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임대차 분쟁 이것만 알면 만사OK

집이 경매에 넘어가더라도 계속 임대차 관계를 유지할 수 있을까?

계약 해지 후 중개수수료는 누가 부담하는 걸까?

임차 계약을 맺을 때 흔히 궁금해 하는 것들이다. 이처럼 임대차 관계는 계약 초기 단계부터 보증금 반환에 이르기까지 사사로이 일어나는 일이 많아 문제가 되기 전 이를 미연에 방지할 필요가 있다. 이에 부동산뱅크가 임차분쟁 대비를 위해 빈번히 일어나는 경우들을 사례별로 살펴봤다.

◈ 계약기간 만료 전 부득이하게 이사를 가게 됐고, 집주인은 곧 다른 세입자와 계약했습니다. 그런데 집주인이 남은 기간만큼의 집세를 제하고 보증금을 돌려주겠다고 합니다. 이게 정당한 건가요?

임차인 개인 사정에 의해 일방적으로 계약해지를 할 경우 원칙적으로는 남은 기간만큼의 월세를 지급해야 합니다.

하지만 해당 집에 새로운 임차인이 들어왔다면 임대인이 집세를 이중으로 받는 불공평한 결과가 발생하므로 이때부터는 월세를 지급할 필요가 없게 됩니다. 따라서 이미 임차인이 구해진 경우라면 계약만료 전이라도 임대인에게 보증금 전액을 모두 돌려받을 수 있습니다.

◈ 집주인이 도배를 해주겠다는 조건으로 전세계약을 맺었지만 입주 3일전인 지금까지 해줄 기미가 안보입니다. 집주인에게 독촉했더니 계속해서 기다리란 말만 하고 기다리기 싫으면 계약금을 포기하고 나가라는군요. 이미 맘이 상해서 계약을 해지하고 싶지만 그러면 계약금을 포기해야 한다고 합니다. 방법이 없나요?

이런 경우는 집주인이 도배를 해주겠다고 한 말을 입증하는 게 가장 중요한데요. 계약서상 특약사항으로 이러한 내용을 적어뒀거나 가족구성원이 아닌 제3자(공인중개사 등)가 이를 증명할 수 있다면 계약 해지를 하더라도 계약금을 모두 돌려받을 수 있습니다.

하지만 이를 입증할 수 없다면 법적으로 보호받을 수 있는 방법은 없습니다. 집 자체가 도배를 하지 않으면 도저히 살 수 없을 정도로 훼손돼 있는 경우가 아니라면 경미한 사항으로 분류돼 계약해지 사유에 해당되지 않기 때문이죠. 따라서 이런 경우는 집주인과의 대화를 통해 원만한 해결을 하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

무턱대고 계약해지를 주장했다가는 집주인이 이를 계약금 포기로 받아들여 계약금을 받을 수 없게 됩니다.

◈ 묵시적 갱신이 된 상태에서 계약해지를 하는 경우와 재계약 후 계약 만료 전 해지요청을 하는 경우 중개수수료는 누가 부담하게 되나요?

묵시적 갱신으로 임대차기간이 자동 연장된 경우 주택임대차보호법상 임차인은 언제든지 임대인에게 해지통보를 할 수 있습니다.

이때는 통보한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 만료돼 해지효력이 발생하게 됩니다. 즉, 3개월 후 이사 나갈 경우 임대인이 중개수수료를 부담하게 되는 것이죠.

간혹 3개월이 지나기 전 임차인이 집을 비울 때가 있는데 이때 집주인이 효력발생 전이라는 이유로 임차인에게 수수료를 부담하게 할 수도 있습니다. 따라서 이를 방지하기 위해 집을 비우기 전 임대인과 미리 수수료 부분을 조율하는 게 좋습니다.

임차인과는 달리 임대인의 경우는 자동 갱신된 상태에서 해지통보를 할 수 없습니다. 묵시적 갱신된 상태에서는 임대인이 2년간 임대기간을 보장해 줄 의무가 있기 때문이죠. 만약, 임대인이 계약해지를 원한다면 이사비용과 중개수수료를 모두 부담하는 조건으로 해지를 요청할 수도 있습니다.

한편, 재계약을 한 경우라면 임대인과 임차인 모두 계약기간을 채워야 할 의무가 있습니다. 따라서 재계약 후 기간 전 해지하게 된다면 요청하는 측에서 중개수수료를 부담해야 합니다. 

◈ 1998년 1월에 보증금 3,500만 원으로 전세계약을 맺었습니다. 이후부터는 계속 계약연장을 해온 상태입니다. 얼마 전 우연히 등기부등본을 확인했더니 계약 전인 97년 2월 이미 근저당권이 설정돼 있더군요. 은행이 1순위, 제가 2순위, 저 다음으로 카드사가 3순위인 상황인데요. 만약 은행에서 경매를 진행한다면 소액임차인으로 보증금을 모두 받을 수 있나요?

이런 경우 말소기준권리인 근저당권 설정 당시의 소액기준을 따져볼 필요가 있습니다. 소액임차인 여부는 본인의 전입신고 및 확정일자 시점이 아니라 말소기준권리 즉 근저당권 설정 시점 당시를 기준으로 판단하기 때문이죠.

근저당이 설정된 95년 11월을 기준으로 소액기준을 따져보면 특별시 및 광역시에서는 3,000만 원 이하, 기타지역은 2,000만 원 이하가 대상이 됩니다. 따라서 이 경우 소액임차인 대상에서는 제외가 되며, 집이 경매로 넘어간다면 1순위 은행이 채권액을 모두 받아간 다음 남은 금액이 있을 때 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

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◈ 계약이 만료된 지 한 달이 지났지만 보증금을 받지 못해 새로 이사할 곳으로 전출하지 못하고 있습니다. 그러던 중 집주인은 보증금의 일부만 돌려주면서 계약만료일 이후부터 지금까지 기간을 계산, 하루에 2만 원씩 보증금에서 금액을 깎겠다는 군요. 이게 타당한 건가요?

현재 임차인은 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 어쩔 수 없이 집을 못 비우고 있는 상황입니다. 따라서 남은 보증금에서 매일 집세를 깎겠다는 것은 터무니없는 요구이기에 받아들일 필요가 없습니다. 또한 집주인에게 내용증명을 보내신 후 법원에 임차권등기명령을 신청하시면 새 전셋집으로 전출하셔도 보증금이 보호되시니 참고하시기 바랍니다.

◈ 계약이 만료됐는데 집주인이 직접 집으로 들어온다고 합니다. 그러면서 당장 보증금을 돌려줄 상황이 아니니 저희가 먼저 전출을 하면 집주인이 전입신고 후 집을 담보로 은행에서 대출받아 보증금을 돌려주겠답니다. 이런 경우 집주인을 믿고 전출 해야 할지, 법적으로 보호받을 수 있는 방법은 없는지 궁금합니다.

집주인 말대로 전출을 해버릴 경우 대항력을 잃어 향후 보증금을 받을 법적 근거를 상실하게 됩니다. 대항력은 주민등록이 퇴거되는 순간 사라지기 때문이죠. 따라서 임차인께서는 전출하더라도 보증금을 받을 수 있는 권리가 유지되는 임차권등기를 먼저 신청한 후 집주인 요구대로 하시는 게 좋을 것으로 보입니다.

임차권등기를 신청하면 법원에서 등기소로 등기촉탁을 하게 되는데 통상 10~14일 정도 걸립니다. 따라서 등기 전까지는 대항력 유지를 위해 주소를 이전하지 마시고 조금 기다리셨다가 등기 후 나가시면 되겠습니다.

혹시나 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증금 반환소송을 진행할 수 있습니다.

◈ 전입신고를 마친 날 저당권이 동시에 설정됐습니다. 동일순위인가요?

전입신고와 저당권이 동시에 설정됐다면 저당권이 우선합니다. 전입신고는 신고한 익일 효력이 발생하는데 반해 저당권설정등기의 경우 설정 당일 권리행사를 할 수 있기 때문입니다. 즉, 임차인은 저당권자보다 후순위권자며, 경매가 들어가게 되면 저당권자 다음으로 배당 받을 수 있습니다.

◈ 전세 살던 집이 경매에 넘어갔습니다. 배당신청을 하라고 법원에서 종이가 날라왔더군요. 그런데 마땅히 이사 갈 곳도 없고, 계약기간도 아직 남은 상태라 그냥 지금처럼 이 집에 살고 싶은데요. 방법이 있나요?

이 경우 임차인이 대항력을 갖췄는지, 선순위 임차인인지 등을 따져봐야 합니다. 근저당설정등기 등 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인이라면 배당 받지 않고 경락인에게 계속해서 살 것을 주장할 수 있습니다.

하지만 근저당설정등기보다 뒤에 위치한 후순위자일 경우 경락인이 임차인의 거주를 원하지 않는다면 배당 받고 집을 비워줘야 합니다.

◈ 확정일자를 받은 계약서를 분실했습니다. 저의 효력은 어떻게 되는 건가요?

임대차계약서를 다시 작성하더라도 분실한 확정일자에 맞는 효력은 다시 회복되지 않습니다. 즉, 주택의 인도, 전입신고와 확정일자를 갖추면 후순위권리자보다 우선변제를 받게 되는 권리를 상실하게 되는 것이죠.

그러나 확정일자를 받았음을 증명할 수만 있다면 우선변제는 소멸하지 않습니다. 따라서 경매가 개시된 경우 확정일자를 받은 기관에서 확정일자를 받은 사실, 임차기간, 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등의 자료를 첨부해 권리신고를 한다면 배당이 가능합니다.

만약 이러한 자료들이 받아들여지지 않는다면 배당 기일에 참석해 배당이의의 진술을 하고 1주일 이내 배당이의의 소를 제기하는 방법도 있기는 합니다. 하지만 승소할 가능성이 매우 희박하다는 점 염두에 두시기 바랍니다.

◈ 혼자 살겠다고 들어온 세입자가 계약 때와는 달리 친구들 여럿을 끌어들여 함께 생활하고 있습니다. 사람이 많다 보니 연일 시끄럽고 친구에 친구들까지 놀러 와 조용할 날이 없습니다. 자녀가 수험생이라 계약 때부터 당부했었는데 이를 지키지 않아 계약을 파기하고 싶습니다. 방법이 없을까요?

애초 계약 시 임대인의 상황을 임차인께 말씀 드렸고, 임차인 역시 혼자 살겠다고 이를 수긍한 경우 임대인은 기망을 원인으로 임대차계약을 취소할 수 있습니다. 물론, 계약서상 특약 사항에 이를 기재했다면 더욱 정확한 해지사유가 될 수 있지만 계약 자체는 구두로도 성립하기 때문에 임차인에게 집을 비[자료원 : 부동산뱅크 2008/09/30]

주택임대차 분쟁 이럴땐 이렇게 

보증금 돌려받기前 주소 옮기면 낭패

▶ 집주인이 ‘도배 약속’ 안지킬땐…입증하지 못할 경우엔 법적보호 못받아

▶ 혼자 기거한다더니 여럿이 살땐…임차인에 정당하게 계약파기 요구 가능

부동산 시장의 침체가 깊어지고 있다. 집값은 떨어지고 금리는 오르면서 대출 부담을 이기지 못한 급매물이 많아지고 경매로 넘어가는 물건도 늘어나는 추세다.

전셋값도 이사철이 무색할 정도로 하락 지역이 많다. 이에 따라 임대차 분쟁이 발생할 가능성이 높다. 임대차 관계는 계약 초기 단계부터 보증금 반환에 이르기까지 분쟁의 소지가 많아 이를 미연에 방지할 필요가 있다.

부동산뱅크의 도움으로 자주 일어나는 임대차 분쟁의 해결책을 문답식으로 알아봤다.

▣ 1.전세 살던 집이 경매에 넘어갔다. 배당신청을 하라고 법원에서 통보가 왔다. 그런데 마땅히 이사갈 곳도 없고, 계약기간도 아직 남은 상태라 그냥 살고 싶은데 방법은 없는지?.

“임차인이 대항력을 갖췄는지, 선순위 임차인인지 등을 따져봐야 한다.

근저당설정 등 말소기준 권리보다 앞선 선순위 임차인이라면 배당받지 않고 낙찰받은 사람에게 계속해서 살 것을 주장할 수 있다. 그러나 후순위자이고, 낙찰자가 요구할 경우에는 집을 비워줘야 한다.”

▣2.확정일자를 받은 계약서를 분실했다. 어떤 문제가 생기나.

“임대차계약서를 다시 작성하더라도 분실한 확정일자에 맞는 효력은 다시 회복되지 않는다. 즉 후순위권리자보다 우선변제를 받게 되는 권리를 상실하게 되는 것이다.

그러나 확정일자를 받았음을 증명할 수만 있다면 우선변제는 소멸하지 않는다.

만일 계약서를 분실한 상태에서 집이 경매에 넘어갔다면 동사무소 등에서 확정일자를 받은 사실, 임차기간·보증금 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등의 자료를 첨부해 권리신고를 한다면 배당이 가능하다.”

▣3.묵시적으로 계약갱신이 된 상태와 재계약 후 계약 만료 전 임차계약 해지요청을 하는 경우 중개수수료는 누가 부담하나?.

“묵시적으로 임대차기간이 자동 연장된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 해지통보를 할 수 있다.

이때 계약해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 만료되기 때문에 3개월 뒤 이사갈 경우 임대인이 중개수수료를 부담하게 된다.

3개월이 지나기 전 임차인이 집을 비울 때가 있는데 이때 집주인이 효력발생 전이라는 이유로 임차인에게 수수료를 부담하게 할 수도 있다.

재계약을 한 경우라면 임대인과 임차인 모두 계약기간을 채워야 할 의무가 있기 때문에 해지를 요청하는 측에서 중개수수료를 부담해야 한다.”

▣4.전세계약이 만료된 집에 집주인이 직접 살겠다고 한다. 그런데 당장 보증금을 돌려줄 상황이 아니니 세입자가 먼저 전출을 하면 집주인이 전입신고 후 집을 담보로 은행에서 대출받아 보증금을 돌려주겠다고 한다. 이런 경우 집주인을 믿고 전출해야 하는지?.

“집주인 말대로 전출을 할 경우 대항력을 잃어 보증금을 받을 법적 근거를 상실하게 된다. 대항력은 주민등록이 퇴거되는 순간 사라지기 때문이다.

따라서 임차인은 임차권등기를 한 뒤 집주인 요구대로 하는 게 유리하다.

임차권등기를 신청하면 법원에서 등기소로 등기촉탁을 하게 되는데 통상 10~14일 정도 걸린다. 등기 전까지는 대항력 유지를 위해 주소를 이전하지 않아야 한다.”

▣5.집주인이 도배를 해주겠다는 조건으로 전세계약을 맺었지만 입주가 가까워 오는데 해줄 기미가 안보인다. 집주인에게 독촉했더니 계속해서 기다리란 말만 하고 기다리기 싫으면 계약금을 포기하라고 한다. 계약을 해지하고 싶은데 계약금을 돌려받을 수 있는지?.

“집주인이 도배를 해주겠다고 한 말을 입증하는 게 가장 중요하다.

계약서에 특약사항으로 이러한 내용을 적어두거나 제3자(중개업자)가 이를 증명할 수 있다면 계약 해지를 하더라도 계약금을 모두 돌려받을 수 있다.

하지만 이를 입증할 수 없다면 법적으로 보호받을 수 있는 방법은 없다.”

▣6.1998년 1월에 서울에서 보증금 3500만원으로 전세계약을 맺었다.

이후부터는 계속 계약연장을 해온 상태인데, 등기부등본을 확인했더니 계약 전인 95년 11월과 97년 2월 이미 은행과 카드사에 근저당권이 설정돼 있었다.

은행에서 경매를 진행한다면 소액임차인으로 보증금을 모두 받을 수 있나?

“근저당권 설정 당시의 소액기준을 따져볼 필요가 있다. 소액임차인 여부는 전입신고 및 확정일자 시점이 아니라 근저당권 설정 시점을 기준으로 하기 때문이다.

근저당이 설정된 95년 11월을 기준으로 보면 특별시 및 광역시에서는 3000만원 이하, 기타지역은 2000만원 이하가 대상이다. 이 경우 소액임차인 대상에서는 제외된다.”

▣7.혼자 살겠다고 들어온 세입자가 계약 때와는 달리 친구들과 함께 생활하고 있다. 사람이 많다 보니 매일 시끄럽고, 아들이 수험생이라 계약 때부터 이를 확인했는데, 이를 지키지 않는다?

“계약시 임대인의 상황을 임차인에게 전했고, 임차인 역시 혼자 살겠다고 이를 수긍한 경우 임대차계약을 취소할 수 있다.

물론 계약서상 특약 사항에 이를 기재했다면 명확한 해지사유가 될 수 있지만 계약 자체는 구두로도 성립하기 때문에 임차인에게 집을 비워줄 것을 정당하게 요구할 수 있다.”

<박재현기자 parkjh@kyunghyang.com>경향신문 2008-10-26 19:09:02