2009년도 토지투자 방향
새 정부 들어 몇 번에 걸쳐 부동산 활성화 대책을 발표하였으나 시장에는 영향을 미치지 못하고 있다.
현재의 부동산시장을 보면 환자는 있으나 그들을 치료할 수 있는 의사가 없는 실정이다.
다행히도 토지 시장은 주택 시장과는 달리 가격하락에는 큰 영향이 없는 것 같다.
2009년 토지시장은 토지거래허가구역 해제나 비사업용 토지에 대한 법령이 개정되지 않고서는 어려운 상황이 계속될 것으로 전망된다.
다만, 토지이용 효율화 방안이나 규제완화 등 호재가 많아 일부 지역에서는 실 수요측면에서 거래가 성행할 것이다.
이러한 취지에서 2009년도 토지 투자처로 눈여겨 볼 농지 및 임야에 대하여 살펴보고자 한다.
현재의 부동산시장을 보면 환자는 있으나 그들을 치료할 수 있는 의사가 없는 실정이다.
다행히도 토지 시장은 주택 시장과는 달리 가격하락에는 큰 영향이 없는 것 같다.
2009년 토지시장은 토지거래허가구역 해제나 비사업용 토지에 대한 법령이 개정되지 않고서는 어려운 상황이 계속될 것으로 전망된다.
다만, 토지이용 효율화 방안이나 규제완화 등 호재가 많아 일부 지역에서는 실 수요측면에서 거래가 성행할 것이다.
이러한 취지에서 2009년도 토지 투자처로 눈여겨 볼 농지 및 임야에 대하여 살펴보고자 한다.
첫째, 수용지역 인근 시, 군의 대토용 농업진흥지역 농지다.
3년 이상 농지 소재지에서 거주하면서 자경한 자가 농지를 대토할 경우 양도소득세를 1억원까지 감면 받을 수 있다.
물론, 취득하는 면적은 수용된 면적의 2분의 1이상이거나 가액의 3분의 1 이상 되어야 하고 취득 후 농지 소재지나 연접된 지역에서 3년 이상 거주하면서 자경해야 한다.
그러므로 재촌, 자경과 금액 요건을 맞추기 위해 수용된 지역이나 연접된 지역의 가격이 저렴한 농업진흥지역 농지가 그 중심선상에 있다.
둘째, 주말체험영농 목적의 소규모 농지이다.
농지를 취득 후 재촌(농지 소재지에서 거주) 자경하지 않고 양도할 경우 비사업용 토지에 해당되어 중과세인 60%의 양도소득세를 납부해야 하나 1,000제곱미터 미만의 주말체험영농 목적의 농지는 취득후 재촌 자경하지 않고 양도하더라도 중과세 대상이 아니다.
그러므로 텃밭을 가지고 싶어 하는 심리와 절세 효과를 위한 주말체험영농 목적의 소규모 농지 거래는 활발할 것이다.
다만, 토지거래허가구역에서는 주말체험영농 목적으로 토지거래허가를 받을 수 없으므로 주의해야 한다.
셋째. 토지이용규제 완화 지역이다.
지난주 도시용지나 산업용지의 토지를 공급하기 위하여 농업용수원 확보 및 수질보호와 관련이 적은 농업보호구역 농지 66천ha(인천 : 336ha)가 일제히 해제되었다.
또한 개발 가능한 임야 10만ha도 보전산지에서 준보전산지로 조정되어 공장용지 등 개발 가능한 토지로 변경된다.
이러한 지역은 앞으로 다른 용도로 개발할 때 농지법이나 산지관리법에서 제한하지 않아 지역에 따라 다르겠으나 가격의 수직 상승이 예상된다.
이 외에도 개발제한구역의 일부가 해제되면 그 인근 지역은 개발 기대심리로 지가가 상승될 것이다.
다만, 현재 개발제한구역이 해제될 예상지역은 임대주택 건설 등 현안사업으로 해제되므로 수용되어 막차를 탈 경우 손해를 볼 수 있다.
넷째, 한계농지다.
한계농지는 농지의 규모가 20,000제곱미터 미만이거나 최 상단부에서 하단부까지 경사도가 15도 이상인 곳을 말한다.
전국적으로 205,000ha 정도(인천 : 611ha , 강화군:315ha, 옹진군: 296ha)의 한계농지가 있는 것으로 추정되고 있으나 지정 고시된 곳은 전국적으로 약 12.6ha에 불과하다.
한계농지를 개발할 때는 공시지가의 30%에 해당되는 농지보전부담금이 감면되고 내년부터 농사 목적이 아닐지라도 누구라도 취득할 수 있게 농지법이 개정된다.
그러나 한계농지로 고시되지 않으면 이러한 혜택을 받을 수 없으므로 한계농지 지정 고시가 선행되어야 한다.
다섯째, 실수요측면에서 개발 가능한 농지나 임야다.
신도시 등 수용지역에 포함된 소규모 제조업소 등은 영세업소가 많아 수용될 경우 지가가 낮은 농지나 산지를 전용하여 이전을 원할 것이다.
또한 기존 도심지 내의 공장들도 경제성 악화로 외곽지역으로 이전 등을 준비하고 있는 경우가 많다.
이런 수요를 대체할 수 있는 계획관리지역 농지나 임야는 어려운 시장임에도 불구하고 가격상승과 거래가 지속될 것이다.
그러나 관리지역이 세분화되기 전에 이미 가격이 반영된 계획관리지역 등은 얼어붙을 것이다.
농지나 임야를 장기적으로 뭍어두면 가격이 상승하는 시대는 지났다
어려운 시장일수록 공장이나 창고용지 등 실 수요측면에서 가공할 수 있는 곳을 선택해야 하므로 땅만 사지 말고 정보와 법을 같이 사야 한다. <농지114>
3년 이상 농지 소재지에서 거주하면서 자경한 자가 농지를 대토할 경우 양도소득세를 1억원까지 감면 받을 수 있다.
물론, 취득하는 면적은 수용된 면적의 2분의 1이상이거나 가액의 3분의 1 이상 되어야 하고 취득 후 농지 소재지나 연접된 지역에서 3년 이상 거주하면서 자경해야 한다.
그러므로 재촌, 자경과 금액 요건을 맞추기 위해 수용된 지역이나 연접된 지역의 가격이 저렴한 농업진흥지역 농지가 그 중심선상에 있다.
둘째, 주말체험영농 목적의 소규모 농지이다.
농지를 취득 후 재촌(농지 소재지에서 거주) 자경하지 않고 양도할 경우 비사업용 토지에 해당되어 중과세인 60%의 양도소득세를 납부해야 하나 1,000제곱미터 미만의 주말체험영농 목적의 농지는 취득후 재촌 자경하지 않고 양도하더라도 중과세 대상이 아니다.
그러므로 텃밭을 가지고 싶어 하는 심리와 절세 효과를 위한 주말체험영농 목적의 소규모 농지 거래는 활발할 것이다.
다만, 토지거래허가구역에서는 주말체험영농 목적으로 토지거래허가를 받을 수 없으므로 주의해야 한다.
셋째. 토지이용규제 완화 지역이다.
지난주 도시용지나 산업용지의 토지를 공급하기 위하여 농업용수원 확보 및 수질보호와 관련이 적은 농업보호구역 농지 66천ha(인천 : 336ha)가 일제히 해제되었다.
또한 개발 가능한 임야 10만ha도 보전산지에서 준보전산지로 조정되어 공장용지 등 개발 가능한 토지로 변경된다.
이러한 지역은 앞으로 다른 용도로 개발할 때 농지법이나 산지관리법에서 제한하지 않아 지역에 따라 다르겠으나 가격의 수직 상승이 예상된다.
이 외에도 개발제한구역의 일부가 해제되면 그 인근 지역은 개발 기대심리로 지가가 상승될 것이다.
다만, 현재 개발제한구역이 해제될 예상지역은 임대주택 건설 등 현안사업으로 해제되므로 수용되어 막차를 탈 경우 손해를 볼 수 있다.
넷째, 한계농지다.
한계농지는 농지의 규모가 20,000제곱미터 미만이거나 최 상단부에서 하단부까지 경사도가 15도 이상인 곳을 말한다.
전국적으로 205,000ha 정도(인천 : 611ha , 강화군:315ha, 옹진군: 296ha)의 한계농지가 있는 것으로 추정되고 있으나 지정 고시된 곳은 전국적으로 약 12.6ha에 불과하다.
한계농지를 개발할 때는 공시지가의 30%에 해당되는 농지보전부담금이 감면되고 내년부터 농사 목적이 아닐지라도 누구라도 취득할 수 있게 농지법이 개정된다.
그러나 한계농지로 고시되지 않으면 이러한 혜택을 받을 수 없으므로 한계농지 지정 고시가 선행되어야 한다.
다섯째, 실수요측면에서 개발 가능한 농지나 임야다.
신도시 등 수용지역에 포함된 소규모 제조업소 등은 영세업소가 많아 수용될 경우 지가가 낮은 농지나 산지를 전용하여 이전을 원할 것이다.
또한 기존 도심지 내의 공장들도 경제성 악화로 외곽지역으로 이전 등을 준비하고 있는 경우가 많다.
이런 수요를 대체할 수 있는 계획관리지역 농지나 임야는 어려운 시장임에도 불구하고 가격상승과 거래가 지속될 것이다.
그러나 관리지역이 세분화되기 전에 이미 가격이 반영된 계획관리지역 등은 얼어붙을 것이다.
농지나 임야를 장기적으로 뭍어두면 가격이 상승하는 시대는 지났다
어려운 시장일수록 공장이나 창고용지 등 실 수요측면에서 가공할 수 있는 곳을 선택해야 하므로 땅만 사지 말고 정보와 법을 같이 사야 한다. <농지114>
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