시오지오 보물이가득한곳

김씨는 분양회사로부터 제과점을 권장업종으로 하여 상가 1채를 분양받았는데, 그 업종을 변경하려면 입점 전에는 분양회사의 사전승인을 받아야 하고, 입점 후에는 상가의 상가자치관리위원회 및 입주자대표회의의 사전승인을 받도록 특약을 정하였다.

이후 김씨는 인근 지역의 부동산거래가 활발해지자 분양회사의 승인없이 제과점을 폐업하고 부동산중개업으로 업종전환을 하였다. 분양회사는 김씨와의 매매계약을 해제하고, 해당 상가에 대하여 명도해줄 것을 요구하고 있다. 김씨는 과연 명도를 해 주어야 할까.

상가건물은 통상 집합건물에 속한다. 그러므로 한동의 건물에 있는 여러개의 상가는 구분되어 분양되어 질 수 있고, 분양받은 수분양자들은 개별로 소유권등기를 마칠 수가 있다. 이 경우 상가건물의 분양이 제대로 되기 위하여 분양회사로서는 상가활성화에 대한 전략이 잘 구비되어 있어야 한다. 상가활성화에 대한 전략은 어떤 업종을 지정업종으로 할 것인지, 아니면 권고업종으로 하여 분양할 것인지에 따라 명암이 엇갈릴 수 밖에 없다.

수분양자들의 경우, 상가를 분양받은 주된 목적이 수익성 확보에 있다고 할 것이므로, 수익성 있는 업종이 지정업종으로 된다면 높은 가격으로 분양을 받는데 주저할 리 없다. 지정업종은 결국 독점적 영업권이 보장되어 영업이익이 높을 수 밖에 없기 때문이다. 지정업종으로 분양받지 아니한 다른 상가의 수분양자는 그래서 지정업종으로 영업을 할 수는 없는 것이 된다. 낮은 가격에 분양을 받고서도 지정된 업종이라는 이유로 보다 높은 가격에 분양을 받은 다른 수분양자의 독점적 영업권을 현저히 침해하는 것이 되기 때문이다.

위와 같이 분양회사는 상가활성화를 통하여, 수분양자는 독점적 영업권의 확보를 통하여 각기 투자수익을 올리게 된다. 그러므로 지정업종 내지 권고업종 그리고 업종전환에 따르는 사전승인절차에 관한 내용은 분양회사와 수분양자들 모두에게 매우 중요한 의미를 지니게 되는 것이어서, 가령 사전승인절차를 거치지 아니하고 업종전환을 하는 경우는 허용될 수 없는 것은 자명하다.

이것이 다른 수분양자에게는 업종제한으로서 영업의 자유를 침해하는 것이 아닌가 하는 의문이 들 수는 있다. 그러나 분양계약에 있어서 업종제한을 둔 것은 상가 내 점포를 분양받아 영업하는 상인들의 공동이익을 증진하며, 상가의 원활한 기능을 유지한다는 합리적인 목적을 달성하기 위한 것이므로 불합리하다고 볼 수는 없다.

업종제한 약정에 관하여 기간의 정함이 있는 경우에는 그 정함에 따르면 된다. 기간의 정함이 없는 경우가 문제인데, 이 경우에는 상가의 수분양자들로 구성되는 관리단 집회를 통하여 관리규약이 정해질 때까지 분양계약에 의한 업종제한규정의 효력이 미친다고 본다.(대법원 2004다67011) 한편 관리규약으로써 제한업종을 변경하는 경우에도 수분양자의 독점적 권리는 침해되어서는 안된다. 독점적 권리에 대한 신뢰보호이익은 정당한 기득권으로서 보호되어야 하기 때문인데, 독점적 영업권에 대한 댓가로서 높은 분양가로 분양받은 것은 정당한 기득권으로 인정될 수 있는 중요한 요소임에는 틀림없다.

업종준수의무를 위배한 경우, 손해배상의 책임을 지는 것은 당연한 일이다. 나아가 영업을 못하게 하는 영업금지청구를 할 수도 있고, 분양자인 경우에는 업종준수의무를 위배한 수분양자에게 계약해제와 함께 분양받은 상가를 명도할 것을 요구할 수도 있다.

사안의 경우, 분양회사의 사전승인 없는 업종전환은 허용될 수 없다고 본다. 그러므로 김씨는 다시 이전의 제과점으로 업종을 변경하여야 한다. 김씨가 이를 받아들이지 않을 경우에는 분양계약을 해제할 수 있게 된다.

김씨는 그래서 상가의 명도에도 응해야 할 것이다.

출처 : http://www.wowlaw.co.kr/main/?Path=column&_bMode=bbs_view&_bUiq=51