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부동산 등기란?
토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누가 점유하고 있는지 또는 소유하고 있는지 알 기가 쉽지 않다. 때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권 리관계를 기재해 일반인에게 공시한다. 이것이 바로 부동산 등기제도이다. 따라서 누구든지 등기부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번·지목·구조·면적 등 표시사항과 소유권·지상권·저당권·전세권·가압류 등 권리관계를 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경됐을 경우 등기 가 되어야만 그 효력이 생긴다. 이같은 등기의 의미를 간단한 예로써 알아보자. 예컨대, ‘갑’이 자신의 집을 ‘을’에게 매도하고 잔금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 ‘병’에 게 매도하고‘을’보다 먼저 ‘병’에게 소유권이전등기를 해 주었다면, 그 집에 대한 소 유권은 ‘병’이 취득하게 된다.


등기부등본의 구성
등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소돼 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표 제부 및 갑구만으로 구성된 등기부등본을 발급한다.


등기부등본상 권리순위
등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기 의 순위가 가려진다. 또 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우 는 순위보전의 효력이 있어 본등기가 이뤄지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위를 가린다.


등기부등본의 확인사항

등기부등본의 구성
표제부	토지 또는 건문의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기재 ·토지 : 소재지, 지번, 지목, 면적 ·건물 : 소재지, 지번, 건평, 층수, 구조, 용도 등
갑 구	소유권에 관한 사항(변동 및 변경사항, 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분, 환매등기, 예고등기 등의 사항
을 구	소유권 이외의 권리(지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권)에 관한 변동 및 변경사항

등기부등본상 권리관계 분석
가. 소유권의 진정성 판단, 기타 권리취득 가능성의 확인사항

분 류	확인사항
① 소유권에 관한 사항 → 등기부상의 소유자와 등기필증 등 등기관련 증명서류와 보유자가 동일한지, 등기부상 권리자와 실제권리자의 동일성 확인	등기부, 등기필증 등 공부나‘등기원인을 증명하는 서류(계약서,판결정본,화해조서, 공정증서)’를 열람하거나 등기부등본을 발급받아서 갑구에 기재된 소유자의 성명, 주민등록번호,주소 등 소유권에 관한 사항 (등기순위,등기권리자,등기인,예비등 기화 촉탁등기)을 조사,확인한다.
② 소유권 이외의 각종 처분제한이나 제한물권 (저당권, 지상권, 지역권 등)의 확인	등기부에 기재된 지목, 제한물권의 내용·권리자, 피담보채권에 대한 채 무액,권리설정액(근저당한도액) 최고 금액, 이율, 연체여부, 기간, 채권자, 채무자의 내용을 확인·조사한다. ※ 특히 임차권이 설정되어 있는경우 에는 임차인, 임대료, 임대차기간, 기타 임대차조건 등을 조사·확인 하는 외에 다른 제한물권과의 관계 그리고 주택 임대차보호법에 의한 제한사항 등을 확인한다.
③ 대상부동산 소유권자의 생존여부 및 주소의 일치여부	호적등본 또는 주민등록등본 등
④ 대상부동산의 소유자가 사망한 경우에는 그 상 속권자 및 권리이전상의 문제 등을 조사·확인	호적등본
⑤ 행위무능력(미성년, 금치산, 한정치산 선고)에 대한 확인	호적등본
⑥ 납세명의자와 등기부상 명의자의 상치여부에 대한 확인	재산세 납세증명서, 제세완납증명서 등
⑦ 등기부와 지적공부상의 소유자의 동일성 확인 (권리관계는 등기부가 지적공부에 우선하는 것이 원칙이나 등기에 공신력이 없다).	등기부등본, 등기필증, 지적공부(토지대장), 매매계약서, 실제관계를 증명하는 기타 서류

나. 권리분석 대상물의 기본적 확인사항

분 류	확인사항
① 대상물의 실제 소재지와 지적도 상의 위치가 일치하는지를 확인	실지조사 또는 현지조사에 의하여 확인하여아 한다.
② 공부상의 지목 또는 면적과 실제의 그것이 상치되는지의 여부를 확인	■ 지목 : 토지대장, 임야대장 ■ 면적 : 토지 - 토지대장, 임야대장 건물 - 건축물관리대장 ■ 경계확인 : 지적도, 임야도 ※ 만약 상치하는 경우에는 측량사 등에게 의뢰하여 실측할 필요가 있다.
③ 건물인 경우에그 구조, 면적(건평 등) 및 건축년도 등의 공부상 기재와 실제가 일치하는지의 여부를 확인	권리분석의뢰 또는 중개의뢰된 건물의 구조확인을 위해 건축물관리대장(가옥대장)의 확인과 함께 현지조사를 한다.
④ 토지의 이용도 등과 관련하여 대상물인 토지에 대해 사도와 접하는 경우 통행권 등에는 문제가 없는지, 그 밖의 민법상 상린관계에 관ㅇ하여 인접지 소유자와 법적 분쟁의 소지는 없는지를 확인	실지조사 또는 현지조사에 의하여 확인하여야 한다. 특히, 법정지상권은 등기사항이 아니어서 공부로 확인할 수 없으므로 실지조사를 통해서 확인해야 한다.

등기부등본외 권리관계 확인을 위한 공부
등기부에 의한 권리분석 외에도 넓은 의미의 권리분석이 있다.
넓은 의미의 권리분석은 부동산의 물리적인 내용과 잠재적 활용가치를 가리킨다. 이같은 부동산의 물리적 내용과 가치는 토지대장, 임야대장,건축물관리대장, 토지이용계획인원 등을 통해 확인할 수 있다.
건축물관리대장과 토지대장은 해당 건물과 토지의 물리적 내용을 알아볼 수 있는 장부이며,토지이용계획확인원은 해당 토지의 행정적 규제사항을 확인할 수 있는자료이다.

1)등기부등본 보는법

*1997.12.1일부터 개정시행된 부동산등기법 시행규칙에 따라 기존 등기부 등본이 전산정보처리 조직에 의하여 처리됨.

a.표제부 보는 방법
※1997.12.1일부터 개정시행된 부동산등기법 시행규칙에 따라 기 존 등기부 등본이 전산정보처리 조직에 의하여 처리됨.

◆토지에 관한 등기부 등본

① 표 제 부 등기부등본 (말소사항 포함) - 토지/ 서울 특별시 강남구 역삼동 642-9 고유번호 1146-1996-005910

②[표제부] (토지의 표시)

표시번호	접수	소재지번	지목	면적	등기원인 및 기타사항
1 (전2)	1983년 1월 21일	월 21일 서울특별시 강남구 역삼동 642-9	대	1000㎡	부동산 등기법 시행규칙 부칙 제 3조1항의 규정에 의거 '98.11.12 전산이기

< 해 설 > ① 1등기 용지를 구성하는『표제부, 갑구, 을구』중 맨 첫장, 부동산의 현황 등기 ② 토지에 관한 등기부등본을 표시 ③ 부동산 소재 지번 ④ 강남등기소 관할 부동산 물건 고유번호 ⑤ |-『표제부』』(토지의 표시) : 표제부에 표시 할 물건이 토지에 관한 것일 경우 |-표시번호 : 당해 부동산 물건의 생성과 소멸에 관한 내용의 변경순서 |-1 (전2) :당해 물건의 최초 등기사항, 구 등기부등본상 표시번호 2번의 내용 |-접 수 :당해 토지의 최초등기신청을 접수한 날,즉 1983년 1월 21일 소소재재지지번번 :당해 토지의 소재지번, 즉 강남구 역삼동 642-9 |-지 목 :모든 토지는 24개월 지목으로 분류,「대」는 대지의 약자로 건축 가능한 토지 |-면 적 :1,000㎡평으로 환산하는 경우 약 303평 |-등기원인 및 기타 사항 : 기존 등기부등본을 전산정보 처리화한 법률적 근거

◆건물에 관한 등기부 등본

①표 제 부 ②등기부등본 (말소사항 포함) - 건물

②[표제부] (건물의 표시)

표시번호	접수	소재지번및 건물번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1 (전2)	1989년10월11일	서울특별시강남구역삼동 642-9	벽돌조슬라브 천연슬레트1층주택 100㎡	도면평철장5책50장 등기법시규 부칙 제3조1항의 규정에 의거 '98.11.12 전산이기

< 해 설 > ① 건물에 관한 등기부등본임을 표시 ② |-『표제부』』(건물의 표시) : 표제부에 표시 할 물건이 건물에 관한 것일 경우 |-표시번호 : 당해 부동산 물건의 생성과 소멸에 관한 내용의 변경순서 |-1 (전1) :당해 물건의 최초 등기사항, 구 등기부등본상 표시번호 1번의 내용 |-접 수 :당해 토지의 최초등기신청을 접수한 날,즉 1989년 10월 11일 |-소재지번및 건물번호 :건물소재지번 즉 강남구 역삼동 642-9 |-건물내역 :건물의 구조,지붕의 형태,건물의 용도,층별 면적,층별 용도 표시 |-도면편철장 : 건물에 관한 도면이 편철장부책 제5책 1009장에 실려 있음을 표시한 것

◆집합건물에 관한 등기부 등본

① 표 제 부 (집합건물 - 아파트) ②등기부등본 (말소사항 포함) - 집합건물 서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 제145동 제4층 제405호

고유번호 1146 - 1996 - 0501112

②[표제부] (건물의 표시)

표시번호	접수	③소재지번, 건물의 명칭및 번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1 (전1)	1989년 10월 11일	서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 000동	철근콘크리트 5층 아파트 1층 331.24㎡ 2층 331.24㎡ ------- 5층 331.24㎡	부동산등기법 시행규칙 제3조 제1항의규정에 의하여 1998년 11월 25일 전산이기

④대지권의 목적인 토지의 표시

표시번호	소재지번	지목	면적	등기원인 및 기타사항
1 (전1)	서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 000동	대	114965㎡	등기법시규 부칙 제3조 제1항의 규정에 의하여 1998년 11월 25일 전산이기

< 해 설 > ① 『표제부』』(집합건물 - 아파트) : 집합건물 - 아파트, 연립,다세대 등 ② 『표제부』』(1동의 건물의 표시) : 집합건물의『표제부』는 1동 전체의 건물, 토지등기부등본이 첫 장에 등기됨. ③ 소재지번, 건물의 명칭 및 번호 : 1동, 즉 145동 전체건물의 소재지번과 아파트 명과 동 번호 표시 건물내역 : 1동 전체의 물리적인 현황을 밝혀 줌 등기원인 및 기타 사항 : 이 등기부를 게재하게 된 법률적 근거 ④ 대지권의 목적인 토지의 표시 : 대지권등기가 시행되기 전에는 아파트의 토지 소유권등기시 수백명의 공유지분을 전부 등기해야 함으로써 해독하는 데 극히 난해, 등기업무상 오류가 발생하기도 함, 이 문제를 해결하기 위하여 대지권 등기제도를 만들었는 바, 이처럼 복잡한 토지등기를 각자 구분건물의 등기부 표제부에 종속시킴으로써 간편하게 만듦. ⑤ 소재지번 : 도곡동 000 지 목 : 대지 면 적 : 114965㎡ 등기원인 및 기타사항 : 1986년 11월 7일 최초등기, 98년 11월 25일 신등기부로 전산이기

a.사례연습
◆집합건물에 관한 등기부 등본

서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 제145동 제4층 제405호

고유번호 1146 - 1996 - 0501122

②[표제부] (건물의 표시)

표시번호	접수	건물번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1 (전1)	제 4층	제 405호	철근콘크리트조58.67㎡	도면편철장 제20책 216장 1998년 11월 25일전산이기

③ (대지권의 표시 )

표시번호	대지권의 종류	대지권비율	등기원인 및 기타사항
1 (전1)	1978년 10월11일	40.23/148048	1986년 11월 7일 대지권

⑤ [ 갑구 ] ( 소유권에 관한 사항 )

순위번호	접수	건물번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
⑥1 (전1)	소유권 보전	1993.3.26 제23353호		소유자 이도령 500134-1057615 서울 강남구 일원동 973-12
⑦ 2	가압류	1997. 7. 14 제64034호	1999.7.12서울지방법원의 결정(하단1173)	청구금액 20,520,000원 채권자OOO서월OO구OO동OO
⑧ 3	강제경매신청	2000.7.19 제10001호	2000.7.13서울지방 법원의강제경매 개시결정 (2000타경33011)
⑨ 4	제10001호	2000.12.20 제10001호	2000년 11월 10일 경락	소유자 성춘향 600515-1020725 서울 강남구 역삼동 195-2
⑩ 5	2번 가압류, 3번 강제경 매 신청말소	2000. 11. 10 제10001호	2000년 11월 10일 경락

< 해 설 > ① 「표제부」」(전유부분의 건물의 표시) : 구분소유권의 목적인 전유 부분인 405호의 물리적 현황 표시 ② 표시번호 1(전 1) : 등기신청을 최초로 한 순서와 접수일, 즉 1978년 10월 11일 건건물물번번호호 : 4층 405호 건건물물내내역역 : 구조는 철근콘크리트, 면적은 58.67㎡(약17.7평) ③ 대지권의 표시 :APT 405호의 대지 지분은 약 12평으로써 소유권임 ④ 등기원인 : 1986년 11월 7일 대지권으로 정해진 날짜. ⑤ [갑구] (소유권에 관한 사항) :소유권 및 소유자에 관한 여러 가지 처분제한과 변경, 소멸의 등기를 할 수 있음. ⑥ 순위번호1 소유권 보존 :1993년 3월 26일 이도령이 최초로 소유권보존등기 이때는 등기원인이 없음. ⑦ 순위번호2 가압류 :채권자가 장래 채무명의에 기한 집행보전을 위하여 채무자 재산에 보전 처분을 함. ⑧ 순위번호3 강제경매신청 :채권자가 승소판결을 받아 법원에 강제경매신청