가 밝혀지는 것을 두려워하는 다주택 보유자가 적지 않기 때문에 주택시장에 예상보다 큰 악재가 될 수 있다.

 

이에 따라 전세를 끼고 3주택 이상 다주택을 보유하고 있는 사람들이 2010년 말까지 자산을 재조정하는 과정에 수도권 아파트 가격이 하락할 수 있다. 또한, 세입자 입장에서는 집주인이 3주택 이상 다주택자인지도 확인하는 것이 안전하다. 다주택자에 대한 전세금 과세 방안이 최종 확정되면 세금 부담이 세입자에게 전가될 가능성도 크지만, 주택가격 하락국면에서는 전세금을 돌려받는데 어려움도 있을 수 있다.