올해말 취등록세 감면'끝'··2012년 달라지는 부동산제도 보니

현재 아파트 매매가가 4개월 연속 하락하고 있어 강남권 재건축 보유자들의 고민도 클 것으로 보여진다. 주간 낙폭도 올들어 가장 컸다. 서울시가 재정비 사업 추진에 대해 '속도 조절하지 않는다'는 입장을 밝혔음에도 재건축 아파트값은 약세를 보이고 있다.

실제 한주간 송파구에서는 재건축 추진 단지인 신천동 장미2차 중대형이 1500만∼2500만원 정도 하락했다. 잠실동 주공5단지도 1000만원 가량 내렸다. 오는 7일 서울시의 종 상향 조정 논의가 예정된 가락동 가락시영은 500만원 정도 하락했다.

다른 지역에 비해 과도한 강남 3구(서울 강남·서초·송파구)의 주택규제 완화에 대한 목소리가 정치권에서 나오고 있는만큼 너무 성급하게 매도할 필요는 없다. 또한 현재 강남권 하락세는 금융시장의 불안, 글로벌 경기 침체, 투자심리의 위축 등이 복합적으로 작용해 발생한 것이기 때문에 서서히 이런 외부 악재가 진정되면 강남권도 회복할 가능성이 많기 때문에 시장을 계속 지켜보아야 할것 같다.


○내년 바뀌는 부동산 관련 제도들
▲올해말 취등록 감면 종료
시장 참여자들이 가장 관심있어 하는것은 역시 취등록세 부분이다. 지난 3ㆍ22대책으로 나왔던 취득세 감면도 올해 말로 종료된다. 주택매매시 취득세 50% 감면 혜택을 받기 위해서는 올해 12월31일까지 거래를 끝내야 한다. 9억원 이하 1주택은 취득세를 2%에서 1%로, 9억원 초과나 다주택자는 4%의 취득세를 2%로 한시 인하하는 제도다.

▲준공 후 미분양 양도·취득세 감면 올해말 종료
준공후 미분양주택을 취득해 5년 이상 임대하면 취득세는 물론 취득 후 5년간 발생한 양도소득세에 대해 최대 50%를 감면해주는 지원책도 올해 말 종료될 예정이다. 단 6억원 초과 또는 전용면적 149㎡ 초과는 제외된다.

▲소형주택 건설자금에 대한 연 2% 금리 올해 말 종료
소형주택 건설자금에 대한 연 2% 금리의 특별지원이 올해 말 종료된다. 이에 따라 내년부터는 도시형생활주택과 다세대·다가구, 오피스텔 등을 건설할 때 지원해 국민주택기금에서 지원하던 건설자금 금리가 연 3~6%로 다시 인상될 전망이다.

▲생애최초 주택구입자금대출 올해 말 종료
생애최초 주택구입자금대출도 올해 말까지만 실시된다. 이 제도는 지난해 8·29대책에서 올해 3월까지만 운영키로 했다가 한차례 연장됐다. 가구원 모두 무주택이고 부부합산 연소득이 4000만원 이하일 경우가 지원대상이다. 대상주택은 전용면적 85㎡이하, 6억원 이하 주택으로 투기지역 주택은 제외된다. 지원조건은 가구당 2억원 이내로 금리는 연 5.2%다.

▲수도권 청약가점제 비율 탄력적 운용 올해말이나 내년초 시행
수도권 청약가점제 비율 탄력적 운용 등의 내용을 담은 '주택공급에 관한 규칙' 개정안이 올해말이나 내년초 시행될 예정이다. 개정안에 따르면 수도권에서 가점제 적용비율을 지자체장이 75% 범위 내에서 탄력적으로 적용할 수 있으며 민영주택의 특별공급 유형간 공급비율도 지자체 장이 조정할 수 있게 된다. 또 국민임대주택의 우선공급 대상에 비정규직 근로자가 포함되고 청약통장을 거래하거나 이를 광고하는 경우 청약자격이 제한된다.


▲공공임대주택 거주자 실태조사가 내년 8월5일부터 도입
임차인의 실제거주 여부와 임차권 양도 및 전대 유무를 파악하기 위한 공공임대주택 거주자 실태조사가 내년 8월5일부터 도입된다. 민간임대는 시장·군수·구청장이, LH와 지방공사가 공급한 임대주택은 사업주체가 직접 시행할 수 있다.

끝으로 개정된 '임대주택법 시행령 및 시행규칙'에 따르면 내년부터 공급하는 공공임대 신청자의 금융정보 등 소득·자산 정보제공 동의서 제출 대상자에 세대주 외에 직계존비속 등이 추가된다. 또 결혼이나 이혼 때문에 부득이하게 임차권을 양도할 경우 이를 양도 받을 수 있는 대상이 민법에서 규정하고 있는 '가족'으로 확대된다. 개정안은 내년 2월5일부터 시행될 예정이다.

○2012년 서울지역 유망 신규단지
지금 시장은 좋지 않지만 좋은 물량이 나오면 언제든지 내집마련하려는 대기수요는 있는 편이다. 특히 내년에는 유망한 재건축·재개발 단지의 입주가 예정돼 관심이 집중되고 있다.


내년에는 성동구에서 재개발 물량만 6개 단지, 총 4075가구가 공급된다. 흑석뉴타운 4·6구역, 가재울뉴타운 3구역, 신월·신정뉴타운 1-2구역 등 사업추진이 빠른 유망한 뉴타운 지구도 입주에 나선다. 강남구, 송파구에서도 재건축 물량이 소량 공급된다. 부동산 침체 때문에 신규입주 프리미엄이 높지 않아 저렴하게 알짜단지를 고를 수 있을 것이다.

○강남권 재건축 물량
강남구청이 지난 2일 개나리6차아파트 주택재건축 사업 시행을 인가함에 따라 역삼동 개나리6차 재건축 사업이 본격화한다. 현재 276가구로 구성된 개나리6차는 재건축을 거쳐 지하 2층~지상 최대 31층 3개동 408가구로 다시 태어난다. 59㎡ 100가구, 84㎡ 160가구, 114㎡ 148가구 등이다. 이 단지의 정비계획상 용적률은 245.88%다. 사업계획을 통해 3종 일반주거지 법적 상한인 300%까지 용적률을 올려 아파트를 짓게 된다.