[보상실부] 형질변경 토지조사

형질변경토지

가. "토지의 형질변경"이라 함은 절토·성토 또는 정지 등으로 토지의 형상을 변  경하는 행위(조성이 완료된 기존 대지 안에서의 건축물 기타 공작물의 설치를 위한 토지의 굴착행위를 제외한다)와 공유수면을 매립하는 것을 뜻한다.

<토지의 형질변경등 행위허가 기준등에 관한 규칙 제2조 제1호>

나. 관계법령에서 정하는 인허가 등의 적법한 절차를 거치지 아니하고 불법으로 형질변경된 토지는 토지의 형질이 변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 규정하고 있으므로, 현황조사를 마친후 적법성에 관한 조회대상토지의 목록을 별도 작성하여야 한다.

다. 도시계획구역 내에서 사업구역의 결정고시일 전에 형질변경 된 토지로서 시장· 군수의 허가를 받지 아니하고 토지를 형질변경 할 수 있는 다음과 같은 경미한 변경행위는 현황대로 조사하여 평가 의뢰하되, 형질변경의 목적과 규모에 관한 기준에 모두 위배됨이 없는지 세심한 주의가 요구된다.

★ 형질변경 당시의 목적

① 당해년도에 도시계획사업이 시행되지 아니하는 구역 안에서 경작을 위한  토지의 형질변경 또는 관상용 식물의 가식 (경작지에서의 가식을 제외한다)

예> 농지 상호간의 형질변경 등

② 농지개량시설(관개배수시설·농업용도로 기타 농지의 보전이나 그 이용에 필요한 시설)에서의 준설

③ 당해년도에 도시계획사업이 시행되지 아니하는 토지에서 건축법 제9조의 규정에 의하여 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축·증축·재축 또는 대수선이나 이를 위하여 필요한 범위안에서의 토지의 형질변경 

※ 위 ③의 경우 토지의 형질변경 허가를 받지 않더라도 건축신고는 필할 것을 요한다.

★ 형질변경의 규모  <토지의 형질변경등 행위허가 기준등에 관한 규칙 제8조 제2항>

토지의 지목을 변경하지 아니하는 경우로서 높이 50㎝ 미만을 절토·성토 또는 정지한 경우와 다음 각호의 1에 해당하는 면적 미만의 형질변경(개발제한구역의 경우에는 제외한다)

① 주거지역안에서 60㎡

② 상업 및 녹지지역안에서 150㎡

③ 공업지역안에서 200㎡

  

 ※ 불법 형질변경된 농지의 보상실무

사업시행자가 직접 관계도서, 지형, 이용상황 등을 조사․확인하여 ‘농지법상 농지’에 해당되는지 여부를 판단하고, 임야를 개간하여 농지로 3년 이상 경작하였는지 여부가 불명확한 경우 국토지리정보원에서 발행하는 항공사진을 활용하여 ‘농지법상 농지’여부를 판단하게 된다.

현실이용상황은 농지(전)이나, 지목이 임야이나 사업시행자가 농지법상 농지로 인정하지 아니한 경우에는 중앙토지수용위원회에서 실제이용상황인 농지로 판단을 받아 재결을 할 수 있는 기회가 있고, 개발제한구역내에서는 개발제한구역지정 이전부터 농지(전)로 이용되고 있음이 인정되는 경우(항공사진판독 이후)에는 전으로 평가하여 보상한다는 내용으로 재결을 하고 있다.

※ 지목이 임야로서 농지법상 농지인 토지에 대한 보상지침(건설교통부토지정책과-2178, 2005.04.26)

① 공부상임야인 토지가 농지법상 농지인 경우에는 영농손실을 보상

② 개발제한구역내에서 ‘영농을 위한 토지의 형질변경’ 등 불법형질변경이 명확한 경우에는 영농 손실보상대상에서 제외